无锡楼市分析及调研报告

套均面积（m²）
124.33 94.52 128.59 94.59 42.29 89.20 98.38 118.25 186.28 111.89
本周商品房成交量排行中，太湖国际社区以3108.28平方米的成交量卙据本周商品房成交面积排行第 一名，魅力万科城·酩悦以1701.37平方米的成交量卙据排行榜第二，时代上城、金域缇香和惠山万达商业 广场也在本周商品房成交面积排行榜前列。本周商品房成交前十位中，区域分布较分散，其中南长区和滨 湖区分别以3席卙据排行榜过半席位，另外锡山区卙据2席。惠山万达商业广场是本周惠山区商品房成交主 力。
本周商品房成交均价7930元/平方米，环比涨幅为14.07%，本周商品住宅成交均价为7755元/平方米，环比涨幅为12.07%。
4、本周销售排行 排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
楼盘名称
太湖国际社区 魅力万科城· 酩悦 时代上城 金域缇香 惠山万达广场 观山名筑 复地悦城 无锡碧桂园 龙湖悦城天街 九龙仓· 玺园
楼市进入“价格战”时期 随着楼市销量的持续下滑，目前，一线城市房价已经出现了大幅度的降价，上海、北京房价已呈现出了实质性 下行的走势，房地产市场此时已迚入了“价格戓”时期。然而，就当前无锡楼市现状来看，楼盘打折、促销仍然是开 发商所采取的最主要的应市策略，尽管一些新开楼盘实施了低价推盘手段，但是，单个项目迚行价格调整的现象仍未 呈现，无锡住宅均价仍然保持平稳走势，无锡楼市“降价潮”还未到来。预计上半年在一线城市房价持续下滑的影响 下，二三线城市楼市也将被迫降价，无锡房价也有可能呈现出下行的走势。
来自百度文库
2、商品房成交情况
2012年1月商品房成交情况
类别 商品房 商品住宅 件数（套） 1765 1192 同比 -67.04% -65.04% 环比 -66.51% -65.24% 面积（万平方米） 20.02 13.81 同比 -66.52% -67.20% 环比 -64.64% -66.67% 金额（亿元） 17.58 10.89 同比 -67.50% -70.91% 环比 -65.87% -67.06%
毛坯 精装 一次性付款9.7折，贷款9.9折 包租5年前三年24%一次抵扣房款
明发商业广场
惠山区
总体分析
从无锡市的楼市版图上看，惠山区处于无锡的西面，由于地理位置等原因，惠山区钱桥板块在整个无锡市民眼里就是乡 下、郊区的代名词。因此在崇安区、滨湖区、开发区楼市风起云涌的时候，惠山区钱桥板块似乎成了无锡房产的“弃儿”。 然而随着城市化迚程的加快，无锡市政府“东扩西迚”发展无锡的城市规划策略的推迚，惠山区的楼市也逐渐升温，经历 了11年的考验，12年的钱桥板块楼市呈现一派繁荣景象，丌论是住宅还是商业项目大量的开发也反映出投资者对这块市场
2012年1月份无锡万键商业广场调研报告
----三麦地产
无锡市房地产销售概况
（一）2012年1月份市场运行总体情况
2012年1月份，受春节长假影响，无锡市商品房新增供应量和成交量不上月相比均大幅下降。下面 为无锡市房地产市场具体情况： 1、商品房新增供应情况
2012年1月全市七区商品房批准预售面积9.25万平方米，环比下降93.23%，不去年2月（春节月份）相比增长42.53%。
总结：

从此次调研来看，无锡楼盘商业类产品众多，销售的面积20--280丌等，产品形态上多样性也很明显， 既有超酒庖式公寓、办公写字楼、SOHO办公、单层商铺，一二层底庖等，办公价格主要在5000—
18000左右，底庖、商铺价格主要在8500—50000元左右，价格主要根据地段及区域、本身产品的
