资产评估项目案例分析.pptx
一个资产评估案例的解析-PPT课件
4.评估行业的独立性未引起足够垂视
• 评估事务所与当地政府机关存在千丝万缕的联系，地方保 护主义严重，不利于各评估机构的公平竞争、独立性的保 持以及执业质量的保证。 • 有的上市公司在重大资产重组中聘请的会计师、评估师来 缺失
应对措施
资产评估中存在的上述诸多问题，直接关系到上市公司 广大中小股东的利益，不利于资本市场的健康发展，已引 起市场和监管部门的广泛关注。
1.创造良好的资产评估执业环境 市场的统一，关键在于制定统一的评估标准。 我们应借鉴国际评估行业的立法经验，制订和完善 资产评估领域的法律法规。 在管理工作上，要坚持资产评估行业统一管理、统一政策。
2.抓紧完善资产评估规范 我国评估业将在“整合评估体系、充实评估资源、与国际 趋同”三驾马车的带动下，进入立法快车道。 积极整合“多头管理”的评估体系、完善评估职业规范以 及与国际相关行业的趋同。 3.加大监管力度，同时厘定评估机构的责任 借鉴其他中介行业监管以及国际上的相关经验，强化对资产 评估违规行为的监管。 加强市场对资产评估行业的认识。
4.建众评估行业的市场公信度 扶优限劣，从拓展评估业务、维护评估机构独立性以及防范评 估行业恶性竞争等方面入手，打造评估机构之间有序的良性竞争 局面。 评估机构一定要排除外界的干扰和诱惑，恪守“公平诚信”的 原则，不偏不向，独立客观，忠实遵守资产评估行业的职业道德。
5.加强监管机构之间的协作 除政府部门之间的监管配合外，还包括加强行业自律组织监 管职能的发挥。
一个典型的资产评估案例解析
案例
• S资产评估事务所(简称“S事务所”)2000年在某省设立， 主营评估业务，2019年在北京成立总所，原地方所注册为 分所。2019年采取“借牌子”、“过门子”等方法，获取 了证券资格。该评估机构的评估资格证2019年后没有进行 年检。 • 成立当初，为了争揽业务，该机构推出了所谓“成本套 餐”，即收费少一点、人员少派点、底稿少编点。在人手 紧张、业务繁忙时期，依然“来者不拒”，同时承揽多家 大型项目的评估业务，并集中了一批无证券资格的机构和 人员进行“兵团作战”，外聘“专家”水平参差不齐。在 评估过程中，该机构对不同项目的假设都大同小异，评估 前提假设、评估环境假设、使用范围假设、利用效果假设 都近似，甚至在行业竞争分析方面都有相似的描述。
资产评估案例分析课件
（4）确定已使用（经济）年限5.05（5÷0.99）年 ；
（5）确定尚可使用（经济）年限为11.95=(175.05)年；
（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际 成新率 实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使 用（经济）年限×100% ＝11.95/17×100%＝70%（ 取整）
资产评估案例分析
机器设备的评估程序：
☺要约与承诺阶段：明确评估基准日和评估目的
等
☺评估准备阶段：制定评估工作计划、落实评估
人员等
☺现场评估阶段：查明实物、落实评估对象等 ☺确定单台设备的估价数据、评定估算阶段：
搜集欠缺资料、筛选与整理已搜集到的数据等
☺自查及撰写评估报告：对设备估价依据和参数
进行一次全面核对、编制撰写评估报告等
资产评估案例分析
重置成本法的适用范围：
重置成本法虽是机器设备的一种常用方法，但也并非适用于所 有的机器设备，也就是说在机器设备评估中运用重置成本法是有一 定适用范围的。主要的适用情况有如下三种：
继续使用前提下的机器设备：若改用续用或移 地续用，运用重置成本法进行评估时，必须作适 当的调整才能得出评估结果。 继续使用前提下，不具备单独获利能力的单台 设备或其它设备的评估：无法用收益法，采用重 置成本法进行评估。 非继续使用前提下，无市场参照物的机器设备： 采用时需做调整，以得到非续用重估价格
公称压力：3,000KN 打击能量：2,000KJ 最大行程：400mm 最小封闭高度：不得小资于产评3估0案例0分m析m
实物：
资产评估案例分析
二、估算重置价值
1、估算购置价格
经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的 J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基 准日）为人民币188,000元。
资产评估的管理案例分析(PPT共 67张)
房地产企业评估—两个典型案例
某上市公司的母公司将其控股的房地产 公司以 成本价 转入上市公司，当年实现 利润 5000 万元，美化报表为配股创造条 件 某上市公司的将其控股的房地产公司以 高价 卖给关联公司，年报因此笔交易每 股收益由—0.24元变为赢利0.06元。
房地产企业评估—目前的规范要求
●对房地产市场价值的内涵应包括哪些因素认识不一
●采用市场法时，参照案例不足，比较因素考虑不全面
●划拨用地评估价值是否包括土地出让金存在分歧
●使用假设开发法使，假设前提过于乐观
房地产评估存在的主要问题
※房产和地产的价值内涵 房产和地产的联系、区别 房地产市场因素 ※重置成本法中成本的构成 ※市场法 ※假设开发法
房地产企业评估—目前的规范要求
假设开发法
