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3、活动节点元旦和年底 清盘
11
推广动作
线上推广：
选择性价比较高媒 体资源投放：网络，
公交站台，公交车
身，地铁站（节点
性投放）
线下推广： 选择直接有效的线下
动作：超市展点，社 区巡展，二手房门店 拓展，扫街派单，竞 品截客。
现场活动： 暖场小型活动及
业主维护活动）
媒体 网络媒体 公交站台及车身 地铁站台
1500万
1#楼剩余房源
梳理所剩房源，年 底清盘，做特价， 快速去化手中客户
根据114和140客户 量进行有针对的清 盘，提高114的单 价，降低140的总 价
1、媒体推广（资源导 入）;
2、超市展点、社区展点、 小蜜蜂；
3、活动节点平安夜和圣 诞节
1、媒体推广（资源导 入）;
2、超市展点、社区展点、 小蜜蜂；
扫街派单
二手房门店联 动
沿周边马路的商铺，招商城 ，商贸城
南长区所有二手房门店的进 驻
持续周期 1个季度
2个月 长效 长效 长效
12
推广动作1：媒体合作 穿越古代时空 赏玩水墨游戏
1、活动时间：2015年10月 2、活动地点：恒威中央领地 3、活动主题：穿越古代时空 赏玩水墨游戏 4、活动嘉宾：无锡滨湖，崇安，南长区等俱乐部下属家庭25组，以企事 业单位职员为主，年龄段分布在28-45岁左右。有购房需求客群为基础。
同期硬广配送及线上炒作，公交站台及车身或地铁的合作，建议在费用 允许的情况下，争取合作。
13
推广动作2：线下渠道
《展位安排表》
恒威外拓工作安排表
日期
10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31
支持条件
10月
11月
12月
1月
2500万
1#（1单元01,02；2单元01,02）
延续9月策略，挤压1#的推 售，先集中推售去化114， 140平米户型
院墅蓄客（交2万抵40万）， 3号楼蓄客（1万抵5万）
2800万
1#（3单元01,02）
1、1和2单元剩余的户型 活动特价进行推售； 2、集中蓄客3单元，月 中开盘。（交一万抵三万）
按近年规律，岁末三个月成交量可期 根据无锡楼市近年来的成交规律，
岁末的三个月将会是成交量的爆发期。 十一黄金周7天，无锡商品住宅累计成交 479套，共计5.11万方，相比去年同期多 卖了80套，成交面积同比上涨13.81%， 这为“银十”的到来起了一个很好的开 头。
另外，一批纯新盘在接下来的3个月 中预计也将投入市场，其中不乏大牌房 企，比如位于南长区的万科润园。
6
竞争分析
核心竞争对手九龙仓，玺园目前仅240以上大平层，碧玺与时代上城优价跑量 面对刚需客户，孔雀城开启全面线下渠道。
1
2
3
01 九龙仓时代上城
ABC 南长区大品牌
在售四期C区年华里高层少量余房，88134平，户型丰富，均价8800元，预计 2016年6月底C区首批交房。
Baidu Nhomakorabea02 九龙仓碧玺
ABC 古运河畔景观高层
22
社区组
金匮苑 清名一村
22
22
南扬新村
22
曹张新村
22
电话拷客 组
锦明南苑
每天每人100组定量进行电话陌拜
22
14
推广动作3：现场活动
1，媒体导客活动：每月1场，每月合作一家媒体，媒体导入并同期邀约意向客户参与； 2，案场暖场活动：每月1场，邀约意向客户参与； 3，老业主维护：根据节点，例重阳节每户送菖蒲艾叶、腊八送粥，费用低，重在心意。
阳光家乐福 5 5 5 5 5 5 5 2 2 2 2
清扬家乐福 5 5 5 5 5 5 5 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
商超组 中桥乐购
22222222222222222222
茂业天地
22
22
2
沃尔玛
22
22
2
水仙里
扬名一村
五星家园
难点二 项目推广匮乏， 现场展示面差
难点三 区域竞争激烈， 产品无竞争力
难点四 案场价格混乱， 销控没有统一
策略一 策略二 策略三 策略四
梳理产品线，挖掘价值点， 推售分主次
树立标杆，价格杠杆， 挤压销售 线下为主，线上为辅， 结合活动，维系业主
抓执行，强培训， 统口径，控房源
10
销售策略
销售目标 推售策略 价格策略
17
谢谢
THANK YOU
版权声明：本报告中内容为房价点评网所有，未经许可，不得转载！ 免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。
35000
35000
社区巡展
10000
10000
10000
小蜜蜂
渠道费用 案场活动 老业主送福
20000
20000
20000
