2019年郑州市房地产市场调研报告
房地产市场报告-2019年11月郑州市场监测报告
溢价率
0
0
18.3
0
1.6
0
1.7
0
8.1
0
0
0.8
0
土地出让金
溢价率
商办市场|各区县成交地图
2019年1-11月郑州市各区县土地成交量地图
惠济区 3.70万㎡ 1宗
中原区 10.22万㎡ 2宗
金水区 48.71万㎡ 4宗
二七区 6.01万㎡ 1宗
管城回族区 0.09万㎡ 1宗
规划建面(万㎡) 49-149 24-49 10-24 0-10
2019年11月郑州市 场监测报告
房地产政策
房地产政策
土地市场
整体市场 宅地市场
排行榜
热门地块
商办市场 下月预告
房产市场
市场供应 市场成交
排行榜
重点项目
市场库存
目录
房地产政策
房地产政策
郑州市房地产政策
政策类型
限购
限贷 限价 限售 人才政策
发布时间
2017.05.03
2016.12.23 --
2017.05.03 2017.11.24
推出规划建面
成交规划建面
成交楼面价
商办市场|土地出让金
2018年11月-2019年11月，郑州市成交土地出让金达132.41亿元，平均溢价率为2.0%。2019年11月郑州市土地出让金为 1.12亿元，同比下降94.5%，溢价率为0.0%。
郑州市土地出让金&溢价率走势
亿元
%
25
20
20
15
15
10
万㎡ 250
郑州市土地供求价走势
元/㎡ 4000
3500 200
2019和昌地产郑州河医商圈市场调研报告
项目名称
地址 产权类型
占地 容积率
金源·大都汇
开发商
二七区金水路与建设东路交汇处 东北角（河医北门）
70年 约3万方
6.51
开工时间
建筑形态 价格
绿化率
河南金源置业有限公司
2019年 住宅、商业、公寓、写字楼
8500元/㎡ 25.6%
金源·大都汇
项目规划
项目分为两期开发，一期为1#、5#、6#，目前已封顶，二期2#、3#、4#地
套均总价 （万元）
81.81 69.44 82.51 80.25
区域房地产市场
河医商圈发展优势
区位优势，拥有医疗产业经济的核心竞争力 河医商圈位于河南省省会郑州市的中心城区，毗邻大医院，人口密度大，消费旺盛；又处于二七
商业中心和碧沙岗商业中心辐射的薄弱地带，可充分利用“河医”的“文化地标”优势，通过错位发 展，形成特色，与其他商圈优势互补。
项目名称
地址 产权类型
占地 容积率
方圆经纬
开发商
中原桐柏路与棉纺路交会处东北 角(原国棉三厂)
70年 10.2万㎡
3.48
开工时间
物业形态 价格
绿化率
郑州鸿兴置业有限公司
2019.02.01 住宅、住宅、酒店、写字楼
当前均价9000元/㎡ 30.80%
方圆经纬
项目规划
项目规划16栋楼，以下沉式中央庭院为中心，南北入口为轴线，构建贯穿 项目南北的中央景观廊道。主力户型为70多㎡的两房、90㎡左右的2+1房及120 ㎡以内的三房，主要为2梯3户，2梯4户的户型。
块城中村正在拆迁中，暂未确定开工时间。
目前情况
一期5#、6#暂未 对外销售。
2019年郑州市房地产消费者需求调查报告-16页文档资料
2019年郑州市房地产市场调研报告郑州轻工业学院数学与信息科学系数学与应用数学专业杨新亮目录1 前言介绍 (1)1.1 调查背景 (1)1.2 调查目的 (1)1.3 调查过程 (1)1.4 调查对象 (1)2 描述性分析 (1)2.1 住房现状 (1)2.1.1 住宅产权 (1)2.1.2 居住面积 (2)2.1.3 户型类型 (2)2.1.4 现居住地方便与不方便之处的分析 (2)2.2 住房需求 (3)2.2.1 购房目的 (3)2.2.2 购买户型 (3)2.2.3 购房面积 (3)2.2.4 理想客厅面积 (3)2.2.5 理想卧室面积 (3)2.2.6 厅房分布 (4)2.2.7 住宅类型 (4)2.2.8 购房最理想区域 (4)2.2.9 具体购房区域 (4)2.3 小区环境 (5)2.3.1 建筑风格 (5)2.3.2 小区必备条件 (5)2.3.3 小区配套设施 (6)2.3.4 住宅功能设计 (6)2.3.5 装修标准 (7)2.3.6 喜欢每层户数 (7)2.4 付款方面 (7)2.4.1 购房承受价格 (7)2.4.2 购房支出 (7)2.4.3 付款方式 (7)2.4.4 按揭比例 (8)2.4.5 按揭期限 (8)2.4.6 最高首付 (8)2.4.7 月供款 (8)2.4.8 购房者租房所愿意负担最高月租金 (8)2.5 购买者的相关决策 (8)2.5.1 未来房价预测 (8)2.5.2 投资方式 (9)2.5.3 获知楼盘信息方式 (9)2.5.4 对开发商的判断 (10)2.6 未来三年郑州市的购房者 (10)2.6.1 购房者的年龄 (10)2.6.2 购房者的职业 (10)2.6.3 购房者的学历 (11)2.6.4 购房者的个人月收入和家庭月收入 (11)2.6.5 购房者的家庭人数 (11)3 深度相关分析 (11)3.1 被访者选择建筑风格与性别的相关性 (11)3.2 被访者选择建筑风格和学历的关系 (12)3.3 被访者选择的建筑风格与性别、学历的相关性 (12)3.4 被访者选择投资方式和学历的关系 (12)3.5 被访者家庭人数和选择购买户型的关系 (12)3.6 被访者家庭月收入和购房目的的关系 (12)3.7 被访者职业和选择购买住宅类型的关系 (13)4 总结和建议 (13)1 前言介绍1.1 调查背景2019年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”)，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
【投资】郑州——2019房地产城市可进入市场调研报告
郑州地块可进入评估报告Land development assessment report of Zhengzhou策研院-刘霄独立工作室郑州市城市综合价值评估区域地块优劣势评估010203地块综合价值估算目录交通/经济/产业/人口区域定位/行业市场/人文环境/乐园竞争/政府配合度地块条件/交通配套/项目竞争/经济评估郑州市城市综合价值评估01交通+经济+产业+人口四个维度分析郑州发展存在的机遇区域发展潜力郑州——国家级重要的综合性交通枢纽性城市，郑州是国家战略指导下处于经济用量仅次于长三角、珠三角、京津冀的中原城市群，直接辐射人口1.58亿人。
国家战略给郑州的城市定位：国际性综合交通枢纽城市，承接国际人员往来、物流集散、中转服务等综合服务，打造通达全球、衔接高效、功能完善的国际交通中枢。
是首批综合交通枢纽示范工程城市（广州、武汉、郑州）之一。
2座航站楼、2条跑道（十三五规划说适时加至3条）、162条航线72条BRT线路21条轨道交通11条过境高速公路郑州6个火车站：2条铁路干线、6条高铁线⏹铁路（高铁）网是郑州发展的生命网⏹郑州的繁荣，河南的发展，是火车拉出来的☐郑州站：亚洲最大的客运站之一，陇海铁路、京广铁路交会处。
☐郑州东站：全国第二大高铁站，是京广高铁、徐兰高铁以及郑济高铁、郑合高铁、郑渝高铁，郑太高铁八个方向的交会处。
☐郑州北站：亚洲最大的火车编组站。
☐郑州西站：是全国首例在建成通车后的高铁上建设铁路站点工程，承载经由辐射区旅客集散，缓解郑州旅客出行压力。
☐郑州南站：（在建）全国第二大高铁站，郑州城际铁路系统中心。
☐郑州圃田西站：是亚洲最大的货运站之一，是郑欧班列的起点。
☐两小时：石家庄、西安、济南、合肥、南京、太原，☐三小时：北京、武汉、青岛、天津，☐四小时：长沙、南昌、杭州、上海、重庆，☐六小时：广州、沈阳、福州、深圳、贵阳、成都☐八小时：哈尔滨、长春。
