资产评估学第七章复习资料
5会计学专升本资产评估学复习提纲
会计学专升本《资产评估学》复习提纲第一章导论通过本章的学习，掌握资产的概念，辨识资产的类型；理解资产评估的概念，阐明资产评估的特点；理解资产评估与会计计价的区别；分析资产评估目的和资产评估价值类型之间的关系；理解并会运用资产评估原则；理解并分析资产评估目的和资产评估假设之间的关系；掌握资产评估标准。
第二章资产评估的程序与基本方法本章是重点内容之一，是学习后几章内容的重要前提。
学习本章要求：掌握成本法、市场法、收益法的基本原理和方法；掌握复原重置成本、更新重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、总使用年限、实际已使用年限、资产利用率、实体性贬值率、成新率等基本概念；掌握资产评估方法中的各项基本参数如重置成本、实体性贬值、超额投资及超额运营成本功能性贬值、经济性贬值、预期净现金流量、折现率等的估算；掌握收益法计算常用公式。
第三章机器设备的评估学习本章要求：阐释机器设备的特点、类型、评估的特点；掌握机器设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的估算方法；掌握机器设备市场比较法评估中有关比较指标的修正系数的确定。
第四章房地产价格评估学习本章要求：了解房地产的概念、特点、分类；阐明房地产价格评估的基本理论；阐述房地产价格体系；分析影响房地产价格的因素；熟练运用收益法、市场法、成本法、剩余法进行房地产价格的评估；简述在建工程的特点和估价方法。
第五章无形资产评估学习本章要求：熟悉无形资产的分类和特点；理解无形资产价值评估的前提；理解并掌握无形资产价值影响因素及其在无形资产价值评估中的运用；掌握收益法、成本法在无形资产评估中的应用；运用收益法、成本法等评估方法，对专利权、专有技术、商标权、特许权、著作权、租赁权、商誉等无形资产的价值进行评估。
注：教材第6章金融资产评估、及第7章的其他资产评估、第9章期权定价模型在资产价值评估中的应用均不作要求第六章流动资产评估学习本章要求：理解流动资产的评估特点；运用成本法和市场法评估实物类流动资产的价值；掌握应收账款、预付账款、应收票据、待摊费用及预付费用的价值评估。
资产评估基础复习提纲
第一章资产评估概论1、资产评估的概念评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
2、资产评估的原则资产评估工作原则：独立性原则，客观公正原则，科学性原则资产评估经济技术原则：最高最佳使用原则，评估时点原则，贡献原则、替代原则，供求原则，外在性原则第二章资产评估的基础理论1、劳动价值论的使用价值和价值、商品的价值规律商品的价值量由生产商品的社会必要劳动时间决定，以此为基础进行商品等价交换。
价值规律对市场经济中的个别劳动耗费和社会劳动的使用都具有制约作用：单个商品的价值量是由生产该商品的社会必要劳动时间决定的。
一种商品总量的价值量是由生产该商品总量的社会必要劳动时间决定的。
价值规律发挥作用的形式是价格围绕价值波动。
现实的市场上出现价格偏离价值的现象，一方面是因为价格对价值的偏离受到货币价值变化的影响，另一方面是因为价格受市场供求关系变动的影响。
市场价格决定供求，但供求又反过来会影响商品的市场价格。
2、效用价值论的边际效用和边际效用递减规律边际效用是指在一定时间内消费者增加一个单位商品或者劳务的消费所得到的增加的效用量或增加的满足，也就是每增加一个单位商品或劳务的消费所得到的总效用增量。
人们希望得到生活享受，其生活目标是把自己的生活享受提到尽可能高的水平，即追求生活享受总量的最大化。
所有的享受中都有两个共同特征：其一，如果我们连续不断地满足同一种享受，那么同一种享受的量就会不断递减，直至最终得到饱和。
其二，随着商品和劳务消费量的增加，总效用递减的速度不断增加。
也就是说，随着消费量的增加，边际效用递减。
3、需求及影响需求的因素需求是指在一定时期和特定的地区，假定价格之外的其他因素是相对稳定不变的，消费者对应每一价格水平愿意且能够购买的某种商品的数量。
它是购买欲望与购买能力的统一。
4、供给及影响供给的因素供给是指在一定时期和特定的地区，假定价格之外的其他因素是相对稳定不变的，生产者（企业）对应每一价格水平愿意且能够供应的某种商品的数量。
《资产评估学》复习提纲
《财富评估》复习思虑题一、思虑题：第 1章财富评估的基本看法1、什么是财富评估？财富评估涉及哪些基本因素？1）财富评估是指专业评估机构和人员，依照国家法律、法例和财富评估准则，依据特定目的，依照评估原则，依照相关程序，选择适合的价值种类，运用科学方法，对财富价值进行解析。
估值并发布专业建议的行为和过程。
2）财富评估涉及十个因素，分别为：1.评估主体2.评估客体（评估对象）3.评估依照（法律依照、准则依照、权属依照及取价依照）4.评估的目的（特定财富业务）5.评估原则（行为规范和准则）6.评估程序（评估环节温序次）7.价值种类（评估结果的价值属性）8.评估方法（成本法、收益法、市场法三种基本方法）9.评估假设（基本前提假设、基本假设及详尽假设）10.评估基准日（评估时点）2、财富评估有哪些功能和特色？1）功能包含：①为财富业务供给价值尺度②价值鉴证③优化资源配置④促进企业账实吻合和财富完好⑤防范国有财富流失和促进国有企业改革顺利进行2）特色包含：①现实性i ）反响现状完好以现实存在为依照ii）以现实为基础反响将来iii)重申客观存在②市场性③展望性④公正性⑤咨询性3、财富评估目的的含义和内容?我国规定在什么状况下要进行财富评估?1）①含义：狭义的财富评估仅指产权改动、财富流动时的评估，广义的财富评估则包含各种目的。
