徐霞客市场调研报告
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产品认筹火爆。
13
乐湖居户型
户型面积：89㎡ 户型面积：139㎡
分析：
户型均为方正 朝南房间较多 小户型没有做到南北通透，布局不规则
14
湖畔花园鑫湖湾
老牌项目走高端路线
项目名称 项目位置 开发商 占地面积 建筑面积 销售均价 主力户型
湖畔花园鑫湖湾 徐霞客镇璜塘璜北路南,外环东路东侧 江阴市启新房地产开发有限公司 98.3亩 6.5万㎡ 高层5800元/㎡左右 170㎡高层，400-690㎡别墅
核心 卖点
产品优势——与鑫城湖成包围态势，景观好 配套优势——北面紧邻新镇中心 包装优势——湖居豪宅
销售情况：项目2011年开盘 销售，坚持走高端路线，消 费人群稀缺，目前还剩余少 量尾房
销售信息：没有营销动作，自然销售。
15
鑫湖湾户型
户型面积：170㎡ 户型面积：130㎡
分析：
户型均为方正 所有户型做到南北通透 整体面积较大
18
中江华庭
已售罄老牌项目
项目名称 项目位置 开发商 占地面积 建筑面积 销售均价 主力户型
中江华庭 峭璜路东侧,外环北路北侧 江阴市中江房地产有限公司 92.3亩 8.5万㎡ 90㎡，140㎡
核心 卖点
产品优势——面积适合消费人群
销售情况：2011年开盘456套 高层全部售罄，目前仅有少 量商铺在售。
11
重点项目销售情况统计
12
湖畔花园乐湖居
目前重点在售项目
项目名称 项目位置 开发商 占地面积 建筑面积 销售均价 主力户型
湖畔花园乐湖居 徐霞客镇璜塘外环北路北侧、湖西路西侧 江阴市启新房地产开发有限公司 91.4亩 11.4万㎡ 高层5500元/㎡左右 商业未定 88㎡，138㎡两房、三房
核心 卖点
随着地铁的开通及新镇规划的实施，本案区域可能迎来部分外来 投资客；
21
风险分析
• 周边工业区包围，对环境影响较大，也影响城市后期发展； • 距离地铁站较远，超过5公里，对投资客吸引力有限；
• 当地经济水平一般，本地潜在购买力较弱；
• 徐霞客镇人口密度较低，本案集中开发项目较多，该区域潜在 客户可能有限； • 该地块08年拍出，土地使用年限仅剩60年。
销售信息：尾房自然销售中
19
综合分析
20
机会分析
璜塘镇过往住宅主要消费人群是当地人的改善住房，随着房地产 市场的火热，投资客开始关注低价有潜力的乡镇楼盘； 当地整体消费能力较弱，面积超过140㎡住宅销售压力较大，90 ㎡产品去化预定比较火热，低总价产品目前比较受欢迎； 当地项目去化率普遍较高，没有新地块拍出，潜在竞争力较小；
6
梦东方项目介绍
梦东方•徐霞客国际旅游度假区项目选址在“游圣故里”江阴徐霞客镇，以徐霞客文化为主题，总占 地面积近10000亩，总投资约300亿元（含政府配套）。结合民族文化、吴文化、江阴文化，将打造 成集旅游度假、文化创意、教育科普、休闲配套为一体的世界级旅游度假区，包括徐霞客旅游文化 小镇、徐霞客探险主题乐园、中华民族文化体验园、休闲度假中心、精品酒店、国际会议中心、时 尚发布中心、配套工程等。
22
谢谢观看
23
4
经济概况
2016年，全镇完成公共预算收入7.2亿元，同比增长15.8%； 实现工商业开票销售357.6亿元，同比增长3.7%；完成全社 会固定资产投资46.05亿元，同比增长8.1%。
在行政管理体制改革方面，自2010年被中编办确定为全国2
5个经济发达镇行政管理体制改革试点镇后，经过近几年的 探索实践，初步取得了阶段性成果，改革的成效已在逐步显 现。
徐霞客镇地处的苏南地区是我国民族工业和乡镇企业的发源
地，著名的"苏南模式"就在这里诞生，工业基础良好，经济 发达，市场繁荣。该镇经济建设和社会事业发展迅速，经济 实力跨入全国百强乡镇行列，荣膺全国投资环境百佳乡镇称
号，集全国小城镇经济综合开发示范镇、江苏省重点建设中
心镇、江苏省新型小城镇、江苏省实施教育现代化工程先进 镇、江苏省文明镇、江苏省卫生镇、江苏省环境与经济协调 发展示范镇于一身。