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值 -开发成本-管 理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 投资者购买待开发 房地产应负担的税费 预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应 考虑类似房地产价格的未来变动趋势。 开发利润=待开发房地产价值与开发成本之和（或取开发完 成后的房地产价值）*同一市场上类似房地产开发项目相应 的平均利润率 必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方 法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。
房地产企业评估—如何操纵评估
低价的由来 使用成本法，按核实后的成本计开发项 目的评估值 为回避产成品和在产品隐含利润，将开 发项目按房屋建筑物和在建工程评估
房地产企业评估—如何操纵评估
高价的由来 使用收益法，操纵利润预测和折现率的选取 利用最高最佳使用假设，忽视法律上允许、技 术上可行、经济上可行的限制 使用假设开发法，将开发项目可能实现的全部 利润量化，而未按原投资人投资资金应分摊的 利润进行估算 忽略产权上的瑕疵 简单地利用土地估价报告和房地产估价报告
资产评估案例分析
资产评估案例分析——房地产评估班级：姓名：学号：房地产评估案例评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产土地为出让;该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保,委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估,评估基准日为2003年2月21日;该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估;一、基本情况一估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产;1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的沪房地×字2002第×××号房地产权证及估价师实地查勘,估价对象产权状况如下：权利人：××有限公司坐落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：略土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地总面积：29,0322m建筑面积：6,7912m房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象,目前处于正常使用状态;2、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开发区××路××号,土地等级属上海市基准地价十级地段;距奉浦大桥30公里,距虹桥机场52公里,距上海火车站45公里,距浦东国际机场30公里;估价对象四至:东为待租土地,西为××路,北为××路,南为×××有限公司;3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房,估价对象属大型现代化厂区,厂区道路为水泥地坪,路面平整,能承载大型货车,绿化种植有序,厂区周围有集中绿化带;二影响因素说明1、个别因素分析1建筑物状况根据实地勘察,估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产,建筑物状况如下：2厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区,厂区道路为水泥地坪,路面平整,能承载大型货车,绿化种植有序,厂区周围有集中绿化带;3交通条件估价对象距奉浦大桥30公里,距虹桥机场52公里,距上海火车站45公里,距浦东国际机场30公里,估价对象的交通条件较好,主干道为××公路;4基础设施状况估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件;基本生产、生活设施完善;2、区域因素估价对象所在的××区位于上海的南翼,杭州湾北岸,东西长41公里,南北宽22公里,总面积687平方公里;××区历史悠久,人杰地灵,气候宜人,土地肥沃,资源丰富,海岸线长公里,江岸线长公里,港口码头等设施齐全,开发前景广阔,是上海市的南大门;近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向,以开发市级工业区为重点,吸引外资,开拓国际市场,逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架,全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道,区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全,1