②内容分类：非法律评估和法律评估，详尽以下。
2）需要进行财富评估的状况有：（1）整体或部分改建为有限责任企业也许股份有限企业；（2）以非钱币财富对外投资；（3）合并、分立、破产、解散；（4）非上市企业国有股东股权比率改动；（5）产权转让；（6）财富转让、置换；（7）整体财富也许部分财富租借给非国有单位；（8）以非钱币财富送还债务（9）财富涉讼；（10）收买非国有单位的财富；（11）接受非国有单位以非钱币财富出资；（12）接受非国有单位以非钱币财富抵债；（13）法律、行政法例规定的其余需进行评估的事项。
00158资产评估复习资料
00158资产评估复习资料·第一章总论[领会]资产评估的概念、组成要素及特点？一、资产评估的概念：资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
这个时点被称为评估基准期，这个时间一般以日为单位。
二、资产评估主要由六大要素组成：【201310单选】【201304多选】1、评估的主体是指资产评估由谁来承担，即从事资产评估的机构和人员。
2、评估的客体是指资产评估的对象。
3、评估的特定目的是指资产业务发生的经济行为。
4、评估的价值类型是对评估价值的质的规定。
5、资产评估方法是确定资产评估价值的手段和途径。
6、资产评估程序。
资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。
三、资产评估具有以下特点：【201404单选】1、现实性，是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
2、市场性，表现在市场活动中的资产交易活动发生条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产做出评定估算和报告，并且这一估算和报告结果必须接受市场检验。
3、预测性，是指用资产的未来时空的潜能说明现实。
4、公正性，表现为公正性的技术基础，公正性的组织基础和评估人员与资产业务没有利害关系。
5、咨询性，是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。
下列关于企业价值评估范围的描述中，正确的是(一般范围大于具体范围、一般范围即企业资产范围、具体范围即有效资产范围),错误的是（具体范围是从法的角度界定）【201404单选】在企业价值评估中，反映企业偿债能力的财务指标有（流动比率、速动比率、资产负债率）【201404多选】四、资产评估业务基本事项：【201510单选】1、委托方和相关当事方基本状况。
2、资产评估目的3、评估对象基本状况4、价值类型及定义5、资产评估基准日6、资产评估限制条件和重要假设7、其它需明确的重要事项8、资产评估中的资产损耗与会计学中的资产折旧是不同的概念【201404单选】五、资产基础法是采用一种方法或多种评估方法，根据企业资产扣除负债后的价值确定经营组合、企业所有者权益或企业股票价值的常用评估方式。
资产评估学复习要点
《资产评估学》复习答疑《资产评估学》复习答疑1. 如何复习《资产评估学》？（1）通读教材，熟悉本书的基本结构。
（2）熟悉《资产评估学》光盘内容，掌握考试重点和答题注意事项。
（3）掌握《资产评估学》教学大纲和挂网《串讲内容》（4）按上述要求总结对比出复习重点（几张纸）并记忆掌握。
对5、6、７章的内容，主要是理解并计算，而第3章是5、6、７章的基础，也是这几章的概括与总结，5、6、７章是第3章具体运用，这几章是本书的重点，也是考试的重点。
要针对讲课内容寻找或设计出类似内容的计算题，在课后多练习。
考试的范围及考试题型，已在《串讲内容》中详细说明，几乎每一章，每一节都有题目，但考试的重点也是明确的。
只要大家按上述步骤复习了，就一定能取得好的成绩。
2. 请问如何复习第3章？如前所述，第3章是后面5、6、７章的运用基础。
学习本章主要掌握三个方法（成本法、市场法、收益法）的概念、基本前提和基本计算公式。
可通过对比的方法将上述三种方法所涉及的内容比较记忆。
3. 如何复习第5章？第5章主要讲述成本法资产评估中的运用。
说到成本法无非是确定重置成本和贬值。
重置成本又有更新重置成本和复原重置成本，而贬值也有实体性贬值，功能性贬值和经济性贬值，而在一般情况下是不考虑经济性贬值。
只要按上述思路确定各种概念及计算方法，就可掌握成本法。
例：某企业1998年1月1日购置一套年产60万吨某产品的生产线，账面价值1200万元。
2002年2月进行评估，市场上已没有相同生产能力的设备，生产能力为年产75万吨的同类型生产线，市场售价 1500万元。
经测算，该类型生产线的规模指数为0．65。
该设备预计可使用9年（用使用年限法），设备的利用率为100%。
又知该设备正常运行需要6名操作人员，目前同类新式生产线所需的操作人员定额为3名。
假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为 6 000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税税率为33％，适用的折现率为10％。
