论我国商业银行的房贷风险

2008年 第9期 商品储运与养护

第30卷 总第171期 STORACE TRANSPORTATION & PRESERVATION OF COMMODITIES

【收稿日期】2008-05-13

【作者简介】廖 博，西南财经大学。

·贸易经济·

论我国商业银行的房贷风险

□ 廖 博

（西南财经大学，四川 成都 610074）

【摘 要】央行的房贷加息最大的受益者恐怕就是商业银行了，由于房地产贷款大多有房地产资产作为抵押，而且迄今为止房地产信贷的违约率非常低，因此商业银行大都把房地产信贷视为优良的贷款品种，并且都在不遗余力地扩大房地产信贷业务。

【关键词】中国；商业银行；房贷风险

【中图分类号】 F830.4 【文献标识码】 A 【文章编号】 1007-4538（2008）09-0030-02

Theory our country the mortgage risk of the commercial bank

□ LIAO Bo(XiNan finance and economics university,Chengdu 610074,China)

【Abstract】The mortgage of central bank add an interest biggestly be subjected to a benefit perhaps was a commercial bank, mostly have real estate property as mortgage because of the real estate loan, and up to the present real estate letter loan of break contract the rate be very low, so commercial bank mostly real estate letter the loan see as good of loan species, and all is spare no effort ground extension real estate letter loan business.

【Key words】China;Commercial bank;Mortgage risk

国家信息中心经济预测部在工作中提到，要充分发挥利率杠杆的调节作用，抑制房价过快增长，从源头上切断相关行业的投资冲动。通过适度提高个人住房贷款首付比例，严格贷款人的条件，提高房贷利率等措施来适度控制房地产需求。

央行宣布调整个人住房信贷政策：不再对房贷实行优惠利率,房价上涨过快城市，最低首付款比例可提高到30％。国务院办公室转发了建设部等七部委《关于做好住房价格工作的意见》，《意见》加大了税收调节力度，规定自2005年6月1日起国家将调整住房转让环节营业税政策，主要目的之一在于遏制房地产交易中的炒作因素，加大短期炒作成本，挤压炒房者的活动空间。笔者认为，最近出台的一系列手段是明智之举，如果部分地区房地产泡沫能够由此得到遏制，此举功不可没。

央行的房贷加息最大的受益者恐怕就是商业银行了，由于房地产贷款大多有房地产资产作为抵押，而且迄今为止房地产信贷的违约率非常低，因此商业银行大都把房地产信贷视为优良的贷款品种，并且都在不遗余力地扩大房地产信贷业务。

1 政策变化下银行房贷风险初露端倪

商业银行之所以认为房地产信贷是优良资产，主要原因就在于一旦借款人违约,银行就能够以合理的价格把作为借款抵押物的房地产进行拍卖以弥补损失。但是，这种操作建立在房地产市场稳定甚至繁荣的基础之上。一旦房地产市场崩盘,银行很难在短期内将大量的抵押资产以合理的价格变现，而且拍卖本身也具有很高的交易成本。此外，房地产市场崩盘通常伴随着经济萧条,因此也缺乏足够的投资者来购买这些抵押房地产，因此一旦房地产泡沫破灭，这些抵押贷款也会迅速转变为不良贷款。

2005年1月1日起实行的《关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》中明确规定对于以房产为抵押的银行贷款，如果贷款人不能按时还贷，法院可以查封，却不得拍卖、变卖或者抵债。也就是说，银行的这笔按揭贷款，法院只给保留债权。银行虽然使出了浑身解数来提出异议。但最后只有抬高房贷门槛，目的是化解由司法解释可能导致的金融风险。在高法的司法解释与银行业的冲突背景下，人民银行出台了抬高住房贷款门槛的政策。虽然公开的理由是抑制房价过高，但金融风险实际上成了其政策的主诉求点。