销售情况：2014年开盘至今 推出高层685套，至今销售 465套，剩余高层产品由分销 公司代销，少量低层产品
销售信息：分销公司加价，目前销售均价7000元左右，顶楼小户型一口价60万一套，说明小户型
目前去化良好。
17
伊顿小镇户型
户型面积：93㎡ 户型面积：130㎡
分析：
户型布局不规则，布局凌乱 南北通透，但是浪费面积较大 在销户型比较受市场欢迎
产品优势——户型面积适中，紧邻鑫城湖 配套优势——高层住宅配合商业街 包装优势——湖景房，配套齐全
销售情况：项目2013年开盘， 推出高层住宅360套，至今已 经销售高层住宅337套，去化 率94%基本清盘，三期产品 于9.9日开盘。
销售信息：新推出三期产品高层214套，主力户型88㎡及138㎡，目前交2万抵3万认筹中，小户型
7
房产项目分析
8
目前项目周边项目布局情况
伊顿小镇
湖畔花园鑫 湖湾
中江华庭
湖畔花园乐湖 居
Hale Waihona Puke Baidu
海润一号 名都城
9
重点规划距离项目距离
本案
地铁站
7.2公里
7.5公里
梦东方
10
项目地理分析
该项目地块位于鑫城湖旁，鑫城湖是璜塘当地最大的市民休闲公园；鑫城湖北规划为徐霞客镇新镇 中心，未来有较大发展潜力；璜塘新项目开发基本围绕鑫城湖，项目周边人气尚可；距离老镇中心 2公里，生活配套齐全。
16
伊顿小镇
分销进场销售
项目名称 项目位置 开发商 占地面积 建筑面积 销售均价 主力户型
伊顿小镇 徐霞客镇璜塘北路南侧，外环东路西侧 江阴鑫城广昊置业发展有限公司 54500㎡ 9.7万㎡ 高层7000元/㎡左右 93㎡，133㎡
核心 卖点
产品优势——产品丰富，北靠新镇中心 配套优势——产品丰富低层，高层多层皆有 包装优势——专业公司包装，英伦洋房
徐霞客市场调研报告
销售部 2017年9月
1
地区宏观研究 报告思路与结构 房产项目分析
城市概况、城市交通、国民经济、重点规划
本案区位分析、项目分布、项目产品销售情况
综合分析
整体市场分析
2
地区宏观研究
3
徐霞客概况
徐霞客镇位于江阴市南部，2003年由璜塘、峭岐、马镇三个镇合并而成，面积110平方公里，是江 阴目前面积最大镇，户籍人口10万，外来人口5万。2010年被国家列为强镇扩权试点镇，明代大旅 行家徐霞客的故乡。 历史悠久，人文荟萃，文化底蕴深厚，是吴文化的发祥地之一。据考证本地区已有7000年历史、50 00年文明史和2500年有文字记载的历史，徐霞客故居及晴山堂石刻为全国重点文物保护单位。徐霞 客列中华世纪坛40位名人第九位，《徐霞客游记》列中华20部巨著第九位，徐霞客故居列无锡旅游1 8景第九位。
5
交通概况
徐霞客镇隶属于江苏省江阴市，位于长江三角洲苏、锡、常经济圈的几何中心，南傍太湖，北依 长江，地理位置优越，水陆空交通便利。距上海港、张家港、江阴港分别为130公里、25公里、18公 里. 附近有京沪铁路、新长铁路、沪宁高速公路，锡澄高速公路、沿江高速公路纵贯本镇南北，并建 有璜塘、霞客道口;距上海虹桥国际机场、浦东国际机场、南京禄口国际机场均为90分钟车程，苏南 硕放国际机场、常州奔牛机场近在咫尺。 无锡地铁一号线延伸至江阴段将于2017年年底2018年初动工，徐霞客镇的交通将更加方便。
13
乐湖居户型
户型面积：89㎡ 户型面积：139㎡
分析：
户型均为方正 朝南房间较多 小户型没有做到南北通透，布局不规则
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湖畔花园鑫湖湾
老牌项目走高端路线
项目名称 项目位置 开发商 占地面积 建筑面积 销售均价 主力户型
湖畔花园鑫湖湾 徐霞客镇璜塘璜北路南,外环东路东侧 江阴市启新房地产开发有限公司 98.3亩 6.5万㎡ 高层5800元/㎡左右 170㎡高层，400-690㎡别墅
核心 卖点
产品优势——与鑫城湖成包围态势，景观好 配套优势——北面紧邻新镇中心 包装优势——湖居豪宅