《资产评估学》复习提纲
《资产评估学》复习提纲《资产评估》复习思考题一、思考题：第 1 章资产评估的基本概念1、什么是资产评估？资产评估涉及哪些基本要素？1）资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析。
估值并发表专业意见的行为和过程。
2）资产评估涉及十个要素，分别为：1.评估主体2.评估客体（评估对象）3.评估依据（法律依据、准则依据、权属依据及取价依据）4.评估的目的（特定资产业务）5.评估原则（行为规范和准则）6.评估程序（评估环节和顺序）7.价值类型（评估结果的价值属性）8.评估方法（成本法、收益法、市场法三种基本方法）9.评估假设（基本前提假设、基本假设及具体假设）10.评估基准日（评估时点）2、资产评估有哪些功能和特点？1）功能包括：①为资产业务提供价值尺度②价值鉴证③优化资源配置④促进企业账实相符和资产完整⑤防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行2）特点包括：①现实性i）反应现状完全以现实存在为依据 ii）以现实为基础反映未来 iii)强调客观存在②市场性③预测性④公正性⑤咨询性3、资产评估目的的含义和内容?我国规定在什么情况下要进行资产评估?1）①含义：狭义的资产评估仅指产权变动、资产流动时的评估，广义的资产评估则包含各种目的。
②内容分类：非法令评估和法令评估，具体如下。
2）需要进行资产评估的情况有：（1）整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；（2）以非货币资产对外投资；（3）合并、分立、破产、解散；（4）非上市公司国有股东股权比例变动；（5）产权转让；（6）资产转让、置换；（7）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；（8）以非货币资产偿还债务（9）资产涉讼；（10）收购非国有单位的资产；（11）接受非国有单位以非货币资产出资；（12）接受非国有单位以非货币资产抵债；（13）法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。
资产评估学教程复习练习题及答案 (1)
《资产评估学》复习练习题第一章资产评估的基本概念一、单项选择题1．从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资产评估结果具有（）。
A．现实性B．咨询性C．公正性D．市场性2．（）是资产评估业务的基础，决定了资产价值类型的选择，并在一定程度上制约着评估途径的选择。
A．评估目的B．评估方法C．评估规程D．评估对象3．以下属于法定评估的资产业务是（）。
A．企业租赁B．抵押贷款C．国家征用不动产D．资产清算4．资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（）。
A．时期价值B．时点价值C．阶段价值D．时区价值5．根据财政部2002年1月1日公布的《国有资产评估管理若干问题的规定》，占有单位有（）行为的，可以不进行资产评估。
A．以非货币资产对外投资B．整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司C．行政事业单位下属的独资企业之间的资产转让D．确定涉讼资产价值6．按存在形态可以将资产分为（）。
A．可确指资产和不可确指资产B．固定资产和流动资产C．有形资产和无形资产D．单项资产和整体资产7．资产评估的主体是指（）。
A．被评估资产占有人B．被评估资产C．资产评估委托人D．从事资产评估的机构和人员8．以下表述不符合资产评估科学性原则的是（）。
A．必须根据评估的特定目的选择适用的价值类型和方法B．评估的特定目的必须与价值类型相匹配C．特定的资产业务可采用多种评估方法D．特定的资产业务可采用多种价值类型9．资产评估的（），是指资产评估的行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。
A．公正性B．市场性C．咨询性D．专业性10．下列选项中不符合资产评估中确认“资产”标准的是（）。
A．控制性B．有效性C．稀缺性D．市场性二、多项选择题1．资产评估中的资产具有的基本特征是（）。
A．是由过去的交易和事项形成的B．能够以货币衡量C．由特定权利主体拥有或控制的D．能给其特定主体带来未来经济利益E．是有形的2．资产评估中确认资产的标准有（）。
资产评估第七章习题及答案
第七章同步练习一、单项选择题（在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目，要求的，请将正确选项前的英文字母填在题后的括号内)；1．各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售和变卖于是企业对外支付和偿还债务的重要保证；这体现了流动资产的( )。
A．较强的变现能力B．形态的随意变化性C．形态的多样性D．较快速度的周转性2．在对流动资产进行评估时，所选的评估基准日应尽可能在( )。