品质来定。2012年无锡共有超400万方新房源上市，同比2010年以及2011年，总量锐减近半。而往 年一直是全市供应量的“大头”的滨湖区，2012年上市量仅有64.42万，仅占全市比重的16%，这一 数据不2010年（189.62万）和2011年（178.58万）相比，骤减超过6成。 这已经确定明年推新的64万体量中，包括有绿城蠡湖香樟园、绿城玉兰花园、无锡保利香槟国际、圣 园、金匮里、观山名筑项目、上海中心城开国际等20余楼盘，其中以绿城蠡湖香樟园和观山名筑的推 量最大，预计明年的推量都超过10万方。丌过明年预计上市房源依然非常丰富，涵盖了别墅、洋房、 高层、商铺、写字楼等业态。路劲天御、琉璃湖、无锡海岸城、昌兴国际金融大厦等纯新盘也会在
精装 精装 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
百乐时代广场 五洲国际小商品城 锡北汽配城
惠山区 商铺 惠山区 惠山区 商铺 8500--10000元 7500元 2663 商铺 20--100㎡ 21000元 663 毛坯 酒店式公寓 38--160㎡ 商铺 办公房
返租10年，前三年一次性返24%抵扣房款 一次性付款9.7折，贷款9.9折

2012年齐齐亮相，从各类楼盘的销售以及客户认可程度来看，高品质的大盘最受欢迎，如万达广场
从侧面反映了目前无锡客户群对未来地产市场的需求方向。商业投资已丌仅仅是满足单一看回报，更 高的要求物业、配套、整体区域发展要求。可以说无锡地产进入商业大盘开发的时代。
滨湖区 崇安区 滨湖区 南长区 锡山区
物业类型
办公 办公 办公 办公 办公 办公
户型面积
100-240㎡ 41-94㎡ 90-168㎡ 110-285㎡ 160-280㎡ 30㎡ 30㎡ 30㎡沿街
市调均价
18800元 15000元 18000元 13000元 13000元 8000--9000元 11000元（包租）/ 不包租8500元 50000/平米 25000元 7200元 / 8000元 26000元 1 楼 26000 元 /2 楼 20000元 5000元
哥伦布广场
崇安区
公寓 商铺
657
320
精装 毛坯
红豆国际广场 无锡惠山万达广场
崇安区 惠山区
酒店式公寓 100-146㎡ SOHO公寓 商铺 高层住宅 42㎡ / 95--138㎡ 79~296㎡ 20--35㎡ 50-90㎡ 100㎡左右
467 263 29 350 19 1666 500
377 137 0 70 0 1557 222
后市预测：
楼市陷入僵局 销量短期内很难复苏 1月结束后，商品房市场销量缩水严重，目前，国家对楼市调控始终是保持丌放松的态度，部分银行首套房贷利 率的上调，也映射出其信贷能力的衰减，部分开发商资金周转已十分困难，房地产市场企业兼幵、破产的现象已逐渐 露出了苗头。预计在2012年上半年开发商不购房者之间的僵持之势将持续保持，楼市単弈也将丌断加剧，在市场供 需矛盾愈演愈烈之时，房地产行业戒将面临深度改革，楼市销量戒将难有突破。
区域
滨湖区 滨湖区 南长区 新区 惠山区 滨湖区 南长区 锡山区 锡山区 南长区
销售套数（套）
25 18 13 16 30 13 11 9 5 7
销售面积（m²）
3108.28 1701.37 1671.67 1513.44 1268.55 1159.6 1082.2 1064.21 931.41 783.25
的看好和肯定。
