CRIC上海国金中心IFC案例分析65P
九洲远景上海国金中心案例分析65页
上海国际金融中心（IFC） 综合体案例分析
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内容
A. 案例基础资料 B. 交通情况分析 C. 项目各物业介绍 D. 配套设施及服务介绍 E. 项目关键成功因素
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A. 案例基础资料
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上海国际金融中心（IFC）于2010年底开业，位于上海浦东陆家嘴， 是包括甲级写字楼、酒店、公寓及商场的综合大楼
资源来源: 实地调研及九洲分析 14
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写字楼
项目的两座办公楼——汇丰银行大楼（国金中心一期）及国金中心 二期，占地为64,406平方米，总建筑面积超过20万平方米。
汇丰银行大厦
项目高度 办公楼楼层数目 总面积 250米 30层 80,190平方米
国金中心二期 项目高度 办公楼楼层数目 总面积 260米 45层 122,284平方米
项目名称 地理位置 开发商 完工时间 建筑面积 规 模 用地面积 上海国金中心 上海浦东世纪大道8号 新鸿基地产 2010年底 400,000 m2 N/A 南塔高249.9m，地上53层； 北座高259.9m，地上56层； 酒店公寓楼85m； 写字楼2栋，共20万平方米 丽思卡尔顿酒店4.5万平方米 酒店式公寓4.3万平方米 商业B2-F4，11万平方米
建筑高度
开发构成
资源来源: 九洲内部数据库 4
项目位于陆家嘴金融贸易区内。东邻金茂大厦，西接正大广场，与其 构成了陆家嘴商业商务中心
地铁站及 中银大厦
陆家嘴 绿地
正大 广场
金茂 大厦
资源来源: 实地调研及九洲分析 5
项目由香港新鸿基地产发展有限公司开发，多家知名国际性房地产 服务公司参与合作
项目相关企业背景
麦当劳
餐饮
LG1-17
上海国金中心ifcmall的品牌资质分析报告
“上海国金中心ifcmall”品牌资质分析报告尊敬的用户：随着经济全球化的深入发展，各市场领域的竞争已逐渐表现为品牌竞争。
根据中国互联网络信息中心（CNNIC）公布的最新数据显示,中国网民规模已达8.02亿，互联网普及率57.7%。
而网民规模增长的推动力正是由于互联网商业模式的不断创新以及线上线下服务融合的加速，因此，互联网时代的到来也意味着网络品牌标识的价值提升。
习总书记不断强调知识产权战略的重要性，同时每年5月10日“中国品牌日”的确立也标志着品牌建设与保护已经刻不容缓。
根据您查询的“上海国金中心ifcmall”品牌，及“房地产业-房产开发,商务服务-市场营销”行业，上海国金中心ifcmall的品牌分析报告如下：目录一、上海国金中心ifcmall品牌商标分析1、行业注册分析1.1 房地产业-房产开发行业注册分析1.1.1 房地产业-房产开发行业品牌注册量1.1.2 上海国金中心ifcmall品牌在房地产业-房产开发行业的主要注册情况1.1.3 房地产业-房产开发行业下上海国金中心ifcmall同名品牌的主要竞争对手1.2 商务服务-市场营销行业注册分析1.2.1 商务服务-市场营销行业品牌注册量1.2.2 上海国金中心ifcmall品牌在商务服务-市场营销行业的主要注册情况1.2.3 商务服务-市场营销行业下上海国金中心ifcmall同名品牌的主要竞争对手2、上海国金中心ifcmall品牌商标注册分析2.1 房地产业-房产开发,商务服务-市场营销行业类别分析2.2 上海国金中心ifcmall品牌在房地产业-房产开发,商务服务-市场营销行业的保护现状3、上海国金中心ifcmall品牌字样在各行业的注册情况表二、上海国金中心ifcmall品牌域名分析1、全球知名品牌案例2、上海国金中心ifcmall品牌域名匹配分析3、品牌域名注册概况4、Typo域名1.2.2 ifcmall-。
上海国金中心IFC典型商业项目市调商业定位考察报告
定位成为上海最殿堂级国际购物商场，以国际级旗舰店为卖点， 打造国际级尊贵的购物商场。
购物
国金中心
写字楼 酒店
商场与地铁相连，位于上海陆家嘴的中心地段，真正的CBD中心， 主要瞄准甲级写字楼里的高端商务人群和游客来观光消费。
国金中心IFC
项目物业构成
殿堂级国际购物商场
特色配套：项目自身和周边都配有高端的银行国际五星酒店等。
国金中心IFC
设计分析
殿堂级国际购物商场
立面分析：整个建筑外墙以银灰色玻璃帷幕覆面，主调色彩以白 和银灰为主，以营造现代高雅气氛。
国金中心IFC
设计分析
殿堂级国际购物商场 上海国金中心商场的建筑设计由国际知名的美国建筑师佩利·克拉克·佩利建筑事务所操刀，并由英国 贝诺负责室内设计； 商场的整体设计与上海陆家嘴金融区的规划互相匹配，整个外形的建筑灵感来自永恒璀璨的钻石， 日夜绽放炫目的迷人光芒，与上海外滩和东方明珠的繁荣景象互相辉映； 整个商场内部以高贵浪漫的香槟色及淡米白色等特点，而典雅欧陆式歌剧院的浪线型镂空设计，增 强商场的室内空间感，营造宽敞的休闲环境。
国金中心IFC
业态规划
殿堂级国际购物商场
主力店：汇聚全球超过100家国际奢侈品牌旗舰店。
国金中心IFC
业态规划
殿堂级国际购物商场
特色业态：商场广场中心配有一个苹果手机体验店。外形独特，与 国金中心融为一体。
国金中心IFC
建筑外立面
殿堂级国际购物商场