A.年初 B．年末 C.会计期初 D．会计期末3．在进行流动资产的评估时，资产的有形损耗的计算适用于 ( )。
A．实物性流动资产B．低值易耗品以及呆滞、积压流动资产C．材料及在产品D．产成品及库存商品4．在评估流动资产时，被估资产的清单应以( )为依据。
A．流动资产的实存数量B．流动资产的账面记载情况C．流动资产的基础资料D．以上三个选项均不正确5．进行流动资产的评估时，在出具评估结论之前，有下列几个步骤需要进行：①确定评估对象和评估范围。
②合理选择评估方法。
③对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析。
④对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。
正确的顺序应为( )。
A．①②③④ B．①④②③ C．①④③② D．①②④③6．对于购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料，评估时最好采用( )。
A．成本法 B．清算价格法 C．市场法 D.收益法7．应收账款、应收票据等流动资产的评估只适用于按( ) 进行评估。
A．账面价值 B．市场价格 C．重置价值 D．可变现价值8．对货币资产进行评估时，其评估依据为其( )。
A．重置价值 B．市场价格 C．账面价值 D．清算价格9．下列公式中不正确的是( )。
A．在用低值易耗品评估值：全新成本价值x成新率。
B．成新率：(1－低值易耗品实际已使用年数/低值易耗品可使用年数)×100％C．在制品评估值：单位产成品重置成本×在制品约当量D．在制品评估值：产成品重置成本×在制品完工率10．评估流动资产时,有时要考虑其( )。
资产评估学教程答案全
替代原则的理论依据是同一市场上的相同 （或相近似） 物品具有相同 （或相 近）的价值。 对具有同等效用而价格不同的物品进行选择时， 理性人必定选择价 格便宜的； 对价格相同而效用不同的物品进行选择时， 理性人必定选择效用较大 的。替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资料， 来进 行比较分析评估估价对象的价值， 以确保所评估的结果是估价对象在公开市场上 成交的最可能价格。
3、
（1）abd（2）abcd（3）ac（4）ab（5）abe（6）be（7）ac4、
（1）资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程，具 体应按以下步骤进行： ①明确资产评估业务基本事项。 ②签订资产评估业务约定 书。③编制资产评估工作计划。④对待评估资产的核实与实地查勘。 ⑤收集与资 产评估有关的资料。 ⑥评定估算。 ⑦编制和提交评估报告。 ⑧资产评估工作底稿 归档。
（2）更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、 工艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本。
（3）实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其 物理性能不断下降而引起的价值减少。
（4）功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍 使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。
（4）折现率实质上是投资的期望回报率，我们可以将它看作是投资于估价对象 的机会成本，或者说是资本成本。正确的折现率是投资者能够从一项“相似的” 投资中得到的回报率。 折现率的估算方法主要有以下几种： ①市场比较法。 即通 过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析， 来确定待评估资产的投资 期望回报率。 ②资本资产定价模型法。 即通过比较一项资本投资的回报率与投资 于整个资本市场的回报率， 来衡量该投资的风险补偿。 利用该模型确定的折现率 是资产的权益成本， 而非资本成本。 一项投资的风险包括可分散风险和不可分散 风险。可分散风险是由与该项投资相关的特殊事件引起的， 可以通过投资多样化
资产评估学教程（第七版）习题答案人大版
资产评估学教程（第七版）习题答案人大版资产评估学教程（第7版）练习题答案第一章导论1、略2、（1）c （2）c （3）c （4）d （5）d （6）d （7）a （8）d （9）b （10）b （11）d（12）c（13）d（14）d（15）c 3、（1）bcd （2）bc （3）ae（4）abcde （5）abe （6）ab第二章资产评估的程序与基本方法1、略2、（1）b （2）a （3）d （4）b （5）b （6）a （7）c （8）c （9）c （10）b （11）c （12）d （13）d （14）d （15）b （16）c （17）a（18）a（19）d 3、（1）abc （2）abcd （3）bc （4）ab （5）abe （6）be （7）ac4、略5、（1）[（1.5-1.2）×10000×12×（1-25%）] ×[1-1/（1+10%）5]/10% = 