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一;××区水陆交通便捷,特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设,建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络,与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系;3、市场背景分析2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响,呈现出复杂、低迷的局面;我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策,使国内政治局面稳定,经济形势平稳;国民经济在此基础上保持高速发展,据统计国民经济的增长速度已达到8％;上海是我国的特大型城市,2002年12月成功获得了2010年世博会的举办权,上海将获得更大的发展机遇;根据国际国内形势的发展和国家的要求,上海长远发展的总体目标是：到2010年,把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一,在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度,人民生活水平接近发达国家地区水平;要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变;由于我国已加入WTO,作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁,投资增加,进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加,对其价格产生刺激作用,估计近期其价格将会稳步上升;二、评估价值定义本次评估所揭示的是××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产建筑总面积6,7912m,土地总面积29,0322m在满足全部假设和限制条件下,于评估基准日的公开市场价值;三、评估方法的选择1、市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;即估价人员通过市场调查,选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物,然后,经过估价人员对案例的实地勘察,对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正,计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格,用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态红线外“六通一平”在估价期日的市场价格;2、成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料,以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据,运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析,增减调整后确定估价对象建筑物的建安费,在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金,得出建筑物的重置成本,按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格;四、评估技术说明一土地使用权价值估算市场比较法1、计算公式估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数2、比较实例选择选择比较案例时,根据估价对象情况,应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近;3、估价对象房地产价格测算本次估价,选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例;1估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1;表1 土地比较因素条件说明表2编制比较因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为基础,相应指数为100,将交易实例相应因素条件与估价对象相比较,确定相应的指数,详见表2;表2 土地比较因素条件指数表3交易实例修正后的土地价格比准价格经比较修正,交易实例修正后达到估价对象条件时的价格,详见表3;表3 