销售情况：项目2011年开盘 销售，坚持走高端路线，消 费人群稀缺，目前还剩余少 量尾房
销售信息：没有营销动作，自然销售。
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鑫湖湾户型
户型面积：170㎡ 户型面积：130㎡
分析：
户型均为方正 所有户型做到南北通透 整体面积较大
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中江华庭
已售罄老牌项目
项目名称 项目位置 开发商 占地面积 建筑面积 销售均价 主力户型
中江华庭 峭璜路东侧,外环北路北侧 江阴市中江房地产有限公司 92.3亩 8.5万㎡ 90㎡，140㎡
核心 卖点
产品优势——面积适合消费人群
销售情况：2011年开盘456套 高层全部售罄，目前仅有少 量商铺在售。
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重点项目销售情况统计
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湖畔花园乐湖居
目前重点在售项目
项目名称 项目位置 开发商 占地面积 建筑面积 销售均价 主力户型
湖畔花园乐湖居 徐霞客镇璜塘外环北路北侧、湖西路西侧 江阴市启新房地产开发有限公司 91.4亩 11.4万㎡ 高层5500元/㎡左右 商业未定 88㎡，138㎡两房、三房
核心 卖点
随着地铁的开通及新镇规划的实施，本案区域可能迎来部分外来 投资客；
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风险分析
• 周边工业区包围，对环境影响较大，也影响城市后期发展； • 距离地铁站较远，超过5公里，对投资客吸引力有限；
• 当地经济水平一般，本地潜在购买力较弱；
• 徐霞客镇人口密度较低，本案集中开发项目较多，该区域潜在 客户可能有限； • 该地块08年拍出，土地使用年限仅剩60年。
销售信息：尾房自然销售中
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综合分析
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机会分析
璜塘镇过往住宅主要消费人群是当地人的改善住房，随着房地产 市场的火热，投资客开始关注低价有潜力的乡镇楼盘； 当地整体消费能力较弱，面积超过140㎡住宅销售压力较大，90 ㎡产品去化预定比较火热，低总价产品目前比较受欢迎； 当地项目去化率普遍较高，没有新地块拍出，潜在竞争力较小；
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梦东方项目介绍
梦东方•徐霞客国际旅游度假区项目选址在“游圣故里”江阴徐霞客镇，以徐霞客文化为主题，总占 地面积近10000亩，总投资约300亿元（含政府配套）。结合民族文化、吴文化、江阴文化，将打造 成集旅游度假、文化创意、教育科普、休闲配套为一体的世界级旅游度假区，包括徐霞客旅游文化 小镇、徐霞客探险主题乐园、中华民族文化体验园、休闲度假中心、精品酒店、国际会议中心、时 尚发布中心、配套工程等。
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谢谢观看
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经济概况
2016年，全镇完成公共预算收入7.2亿元，同比增长15.8%； 实现工商业开票销售357.6亿元，同比增长3.7%；完成全社 会固定资产投资46.05亿元，同比增长8.1%。
在行政管理体制改革方面，自2010年被中编办确定为全国2
5个经济发达镇行政管理体制改革试点镇后，经过近几年的 探索实践，初步取得了阶段性成果，改革的成效已在逐步显 现。