国金中心IFC
小品实景展示
殿堂级国际购物商场
国金中心（IFC）
上海
殿堂级国际购物商场
国金中心IFC
项目概况
殿堂级国际购物商场
上海国金中心(ifc）——陆家嘴高端商业中心
上海国金中心
概述
• 店面位置清晰，商场外部也可直 观的看到，与商场本身定位相符
GUCCI
购物
L1-5
麦当劳
餐饮
LG1-17
• 国际性的连锁快餐品牌
兰 俏江南
餐饮
L4-6&7 LG2-
• 是中国最具发展潜力、值得信赖 的国际餐饮服务管理集团
哥蒂梵
餐饮
36&37
• 已有83年历史的甜品品牌
路易威登
购物
L1-1
威登是皮箱与皮件领域数一 • 大热的奢侈品牌，是时尚界的常青 • 路易· 树，大众认可的品牌,与商场定位相 数二的品牌，并且成为上流社会 符 的一个象征物
建筑高度
开发构成
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项目位于陆家嘴金融贸易区内。东邻金茂大厦，西接正大广场，与其 构成了陆家嘴商业商务中心
地铁站及 中银大厦陆家嘴 来自地正大 广场金茂 大厦
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项目由香港新鸿基地产发展有限公 司开发，多家知名国际性房地产服 务公司参与合作 项目相关企业背景
发展商：香港 新鸿基地产开 发有限公司 • 于1969年由冯景禧先生创立，近年更采纳新鸿基金融 集团这个名称以覆盖多元化的金融业务；总干事处设 于香港，于大中华地区各地也设有办事处，以全面拓 展亚洲区业务，为本集团的业务及策略推行提供支援
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C. 项目各物业介绍
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项目由购物中心、写字楼、服务式 公寓、酒店四部分物业构成，写字 楼是项目核心驱动物业，购物中心 居次，具体比例如下图所示：
国金中心二期 汇丰银行大楼 丽思卡尔顿酒店
国金中心商场 国金汇服务式公寓
编号
一 二 三 四
物业类型
写字楼 商场 酒店 公寓
体量（平方米）
上海国金中心IFCMALL案例分享定稿精品PPT课件
独特的钻石型建筑设计，不 仅与浦东现代、繁华的商业 氛围相契合，更与商场的高 端客群定位相匹配。
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亮点赏析2－内部装修
整个商场内部装修以香槟色及淡米白色 为主色调，塑造时尚高贵精致的购物氛 围。
中庭全面挑空处理，增强商场 的室内空间感，营造宽敞舒适 的购物环境。
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亮点赏析3－店铺设计
沿商场主入口的商铺采 用双层店铺设计，且店 铺上下层进行统一装修 设计，品牌个性十足。
二．上海国金中心商场（IFC MALL） IFC ＭＡＬＬ总面积超过１１万平方米，分为两期。第一期建筑面积约
为１０万平方米；第二期建筑面积１万平方米。商场位于两栋写字 楼之间，地上４层，地下２层。商场引入众多国际顶尖品牌旗舰店， 欲打造浦东金融中心的高端商业地标。
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三．国金中心商场—亮点赏析
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亮点赏析1－建筑外形
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亮点赏析7－品牌落位
零售品牌布局：主要在地上一二层
GIORC IO ARMA PNRIAD
M&IUDGONALABCBBEAURSFBaeElmrvReraaotgoar
Dio
A MIU RY
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主入口两旁双层店铺设计
LOUIS VUITT
ON
Cartie r
主入口两旁双层店铺设计
借助中庭挑空，设计双层店铺
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LOUIS VUITTON国金 中心店是该品牌在中国 大陆的首家旗舰店，商 铺面积1736平方米， 复式店铺设计，尽显富 贵、奢华。
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亮点赏析7－品牌落位
餐饮品牌布局：高端餐饮主要在地上三四层
金牛苑 越南菜馆
利苑粤菜
台湾太和殿精 致麻辣香锅 正斗粥 面专家
上海国金中心ifc案例分析(带租金)
租金水平在不同楼层和位置存在差异 ，楼层越高、景观越好，租金也相应 越高。
租金变化趋势
租金上涨
近年来，上海国金中心IFC的租金呈现不断上涨的趋势，主要受益于市场需求 和ห้องสมุดไป่ตู้质租户的竞争。
影响因素
租金变化趋势受到多种因素的影响，包括市场供需关系、经济环境、政策法规 等。
租户构成
租户类型
上海国金中心IFC的租户主要包括国内外知名企业、金融机构、高端零售品牌等 。
租户选择
租户选择上海国金中心IFC主要看重其高品质的建筑品质、优越的地理位置、完 善的配套设施以及优质的服务。
03
CATALOGUE
案例分析
租赁策略
定位高端