从郑州坐高铁可直达全国2/3的省会城市6大火车站打造立体高效的客运货运发达体系郑州站郑州东站郑州西站郑州北站郑州南站圃田西站按照《中原经济区规划》、《中原城市群城际轨道交通网规划》☐已经建成运营郑州—焦作（30分）、郑州—新郑机场（19分）—许昌（22分）、郑州—开封（30分）、☐规划建设郑州—新乡、新郑机场—登封—洛阳、聊城—济南、许昌—平顶山、洛阳—平顶山、阜阳—六安、宿州—淮安城际铁路。
房地产市场报告-郑州房地产市场快报2019年11月
销售面积(万㎡)
面积
占比
20.3
29.0%
1530
23.5%
15.7
22.5%
1391
21.4%
15.2
21.7%
475
7.3%
3.6
5.1%
448
6.9%
5.3
7.5%
369
5.7%
5.1
7.4%
187
2.9%
2.3
3.3%
178
2.7%
2.4
3.4%
6503 100.0%
69.9
100.0%
销售金额(亿元)
图：郑州商品住宅区域需求情况
数据来源：CREIS中指数据
全市供应：新批129.26万平方米，环比下降1.19%， 同比下降23.83%
2019年11月，郑州商品住宅批准上市面积为129.26万平方米，环比下降1.19%，同比下 降23.83%。
2019年1-11月，郑州商品住宅累计新批上市1005.53万平方米，同比下降1.32%。
图：郑州商品住宅批准上市面积走势
数据来源：CREIS中指数据
区域供应：高新区批准上市面积最大，为33.32万 平方米
2019年11月，郑州商品住宅高新区批准上市面积最大，为33.32万平方米，占全市商品住 宅批准上市面积的25.77%。
图：郑州商品住宅区域供应情况
数据来源：CREIS中指数据
供求对比：销供比提高至0.54，短期市场供过于求
21.4%
437
6.7%
2.5
3.5%
143
2.2%
3.0
4.3%
111
1.7%
1.8
2019年郑州房地产市场调研分析报告(33页)-精选文档
年轻时尚 休闲
时尚综合 购物中心
购物中心
中档流 行百货
购物中心
二七商圈-大商新玛特（金博大店）
项目地址：二七路与太康路交叉口
经营面积：
面积约4.6万平方米
主力店：
哈根达斯、必胜客
主要品牌：
菲拉格慕、倩碧、迪奥、浪琴、 天梭、金伯利、周生生、百丽、思 加图、欧时力、百家好、艾格、衣 恋、ONLY、宝姿、顺美、伊芙心悦、 VEROMODA、鄂尔多斯、威可多、阿 迪达斯、耐克、杰克琼斯
芙心悦、VEROMODA、KAPPA、HC、
MANGO、Escada Sport、KOOKAT、 ASHWORTH、MARELLA、CK、法国鳄 鱼、威可多、顺美、玛亚诺、
二七商圈-北京华联
项目地址：民主路与二七路交叉口
经营面积：
面积约6万平方米
主力店：
屈臣氏、麦当劳、苏式牛肉面
主要品牌：
欧珀莱、佰草集、天梭、浪琴、 百丽、达芙妮、衣恋、莱茨、百家 好、阿迪达斯、耐克、Ｇ２０００、 杰克琼斯、威可多、金利来、太平 鸟男装、欧时力、秋水伊人、
郑州市市调报告
目录
郑州概述 郑州商圈概述 郑州相关零售行业综述 我项目交通及客层分布
郑州
地处中华腹地，九州之中，中原地区都会，河南省省会，中国建城区面积和建城区人 口第十三大城市。全市总面积7446.2平方公里，人口910万人。是中原经济区建设主要城 市、中国历史文化名城、中国八大古都之一、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫 生城市，中华人文始祖轩辕黄帝故里，商朝都邑，今河南省政治、经济、教育、科研、文 化中心。中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽。
郑州市交通状况
郑州，是公路、铁路、航空、信息通信兼具的综合性交通通信枢纽。陇 海铁路、京广铁路交汇，107国道、310国道、京港澳高速公路和连霍高速公 路穿境而过，郑州新郑国际机场与国内外30多个城市通航。