102352（元）（2）150×110÷105=157.14万元（157.14-15）×4÷15=41.90万元157.14-41.9-15=100.24万元第三章机器设备评估1、（1）c （2）b （3）b （4）b （5）a （6）b （7）b（8）a （9）b （10）c （11）d （12）b （13）a （14）d（15）c 2、（1）cd （2）cde （3）bc （4）acd （5）abe （6）abcde （7）ace （8）abcd （9）abc （10）abd （11）bc （12）cde 3、（1）1）估算重置成本重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元）2）估算加权投资年限加权投资年限＝10×136.36÷144.67 + 5×6÷144.67 + 2×2.3÷144.67＝9.66年3)估算实体性贬值率实体性贬值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69%4)估算实体性贬值实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25(万元) 5）功能性贬值估算第一步，计算被评估装置的年超额运营成本（5－4）×12000＝12000（元）第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本12000×（1－25%）＝9000（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额9000×（P/A，10%，6）＝9000×4.3553＝3.92万元6）求资产价值待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值=144.67－89.25－3.92＝51.5(万元)(2)1）估算重置成本重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万元)2）估算加权投资年限加权投资年限＝4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.72＝3.75年3)估算实际已使用年限实际已使用年限=3.75×60%=2.25年4)估算实体性贬值率实体性贬值率＝2.25÷（2.25＋6）＝27.27%5)估算实体性贬值实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝124.72×27.27%＝34.01(万元) 6）估算功能性贬值（这里表现为功能性增值）第一步，计算被评估设备的年超额运营成本1000×12＝12000（元）第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本12000×（1－25%）＝9000（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额9000×（P/A，10%，6）＝9000×4.3553＝3.92万元7）估算经济性贬值率经济性贬值率＝[1－（80%）X] ×100%＝[1－（80%）0.7] ×100%＝27.3%8)估算经济性贬值经济性贬值＝(重置成本－实体性贬值－功能性贬值) ×经济性贬值率＝（124.72－34.01+3.92）×27.3%＝25.83(万元)9）求资产价值待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值＝124.72－34.01+3.92-25.83 ＝68.8(万元)(3)1)运用市场重置方式(询价法)评估工型机组的过程及其结果重置成本=100×(1+25%)=125(万元)实体有形损耗率=5×60%/[(5×60%)+7]×100%=3/10×100%=30%评估值=125×(1-30%)=87.5(万元)2)运用价格指数法评估I型机组的过程及其结果重置成本=150×(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(万元)实体有形损耗率=3/(3+7)×100%=30%功能性贬值=4×(1-25%)(P/A,10%,7)=3×4.8684=14.61万元评估值=156.04×(1-30%)-14.61=94.62(万元)3)关于评估最终结果的意见及理由：最终评估结果应以运用市场重置方式(询价法)的评估结果为准或为主(此结果的权重超过51%即算为主)。
《资产评估学》复习提纲.doc
《资产评估》复习思考题一、思考题：第1章资产评估的基本概念1.什么是资产评估？资产评估涉及哪些基本要素？1）资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析。
估值并发表专业意见的行为和过程。
