上海房地产价格及土地使用权估价(doc 26页)

上海卢湾区房地产价格与土地使用权估价的报告估价项目名称：卢湾区打浦路443号底北、底南房地产价格及相应土地使用权价格评估委托估价方：受托估价方：签发级估价人员：估价作业日期：二00六年四月二十八日至二00六年五月九日估价报告编号：申房地估（200*）资号目录一、致委托方函----------------------------------------------------------3二、估价师声明----------------------------------------------------------4三、估价的假设和限制条件-------------------------------------------5四、估价结果报告--------------------------------------------------------6五、估价技术报告-------------------------------------------------------13六、照片及附件------------------------------------------------------------21致委托方函：受贵方委托，我公司对卢湾区打浦路443号底北、底南房地产进行了实地查勘，对委估建筑物的整体外貌及地域的周边环境作了调查，收集了有关委估对象市场背景及权籍资料，并以此为依据，选用适当的评估方法，对其现时房屋及土地使用权价值进行了评估，为贵方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。

（1）经评估，卢湾区打浦路443号底北、底南房地产于评估基准日二00六年四月二十八日的房地产总价值为：（大写）人民币肆佰肆拾柒万肆仟柒佰元整。

（RMB : 4,474,700.00 ）（2）上述房地产价值中，土地使用权价值为：（大写）人民币贰佰肆拾柒万零捌佰元整。

（RMB : 2,470,800.00 ）欲了解估价结果的全面情况，应认真阅读《房地产估价报告》全文。

特此奉达***********************二00六年五月九日估价师声明我们郑重声明：（1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

（3）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

（4）我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

（5）报告中的估价对象由**********估价师进行实地勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。

但对估价对象的勘察限于其外观和使用状况。

估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任和被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行检查的责任。

（6）没有人对本估价报告提供重要帮助。

参加本次估价的房地产估价师签名盖章：*** 中国注册房地产估价师注册号：************ 中国土地估价师证号：***********估价的假设和限制条件1.依据委估方提供的《上海市房地产权证》及其他权利证明材料，委估对象产证座落为“打浦路443号”房地产，其中底北、底南建筑面积413.10平方米，土地独用面积198.90平方米；二层建筑面积214.21平方米，土地独用面积107.10平方米；建筑面积共计627.31平方米，土地面积共计306.00平方米，容积率为2.05。

房屋类型：办公楼；土地使用权性质为国有划拨，用途为办公用地。

2. 根据本次估价目的及委估方的评估要求，本次估价结果为假设估价对象已取得完全产权、土地性质属国有土地使用权出让的房地产价值。

本评估结果中已包含应缴纳的土地使用权出让金，但未考虑因抵押、担保、租赁、债务或其他权利对估价对象价值的影响。

3. 本评估报告仅作为委托方办理土地使用权出让手续、补缴土地出让金时的参考依据，不作它用。

国有土地使用权出让系政府行为，出让价格的最终确定以政府有关部门审定结果为准。

4. 本评估报告以委托方提供的估价资料真实性为前提，若提供资料失实或有隐匿，本公司不承担责任。

5. 未经评估机构书面同意，本评估报告的全部或任何部分内容均不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

本报告对任何第三者及其他目的用途不承担责任。

估价结果报告一、委托估价方：（1）单位名称：**********（2）单位地址：***********（3）法人代表：**********（4）联系人： **** 电话：***********二、受托估价方：(1)单位名称：*************(2)法定代表人：*********************（3）单位地址：**********************************（4）单位资质等级：建设部一级资质等级[建房估证字（20**）第0***号]三、估价对象简介（一）地理位置委估对象上海市打浦路443号房地产，位于中山南一路打浦路拐角的“南园新村”内。

地号：卢湾区五里桥街道95街坊3/1丘（1）；土地等级：上海市基准地价四级地段。

所在街坊南为中山南一路内环高架，北为瞿溪路，东为鲁班路南北高架，西临打浦路。

本处离市中心人民广场约3.5公里。

（二）土地状况土地坐落：卢湾区五里桥街道95街坊3/1丘（1）；土地独用面积：198.90平方米；土地形状：基本规则，呈矩形；用途：办公用地。

（三）建筑物状况卢湾区打浦路443号位于中山南一路打浦路拐角的“南园新村”内。

“南园新村”是卢湾区开发较早的住宅小区。

该小区由八幢高层、八幢多层房屋组成，小区内绿化环境、物业管理一般。

委估对象为小区沿打浦路的二层房屋，正好位于小区弄堂的拐角处，其外墙部分铺贴马赛克，部分为玻璃橱窗。

全幢办公楼总高2层，层高较高，系混合1等结构，1994年竣工。

委估对象设有消防人行楼梯，水、电、煤及通讯设施齐全，目前正在进行室内装修。

（四）房地产权利状况委估对象原产权人为中国北方工业上海公司，委托方**************于2004年12月20日经拍卖取得。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《上海市土地使用权出让办法》、《上海市实施（中华人民共和国土地管理法）办法》等法律法规规定，须由委托方向有关部门申办委估房地产国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金、契税等。