2019房地产公司进入城市研究之郑州市场报告
郑州北站：亚洲最大的火车编组站。 郑州西站：是全国首例在建成通车后的高铁上建设铁路站点工程，承载经由
辐射区旅客集散，缓解郑州旅客出行压力。
郑州南站：（在建）全国第二大高铁站，郑州城际铁路系统中心。 郑州圃田西站：是亚洲最大的货运站之一，是郑欧班列的起点。
将逐渐形成中原经济区核心交通枢纽，影响范围扩大至以郑州为中心的500公里范围：到2020年将建成“四横四纵” ：
北京—郑州—武汉—广州—深圳高铁专线和徐州—郑州—西安—兰州客运专线在此交会，以郑州为中心建成双“十”字铁路客运枢纽和“米” 字客运网络。“四横四纵”高铁建成后，郑州将形成到北京、上海、天津、武汉、西安的“3小时铁路客运交通圈”
省内主要城市
省外主要城市
交通
经济
产业
人口
城市轨道交通（地铁）发展规划
目前在运行的地铁有3条，分别是1号线、2号线和9号线（与2号相接）打通了中心城区与航空港区、东部新城、南部新城、西 部新城的交通接驳状态，根据规划2020年将开通15条地铁线路，逐步形成“米字+一环两横四纵”布局，覆盖全市所有辖区， 到2050年将达到21条，将进一步提高城市交通运行能力。
根据规划，到2020年底，郑州机场货运通航城市达到50个，国际货运航线超过40条，年均增速保持在30% ，与全球前20
位国际枢纽机场建立通航关系，初步形成通达全球五大洲的航空客货运网络。
图例：
2015年 2016年
同比增长率 数据来源：省发改委
2076万 1730万
15.4万 17.8万
15.3%
达全球、衔接高效、功能完善的国际交通中枢。是首批综合交通枢纽示范工程城市（广州、武汉、郑州）之一。
房地产市场报告-郑州2019年11月房地产市场运行情况报告
日期 8月20日 9月20日 10月21日 11月20日
1年期LPR 4.25% 4.20% 4.20% 4.15%
5年期以上LPR 4.85% 4.85% 4.85% 4.80%
自8月LPR形成机制改革后，截至目前LPR共进行了4次市场利率 报价。除了10月份其他月份1年期LPR利率均出现了小幅的下行 ，而本次5年期以上LPR利率则是第一次下调，且是2016年调控 至今，房贷利率首次实质性下调
上海新规：普通住房标准继续实施 延长5年至2024年
11月15日，佛山市住建局发布《规范商业、办公类项目销 售行为的通知》（征求意见稿）。通知指出，除服务型公 寓外的商业、办公类项目，房地产开发企业不得在商业、 办公用房销售过程中以公寓 、 ×房×厅等用语或设置具有 居住功能的样板房误导消费者。此外，根据通知，在商业 用地上建设的服务型公寓，其计容建筑面积占商业计容建 筑面积比例不得超过20%。其他用地性质兼容商业的，服 务型公寓建筑面积不得超过商业计容建筑面积的30%。
宏观环境篇
※此报告仅供行业内部交流参考※
国内政策资讯——人才政策
晋城、南京、佛山、临港新区发布人才补贴以及购房补贴政策，有助于吸引人才以及激活相关群体 的购房需求
晋城高额购房补贴吸引高层次人才落户
南京出台人才购房新政策 覆盖多种人才
11月4日，晋城市住房和城乡建设局关于印发《晋城市人 才安居工作实施办法（试行）》。通知规定，取得硕士研 究生学位，自行租房居住，由所在企业三年内每月补助 2000元房租；毕业5年内的普通高校本科生，自行租房居 住，由所在企业三年内每月补助 1000 元房租全日制博士、 此外全日制硕士、本科、专科毕业生在我市落户并与我市 企业签订三年以上劳动合同，五年内在我市首次购房的， 分别给予30万元、10万元、5万元、1万元购房补贴。
2019年郑州房地产的市场8月市场报告
郑州房地产市场8月市场报告（简报）土地市场概要：８月，郑州市土地供给再次放量，供给高达19幅，供给土地面积59.63万平方米。
累计成交土地5幅、46.94万平方米。