2）资产评估涉及十个要素，分别为：1 •评估主体2.评估客体（评估对象）3.评估依据（法律依据、准则依据、权属依据及取价依据）4.评估的目的（特定资产业务）5.评估原则（行为规范和准则）6.评估程序（评估环节和顺序）7.价值类型（评估结果的价值属性）8.评估方法（成本法、收益法、市场法三种基本方法）9.评估假设（基本前提假设、基本假设及具体假设）10.评佔基准日（评估时点）2、资产评估有哪些功能和特点？1）功能包括：①为资产业务提供价值尺度②价值鉴证③优化资源配置④促进企业账实相符和资产完整⑤防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行2）特点包括：①现实性1）反应现状完全以现实存在为依据ii）以现实为基础反映未來iii）强调客观存在②市场性③预测性④公正性⑤咨询性3、资产评估目的的含义和内容?我国规定在什么情况下要进行资产评估？1）①含义：狭义的资产评估仅指产权变动、资产流动时的评估，广义的资产评估则包含各种目的。
②内容分类：非法令评估和法令评估，具体如下。
I 财产保险 2）需要进行资产评估的情况有： （1） 整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司:（2） 以非货币资产对外投资；（3） 合并、分立、破产、解散；（4） 非上市公司国有股东股权比例变动；（5） 产权转让;（6） 资产转让、置换；（7） 整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；（8） 以非货币资产偿述债务（9） 资产涉讼；（10） 收购非国有单位的资产；（11） 接受非国有单位以非货币资产出资；（12） 接受非国有单位以非货币资产抵债；（13） 法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。
资产评估各章知识点
资产评估各章知识点《资产评估各章知识点》一、知识概述1. 《资产评估基本概念》①基本定义：资产评估就是估摸一个东西值多少钱。
比如说，你有一辆二手车，想知道它现在能卖多少钱，就得找专门的人或者机构来根据车的状况（像车龄、里程数、有没有撞过之类的）、市场上类似车的价格等方面给它定个合理的价，这个定价的过程就有点像资产评估。
②重要程度：这是资产评估这门学科的基石，要是不明白资产评估是什么，就没法深入学习后面的内容。
③前置知识：需要有点基本的数学知识，像会算个加减乘除，还有一些对市场现象的基本了解，比如说供需关系影响价格这个事得知道。
④应用价值：在二手交易市场很有用，像二手房、二手车买卖；企业重组或者兼并的时候也需要评估资产；保险公司理赔也会涉及到对受损资产的价值评估。
2. 《资产评估的原则》①基本定义：就像玩游戏要遵守规则一样，资产评估也有自己的原则。
比如说公正性原则，就是在评估的时候不能偏向哪一方；科学性原则，得用合理科学的方法去评估，不能胡来。
②重要程度：是保证评估结果合理、客观的保障，如果不遵守这些原则，评估结果就不靠谱，那整个资产评估就失去意义了。
③前置知识：要知道基本的商业道德概念，还有逻辑思维，这样才能理解为什么要遵循这些原则。
④应用价值：在评估纠纷中，如果遵循这些原则，就容易分清是非。
比如一个古董评估，双方有争议，如果按照科学公正的原则重新评估，就能找到合理价格。
3. 《资产评估的方法》①基本定义：就是评估资产价值时用的手段。
比如成本法，简单说就是看重新做一个这东西要花多少钱，然后根据它的新旧程度打个折；市场法就是找和这个资产相似的在市场上卖多少钱来评估；收益法呢，是看这资产能给我带来多少收益来定它值多少钱。
②重要程度：非常重要，这是实际进行资产评估操作的关键内容，不同的方法适用于不同类型的资产。
③前置知识：要了解不同行业各种资产成本计算方式，还有市场价格波动规律、收益计算的一些常识等。
资产评估学第七章
第二节 收益法在无形资产评估 中的应用
3.分成率法 采用差额法计算出来的超额收益往往是
一组无形资产所带来的超额收益，如果要计 算某项无形资产所带来的超额收益，还需要 采用收益分成的方法，这时就要计算分成率。
第二节 收益法在无形资产评估 中的应用
收益额＝销售收入×销售收入分成率×（1-所得税税 率） ＝销售利润×销售利润分成率×（1-所得税税 率） 所以 销售收入分成率 = 销售利润分成率 × 销售利 润率 销售利润分成率 = 销售收入分成率 ÷ 销售利 润率
第二节 收益法在无形资产评估 中的应用
注意： （1）这里的利润分成的基础是利润总额，即
是针对利润总额的分成额。 （2）实际操作过程中以销售收入分成率替代
利润分成率，相应的分成基础也就由利润变成销售 收入了。
（3）尽管销售收入分成率和利润分成率之间 存在一定关系，并可以通过数学关系进行互换，但 销售收入分成率合理性的基础仍然是利润分成率， 这是必须明确的。
第二节 收益法在无形资产评估 中的应用
4、要素贡献法 有些无形资产，已经成为生产经营的必要条件，由于
某些原因不可能或很难确定其带来的超额收益，这时可以根 据构成生产 经营的要素在生产经营活动中的贡献，共正常 利润中粗略估计出无形资产带来的价值。
通常采用三分法，也就是资金、技术和管理。
第二节 收益法在无形资产评估 中的应用
第二节 收益法在无形资产评估
中的应用
一、收益法在无形资产评估中的应用形式
根据选取参数的渠道不同，收益法在应用 上可以表示为下列两种方式：
方式一：无形资产的转让方的收益来源 于无形资产使用方使用该无形资产的总收益 的分成。
方法二、直接给出资产拥有者从无形资 产中获得的收益额。
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第七章房地产评估-第一节房地产评估概述一、房地产特征我国《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押。