5000 5000 112000
5000 —— 107000
5000 —— 107000
1月 -
35000 10000 20000
5000 5000 112000
合计 30000
7
竞争分析：南长区楼盘成交慨况
南长区销量靠前项目基本均为品牌房企，孔雀城启动全面线下渠道营销，距离最近的九龙 仓以性价比及户型为主要亮点，均价均比本案低10%以上。
楼盘
套数
孔雀城
636
九龙仓时代上城 532
九龙仓碧玺 483
西水东
328
九龙仓玺园 200
恒威中央领地 94
东宝康园
94
世贸中心
21
茂业观园
2189 11295
1833 9632
621 9450
375 9082
0
0
129 8392
月均 主力面积
71
108
59
113
54
121
36
146
22
162
10
134
10
115
2
161
1
302
1
109
8
目录
1 市场回顾及竞争分析 2 目标分解及营销策略 3 费用估算
9
本案推售难点
难点一 品牌知名度低， 市场曝光面少
3号楼可根据手中客户情况 进行特价，利用活动进行正 常去化。
1、媒体推广（资源导 入）;
2、超市展点、社区展点、 小蜜蜂；
3、活动节点，光棍节和 感恩节
2000万
1#（4单元01,02）
提高1 号楼已开盘 所有在售房源价格， 集中精力为4单元 开盘做准备。（交 一万抵三万）
对于1#楼已开盘房 源整体报价提高口径 （500元/平米）， 一方面促进特价房源 销售，另一方面为4 单元开盘做铺垫
在售高层面积为89、128平，均价 8700-8900元/平，预计2017年6月30 日交付。项目另在售少量现房洋房105288平，均价15000元/平。
03 无锡孔雀城
ABC 南长滨河新城大盘
在售二期5#毛坯复式117平，均价 7700元/平；6#精装80、90、110平， 均价8300元/平，少量洋房97-200平， 标准层均价11000元/平。
买房决策更轻松
销售汇报
适用于2015年9月-2016年1月
目录
1 市场回顾及竞争分析 2 目标分解及营销策略 3 费用估算
2
市场分析： “金九银十”或移至岁末
市场表现：“金九”不“金”已成定局 今年9月份，无锡商品住宅成交49.72万方，同比下跌6.14%，环比上涨2.86%。今年的成交量
仅和12、13年相当，并且未超越去年同期。从月度的成交走势来看，“金九”无锡市场环比上涨 只能说是淡季过后的自然回弹，量价在年内表现并不突出，因此不能称之为“金”。
3
市场分析：政策边际效用递减
2015年，楼市利好政策频出，应该来讲，今年的楼市新政推出频率是历史上最高的，光央行 降息今年已经进行了4次，面对如此频繁的政策利好，市场也用成交数据做出了回应，今年房地产 整体市场回暖是有目共睹的，特别是今年2季度，成交量更是超过了同比50%的涨幅。
但是，政策面的边际效用递减规律也在逐步呈现，政策环境空前宽松，购房者对于政策信息 的敏感度也在下降。
63000 140000 40000 80000
20000 10000 383000
建议：媒体 费用适当控 制，按节点 投放。 公交车身及 站台适当选 择
建议暖场活 动增加至 5000元/月
建议：1、设计印刷费用，渠道费用不计入纯营销推广费用中； 2、本项目从体量，推盘节奏，不建议线上投入过大，重线下
10506 9490 11347 10
9782 8087 11766 14
8695 8162 9450
6
11358 7753 13631 3
12672 8300 16799 0
8661 8392 9000
1
9月成交
面积
均价 均价
7951 8118
6623 8752
6177 9234
5473 11560
形式
PC端：通栏，视窗， 详情页，软文，移动
端：口袋乐居APP
公交车车身6-8辆， 站台建议选择10个左
右
市中心地铁站广告灯 箱
投放周期 建议4周（9，
,10月）
1个季度
1个季度
渠道 超市展点 社区巡展
地点 家乐福，沃尔玛，茂业、地
铁、中桥乐购
五星家园，清扬路沿线小区
竞品截客 碧玺，玺园，金科世界城等
7
家乐府
8
面积
68413 60318 58508 47846 32367 12595 10844 3385 2115
875
南长区住宅成交慨况
1-9月成交
均价
均价 套数
最低价 最高价
8206 7353 8645 74
8622 7714 8752 59
9174 8902 9570 49
11454 10382 12199 37
4
市场分析：新盘供应不足，放弃利润薄弱
新盘供应不足，阻碍金九成交 9月份，无锡市商品住宅新增供应43.86万方，同比下降54.68%，新出的预售许