四、估价目的评估估价对象于估价基准日的房地产价格及相应土地使用权价格，为委托方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。

五、估价时点二00六年四月二十八日六、价值定义本评估报告提供的房地产价值是上述全部限制条件下的公开市场价格。

所谓公开市场价格指估价基准日在市场上出售并根据以下条件可取得的合理价格。

1、买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；2、有一段合理的交易时间；3、在此期间房地产市场保持稳定；4、房地产买卖符合国家法律规定。

七、估价依据（1）1.1《中华人民共和国城市房地产管理法》；1.2《中华人民共和国土地管理法》及实施细则；1.3《城市房地产转让管理规定》；1.4 上海市有关法规、文件；1.5《房地产估价规范》。

（2）委估方提供的估价对象相关资料：2.1《上海市房地产权证》〖编号：沪房地卢字（2000）第002675号〗；2.2《上海中富拍卖有限公司拍卖成交确认书》〖编号：0001258〗；〖编号：0001259〗（3）房地产估价委托书；（4）评估人员实地勘测所获取的资料；（5）评估人员根据估价对象特点，调查和掌握同类房地产的市场资料。

八、估价原则本次估价过程中，遵循的主要原则有：1.合法原则房地产价格是房地产权益的价格，国家和地方现行有关房地产政策、法律、规定、城市规划为影响房地产使用的前提条件。

只有当房地产合法使用时，其权益才受法律保障。

因此评估中以估价对象的合法使用、合法处分为前提。

2.最高最佳使用分析房地产用途是影响房地产未来收益的重要因素。

房地产估价是以该房地产在合法使用方式下，其效用作最有效发挥为前提，即以估价对象的最高最佳使用为前提。

3.替代原则房地产客观合理价格应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格。

在同一市场中，具有相同使用价值、具有替代性的房地产之间将相互影响和竞争，使价格相互牵制趋于一致，即同类房地产之间的价格不得明显偏离。

本报告就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期市场租售价格及当前社会平均建设成本，尤其强调客观市场经济因素来确定委估对象的客观合理价格。

4.估价时点原则由于房地产市场是动态变化的，且受市场因素影响。

同一宗房地产在不同时点的价格往往不同，即强调时间的相关性和时效性。

因此评估价格必须是某一时点的价格，即指估价对象在估价时点的客观合理价值。

5、多种评估方法相结合的原则随着房地产估价业的发展，国内有几种通用的估价方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法、基准地价系数修正法等方法。

由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行房地产价格评估时，就要根据待估房地产的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的房地产价格。

6、公开、公平、公正原则本次评估以公正、公平的态度和道德，在公开市场条件下进行房地产价格评估。

九、估价方法估价对象为已建成的房地产，因其办理土地出让手续，需求取估价对象房地产现时市场价值及相应土地使用权价格。

经实地查勘，委估对象为办公楼。

本案根据委估对象房地产的实地查勘状况，结合此次委估目的的特点，我们选择采用收益还原法、假设开发法二种方法进行评估。

采用收益还原法评定其现时正常市场价值。

在以收益还原法评定委估对象现时正常市场价值的基础上，采用假设开发法从房地产价格中剥离出其土地使用权价格。

假设开发法，又称剩余法，是将估价对象开发后的价值，扣除正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润等，根据剩余之数来确定估价对象土地价格的一种方法。

其计算公式可表达为：地价 = 房地产总价 - 建安工程费 - 专业费 - 筹建管理费- 利息 - 销售税费 - 利润十、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价程序，选用适宜的估价方法，在对委估对象进行实地勘察的基础上，充分考虑到影响委估房地产价格的各种因素，结合市场近期状况，经过认真分析现有资料和周密准确地测算，确定：（1）卢湾区打浦路443号底北、底南房地产于评估基准日的市场总价值为：（大写）人民币肆佰肆拾柒万肆仟柒佰元整。

（RMB : 4,474,700.00 ）（2）上述房地产价值中，土地使用权价值为：（大写）人民币贰佰肆拾柒万零捌佰元整。