收益还原法MicrosoftW

第三章收益还原法

收益还原法

•基本要求：

➢掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法。

➢熟悉：收益还原法的适用范围。

第一节收益还原法概述

•定义：在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

➢原理：预期收益原理

➢土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特征→不仅现在能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得→将此项纯收益以适当的还原率折算为现在价值的总额→该土地

的实质价值，也是适当的客观交换价值。

第一节收益还原法概述

➢①具有严格的理论基础：地租理论、生产要素分配理论；（土地、劳动力、资本）

➢②以收益为途径求取价格，所求的价格称为收益价格；

➢③评估结果的准确度取决于土地纯收益及还原率的准确程度。

➢适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价。

➢写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库 (用于出租的)、农地等。

第二节收益还原法的基本公式

•要求掌握各公式的内涵（假设前提）、表达式、各变量含义

➢一、土地年纯收益不变的公式

•1、无限年期：

•P-土地价格;a-土地纯收益; r-土地还原率

公式假设前提：

①纯收益每年不变且为a；

② r每年不变且大于零；

③土地使用年期无限。

•例题2：某宗土地预计未来每年的纯收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类土地的还原率为8．5％。试计算该宗土地的收益价格。

•[解]

p=a/r=8/8.5%=94．12(万元)

•2、有限年期：

•n¡ª使用土地的年限或有土地收益的年限（从估价时点算起至未来的年期）

•此公式除了可以用于直接计算价格外，还有许多其他作用，例如：✓①用于不同使用年限或不同收益年限(以下简称不同年限)价格之间的换算；

✓②用于比较不同年限价格的高低；

✓③用于市场法中因年限不同进行的价格调整。

•(1)直接用于计算价格

•例题3：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得纯收益8万元；该宗房地产的还原率为8．5％。试计算该宗房地产的收益价格。

•V=8/8.5%×[1-1/(1+8.5%)50-6]＝91．52(万元)

•(2)用于不同年限价格之间的换算

Kn=1-1/(1+Y)n

•K70-70年时的K值，K∞-无限年时的K值，

•Pn-收益年限为n年的价格，

•P∞-收益年限为无限年的价格。

•不同年限价格之间的换算方法如下：

•若已知P∞，求P70,P50如下：

P70=P∞×K70

P50= P∞×K50

•上述公式一般化为： Pn＝ PN× Kn／KN

•例4：已知某宗收益性地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，还原率为10%，试求该宗地产30年收益权利的价格。

•P30＝ P40× K30／K40

＝2500×[1-1 /（1+10%)30]/ [1-1 /（1+10%)40]

•＝2410.16(元/平方米)

•不同年限价格的换算隐含着下列前提：

•（1）对应的还原率相等且不等于零

•（2）对应的纯收益相同或可转化为相同（如单位面积的纯收益相同）；

•（3）如果对应的是两宗房地产，则该两宗房地产除了年限（收益年限或土地使用年限）不同之外，其他方面均应相同或可修正为相同。

•(3)用于比较不同年限价格的高低

要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们先转换成相同年限下的价格。

•转换成相同年限下价格的方法与上述不同年限价格之间的换算方法相同。

例5：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2000 元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价l800元／㎡。假设还原率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。•[解] 要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格：

•甲房地产P∞= P50/K50 = 2114.81元/平方米

乙房地产P∞= P30/K30 = 2179.47元/平方米

•名义上:乙低于甲

•实际上：乙高于甲

(4)用于市场法中因年限不同进行的价格调整

在市场法中，比较实例房地产的年限可能与估价对象房地产的年限不同，因此需要对比较实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同年限下的价格。

•例6：某宗50年出让土地使用权的工业用地，所处地段的基准地价为：1200元／m2，在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限年，现行土地报酬率为10％。假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。

•[解] 本题通过基准地价求取该宗工业用地的价格，实际上就是将土地使用年限为无限年的基准地价转换为50年的基准地价。•V50＝ V∞×K50＝1189.78（元/平方米）

•纯收益每年不变的公式还有一些其他作用，如可以用来说明在不同还原率下土地使用年限延长到何时，有限年的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价格。

•通过计算可以发现，还原率越高，接近无限年的价格越快。

收益还原法基本公式

二、土地纯收益在若干年内有变化的计算公式