宅基地上房屋所有权确认纠纷的司法案例综述

宅基地上房屋所有权纠纷的司法案例综述

农村宅基地问题是房地产法学领域的一个热门问题，在司法实践领域此类纠纷也层出不穷。以“宅基地”为关键词在中国裁判文书网上检索，公开可查询的案例数高达161317个，而对“宅基地上房屋”“所有权”进行联合检索可以查询到1157个案例。这些案件可以分为因房屋买卖引起的纠纷，因分家析产引起的纠纷，因婚姻引起的纠纷，因拆迁引起的纠纷以及其他一些特殊情形。司法界对于房屋和土地产权关系仍然存在着不同的认识，对于同一类型案件的司法简介和立场也各有不同。而我国的土地立法相对滞后，对于宅基地使用权及其地上房屋的规定，只零星见于《土地管理法》、《物权法》等法律规定之中，并不能很好的终止该问题的争议。本文主要从宅基地上房屋所有权纠纷的司法立场分析入手，进行粗浅的分析。

一、基于宅基地上房屋买卖合同提起诉讼，不予受理或予以驳回

对于宅基地上房屋买卖合同纠纷，人民法院不予受理或裁定驳回起诉的主要依据是《土地管理法》第十六条的规定，“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”。如在“许世金与许士朋确认合同效力纠纷案”1中，审理法院河北省廊坊市安次区人民法院认为宅基地上房屋买卖合同纠纷实际上“系土地使用权纠纷”，应当“由原被告双方协商解决，协商不成，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理，对有关人民政府的处理决定不服，才可向人民法院提出起诉，故原告许世金的起诉不符法定条件。”

此类裁定相对数量较少，法院在处理时，将合同纠纷与土地所有权和使用权争议混为一谈值得商榷。宅基地上所建房屋本身具有独立的物权属性，只是因其特殊性而与土地所有权与使用权存在联系，而不能认为房屋买卖纠纷就是土地所有权和使用权争议。

二、基于宅基地上房屋转让合同要求确认合同有效，予以受理，但不予支持

我们可以检索到对于设计宅基地上房屋转让合同有效性的案例，受理法院对于此类诉讼有支持和不支持原告请求两种裁判结果。宅基地上房屋转让又可分为同一集体经济组织成员间的转让、不同集体经济组织成员间的转让以及集体经济组织成员与城市居民之间的转让。法院对这几类转让合同的有效性持不同意见。

（一）同一集体经济组织成员间宅基地上房屋转让

法院不支持原告请求判令合同有效、被告履行义务的理由主要是宅基地使用权人并非所有权人无权处分其使用的宅基地。如在“王岩与徐国臣、赵桂芬房屋买卖合同纠纷案”2中，一审法院哈尔滨市道外区人民法院认为“原告王岩出具的胜利村委会证明，该证明只证实王岩系本村村民，可以在本村购买宅基地，并未证明同意王岩购买该房屋，并同意转让被告徐国臣、赵桂芬所使用的土地使用权。基于以上原因，王岩主张要求徐国臣、赵桂芬履行协议，即配合王岩办理更名过户手续的主张，不予支持。徐国臣只是宅基地使用人，无权处分其使用的集体土地，现王岩签订的《房屋转让协议书》由此造成的后果应承担一定的责任。”

（二）不同集体经济组织成员间宅基地上房屋转让与及经济组织成员和城市居民间宅基地上房屋转让

对于这两类情形，法院不支持原告请求判令合同有效、被告履行义务的理由

基本一致，主要是有两项：

第一，不同集体经济组织成员间宅基地上房屋转让合同违反国家法律法规的强制性规定。“李国定与张小章房屋买卖合同纠纷案”3中，审理法院宁波市镇海区人民法院认为“农村房屋的转让必然涉及农村宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地的法律规定。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋转让的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。本案原、被告订立的房屋转让合同虽然成立，但因房屋涉及的宅基地使用权主体与买受方即本案被告不属于同一个集体经济组织，向本集体经济组织以外的民事主体转让农村房屋和宅基地违反了集体经济组织的成员性属性，故本院认定该房屋转让合同无效。”

第二，损害社会公共利益。在“谢冬根与刘长水房屋转让合同纠纷案”4中，审理法院浙江省建德市人民法院认为“违反法律规定向集体经济组织之外人员转让宅基地使用权，如予以支持会危害农村宅基地管理秩序，继而损害国家社会公共利益，根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，‘农村的住宅不得向城市居民出售’，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，‘加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地’，故在现行法律框架下，该行为应认定无效。”

三、基于宅基地上房屋转让合同要求确认合同有效，予以受理，并予支持

检索到的此类案例不多，主要集中与第一种情形，即同一集体经济组织成员间宅基地上房屋转让，第二种情形即不同集体经济组织成员间宅基地上房屋转让也有少许案例。

（一）同一集体经济组织成员间宅基地上房屋转让

法院支持合同有效并要求出让人履行义务的理由主要是法律并不禁止农村村民转让宅基地使用权，以及出卖、出租宅基地上的房屋，，《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”在“王岩与徐国臣、赵桂芬房屋买卖合同纠纷案”5中，二审法院撤销了一审法院的裁判，认为“涉案土地使用者为徐国臣。徐国臣、赵桂芬有权处分涉案宅基地使用权及宅基地上的自有房屋。一审认为徐国臣未办理集体土地使用证手续，徐国臣只是涉案宅基地使用人，无权处分错误。王岩与徐国臣、赵桂芬是同一农村集体经济组织成员，互相之间转让属于本农村集体经济组织的涉案宅基地使用权及宅基地上的房屋，不违反法律规定，均具有相应的合法主体资格及权利能力。哈尔滨道外区民主镇胜利村村民委员会亦证明王岩是本村村民，在本村无宅基地，有权在本村购买宅基地，即同意王岩在本村向其他村民购买宅基地使用权，包括徐国臣、赵桂芬的宅基地使用权及宅基地上的房屋。”

（二）不同集体经济组织成员间宅基地上房屋转让

法院支持合同有效并要求出让人履行义务的理由主要是双方当事人意思表示真实，不违背法律法规的强制性规定。在“黄廷华与高正军房屋买卖合同纠纷案”6中，审理法院贵州省黄平县人民法院认为“（法律法规）并未明确禁止农村村民之间宅基地上房屋的买卖；农村村民在不违反法律规定的情形下可以出卖住房，故买卖在农村集体土地上房屋的行为并不必然无效；根据查明的事实本案黄廷华、梅文利夫妻与高正军都是农村村民，且是同一镇的相邻村，所买卖房屋位于镇政府所在的浪洞村，房屋本身就是建造在农村宅基地上，买卖时房屋所在村