可证很多都没有实际推盘，据不完全统计，9月份，无锡房地产市场仅有15盘推新， 其中部分楼盘加推量都很小，像融科满堂院、金轮星光名座、中隆广场等楼盘都是2位 数的推盘量，市区的大牌开发商项目也鲜有推新。
利润薄弱，开发商降价艰难，购房者未见明显实惠 9月份，无锡商品住宅成交均价为7857元/平米，同比微跌0.35%，环比微跌
0.72%。虽然很多开发商为了备战”金九银十”，也采取了很多的优惠策略，但多数 也是换汤不换药，和平时的优惠并无明显的差别，购房者也未见明显实惠，买单积极 性不高。
5
市场预判：紧抓最后三个月
对于3#楼的价格重新做调 整，调整为均价13000元/ 平米（虚提），1#楼价格 按照市场价格10200/平米 均价销售，同时114平米户 型与140平米户型之间差做 统一（150-200元/平）
1、形象面展示继续优化；
2、媒体推广（资源导入）;
3、超市展点、社区展点、 小蜜蜂；
4、活动节点重阳节
提高1和2单元对外售价， 特别是114平，引导客户3 单元月中开盘。
15
目录
1 市场回顾及竞争分析 2 目标分解及营销策略 3 费用估算
16
费用估算
恒威中央领地营销预算（仅供参考）
线上推广
线下推广 现场活动
合计
项目 网络媒体
10月 30000
11月 -
12月 -
地铁
-
-
-
公交车站及车身 7000元/辆*3 7000元/辆*3 7000元/辆*3
超市展点
35000
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推广动作
线上推广：
选择性价比较高媒 体资源投放：网络，
公交站台，公交车
身，地铁站（节点
性投放）
线下推广： 选择直接有效的线下
动作：超市展点，社 区巡展，二手房门店 拓展，扫街派单，竞 品截客。
现场活动： 暖场小型活动及
业主维护活动）
媒体 网络媒体 公交站台及车身 地铁站台
1500万
1#楼剩余房源
梳理所剩房源，年 底清盘，做特价， 快速去化手中客户
根据114和140客户 量进行有针对的清 盘，提高114的单 价，降低140的总 价
1、媒体推广（资源导 入）;
2、超市展点、社区展点、 小蜜蜂；
3、活动节点平安夜和圣 诞节
1、媒体推广（资源导 入）;
2、超市展点、社区展点、 小蜜蜂；
扫街派单
二手房门店联 动
沿周边马路的商铺，招商城 ，商贸城
南长区所有二手房门店的进 驻
持续周期 1个季度
2个月 长效 长效 长效
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推广动作1：媒体合作 穿越古代时空 赏玩水墨游戏
1、活动时间：2015年10月 2、活动地点：恒威中央领地 3、活动主题：穿越古代时空 赏玩水墨游戏 4、活动嘉宾：无锡滨湖，崇安，南长区等俱乐部下属家庭25组，以企事 业单位职员为主，年龄段分布在28-45岁左右。有购房需求客群为基础。
同期硬广配送及线上炒作，公交站台及车身或地铁的合作，建议在费用 允许的情况下，争取合作。
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推广动作2：线下渠道
《展位安排表》
恒威外拓工作安排表
日期
10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31
支持条件
10月
11月
12月
1月
2500万
1#（1单元01,02；2单元01,02）
延续9月策略，挤压1#的推 售，先集中推售去化114， 140平米户型
院墅蓄客（交2万抵40万）， 3号楼蓄客（1万抵5万）
2800万
1#（3单元01,02）
1、1和2单元剩余的户型 活动特价进行推售； 2、集中蓄客3单元，月 中开盘。（交一万抵三万）
按近年规律，岁末三个月成交量可期 根据无锡楼市近年来的成交规律，
岁末的三个月将会是成交量的爆发期。 十一黄金周7天，无锡商品住宅累计成交 479套，共计5.11万方，相比去年同期多 卖了80套，成交面积同比上涨13.81%， 这为“银十”的到来起了一个很好的开 头。
另外，一批纯新盘在接下来的3个月 中预计也将投入市场，其中不乏大牌房 企，比如位于南长区的万科润园。
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竞争分析
核心竞争对手九龙仓，玺园目前仅240以上大平层，碧玺与时代上城优价跑量 面对刚需客户，孔雀城开启全面线下渠道。
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2