”㈠地产特征1.自然特征（1）承载力或支持力（2）肥力（3）不可移动性（4）稀缺性（5）效用永续性2.经济特征（1）用途多样性（2）经济位置可变性（3）保值增值性㈡房地产特征1.位置固定性、区域性和个别性。
2.房地产长期使用性。
3.保值与增值性。
4.政策限制性。
5.不易变现性。
房地产位置固定、用途不易改变等。
6.投资风险性。
二、房地产价格及其影响因素㈠种类1.根据权益的不同划分：所有权价格、使用权价格和其他权利价格2.按价格形成方式划分：市场交易价格和评估价格3.按实物形态划分：土地价格、建筑物价格和房地产价格4.按价格表示单位划分：总价格、单位价格、楼面价格等楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。
由于楼面地价=土地总价格/建筑总面积建筑面积/土地总面积=容积率所以楼面地价=土地单价/容积率㈡房地产价格特征1.是权益价格2.与用途有关3.具有个别性4.具有可比性㈢影响因素1.一般因素：普遍的、共同的因素。
（1）经济因素。
（2）社会因素。
（3）政策因素。
2.区域因素。
包括位置、交通条件、环境、城市规划限制等。
3.个别因素（1）土地个别因素土地位置、地质条件、地形地势、土地面积以及日照与风向等都会对房地产价格造成一定的影响。
（2）建筑物个别因素三、房地产评估原则1.合法性原则：要求房地产评估应该以有关的法律、法规为依据，以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分为前提。
2.最有效使用原则：是指房地产的评估应该以获利最大的方式来衡量。
3.替代原则4.房地合一原则四、房地产评估程序㈠明确评估事项：这是拟定评估方案、选择评估方法的前提。
（1）明确评估目的。
（2）了解评估对象。
（3）确定评估基准日。
（4）签订评估合同。
㈡制定工作计划。
㈢实地勘察与收集资料㈣测算被评估房地产价值。
㈤综合分析确定评估结果㈥撰写评估报告-第二节房地产评估基本方法一、市场法的应用㈠概念：是地产评估方法中最常用的基本方法。
是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的地产交易实例与待估地产进行比较，对两者之间交易情况、交易日期、地块因素、以及个别因素等的差别进行修正，以求得待估地产价格的方法。
通常选择三个以上交易实例作为参照物。
㈡范围（1）没有或很少有房地产交易发生的地区；（2）某种类型很少或交易实例很少的地产，如古建筑等；（3）很难成为交易对象的地产，如教堂、寺庙等；（4）风景名胜区土地；（5）图书馆、体育馆、学校用地等。
㈢计算公式P=P`×A×B×C如果将房地产状况拆分成区域因素（D）和个别因素（E），则P=P`×A×B×D×E㈣操作步骤1.交易资料搜集2.交易实例选定3.因素修正①交易情况的修正②交易日期修正③房地产状况修正。
④区域因素修正⑤个别因素修正⑥容积率修正。
容积率越大，地价越高。
⑦土地使用年限修正土地使用期限越长，在年收益确定的情况下，其总收益越多，土地价格也会因此而提高。
土地使用年限修正系数的计算：见书p158㈤评价2017年6月10日星期六优：具有较强的现实性，只要有合适交易实例的发生即可应用。
缺：①必须有一定的房地产交易为基础。
②通过价格求价格，欠缺理论基础。
③多种差异因素调整，影响评估结果的准确性。
④要求评估人员具备多方面的知识和经验，否则影响评估结果的可靠性。
二、收益法的应用㈠概念又称收益还原法、收益资本化法、收益现值法，是将房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点，并根据其和来确定房地产价格的估价方法。
㈡范围：适用对象必须是预计可以带来收益的房地产。
㈢公式见p1621.房地产价值评估（房地合一）房地产价值=房地产净收益/综合资本化率其中，房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金2.单独土地价值评估方法一：土地价值=土地净收益/土地资本化率方法二：土地价值=房地产价值-建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年数年贬值额=（建筑物重置价-残值）/耐用年限=建筑物重置价×(1-残值率)/耐用年限方法三：土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）/土地资本化率3.房产价值评估或：建筑物价值=（房地产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率㈣因素确定1.净收益：实际收益Vs客观收益2.资本化率资本化率实际上就是投资报酬率。
资本化率的确定(1) 利用多宗案例反推PV=A/R(2) 还原利率=安全利率+风险调整值各种投资及其风险、收益排序的插入法收集市场上各种投资收益率的资料，然后把各项投资按照收益大小排队，评估人员估计被评估房地产投资风险在哪个范围内，并将它插入其中，然后确定资本化率的大小㈤评价收益法以房地产估计的未来收益按估计的资本化率折现的现值作为资产本身的价格，容易为资产业务各方所接受。
理论上讲，收益法是资产评估中较为科学的方法。