土地比较因素修正系数表4估价对象土地价格的确定假设50年使用权对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格,采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价,即：估价对象土地评估单价＝212元/m2＋190元/m2＋186元/m2/3＝196元/m2合万元/亩5估算估价对象土地现状的市场单价和总价估价对象土地为1996年4月出让取得,使用年限为50年,工业用途,使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止,尚可使用年限为年;通过以下公式对估价对象土地进行年期修正,计算年期修正系数为:式中：R：年期修正系数；yr：土地折现率,取r＝6%；n：土地剩余有效使用年限年；N：土地法定最高使用年限工业用地50年;经计算,R＝,则:y估价对象土地评估单价＝196元/m2×＝190元/m2估价对象土地总价＝29,032m2×190元/m2＝5,516,080元,取整为万元五、估价结论本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序,以掌握的有关标的物的信息资料为依据,经估价,××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产建筑面积6,791平方米以及相应土地面积29,032平方米,转让方式获得土地,工业用途,开发程度为红线外“六通一平”在估价时点2003年2月21日的评估价值为人民币1,万元, 大写人民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰元整其中：土地面积29,032m2, 评估价值为人民币万元；建筑面积6,791m2, 评估价值为人民币1,万元;。
资产评估学案例研究成果PPT课件
02 资产评估学概述
资产评估学的定义与特点
总结词
资产评估学是一门研究如何对资产价值 进行科学、客观、公正评估的学科。
VS
详细描述
资产评估学主要关注各类资产的价值评估 ，包括有形资产和无形资产。它强调以市 场为基础，通过运用科学的方法和专业的 知识，对资产的价值进行合理的估算。资 产评估学具有科学性、客观性和公正性的 特点，对于维护市场秩序、保障各方利益 具有重要意义。
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资产评估学的应用领域
要点一
总结词
资产评估学广泛应用于各个领域，如企业价值评估、房地 产评估、无形资产评估等。
要点二
详细描述
随着经济的发展和市场的扩大，资产评估学的应用领域越 来越广泛。在企业价值评估方面，通过对企业整体价值进 行评估，有助于企业并购、重组等活动的顺利进行；在房 地产评估方面，通过对房地产价值的评估，有助于房地产 交易的公平进行；在无形资产评估方面，可以保护企业的 知识产权，防止无形资产流失。
加强案例研究
鼓励开展更多深入的案例 研究，以丰富资产评估学 的理论体系和实际应用。
跨学科合作
建议加强与其他相关学科 的合作，促进学科交叉融 合，推动资产评估学的创 新发展。
06 案例研究应用与展望
案例研究成果的应用领域
企业价值评估
利用资产评估学理论和方法，对 企业整体价值进行合理评估，为 投资者和管理者提供决策依据。
术研究发展。
实践指导
案例研究成果可以为资产评估 实践提供指导和借鉴，提高评
估工作的质量和效率。
人才培养
通过案例教学，培养具备实际 操作能力的资产评估专业人才
。
社会认可
案例研究成果的推广和应用， 可以提高资产评估行业的公信
资产评估执业质量检查情况及检查经典案例分析PPT课件
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.证监会执业质量检查的处理情况
（1）近年资本市场与资产评估有关的主要事件及其处罚情况统计 （2）资本市场资产评估证监会处罚情况统计 （3）资本市场资产评估证监会行政监管措施情况统计
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关键评估参数确定缺乏依据； 收益预测与历史、现实情况明显不符且无合理解释； 评估方法和评估假设适用不当； 评估报告和评估说明对重要信息披露不充分； 调查、分析、核验等评估程序执行不到位； 个别执业项目存在明显的预测错漏、倒签报告日期、允许其他机构或个人以
➢收益预测复核工作缺乏底稿支持。评估人员人为调整收益预测，无法提供调 整依据与合理逻辑。 ➢缺乏对预测期被评估企业毛利率变动较大的复核与分析，无法说明变动的合理 性。 ➢ 收益法评估，营运资金增加额计算中对核算项目及不同年度变化缺乏分析， 与被评估企业经营特点的差异或偏离缺乏判断。 ➢资本性支出、折旧与摊销等计算随意性较大。
外部监督机构（证 监会、财政部等） 对评估机构的执业 质量检查
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检查主 体不同
评估机构内部自查
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（一）证监会近年执业质量检查情况 （二）2017年中评协（财政部）执业质量检查情况 （三）2017年省评协执业质量检查情况
资产评估执业质量检查情况及检查经典案例分析PPT课件
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1.检查及处罚情况