3
01 九龙仓时代上城
ABC 南长区大品牌
在售四期C区年华里高层少量余房，88134平，户型丰富，均价8800元，预计 2016年6月底C区首批交房。
Baidu Nhomakorabea02 九龙仓碧玺
ABC 古运河畔景观高层
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社区组
金匮苑 清名一村
22
22
南扬新村
22
曹张新村
22
电话拷客 组
锦明南苑
每天每人100组定量进行电话陌拜
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推广动作3：现场活动
1，媒体导客活动：每月1场，每月合作一家媒体，媒体导入并同期邀约意向客户参与； 2，案场暖场活动：每月1场，邀约意向客户参与； 3，老业主维护：根据节点，例重阳节每户送菖蒲艾叶、腊八送粥，费用低，重在心意。
阳光家乐福 5 5 5 5 5 5 5 2 2 2 2
清扬家乐福 5 5 5 5 5 5 5 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
商超组 中桥乐购
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茂业天地
22
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2
沃尔玛
22
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水仙里
扬名一村
五星家园
难点二 项目推广匮乏， 现场展示面差
难点三 区域竞争激烈， 产品无竞争力
难点四 案场价格混乱， 销控没有统一
策略一 策略二 策略三 策略四
梳理产品线，挖掘价值点， 推售分主次
树立标杆，价格杠杆， 挤压销售 线下为主，线上为辅， 结合活动，维系业主
抓执行，强培训， 统口径，控房源
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销售策略
销售目标 推售策略 价格策略
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谢谢
THANK YOU
版权声明：本报告中内容为房价点评网所有，未经许可，不得转载！ 免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。
35000
35000
社区巡展
10000
10000
10000
小蜜蜂
渠道费用 案场活动 老业主送福
20000
20000
20000
5000 5000 112000
5000 —— 107000
5000 —— 107000
1月 -
35000 10000 20000
5000 5000 112000
合计 30000
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竞争分析：南长区楼盘成交慨况
南长区销量靠前项目基本均为品牌房企，孔雀城启动全面线下渠道营销，距离最近的九龙 仓以性价比及户型为主要亮点，均价均比本案低10%以上。
楼盘
套数
孔雀城
636
九龙仓时代上城 532
九龙仓碧玺 483
西水东
328
九龙仓玺园 200
恒威中央领地 94
东宝康园
94
世贸中心
21
茂业观园
2189 11295
1833 9632
621 9450
375 9082
0
0
129 8392
月均 主力面积
71
108
59
113
54
121
36
146
22
162
10
134
10
115
2
161
1
302
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109
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目录
1 市场回顾及竞争分析 2 目标分解及营销策略 3 费用估算
9
本案推售难点
难点一 品牌知名度低， 市场曝光面少
3号楼可根据手中客户情况 进行特价，利用活动进行正 常去化。
1、媒体推广（资源导 入）;
2、超市展点、社区展点、 小蜜蜂；
3、活动节点，光棍节和 感恩节
2000万
1#（4单元01,02）
提高1 号楼已开盘 所有在售房源价格， 集中精力为4单元 开盘做准备。（交 一万抵三万）
对于1#楼已开盘房 源整体报价提高口径 （500元/平米）， 一方面促进特价房源 销售，另一方面为4 单元开盘做铺垫