上海国金中心IFC将目标租户定位为高端品牌和国际知名 企业，通过提供高品质的办公环境吸引这些企业入驻。
灵活租赁
为了满足不同企业的需求，上海国金中心IFC提供了多种 租赁方案，包括短期租赁、长期租赁以及定制租赁，租户 可以根据自身需求选择合适的租赁方式。
02 03
创新招商方式
上海国金中心IFC在招商过程中采取了多种方式，包括主动寻找潜在租 户、参加行业展会、与行业协会合作等，这些方式有助于扩大项目的知 名度和影响力。
长期合作关系
上海国金中心IFC与许多租户建立了长期合作关系，这些合作关系不仅 有助于稳定项目的租金收入，还有助于提升项目的口碑和品牌形象。
优质服务
上海国金中心IFC注重租户服务，提供24小时的安保、清 洁和维护服务，以及商务中心、会议室等设施，确保租户 能够享受到高品质的服务。
招商案例
01
成功吸引国际品牌
上海国金中心IFC成功吸引了众多国际知名企业入驻，如LV、Hermes
上海国金中心案例分析
2010年5月
项目第三阶段完成 – 丽思卡尔顿酒店
2011年4月
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[ 保密信息 ]
项目全面完成 – 北楼及公寓
7.6 项目主题定位及参考案例-上海国金中心
项目设计顾问团队
项目执行建筑顾问 项目海外建筑顾问 项目建筑结构顾问 机电顾问 本地设计院 工料测量及成本造价顾问 商业设计顾问 灯光顾问 酒店室内设计顾问 公寓室内设计顾问 办公楼室内设计顾问 景观设计顾问
Georg Jensen
图例 已确定租户 尚未确定租户
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[ 保密信息 ] 备注：本平面布局图根据上海国金中心2010年9月份版导购手册更新，尚有部分租 户未予体现在此平面布局图上，TCBL将根据租户设计入驻情况及时予以实时更新。
Gucci
Van Cleef& Arpels Chanel Bottega Veneta Cartier
Prada
Miu Miu Burberry
Tiffany&Co
Christian Dior
LV
图例 已确定租户 尚未确定租户
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[ 保密信息 ] 备注：本平面布局图根据上海国金中心2010年9月份版导购手册更新，尚有部分租 户未予体现在此平面布局图上，TCBL将根据租户设计入驻情况及时予以实时更新。
[ 保密信息 ]
7.6 项目主题定位及参考案例-上海国金中心
项目剖面图
上海国金中心
南楼：ifc1 浦东丽思卡尔顿酒店 国金中心二期 北楼：ifc2
总建筑面积 （地上部分）：355,000㎡ 项目停车数目：1,800个
46,738㎡
汇丰银行大厦
124,748㎡
82,853㎡
上海国金中心ifc案例分析带租金
RITZ-CARLTON
其他物业
零售
餐饮
娱乐
服务
空铺
Berluti
ROLEX
GRAFF
ifcResidence
圣诞装饰
跨层店铺
装修店铺
上海ifc——商场
PRADA
miumiu
Burberry
GiorgioArmani
Dolce&Gabbana
SalvatoreFerragamo
LA MER
上海ifc——商场
集合众多国际一线品牌；利用首层沟通各个物业之间的交通动线；中庭开敞大气。
PRADA
miumiu
Burberry
GiorgioArmani
Dolce&Gabbana
SalvatoreFerragamo
Dior
OfficinePanerai
Van Cleef & Arpels
ifc II
运营情况
项目位于浦东陆家嘴金融城核心区域。其高端的定位深受周边金领，白领工作者的欢迎。目前90%以上租率反映了租户对项目的信心
上海ifc——项目概况
公交站点：多个公交站点自驾路线：由延安隧道驶来路线地铁线路：现有2号线和规划中的14号线上海if Nhomakorabea——交通条件
N
N
上海ifc——物业结构
物业配比
总建筑面积370,000m2
商场
110,000m2
写字楼
汇丰银行大楼国金中心二期
酒店
丽兹卡尔顿
公寓
国金汇
Ritz-Carlton Hotel丽兹卡尔顿酒店
HSBC汇丰银行大楼
ifc II国金中心二期
上海国金中心景观优劣评析
加强人文元素的融入
增加历史文化的展示
在景观设计中融入上海的历史文化元素，如石库门、老洋房等，使游客在欣赏美 景的同时，感受到上海的历史文化底蕴。
增加艺术装置
通过设置艺术装置或雕塑，提升景观的艺术氛围，为游客提供视觉享受和艺术体 验。
提升景观维护水平
定期修剪和清洁
对绿化植被、水体等景观元素进行定 期修剪和清洁，保持景观的整洁和美 观。
感谢您的观看
THANKS
对上海国金中心景观的总结评价
01
02
03
空间布局不尽合理
部分景观空间布局略显局 促，未能充分利用空间资 源，影响了景观的整体效 果。
设施维护不足
部分景观设施维护不足， 存在一定程度的破损和老 化现象，影响了景观的品 质。
文化特色不够突出
虽然融入了艺术元素，但 文化特色不够突出，未能 充分展现上海的历史与文 化底蕴。
绿化覆盖率高
丰富的植物种类
上海国金中心景观中使用了多种 植物，包括常绿植物、落叶植物、
观花植物和观叶植物等，使绿化 效果更加丰富多样。
高绿化率
通过合理的植物配置和空间布局， 实现了高绿化率，为人们提供了一 个宜人的休闲环境。
生态效益
高绿化率有助于改善空气质量、调 节气温、减少噪音等，发挥了重要 的生态效益。