徐霞客镇地处的苏南地区是我国民族工业和乡镇企业的发源
地，著名的"苏南模式"就在这里诞生，工业基础良好，经济 发达，市场繁荣。该镇经济建设和社会事业发展迅速，经济 实力跨入全国百强乡镇行列，荣膺全国投资环境百佳乡镇称
号，集全国小城镇经济综合开发示范镇、江苏省重点建设中
心镇、江苏省新型小城镇、江苏省实施教育现代化工程先进 镇、江苏省文明镇、江苏省卫生镇、江苏省环境与经济协调 发展示范镇于一身。
销售情况：2014年开盘至今 推出高层685套，至今销售 465套，剩余高层产品由分销 公司代销，少量低层产品
销售信息：分销公司加价，目前销售均价7000元左右，顶楼小户型一口价60万一套，说明小户型
目前去化良好。
17
伊顿小镇户型
户型面积：93㎡ 户型面积：130㎡
分析：
户型布局不规则，布局凌乱 南北通透，但是浪费面积较大 在销户型比较受市场欢迎
产品优势——户型面积适中，紧邻鑫城湖 配套优势——高层住宅配合商业街 包装优势——湖景房，配套齐全
销售情况：项目2013年开盘， 推出高层住宅360套，至今已 经销售高层住宅337套，去化 率94%基本清盘，三期产品 于9.9日开盘。
销售信息：新推出三期产品高层214套，主力户型88㎡及138㎡，目前交2万抵3万认筹中，小户型
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房产项目分析
8
目前项目周边项目布局情况
伊顿小镇
湖畔花园鑫 湖湾
中江华庭
湖畔花园乐湖 居
Hale Waihona Puke Baidu
海润一号 名都城
9
重点规划距离项目距离
本案
地铁站
7.2公里
7.5公里
梦东方
10
项目地理分析
该项目地块位于鑫城湖旁，鑫城湖是璜塘当地最大的市民休闲公园；鑫城湖北规划为徐霞客镇新镇 中心，未来有较大发展潜力；璜塘新项目开发基本围绕鑫城湖，项目周边人气尚可；距离老镇中心 2公里，生活配套齐全。
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伊顿小镇
分销进场销售
项目名称 项目位置 开发商 占地面积 建筑面积 销售均价 主力户型
伊顿小镇 徐霞客镇璜塘北路南侧，外环东路西侧 江阴鑫城广昊置业发展有限公司 54500㎡ 9.7万㎡ 高层7000元/㎡左右 93㎡，133㎡
核心 卖点
产品优势——产品丰富，北靠新镇中心 配套优势——产品丰富低层，高层多层皆有 包装优势——专业公司包装，英伦洋房
徐霞客市场调研报告
销售部 2017年9月
1
地区宏观研究 报告思路与结构 房产项目分析
城市概况、城市交通、国民经济、重点规划
本案区位分析、项目分布、项目产品销售情况
综合分析
整体市场分析
2
地区宏观研究
3
徐霞客概况
徐霞客镇位于江阴市南部，2003年由璜塘、峭岐、马镇三个镇合并而成，面积110平方公里，是江 阴目前面积最大镇，户籍人口10万，外来人口5万。2010年被国家列为强镇扩权试点镇，明代大旅 行家徐霞客的故乡。 历史悠久，人文荟萃，文化底蕴深厚，是吴文化的发祥地之一。据考证本地区已有7000年历史、50 00年文明史和2500年有文字记载的历史，徐霞客故居及晴山堂石刻为全国重点文物保护单位。徐霞 客列中华世纪坛40位名人第九位，《徐霞客游记》列中华20部巨著第九位，徐霞客故居列无锡旅游1 8景第九位。
5
交通概况
徐霞客镇隶属于江苏省江阴市，位于长江三角洲苏、锡、常经济圈的几何中心，南傍太湖，北依 长江，地理位置优越，水陆空交通便利。距上海港、张家港、江阴港分别为130公里、25公里、18公 里. 附近有京沪铁路、新长铁路、沪宁高速公路，锡澄高速公路、沿江高速公路纵贯本镇南北，并建 有璜塘、霞客道口;距上海虹桥国际机场、浦东国际机场、南京禄口国际机场均为90分钟车程，苏南 硕放国际机场、常州奔牛机场近在咫尺。 无锡地铁一号线延伸至江阴段将于2017年年底2018年初动工，徐霞客镇的交通将更加方便。