事业单位产权房的管理与维修

事业单位产权房的管理与维修

作者：韩笑曾小辉

来源：《中国市场》2017年第02期

[摘要]福利住房分配现在随着我国住房政策的调整，已逐步退出历史舞台，但仍有大量的国家中央在京机关及企事业单位拥有大量的产权房，并且仍由原出售单位负责日常管理、维修。文章主要针对事业单位产权的民用住宅管理现状进行研究。同时采用先进的精细化管理模式，对我所现有民用住宅进行统一管理，同步开展动态房产档案记录，弥补民用房产管理状态不清晰的空白。在明确住房情况的同时，完善房产维修流程。

[关键词]民用住宅；精细化；信息化；动态管理；房屋维修

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.02.131

随着我国住房体制改革的深化、新建小区不断涌现，老旧小区的福利房已经成为历史产物。按照落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，解放思想，转变观念，统筹规划，加强基础设施建设，提升公共服务能力，稳步推进行政后勤工作改革；通过对福利房管理、改善等工作，进一步改善住户居住条件，环境绿化，切实改善提高职工整体生活环境和产权单位外在形象。

1 福利房产档案管理改善

1.1 背景简介

福利分房产生时间久远，且历史住房情况复杂，在历史分调房活动中出现了大量的文件、档案，由于许多单位最初未对此产生重视，缺乏规范的档案管理，使得部分历史材料得不到有效的管理，对后续房产管理工作产生较大影响。在以往的住宅维修管理过程中，产权单位做了相当多的维修和管理工作，随着民用住宅房龄的增长，分房老职工的去世，住房人员的变动越来越大，现采用职工住房档案管理信息系统，通过创新的管理理念、数字化管理模式、信息化统计方法，扩展房产档案系统，为今后的管理和材料积累提供有利保障。

1.2 住房信息登记表格化管理

房产产权档案是民用住宅建设和管理的基础，采用表格化登记管理的方式，可以最直观地反映住宅的产权人、房屋状况、核定面积及变更情况等重要信息，为确认房屋权属提供最可靠直观的查询管理方式，同时可为今后的房产管理提供依据，为国家政策的执行提供数据基础，做到历史状况明晰，有证可循。

1.3 住房档案信息化管理

制定住房档案管理办法，对职工进行住房情况登记后，根据填写情况逐个进行信息录入，如：购房人姓名、身份证号、性别、职务职称、参加工作时间、配偶姓名、配偶单位、配偶身份证号等。住房信息有：房屋1地址、建筑面积、阳台面积、购房时间、产权证号、调房时间。房屋2地址、面积、购房时间、调房时间等。

职工住房档案管理信息系统的特点：

第一，专业性。针对不同类型房屋，按所采用的设计表格，分别有不同的登记位置，并且对房屋状态详细统计，包括房屋产权证号（或租赁合同号）、售房单位、产权人姓名、建筑面积、阳台面积、使用面积及核定面积、房屋类别、购房时间等信息。

第二，动态性。房屋及房屋产权可以及时进行变更，具有很强的动态管理性。一旦居住状态发放改变，可随时对住房信息进行变更，并可同时保存历史住房情况。做到有证可循。

第三，真实性。房产档案管理是房地产产权管理的基础，可详尽地记录，系统地按楼房坐落区域综合统计住房情况，为强化房产档案管理系统建设作出保障。

房屋档案管理登记可以减少由于历史久远，房屋管理者陆续变更而引起的房屋档案不全、历史政策不清等情况发生。并可在房产行政管理、司法协助、住房制度改革及住房改造、产权交易和房产规划等各项工作中起到重要作用，房产档案的完整性、系统性及数字化、信息化显得更加迫切和重要。通过数字化和表格化的管理，创新了福利住房管理的理念及模式，优化房产信息系统，扩展了服务功能，使得房产档案在收集、储存、传送和利用上有所突破。

2 房屋维修精细化管理模式

采用精细化的模式对民用住宅维修进行管理，可以在一定程度上解决房屋维修中产生的矛盾，做到有问题能及时解决，切实提高我所民用住宅维修的管理水平和服务水平。

2.1 房屋维修登记表格化管理

对房屋日常维修进行表格化管理，设计房屋维修登记表（见表1）。

2.2 房屋维修档案信息化管理

利用Excel软件，将单位内产权房按坐落及住宅人员归类，并将现居住人标注在表格上，同时用标注的方式，清晰地标注历次住户报修的时间及维修内容。

通过建立房屋维修档案电子表格，可以对每一套住宅的维修情况准确及时地记录下来，为今后房屋基础设施大修改造提供依据，确保房屋使用安全。

2.3 优化住户维修反馈表

当施工单位入户维修完毕后，将住户反馈表交由用户填写，这样便于针对不同维修内容进行评价，并在第一时间对维修满意程度进行反馈，保障维修任务高效完成（见表2）。

3 房屋维修收费管理模式探讨

目前许多单位分配给职工的福利住房所产生的维修、物业、卫生、暖费及水暖电改造等所发生的费用全部由原产权单位承担，随着老职工数量增长，许多去世职工的住房现居住人员都非产权单位职工，而且部分住房进行了出租，他们在享受着职工优厚福利的同时，还得到了收益。但这种做法给产权单位加重了经济负担。

3.1 完善规章制度

通过对房屋状态进行观察，对日常维修内容进行归类，主要针对漏雨、门窗维修、屋面维修、结构维修等其他维修项目，分析以后可能产生的维修项目，引入精细化管理方法，以民用住宅居住人为主体，分析居住人员情况，细化各个维修项目，按最新房产档案统计数据，将个人的维修权利和产权单位应承担的维修责任进行定义和划分，明确维修范围和工作内容及收费标准。对于产权人为产权单位职工但现已去世，房屋由其亲属居住的，产权单位可以制定相关的规章制度，在承担公共部分维修的同时，对于住房各种表计后面的管线和设施提供有偿维修服务，个人应承担属于个人住房部分的维修费用，如个人房屋中表后的小修小改、水暖电小件更换等。对于非产权单位职工居住的情况，应采取定期收取相关的物业费、卫生费及取暖费等形式，均摊每年房屋产生的费用。

3.2 细化业务流程

经对北京市部分福利住房集中的小区进行走访调查，现拟定可划分两大类维修内容：第一，水暖类维修更换：如换水嘴、阀门、疏通下水、维修面盆漏水、管道漏水维修、PVC管漏水等；第二，电气类维修更换：如更换灯泡、查修电路故障、更换插座、开关、更换灯口、更换变组灯转换器等。可按以上两大类对住户提供有偿服务，收费标准待各产权单位具体实施时研究确定。

4 结论

福利住房档案管理和房屋维修工作是个复杂的动态管理过程，涉及各个方面，各个工作环节，采用先进的管理手段和动态记录法，认真把握每个环节，才能创造出最接近实际房产情况的系统。同时房屋维修工作又是一项关系到职工群众基本工作和生活的特殊工作，为确保其可以高效、高满意度地完成，最合理经济地利用经费，除了建立完善的房产档案、细化工作流程外，还需要建立一套严格而有效的房屋维修制度，从思想上、组织与管理中多管齐下，齐抓共管，做到从源头上控制与管理，才能真正实现房产档案动态管理，提供安全优质的维修服务，为住户的安居乐业提供有力保障。

参考文献：