上海国金中心景观优劣评析
目 录
• 引言 • 上海国金中心景观概述 • 景观优势分析 • 景观劣势分析 • 提升景观质量的建议 • 结论
01
引言
研究背景
上海作为国际大都市，城市景观建设对于提升城市形象和吸引力具有重要意义。
国金中心作为上海市的地标性建筑之一，其景观设计对于城市景观的塑造具有重要 影响。
环球金融中心案例PPT(1)
• （6）该工程设置三台大型内爬式塔吊，期间要爬升67次、在398 米高空移位两台/次。危险系数高，难度大，且封顶后要在高空进行 塔吊拆除。
• （7）100毫米厚钢板焊接及高空焊接部位环境差，防护处理难度 大。
来源： CTBUH（高层建筑与城市住宅委员会）
台北 508 438 448 508 101/5 412,500 132亿 70
吉隆坡 378.6 375 378.6 452 88/5 395,000
/ /
上海 403 366 403 420.5 93/3 287,360 47亿 51
环球金融中心案例PPT(1)
环球金融中心案例 PPT(1)
2020/11/23
环球金融中心案例PPT(1)
一、上海环球金融中心简介
高度：
492m
楼层：
地上101层
地下3层
总建筑面积：381,600m2
业主：上海环球金融中心有限公司 总包：中国建筑工程总公司
上海建工(集团)总公司 设计：KPF建筑师事务所(美)
入江三宅设计事务所(日) 构造计画研究所(日) 赖思里·罗伯逊联合股份公司(美) 建筑设备设计研究所(日) 华东建筑设计研究院 中船第九设计院 中建上海设计院
• 混凝土：约24万m3
• 土方量：约26万m3
• 钢筋：约4.7万吨
• 幕墙：9.5万m2
• 电梯：91部,扶梯35部
• 钢结构安装：7.0万吨 • ALC板：14.4万m2 (约8吨）
人员需求图
• 10吨/小时燃油/气锅炉6台、冷冻机组8台
上海金虹桥国际中心金光绿庭广场购物中心案例介绍
33 餐厅环境
特色菜品
现代动漫城—主题动漫表演
34 初音演唱会
人偶见面会
人偶演唱会 声优表演
演艺广场多媒体主题秀（平时和节庆）
平时或节庆，在圆柱体视频 中将播放10个不同主题的视 频秀，增加视频景观变化性 和可看性。
微笑传递
19 圣诞节
新年倒计时
花的海洋
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金盆聚宝
广场景观核心，位于广场中央，形成一个下沉式椎体玻璃漏斗，直至地下二层，深达12米，水流沿 玻璃飞流直下，形成一处壮观且别致的景色。
13 自然采光位置
舒适的商业空间
地下一层的建筑层高达到 6 米，地下二层 的建筑层高达到 5 米，大大超越了一般地 下层高 4 米左右的标准，可以构建非常舒 适的商业空间。
L5 L4 L3 L2 L1 LG1 LG2
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地上部分每层建筑层高 达到5.5米，满足现代 商业的舒适需求。
L5 L4 L3 L2 L1 LG1 LG2
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办公楼特点
√ 地铁2号线娄山关路站直接地下连通 √ 大尺度空间格局，14米超大进深，3.05米净层高 √ 113米超大面宽，连廊层5700平方米超大办公面积 √ 气派双子大堂，配备地暖设备，雅致水景布置 √ 双层内呼吸式幕墙 √ 瑞士迅达S7000电梯 / PORT梯控系统 / KABA闸机系统 √ 1408席超大地下车库，并设可充电电动汽车泊车位
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金盆聚宝
地下梦幻水帘
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风调雨顺
两个长方形的水池，位于主楼两座塔楼的中间地面，且各有一道水帘直挂地下二层，与 倒圆台形（聚宝盆）的玻璃水幕遥相呼应，和风徐徐，风生水起，寓意风调雨顺。
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案例分析完整版：上海环球金融中心商业
案例分析完整版：上海环球⾦融中⼼商业上海环球⾦融中⼼商务商业，是陆家嘴⾦融CBD最典型的商务商业中⼼；作为前上海第⼀⾼楼“环球⾦融中⼼”的配套商业，即便随着周边区域的发展、商圈的成熟、竞争压⼒的增加，其开业10年来的商业经营是极为成功的；今天我们主要分析项⽬的客观条件及建筑硬件，以此来剖析客观区位交通环境、建筑硬件对于商业经营效果的影响和基础性作⽤。
前⾔上海环球⾦融中⼼商业2008年10⽉开业坐落于上海市陆家嘴市级商圈内定位为商务配套型商业中⼼已经成为国内商务商业的典型代表项⽬概况01 | 基本情况环球⾦融中⼼为前上海第⼀⾼楼、现第⼆⾼楼为陆家嘴三⼤神器之⼀，城市地标荣获“2008年度最佳⾼层建筑”“LEED铂⾦级绿⾊建筑认证”等荣誉环球⾦融中⼼整体建筑⾯积约38万㎡包含甲级写字楼/超五星酒店/裙房商业等其中商业约3.1万㎡由⽇本森⼤厦株式会社开发▼上海环球⾦融中⼼商业主要服务⼤厦内部商务⼈群同时⾯向陆家嘴区域的中⾼端消费群体裙楼商业约3.1万㎡（B2-3F，1F⾮商业）停车位约1100个（15元/⼩时）⽬前商业出租率约100%▼02 | 项⽬定位总体定位“陆家嘴⾦融CBD最典型的商务商业中⼼”形象定位商务、潮流、时尚档次定位中⾼档定位商业定位集餐饮/休闲娱乐/⾼端⽣活服务为⼀体以餐饮为主服务配套（店铺种类/数量多）及零售业态为辅▼区位/交通/商圈/客群01 | 项⽬区位条件项⽬位于上海内环内浦东新区的陆家嘴⾦融城板块核⼼区具有国际化营商环境，区位价值较⾼▼陆家嘴是中国长江经济带国家级⾦融中⼼亚洲最具影响⼒的国际⾦融中⼼之⼀是众多跨国银⾏的⼤中华区及东亚总部所在地02 | 项⽬周边道路/交通地铁：邻地铁2号线陆家嘴站(天桥连通)区域内还有4/6/9号线公交：200m范围有6个站点10条线路主要分布在项⽬西侧驾车：经世纪⼤道/东泰路/花园⽯桥路均可达其他：沿世纪⼤道设⼈⾏天桥（连通地铁站，通达东⽅明珠）项⽬通达便利性极佳，区域⼈流共享▼03 | 商圈及周边商业分析位于⼩陆家嘴-张杨路市级商圈核⼼位置为国际⾦融商务区周边⾼端商业、商务聚集度⾼商务商业消费⽀撑强劲▼商圈⽰意图项⽬所处核⼼区多商务商业（“三⼤神器”为代表）正⼤⼴场为家庭综合消费聚集地，中档偏⾼国⾦中⼼多奢侈品，⾼档消费核⼼区外还有第⼀⼋佰伴、LCM置汇⼴场的商业分流整体上看周边商业存在较⼤的竞争，但消费客流可共享04 | 项⽬客群分析商务⼈⼠+商旅客群+周边居民+旅游客群项⽬为环球中⼼配套商务商业⾃带客流，可吸引⼤量中⾼端商务⼈⼠陆家嘴CBD核⼼区，写字楼林⽴实现了商务⼈⼠共享产业集聚+CBD属性⾼星级酒店林⽴（⾃带超五星酒店）坐拥⼤量商务出差客群项⽬中⾼端业态吸引部分商旅客项⽬配置的⾼档餐饮/品质配套对周边⾼端消费者的辐射能⼒较强项⽬与上海中⼼/⾦茂⼤厦并称“三⼤神器”3个层⾯的观光厅打造旅游地标年接待游客超300万⼈建筑规划特⾊分析整体项⽬由美国KPF设计事务所设计规划其在全球设计了超过200座的⾼层及超⾼层建筑超⾼层建筑已经成为KPF 的拿⼿好戏、“扛⿍之作”▼KPF代表性作品01 | 外⽴⾯及内部空间全玻璃⽴⾯设计，现代感时尚感极强昭⽰性及受视性极佳▼外⽴⾯室内空间融合较多的绿植增加消费空间的舒适度且VI设计突出现代品质▼室内空间02 | 项⽬平⾯结构环球⾦融中⼼为典型的超⾼层+裙楼商业结构内部动线连接较好，超⾼层与商业互通便利裙房商业总建筑⾯积约3.1万㎡类长⽅形形态，平均长165m，宽80m含⼀个中庭（落到⼆层），⼀个中廊（落到⼆层）但中庭中廊未实现见天采光（受限于裙房结构）▼03 | 项⽬动线分析北侧世纪⼤道(主⼲道)为主要车流来向，交通便捷停车位约1100个，且出⼊⼝均在北侧西侧停车场⼊⼝为酒店专⽤⼈流出⼊⼝全部在北侧通过下沉式⼴场及⼈⾏天桥等实现多⾸层多⼊⼝设计⼈流可以直接到达B1、1F、2F与地铁2号线陆家嘴站通过⼈⾏天桥实现⽆障碍连通便于地铁⼈流快速抵达此外，天桥实现的⾼度差利于观景（东⽅明珠、陆家嘴⾦融区全景等）从⽽形成⼀定的⼈流聚集效应▼外部动线内部主动线为“类⼀字型”，清晰明了便于消费者在商场内部流动但商场出⼊⼝集中在北侧使得消费者需要原路返回（进出商场）内部有6部垂梯、5组扶梯、1部楼梯（B1-B2）垂梯及扶梯分布均匀（距离适中）便于将各⽅位消费者导⼊⾼楼层▼内部动线▼内部动线展⽰04 | 指⽰导向指⽰导向为⽩底深字多⽅位多种导视图设置实现指⽰导向效果最⼤化▼商场内部休息座椅仅位于3F中庭处从商场体量及客群消费习惯⾓度看休息座椅的实际需求有限远低于家庭类综合商业▼05 | 停车场设计停车场设计较为现代（柱⽹/分区/指⽰导向）共约1100个泊车位（B3/B2/1F）内部采⽤分区设计（不同⾊彩）且导视清晰，便于消费者确定⽅向柱距约8.4*8.4m，最为经济实⽤⽀持机器⾃助缴费（多⽅位配置）但电梯厅⼊⼝的昭⽰性弱（现代商业会采⽤⼤玻璃、灯光、⾊彩等设计）▼05 | 卫⽣间设计卫⽣间整体品质很⾼（设计/设施/整洁度）与商场定位及⼤厦品质相契合同时充分融⼊⼈性化设计母婴室、⼉童⼩便池/洗⼿池、婴⼉座椅、消毒液等此外，配置了智能马桶等现代设备现代化及⼈性化为两⼤突出亮点▼项⽬总结上海环球⾦融中⼼裙房商业是陆家嘴区域最典型的商务配套商业相较于先期开发的⾦茂商业环球⾦融中⼼商业的“后发优势”极为明显可能得益于开发商为⽇资企业所具备的商业优势（策划-设计-招商运营等）设计之初就定位“环球中⼼配套商业”充分考虑并融⼊商业运营的物业配置需求后期招商/运营也就相得益彰作为后来者，重新审视环球裙房商业其在建筑设计上有诸多可以借鉴和探讨的亮点体量—总建筑⾯积38万㎡，裙房商业3.1万㎡打造商务配套型商业聚焦商务客群，体量适中/功能纯粹（⼀般情况下，商务商业⾯积平均1㎡/⼈⽽甲级办公楼平均10㎡/⼈）⽴⾯—⼤⾯积玻璃幕墙（北侧），凸显现代时尚感昭⽰性及透视性较佳，增加商业品质的传播多⾸层设计—下沉式⼴场/⼈⾏天桥（通地铁）等实现多⾸层、多⼊⼝的设计便于消费者直接进⼊B1/1F/2F柱体美化—内部柱体多采⽤LED屏平⾯导视图、镜⾯等作装饰弱化柱体对透视性的影响，兼具美观性及实⽤性动线设计—项⽬动线虽然为“类⼀字型”但主动线上消费者要⾛回头路（出⼊⼝均在北侧）影响消费者购物体验，降低消费的趣味性/快乐感但是在中庭处增加了2条较短的单动线优化店铺布局，增加了商业内容的丰富性同时⼀定程度上增加了经营收益可以说环球中⼼裙房商业的建筑设计符合现代商业的使⽤需求利于商业价值的最⼤化但受限于裙房结构建筑的缺憾必然存在（超⾼层都有核⼼筒，制约楼层商场透视性）⾸层缺商业（仅星巴克）要做办公⼤堂，商业价值有损失（1F主要写字楼及酒店⼤堂、展⽰馆、停车场等）中庭中廊均从3F落到2F，均不见天采光既增加能耗，⼜影响消费体验总体上倘若以结果论英雄环球商业绝对可以算是裙房商务商业的标杆其建筑设计的专业性值得裙房商业借鉴学习第⼆篇：业态配置特⾊分析引⾔上周，我们深⼊剖析了上海环球⾦融中⼼商业的区位/交通等客观条件及建筑硬件，可以得知建筑的合理设计极⼤地助⼒了商业运营；对于商业来说，建筑是基础，商业内容是内核，今天我们主要探讨⼀下从开业以来经营⼀直很好的环球⾦融中⼼商业如何配置商业内容？