2017年中评协完成了14家证券评估机构及其64家分支机构作为本次的检查对象， 对233份评估报告及其工作底稿进行了抽查。各地方协会共完成对620家非证券评 估机构、2526份评估报告及工作底稿的抽查工作。
在抽查的评估报告中，整体得分与2016年检查相比，略有提高。
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（2）国资和证券业务得到普遍重视，但其他业务评估工作底稿和评估报告 内容的规范性和完备性还有待进一步提高
➢ 项目的外部监管对评估业务执行的影响。 ➢ 项目的外部监管对评估机构专业能力和风险认识提升的影响。
（3）不同类型业务执行质量结构差异持续存在
➢ 无形资产评估业务执行的整体规范性得分偏低。反映出该类项目执业需要多方面总结和 反思。
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项目 全面检查家数
抽查项目 专项检查家数
抽查项目 行政监管措施家数 行政监管措施人员
2012年 4 2
5 15
2013年 5 30 20 18 9 21
2014年 1
16 18 10 26
2015年 3
4 0 5 27
2016年 3 33 0 0 3 14
2017年 3 10 7 10 9 20
✓工作底稿是否能反映评估程序实施情况，支持评估结论；
✓资产评估报告是否清晰、准确地陈述报告内容，有无误导性表述；
✓是否存在故意或过失出具虚假、不实资产评估报告情况；
✓是否按照要求及时建立健全和规范运行职业风险防范机制等。
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4.惩戒情况
根据中评协《资产评估执业行为自律惩戒办法（试行）》、《浙江省资产评估行业自 律惩戒办法》等有关规定，省评协针对检查中出现的问题相对比较严重的部分资产评估机 构分别进行程序性约谈和处理决定约谈，对其出具《监管关注函》，进行警示教育。将之 列为重点关注对象，择机回访检查。对于拒不整改或整改不到位的，及时提请行业惩戒委 员会予以惩戒。Βιβλιοθήκη 112.检查意见总结
了解资产评估的含义、特征和功能PPT模板
中山市中小学校长绩效考核实施办法(征求意见稿)为进一步深化全市中小学人事制度改革，完善校长考核机制，促进校长专业发展，根据省、市有关文件精神，结合我市教育实际，制定本办法。
一、绩效考核范围和时间（一）绩效考核范围全市公办中小学校（含中专、职中和特殊教育学校）在编在册的正、副校长。
（二）绩效考核时间每学年第二学期末进行绩效考核。
二、绩效考核主要指标和内容绩效考核以《中山市中小学校长绩效考核指标框架》（见附件１)为依据，全面考核德、能、勤、绩、廉，重点考核工作实绩。
三、绩效考核主要方法全市中小学校长考核工作在市教育局领导下进行。
市直属学校校长由市教育局组织考核，人事部门具体负责；镇（区）中小学校长由各镇（区）教科文卫办组织考核，各自成立由镇(区)主管教育领导担任组长的领导组，下设考核组，具体负责本镇(区)中小学校长绩效考核工作。
考核结果分为优秀、合格、基本合格和不合格四个等次。
（一）每学年通过考察学校、个人述职与自评、民主测评、查阅个人资料、考核组测评和主管部门评价等操作方式对校长的“德、能、勤、绩、廉”进行综合考核，采用自评与他评、过程性评价与终结性评价、定量评价与定性评价相结合的方法进行。
（二）绩效总分由考核组测评、民主测评、主管部门评价（镇区中小学校长由镇区教科文卫办工作人员评价，市直属学校校长由市教育局相关科室评价）三部分构成，绩效总分=考核组测评分×40%＋民主测评分×30%+主管部门评价分×30%。
（三）根据绩效总分，确定考核等次。
绩效总分在85分以上（含85分），且排在本镇（区）（或市直属学校）正、副校长总人数的前15%的（计算优秀名额时不能四舍五入），绩效考核确定为优秀等次；绩效总分在70-84分的，绩效考核确定为合格等次；绩效总分在60-69分的，绩效考核确定为基本合格等次；绩效总分在60分以下的，绩效考核确定为不合格等次。
四、绩效考核工作程序（一）考核组提前一周通知学校并下发相关考核文件。
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天顺房地产公司评估案例
1、评估风险分析 2、评估方法的选择 3、重要参数的选取 4、评估假设
房地产评估存在的主要问题
●对房产与地产的关系认识模糊 ●对房地产市场价值的内涵应包括哪些因素认识不一 ●采用市场法时，参照案例不足，比较因素考虑不全面 ●划拨用地评估价值是否包括土地出让金存在分歧 ●使用假设开发法使，假设前提过于乐观
中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范 意见(试行)》；
其他评估相关法律、法规和规章制度等。
评估行业准则体系—已发布
2001年9月《资产评估准则--无形资产》 2003年3月《注册资产评估师关注评估对
象法律权属指导意见》 2004年2月《资产评估准则──基本准则》 《资产评估职业道德准则──基本准则》 2004年12月《企业价值评估指导意见》 2005年3月《金融不良资产评估指导意见》
（2）确信分配到包括无形资产在内的单项资产的收益之和不超过企业资 产总和带来的收益；