供给走势剖析8年8月-09年8月郑州市土地市场供给走势8月，郑州市土地供给再次放量，供给高达19幅，与09年4月持平；供给土地面积59.63万平方米，位居09年1月到现在的第三位。
供给量的大幅爬升主要受郑东新区土地集中供给、金水区白庙和沈庄城中村改造用地入市拉动。
7月，建设路北、工农路西19轮竞价，8月长江路南、嵩山路西34轮竞价彰显土地市场热度，09年3月份以来，商品房市场求过于供态势明显，尔后续供给不足，在此情况下，政府加大土地供给力度，将在必定程度上克制价钱的连续爬升，调整市场供求现状。
成交地块剖析郑州市8月土地成交明细表8月1日至9月4日，郑州市累计成交土地5幅、46.94万平方米。
长江路南、嵩山路西为09年二七区首幅入市土地，此幅土地惹起五家企业34轮竞价，最后以395.94万元/亩的单价成交，成为“新科地王”，其总价溢价幅度达到240%。
依据容积率、建筑限高、绿化率等要求，建成小区后楼面地价折合1697.23元/平方米，算上建安成本、管理及配套等花费，房价成本约为4403元/平方米，“非理性”竞价再次出现，彰显开发商拿地激情，估计后市土地成交单价将逐渐上升。
金水区两幅虽仅两幅城中村改造用地成交，但面积高达33.84万平方米，均为无底价挂牌、一锤成交，用途均为商务金融和城镇住所，容积率均大于4。
此中，文化路以东、文博东路以西、东风路以南、白庙路以北、渠西路西、姜寨明沟北宗地成交单价为280.06万元/亩，创09年到现在城中村改造单价峰值。
经动工业用地成交两幅，成交面积11.80万平方米，成交单价均为25.60万元/亩，与09年1-7月份较为靠近。
商品房市场概要：8月，郑州市商品房新增供给量为11.03万平方米，同比降落了90.77%，环比增添了8.56%。
2019年7月郑州楼市数据分析共7页文档
一、土地市场1、本月土地供应环比6月小幅下跌图1-1郑州市2019-2019年7月土地市场供应情况数据来源：中国土地市场网备注：本报告所指土地仅指商品住房用地、经济适用住房用地及商务金融用地（下同）自2019年第四季度土地供应达到顶峰后，2019年前两季度土地供应整体相对疲软，一直呈现下滑趋势。
但随着楼市成交量的逐步回暖，土地市场也逐步呈现回暖趋势。
进入6、7月份，郑州土地市场一改4月、5月供应面积低于10万㎡的态势，供应面积均超过30万㎡。
6月份，土地供应面积为32.8万㎡；7月份土地供应面积为30.034万㎡，环比下降8.4%。
充足的土地供应为后期楼市房源入市提供了保障，也为房地产的未来发展提供了动力。
随着楼市成交量的增长，开发商资金逐步宽裕，土地市场在未来一段时间内仍将保持活跃状态。
本月供应4幅地块相对分散，其中3幅为普通商品住宅用地，1幅为商务金融用地。
其中体量最大的地块位于梧桐街南、西四环路东，占地面积为155亩，规划容积率为3.5,起拍价为20787万元，土地开发程度为“七通”。
表1-1 2019年7月郑州市供应土地信息表数据来源：中国土地市场网2、本月土地成交环比6月回暖图1-2郑州市2019-2019年7月土地市场成交情况数据来源：中国土地市场网在6月份土地市场成交陷入低谷后，7月份土地市场成交迅速增长。
7月份郑州市共成交地块13幅，总成交面积为27.2万㎡，环比6月份上涨68%。
上涨幅度明显。
依据地块规划容积率，本月出让地块总规划建筑面积为86.2万㎡。
从区域市场来看，7月份成交地块集中于惠济区、郑东新区、二七区、管城区。
其中惠济区成交的三幅地块、二七区成交的三幅地块分别为“刘砦村城中村改造”、“齐礼阎城中村改造”项目，全部为协议出让。
本月最值得关注的是郑州新区龙湖地区的第一块普通商住房用地入市，该地块位于九如路东、龙湖中环南路北，总占地面积为56.6亩，容积率小于1.7，建筑限高24米，绿化率大于35%，挂牌起始价为37400万元，加价幅度为500万元。