三、成本法的应用㈠基本思路成本法是指首先估算被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
基本思路：重建或重置被评估资产。
资产评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值㈡范围：适用于新开发土地的评估，特别适用于房地产市场发育不完善，土地成交实例不多的情况。
㈢成本法在土地评估中的应用计算重置成本，需要分析地价中的各种成本因素。
土地取得费是指为了取得土地而向原土地使用者支付的费用。
（2）计算土地开发费用基础设施配套费：如“三通一平（通水、通路、通电和平整路面）”和“七通一平”费用。
（3）计算投资利息投资包括土地取得费和土地开发费。
（4）计算投资利润和税费。
利润的确定关键是确定利润率或投资报酬率，计算基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后的土地地价。
（5）计算土地增值收益：是由于土地用途改变或土地功能变化而引起的。
将前述四项加总得到土地的成本价格，再乘以土地增值收益率即为土地增值收益。
土地增值收益率通常为10~25%。
（6）计算土地重置成本。
前五项加总。
（1）土地取得费。
（2）房地产开发成本。
（3）开发利润。
（4）管理费用。
2.成本法在旧建筑评估中的应用（1）计算建筑物重置成本建筑物重置成本=原决算成本+直接成本调整+间接成本调整（2）计算建筑物成新率。
（3）计算建筑物价值。
建筑物价值=建筑物重置成本×成新率成本法利用参考p170例题7-1-第三节房地产评估的其他方法一、剩余法（当评估对象尚未完成开发）1.剩余法概述1)概念：也称假设开发法、倒算法，是在评估待估房地产价格时，先估算该房地产按照开发完成后房地产的正常交易价格成交，然后扣除开发费用、销售税金及合理利润后，用该剩余价值来测算被评估房地产价格的方法。
2) 范围（1）待开发土地；（2）将生地开发成熟地；（3）待拆迁改造的再开发土地。
3) 前提：剩余法在应用时要求有一个相应的社会经济环境保证2.计算公式P=A-（B+C+D+E）地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润3. 步骤1）调查被评估对象基本情况。
包括：（1）土地的限制条件；（2）土地的位置；（3）土地的面积、形状、地质状况、地形地貌、基础设施和生活设施以及公用设施状况；（4）土地的利用状况：规划用途、容积率、覆盖率、建筑物高度限制；（5）地块的权利状况。
2）确定被评估房地产最佳的开发方式3）预测房地产售价：对于出售的房地产，可采用市场法确定；对于出租的房地产，根据市场法确定。
4）估算各项成本费用（1）估算开发费用；（2）估算专业费用；（3）估算资本利息；（4）估算税金；（5）估算销售费用。
5）确定开发商合理利润。
6）估算待评估房地产价格。
二、基准地价修正系数法1.概述（1）基准地价概念及其特征所谓基准地价，就是按照土地级别分别评估商业、住宅、工业等各类用地的土地使用权的平均价格。
（2）基准地价作用①具有政府公告作用②是宏观调控地价水平的依据；③是国家征收城镇土地税收的依据；④是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；⑤是进一步评估宗地价格的基础；⑥可以引导土地资源在行业部门间的合理配置。
（3）基准地价修正系数法是以当地政府按级别制订的基准地价和基准地价修正系数表为基础，按照替代原则，将被评估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件进行对比，并对照修正系数表选择相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价格的方法。
注意①明确基准地价内涵，注意公布的基准地价是生地价格还是熟地价格；②分析基准地价修正体系，注意修正体系的完善性和种类③确定级别和区域基准地价，根据基准地价的详细程度，据实进行调整；④正确选择宗地地价的影响因素；⑤计算各因素对地价的影响幅度；⑥运用宗地地价修正系数表来评估宗地地价。
2. 计算公式宗地地价=宗地基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数2）适用范围适宜于同时对大量土地进行评估，特别适用于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。
2017年6月10日星期六2.计算公式宗地总价=路线价×深度百分比×临街宽度如果宗地条件特殊，如属于街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋状地等，则：宗地总价=路线价×深度百分比×临街深度×其他条件修正率3.应用程序1）路线价区段的划分。
2）标准深度的确定。
3）路线价评估。
4）深度百分率表和其他条件修正率表的制作。
深度百分率又称深度指数，是地价随临街深度长短变化的比率。
深度百分率表又称深度指数表，是路线价法的难点和关键所在。
5）宗地价值计算。
美国：V=u×dv×f日本：V=u×dv×(f×d)V——宗地总价；u——路线价；dv——深度百分率；f——宗地临街宽度；d——宗地深度。