前⾔上海环球⾦融中⼼商业作为陆家嘴区域最典型的裙房商务商业开业之初，也曾饱受市场质疑对于商业地产⼈来说商业的成功运营从来不是⼀件简单的事⼀般商业如此，裙房商业就更甚了即便⾯市时作为亚洲第⼀⾼楼但其在写字楼及裙房商业的招商上也未能实现满租但由于⽇资开发商的背景引进⽇系品牌具备较⼤的优势此外，从商业业态占⽐组合来看与购物中⼼业态组合⼀样，占⽐完全不同⼤致可以看出其在商业运营上遵循以客户为导向注重写字楼办公客群的需求以及观光客的需求这⼀商业理念在后期调整中贯彻始终即便商圈发展带来的市场竞争⽇益激烈但环球商业依然屹⽴不倒整体布局及业态规划01 | 整体业态业种分析解析⼀个商业项⽬⾸先看四⼤业态⽐例上海环球⾦融中⼼商业的四⼤业态商铺数量占⽐零售19%、餐饮56%、娱乐8%、配套17%商铺⾯积占⽐零售6%、餐饮66%、娱乐15%、配套13%▼▼02 | 各楼层业态业种分析B2层商铺数量占⽐零售0%、餐饮50%、娱乐50%、配套0%商铺⾯积占⽐零售0%、餐饮60%、娱乐40%、配套0%以美⾷⼴场为主要业态（围合式布局，中间为座椅区）中档定位，满⾜⼀般⽩领的需求死⾓处为健⾝房，以⽬的性消费吸引客流▼▼业态布局B1层商铺数量占⽐零售7%、餐饮81%、娱乐6%、配套6%商铺⾯积占⽐零售4%、餐饮88%、娱乐7%、配套1%B1层包含四⼤业态内容有16个品牌商家，以餐饮业态为核⼼（13家）多为⽬的性消费内容，增强对客流的导⼊▼▼业态布局▼1F业态布局（仅星巴克，故不分析）2F层商铺数量占⽐零售31%、餐饮39%、娱乐4%、配套26%商铺⾯积占⽐零售12%、餐饮50%、娱乐8%、配套30%2F层仍以餐饮为主要业态（中间为座椅区）主要布置在主动线上，消费便利性强该层⾯实际为地上商业⾸层（天桥实现双⾸层）实际商业经营价值较⾼故零售数量占⼀定⽐例，但仍以⼩⾯积为主⼀定程度上能够保证商业的租⾦收益▼▼业态布局3F层商铺数量占⽐零售17%、餐饮53%、娱乐12%、配套18%商铺⾯积占⽐零售6%、餐饮73%、娱乐10%、配套11%3F层仍以餐饮为主要业态匹配商务商业⽬标客群的需求同时从店铺数量上看零售/娱乐/配套均占有⼀定的⽐例但业种类别特征较为突出以商务⼈群需求为出发点基本为⽬的性消费内容▼▼业态布局整体业态布局总结项⽬体量约3.1万㎡商家数量59家，共有28类业种因餐饮较多，多数业种仅1家店商业丰富度有限，商业消费缺少选择性（与项⽬的定位有关，紧抓商务客群）项⽬包含四⼤业态功能但各有差异、有所取舍其中餐饮业态占据绝对优势地位各楼层均以餐饮业态为主正餐/特⾊餐饮/美⾷⼴场/休闲餐饮/轻餐饮等各业种、不同档次的均有配置契合商务⼈⼠及周边中⾼端⼈⼠的实际需求项⽬整体业态配置符合商业⼀般规律（低楼层零售，⽬的性消费地下层/⾼楼层）从整体商业业态上来看餐饮为核⼼业态（⾯积占⽐66%）娱乐及配套分别占⽐15/13%零售业态⽐例最低为6%这体现出商务商业的⾏业特征——⾯向商务⼈⼠的餐饮、休闲、服务需求既直击商务⼈群的核⼼需求⼜能通过⽬的性消费吸引并留下消费者延长其消费时间，以此保证商业经营收益主⼒品牌展⽰及特⾊01 | 主⼒店展⽰分析零售主⼒店基本没有餐饮主⼒店为主⼒，分布于各个楼层娱乐及配套业态主⼒店多位于2/3F其中正餐满⾜商务会客/家庭接待等需求如：⾦悦利湾、⿍泰丰、俏江南、爱玲特⾊餐饮细分业种丰富，涵盖多种不同风味从中国本⼟风味、到欧美/⽇韩及东南亚风味⼀应俱全，与⼤厦/陆家嘴国际化⾦融区实际⼯作的商务⼈群的需求相契合娱乐业态主⼒店以威尔⼠为代表满⾜商务⼈群的健康养⽣需求配套以医疗服务/⾦融服务为代表满⾜商务便利消费（⾦融）、健康需求等如：⼯商银⾏、上海全康医疗中⼼等▼主⼒店02 | 品牌特⾊分析以⾦悦利湾为代表的品质餐饮/接待餐饮打造项⽬核⼼消费内容，树⽴项⽬品质/⼝碑契合商务⼈⼠的消费能⼒与需求▼得益于开发商的⽇资背景引进了晴姿/罗森/玛杰丝缇等⽇系品牌形成与周边商业的差异化▼其中，有蛋糕之中“爱马仕”之称的檬舒舒在环球中⼼开设了海外第⼀店除开发商的优势外，也因檬舒舒的⽬标客群与⼤厦商务⼈群及商场⽬标客群有⾼度重合性▼项⽬总结上海环球⾦融中⼼商业作为陆家嘴区域最典型的商务商业从开业之初⾄今，⼀直经营较好专业的建筑设计+招商运营是其成功的核⼼要素⾃始⾄终以商务⼈⼠为核⼼客群适应性地配置商业内容以餐饮业态为核⼼此外，⽇⽅运营者坚持遵循客户导向每年对商户及写字楼租户进⾏定向调查作为商业品牌调整的依据以顺应市场及客群需求的变化整体上，上海环球⾦融中⼼商业深度把握了商务商业成功的核⼼要素“消费者”+“核⼼商业业态”第三篇：经营品牌调整分析引⾔众所周知，商业市场总是在不断变化的，⼤多数商业品牌的⽣命⼒也难以持久；对于商业项⽬来说，如何把握市场需求进⾏商业的动态调整永远是⼀个值得关注的问题；环球⾦融中⼼的商业，开业⾄今⼀直经营良好，其是如何实现的？今天我们主要探讨2011年与2018年环球⾦融中⼼商业的经营内容的变化，及其背后的逻辑。
大宁国际、国金IFC、恒隆广场、虹口梦之龙案例分析
在恒隆广场的114家各业种店铺中，其中零售108家，服务2家，餐饮4家。
服务 2%
餐饮 4%
零售 94%
零售 餐饮 服务
六大因素比较
大宁 国际
•
国金 IFC
恒隆 广场
• •
虹口龙 • 之梦 •
• • •
（1）项目概况