（3）预期收益口径与折现率口径保持一致； （4）折现期限一般选择经济寿命和法定寿命的较短者； （5）当预测趋势与现实情况明显不符时，分析产生差异的原因。
无形资产评估—无形资产准则的突出贡献
强调了使用三种方法时应关注的事项
房地产企业评估—目前的规范要求
假设开发法
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管 理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发 房地产应负担的税费
预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应 考虑类似房地产价格的未来变动趋势。
开发利润=待开发房地产价值与开发成本之和（或取开发完 成后的房地产价值）*同一市场上类似房地产开发项目相应 的平均利润率
可以通过操纵在建房地产项目隐含的利 润，控制转让价格
房地产企业评估—两个典型案例
某上市公司的母公司将其控股的房地产
公司以成本价转入上市公司，当年实现
利润5000万元，美化报表为配股创造条 件 某上市公司的将其控股的房地产公司以
高价卖给关联公司，年报因此笔交易每
股收益由—0.24元变为赢利0.06元。
必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方 法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。
房地产企业评估—如何操纵评估
低价的由来 使用成本法，按核实后的成本计开发项
目的评估值 为回避产成品和在产品隐含利润，将开
发项目按房屋建筑物和在建工程评估
房地产企业评估—如何操纵评估
高价的由来 使用收益法，操纵利润预测和折现率的选取 利用最高最佳使用假设，忽视法律上允许、技估行业标准建设
评估行业遵照执行的制度体系
国务院第91号令《国有资产评估管理办法》及 其施行细则；
财政部（2001）第14号令公布的《国有资产评 估管理若干问题的规定》；
财政部财评字[1999]91号《关于印发<资产评 估报告基本内容与格式的暂行规定>的通知》；
房地产企业评估—目前的规范要求
资产评估规范 企业整体成本加和法前提下—产成品和
在产品评估 企业整体成本加和法前提下—土地使用
权、房屋建筑物、在建工程评估 收益法前提下企业价值评估
房地产企业评估—目前的规范要求
房地产估价规范 最高最佳使用 highest and best use
法律上允许、技术上可能、经济上可行， 经过充分合理的论证，能使估价对象产 生最高价值的使用。
市场法： （1）确定具有合理比较基础的类似的无形资产； （2）收集类似的无形资产交易的市场信息和被评估无形资产以往的交易
信息； （3）依据的价格信息具有代表性，且在评估基准日是有效的； （4）根据宏观经济、行业和无形资产情况的变化，考虑时间因素，对被
无形资产评估—无形资产准则的突出贡献
强调了使用三种方法时应关注的事项
成本法： （1）无形资产的重置成本应当包括开发者或持有者的合理收益； （2）功能性贬值和经济性贬值。
收益法： （1）合理确定无形资产带来的预期收益，分析与之有关的预期变动、受益 期限，与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素及货币时间价值；
术上可行、经济上可行的限制 使用假设开发法，将开发项目可能实现的全部
利润量化，而未按原投资人投资资金应分摊的 利润进行估算 忽略产权上的瑕疵 简单地利用土地估价报告和房地产估价报告
天顺房地产公司评估案例
1、您认为此报告存在哪些问题？
2、如果由您来承做此项目，您打算从何途径收 集哪些资料、选择什么评估方法、在报告披露方 面重点关注哪些问题？
评估行业准则体系—制定中
资产评估程序准则 资产评估报告准则 工作底稿准则及推荐格式 机器设备评估准则 抵押资产评估准则 评估业务约定书 不动产评估准则 价值类型 资产评估基准日
第二部分 房地产企业评估
房地产企业评估—高风险领域之一
房地产企业的转让成为上市公司资产转 换的重点对象
《资产评估操作规范意见》 第十章 第九十二条至第一百条 《资产评估准则—无形资产》 共22条，自2001年9月实施
无形资产评估—无形资产准则的突出贡献
强调了总体应关注的事项
（1）有关无形资产权利的法律文件或其他证明资料； （2）无形资产的性质、目前和历史状况； （3）无形资产的剩余经济寿命和法定寿命； （4）无形资产的使用范围和获利能力； （5）无形资产以往的评估及交易情况； （6）无形资产转让的可行性； （7）类似的无形资产的市场价格信息； （8）卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件； （9）可能影响无形资产价值的宏观经济前景； （10）可能影响无形资产价值的行业状况及前景； （11）可能影响无形资产价值的企业状况及前景； （12）对不可比信息的调整。
房地产评估存在的主要问题
※房产和地产的价值内涵 房产和地产的联系、区别 房地产市场因素
※重置成本法中成本的构成 ※市场法 ※假设开发法 ※划拨土地使用权评估
第三部分 无形资产评估
无形资产评估—高风险领域之二
用于注册资金 用于融资计划或寻找战略投资人 用于上市公司关联方转让
无形资产评估—目前的规范和准则