在售高层面积为89、128平，均价 8700-8900元/平，预计2017年6月30 日交付。项目另在售少量现房洋房105288平，均价15000元/平。
03 无锡孔雀城
ABC 南长滨河新城大盘
在售二期5#毛坯复式117平，均价 7700元/平；6#精装80、90、110平， 均价8300元/平，少量洋房97-200平， 标准层均价11000元/平。
买房决策更轻松
销售汇报
适用于2015年9月-2016年1月
目录
1 市场回顾及竞争分析 2 目标分解及营销策略 3 费用估算
2
市场分析： “金九银十”或移至岁末
市场表现：“金九”不“金”已成定局 今年9月份，无锡商品住宅成交49.72万方，同比下跌6.14%，环比上涨2.86%。今年的成交量
仅和12、13年相当，并且未超越去年同期。从月度的成交走势来看，“金九”无锡市场环比上涨 只能说是淡季过后的自然回弹，量价在年内表现并不突出，因此不能称之为“金”。
3
市场分析：政策边际效用递减
2015年，楼市利好政策频出，应该来讲，今年的楼市新政推出频率是历史上最高的，光央行 降息今年已经进行了4次，面对如此频繁的政策利好，市场也用成交数据做出了回应，今年房地产 整体市场回暖是有目共睹的，特别是今年2季度，成交量更是超过了同比50%的涨幅。
但是，政策面的边际效用递减规律也在逐步呈现，政策环境空前宽松，购房者对于政策信息 的敏感度也在下降。
63000 140000 40000 80000
20000 10000 383000
建议：媒体 费用适当控 制，按节点 投放。 公交车身及 站台适当选 择
建议暖场活 动增加至 5000元/月
建议：1、设计印刷费用，渠道费用不计入纯营销推广费用中； 2、本项目从体量，推盘节奏，不建议线上投入过大，重线下
10506 9490 11347 10
9782 8087 11766 14
8695 8162 9450
6
11358 7753 13631 3
12672 8300 16799 0
8661 8392 9000
1
9月成交
面积
均价 均价
7951 8118
6623 8752
6177 9234
5473 11560
形式
PC端：通栏，视窗， 详情页，软文，移动
端：口袋乐居APP
公交车车身6-8辆， 站台建议选择10个左
右
市中心地铁站广告灯 箱
投放周期 建议4周（9，
,10月）
1个季度
1个季度
渠道 超市展点 社区巡展
地点 家乐福，沃尔玛，茂业、地
铁、中桥乐购
五星家园，清扬路沿线小区
竞品截客 碧玺，玺园，金科世界城等
7
家乐府
8
面积
68413 60318 58508 47846 32367 12595 10844 3385 2115
875
南长区住宅成交慨况
1-9月成交
均价
均价 套数
最低价 最高价
8206 7353 8645 74
8622 7714 8752 59
9174 8902 9570 49
11454 10382 12199 37
4
市场分析：新盘供应不足，放弃利润薄弱
新盘供应不足，阻碍金九成交 9月份，无锡市商品住宅新增供应43.86万方，同比下降54.68%，新出的预售许
可证很多都没有实际推盘，据不完全统计，9月份，无锡房地产市场仅有15盘推新， 其中部分楼盘加推量都很小，像融科满堂院、金轮星光名座、中隆广场等楼盘都是2位 数的推盘量，市区的大牌开发商项目也鲜有推新。
利润薄弱，开发商降价艰难，购房者未见明显实惠 9月份，无锡商品住宅成交均价为7857元/平米，同比微跌0.35%，环比微跌
0.72%。虽然很多开发商为了备战”金九银十”，也采取了很多的优惠策略，但多数 也是换汤不换药，和平时的优惠并无明显的差别，购房者也未见明显实惠，买单积极 性不高。
5
市场预判：紧抓最后三个月
对于3#楼的价格重新做调 整，调整为均价13000元/ 平米（虚提），1#楼价格 按照市场价格10200/平米 均价销售，同时114平米户 型与140平米户型之间差做 统一（150-200元/平）
1、形象面展示继续优化；
2、媒体推广（资源导入）;
3、超市展点、社区展点、 小蜜蜂；
4、活动节点重阳节
提高1和2单元对外售价， 特别是114平，引导客户3 单元月中开盘。
15
目录
1 市场回顾及竞争分析 2 目标分解及营销策略 3 费用估算
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费用估算
恒威中央领地营销预算（仅供参考）
线上推广
线下推广 现场活动
合计
项目 网络媒体
10月 30000
11月 -
12月 -
地铁
-
-
-
公交车站及车身 7000元/辆*3 7000元/辆*3 7000元/辆*3
超市展点
35000