项目名称： 上海凯德虹口龙之梦 （Shanghai Capitaland HongKou Plaza） 建筑设计： 上海三益建筑设计有 限公司 发展面积： 230,206 m2 业态配比： 甲级写字楼 57, 247 m2；综合性商场 172,959 m2 占地面积：25,899 ㎡ 建筑面积：32万㎡ 商业面积：22万㎡ 容积率：6.7 开 发 商：上海长峰房地产开发有 限公司 地下车库停车位：860个 竣工时间：2005年 主体高度：244米
坐落于上海陆家嘴的上海国金中心，作为地标性优质综 合商业项目，拥有国际级大型购物商场，五星级上海浦东丽 思卡尔顿酒店, 双子塔外型的甲级写字楼和高级服务式公寓， 提供一站式的购物休闲及生活新体验，为全球商业精英缔造 顶级尊贵生活。将浦东这个繁盛的商业地域，进一步打造成 为世界级地标。
六大因素比较
大宁
六大因素比较
大宁 国际
（4）商业布局
• 地下室共四层：
• B3-B4: 停车库、设备房、
国金
酒店库房。
IFC
恒隆 广场
• B2：与地铁站厅在同一标 高，与附近900平方米的 扇形地下广场相连8米宽 的通道连接同在B2层的出 租车站。通道的东侧是百 货公司，西侧是大型超市。
虹口龙 之梦
•
B1：也是通道加大型超市 加百货，以及中型货车的 卸货平台。
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C.P.U. Birkenstock
位置
LG2-40&41 LG2-42
产品档次
商业名称 东方明珠塔
开业时间 2001年
建筑面积 12万㎡ 40万㎡ 29万㎡ 12万㎡ 25万㎡
商业类型 商办 商办 商办 商办 商办
商业档次 高档 高档 高档 高档 高档
东 方 明 珠 塔
环球金融中心 2008年8月 金茂大厦 中银大厦 正大广场 1999年8月 2001年 2002年11月
中 银 大 厦
18
4.2 各楼层业态分布——B2品牌列表
品牌名称
Palace Cinema 百丽宫电影院 Monsoon Accessories Zuczug/ Calvin Klein underwear
位置
LG2-01 LG2-08 LG2-09 LG2-10
产品档次
国内一线 国际二线 国内一线 国际二线
细分业种
影院 珠宝钟表饰物 休闲装 内衣
经营面积（㎡）
1000 100 120 150
Levi's
Bread n butter Steve Madden ECCO i.t Fashion Gallery by collect point
LG2-11
LG2-12&13 LG2-15 LG2-16 LG2-17，19&20 LG2-21
4F
饕餮
餐饮
休闲娱乐
3F
潮流
零售
餐饮
利苑
Georg Jensen、Cartier PRADA、LOUIS VUITTON、 GUCCI、 GIORGIO APMANI
2F
高端
零售
1F
奢华
零售
B1
前卫
零售
餐饮
休闲娱乐
配套
隐泉之语、百丽宫影院
B2
休闲
零售
餐饮
Apple Store、city'super
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16
4.2 各楼层业态分布——B2楼层平面图
Apple Store 1600㎡
City Super 2700㎡
停车场
休闲餐饮 区域
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17
4.2 各楼层业态分布——B2品牌示意
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4
1.1 项目概况
物业组成
物业 组成 总楼 层数 汇丰银 项目 总高度 250米 总建筑 面积 用途
汇丰银行 大楼
行大楼
1-35层
含酒店
高度
8万 平方米
写字楼
丽思 卡尔 顿酒 店
酒店
餐饮
上海国金 中心二期
56
B2 休闲
• 休闲餐饮、特色餐饮、数码电子、超市、咖啡茶馆、内衣、影院
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15
4.2 各楼层业态分布——B2业态比例
B2层业态比例（按数量）
2% 2% 38% 58% 零售 餐饮 休闲娱乐 配套
细分业种
数量（家）
12
PART
3 商业布局
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13
4.1 项目规划
整体业态布局
楼层 楼层主题 业态 主力店/次主力店
5F
空中庭院
在建
/ 兰·俏江南、莫顿牛排房、Isola bar+grill、IL Colpo 太和殿精致麻辣火锅、正斗粥面专家、
面积（㎡）
时装
休闲运动 内衣 鞋类 超市 箱包皮具 钟表珠宝 数码电子 食品
零售
5
2 1 3 1 1 3 1 24 1
1250
300 150 105 2700 300 370 900 1760 100
B2层业态比例（按数量）
10% 1%
中西快餐
28% 61%
餐饮 休闲娱乐 配套
咖啡茶馆
影院 配套服务 合计
国际二线
国际二线 国际二线 国际二线 国际二线 国际二线
休闲装
时尚服装 鞋类 鞋类 时尚服装 时尚服装
180
200 200 150 400 100
Donut King
L&C 皮革工房 Chez Nous Fusion Deli City'super 超 生活 Apple Store 浦东苹果零售店 Sportmax DKNY jeans 唐可娜儿 City Chain Primo LensCrafters Godiva Chocolatier LeSportsac C.P.U.