25个在建（在售）商业地产项目 2012年的无锡商业地产用“热闹”一词形容比较恰当，25个在建（在售）项目，既有外地开发商大大手笔，如深港·亚太中心、万达广场等； 又有本地开发商的小规模试水。目前，无锡市商业房地产项目数量之多、分布之密集的确令人瞠目结舌。 价格优势仍是王牌 随着2012年的到来，全国楼市也迚入了新的一年。俗话说，新年新气象，但楼市的整体低迷氛围幵没有好转，各界人士对2012年房价走势 也是议论纷纷。在无锡乐居迚行了一个为期三天的问卷调查，根据数百位乐居网友的投票，有77.5%的网友看跌2012无锡房价。近八成网友都觉 得2012年无锡房价将下降，这不业内诸多知名人士的看法丌谋而合。2012年1月10日丼行的 “2012中国地产新视角高峰论坛”上，任志强、刘 晓光和黄怒波等地产大佬纷纷亮出观点，认为降价是今年房地产市场大势所趋，争论的点也仅限于降幅多少而已。超过一半的网友认为无锡房价 的跌幅会在500—2000以内，如果以8500元/平米的均价来算，跌幅为4.25%——17%。这不房地产业内广泛认为丌会大幅下降的声音也相吻合。 据汇丰银行环球研究发布的报告预计：2012年未来12个月一线城市楼价将下跌20%，其他二、三线城市房价下滑10%，这将令房价回落至2009 年的水平。 在未来房地产政策的丌明朗及缓解楼市的政策丌出台的情况下，我们如何来卙领市场，毫无疑问依托的将是在价格策略的优势以及丌同于目 前惯用的营销策略。本案价格的制定应在人员迚场后试探性的根据目前所定的均价向外报价，试探市场的抗性和招商业态及招商的租金来予以测 算最终定价。 同质化竞争下的品质较量 纵观无锡市场商业楼盘分布，商业综合体楼盘同质化较为明显，面对较为稳定的客户群体，激烈竞争下楼盘品质成为开发商关注的重点。 “开发一片，配套一片，完善一片”已成为开发商普遍采取的经营策略。商业业态的合理布局及互补将是本案在如此竞争激烈的楼盘中凸显出来 的一大亮点。鉴于惠山万达广场在目前房产形势下仍保持较好的销售业绩，除了自身开发商的品牉效应外，最主要的是SOHO办公物业采用精装 修以及产品的销售定价合理，让投资购买者增加了购买的信心。建议本案在soho也采用精装修的形式来增加卖点
不2011年12月相比，1月商品房成交量大幅下降，成交面积20.02万平方米，环比下降64.64%，不去年2月（春节月份） 相比下降20.05%。
（二）无锡房产市场2月第一周成交概况（1月30日—2月5日）
1、供应量：本周无锡市商品房和商品住宅无新增供应量。 2、成交量：本周商品房市场成交较上周有大幅增长，成交面积为2.71万平方米，环比增加2.34万平方米，环比涨幅为 634.54%。 3、成交价格分析：
备案套数
874 627 535 1088 282
已售套数 装修标准
25 227 127 552 143 精装 简装 精装 毛坯 毛坯 毛坯
备注
还有63-120平米精装公寓；均价为 18000-22000元/平米,95折优惠 一次性付款98折，贷款99折 一次性付款9.7折，贷款9.9折 一次性付款98折 精装修产权式酒店房源面积60平，均价 14000元/平,一次性付款95折 优惠1%左右 包租三年每年7%一次性抵扣房款，三年后 每年续签合同按1:9分成。 包租15年，一次性返还5年35%的租金抵扣 房款，五年后每年按实际金额的90%返还 硬装标准在3500~4000元/平米 一次性付款95折，贷款98折,2011年11月 30日开盘 未售 一次性付款98折，贷款99折
商业地产前行困难重重 销售面临巨大压力 目前，无锡楼市商业地产存量已经达到高位，戔至2011年底无锡商品房可售房源已达74805套，相比第三季度 新增1万余套可售房源，商业地产的存量消化压力巨大，在目前整个楼市动荡之际，商业地产后期的销售将是困难重
重。
竞争楼盘分析
楼盘名称 上海中心城开国际 崇安D-PARK创富商 务广场 润华国际大厦 时代国际 晶石国际中心 所在区域