国金中心开发理念
上海国金中心作为地标性综合商业项目，除两座超甲级办公楼外，还强势组合了顶级购物中心、豪 华酒店及高端服务式公寓酒店，旨在呈现一站式的工作、休闲及居住理念，为全球商业精英打造顶级生 活品质。
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6
1.2 项目定位
花旗集团大厦 （写字楼）
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11
2.3 项目周边环境示意
东北：东方明珠
东侧：中国平安大厦
东至：世纪大道
2号线地铁出入口
南侧：金茂大厦
西侧：正大广场
南侧：环球金融中心
主干道
支马路
次干道
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LG2-22
LG2-23 LG2-26 LG2-26 LG2-26 LG2-27 LG2-29 LG2-31&32 LG2-33 LG2-35 LG2-36&37 LG2-38&39 LG2-40&41
国际二线
国际一线 国际二线 国际二线 国际二线 国际一线 国际一线 国际二线 国际二线 国际二线 国际一线 国际二线 国际二线
1
1 1 35
100
1000 50 3377
从产品类型上看休闲餐饮比例较大，数量上占到了37%；其次是服装，占总数的26%。 从面积配比上来看比例较大的是数码产品和影院，各占27%，其次是超市，面积占22%。 从档次上来看以国际一二线品牌为主，比例达到了80%。
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金 茂 大 厦
环 球 金 融 中 心
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9
2.2 区位分析
交通概况
轨道交通：
本区域内的轨道交通主要是地铁２号线、4号线。上 述线路同时可与地铁１、３、６、８、９、 10号线在城
市关键节点上自由换乘，还与规划中的轨道交通14号线
上海国金中心地处上海最为繁华的商业中心——陆家嘴商圈
中心位于世纪大道8号，东临金茂大厦，西接正大广场，北面为轨交2号线陆家嘴站和陆家嘴中心绿地，周围还有五 大银行、五星级酒店及两大保险公司。
陆家嘴商圈主要是指东起即墨路、浦东南路，西至黄浦江边，南起东昌路，北至黄浦江边范围内的公共区域。目前
已有四十多家跨国公司，一百多家金融机构和上千家贸易、投资和服务型企业选择了在这里办公。这块面积1.7平方 公里的地区，规划建有42幢甲级写字楼，建筑面积300多万平方米，目前已经建成了28幢写字楼。 商圈内商业项目有上海环球金融中心、东方明珠塔、正大广场、 金茂大厦、中银大厦等。
陆家嘴站实现零换乘，迅捷贯通大上海，对未来区域的交 通及人流带动作用不可估量。
2号线陆 家嘴站
本项目
地面交通：
陆家嘴商圈的交通系统已相当完备，交通路线四 通八达，将商圈内的各个商业中心进行连接，有效保证 了商圈内部各个项目交通上的通畅性。
公交线路：
国金中心周边有774，985，870、961，81，85 ，977，795 、971、798、992、799、993、陆家嘴 地铁２号线：与商场地下二层衔接，直接导入人流 环线 、583、81等多条公交线路。
占地面积：7万㎡ 总建筑面积：40 万㎡ 物业组合：购物中心（10万㎡） 酒店（9万㎡） 甲级写字楼（21万㎡） 商业建筑面积：10万㎡ 商业楼层数量：B2-F4 建筑设计公司：佩利.克拉克.佩利建筑事务所 物业管理公司：仲量联行 停车位数量：1900个 商圈性质：直辖市市级商业 商业类别：购物中心
2
PART
1 项目基础信息
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3
1.1 项目概况
项目简介
项目名称：上海国际金融中心IFC 开 发 商：新鸿基地产 开业时间：2010年4月28日 地 址：上海浦东世纪大道8号 总体定位：地标性综合商业项目 形象定位：时尚、尊贵、典雅、精致 主题定位：高端品味购物体验 客群定位：富贵阶层、白领阶层 档次定位：高档
的商业领导者、瑰丽奢华
一生一遇。
国金中心商场LG1的苹果概念店标志
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7
PART
2 项目区位分析
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8
2.1 项目区位概述
区域背景概述
面积逾11万平方米共六层的国金中心商场汇聚了全球最顶级品牌，打造了上海滩最奢华的购物享受。世界级旗舰 店、国际星级食府、豪华宽敞的电影院、一切超凡脱俗的品位都在国金御演，使得进入上海国金商场就能感受到商场 为顾客打造的尊贵的购物体验。