在房地产泡沫破灭之前，大多数借款者和投资者很难充分意识到风险的存在。一旦房地产泡沫破灭，房地产信贷的风险真正凸现出来时。我国商业银行的不良贷款将显著增加，可能形成严重的银行流动性危机，甚至造成国民经济的萧条。

既然泡沫迹象明显，为什么目前我国商业银行的房地产信贷违约率很低呢?我们认为存在以下两点原因：第一，按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务是最近3到4年才大规模发展起来的，换句话说，我们刚刚进入个人房贷风险开始显现的阶段。第二,房地产信贷的违约率增加往往是和房地产景气周期的

第9期 廖 博：论我国商业银行的房贷风险 31

下滑相联系的，而我国房地产市场自上世纪90所代中后期以来一直处于一个较长的上升周期中，因此违约率很低就不足为奇了，一旦房地产价格大幅下滑,违约率上升必将成为不争的事实。

2 房企与银行的风险博弈

银行在房地产这一块业务上确实有风险，主要还是结构上的，在当前国内的金融体制下，银行业无法将自身的信贷风险进行转移，汇集了部分的宏观经济和产业体系波动风险。对于银行来说个人房贷等中长期贷款增长比率的迅速提高。可能会带来流动性风险。所谓流动性风险，就是由于金融机构缺乏足够的随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险。具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。如果在个人房贷的推动下，商业银行的中长期贷款比重继续提高，流动性风险管理将必然成为一个重要的问题。就目前而言，资产规模较小、资产种类较单一的部分城市商业银行，已经开始面临流动性风险问题。如果商业银行继续漠视这种现象的存在，一旦危机爆发，对金融业的打击必将是致命的。房地产买卖双方均严重依赖银行贷款，房企与银行实际一直上演着一场风险的博弈。

就建筑业而言,由于我国建筑市场一直存在低水平竞争和过度竞争，建筑企业的盈利状况都比较差，拖欠工程款的问题导致建筑商资金周转效率降低，银行贷款的增加使企业资产负债率居高不下，潜伏着很大的财务危机。

3 风险缘于我国金融体制与银行间恶性竞争

房贷市场上隐含的巨大风险，很大一部分还起源于银行的恶性竞争。房地产业的巨大利润，吸引着地产商们趋之若骛,而作为优良贷款品种的房地产信贷也自然成为各家银行竞相争夺的对象。不仅如此，各家银行争夺住房贷款的战役也已经延伸到二手房市场。一些股份制银行一方面在一手楼按揭上与四大国有银行短兵相接、寸土必争，另一方面也在积极开拓新的与房子有关的贷款品种，如二手房贷款、住房装修贷款等,为居民提供购房、装修以及家居等全方位的服务。与此同时，四大商业银行也并不坐等城池失守，最近几年纷纷进入二手房贷款领域。

在竞争中，部分商业银行为了赢得客户而不断简化贷款条件，在操作上极不规范，违规现象严重。这也给了部分地产商、非法中介以可乘之机，使得套取银行贷款的行为时有发生。值得一提的是，有的商业银行甚至有意将一些本行不予贷款的客户推荐给中介去办理，从而使银行贷款资金流程存在失控，造成风险隐患，最终形成新的不良贷款。

此外,还有造成房地产虚假繁荣表象的假按揭，更是隐藏在商业银行肌体中的一颗毒瘤。假按揭引诱社会上大量的资金涌入房地产市场，严重危害住房金融业务的健康发展。尽管目前这种情况还没有大面积暴露，但是一旦开发商销售环节不畅，或者资金链出现问题，后果将会是致命的。一旦房贷危机爆发，这种恶性竞争的最大受害方还是银行本身。从目前看来，如何使银行业务有序竞争、规范竞争，加强个人借款管理，已成为各大银行的当务之急。

4 探险应从源头人手

笔者认为为了防范和化解房地产信贷风险,应该采取以下对策：第一尽快建立房地产的证券化二级市场。银行通过发行资产证券化债券，可以有效地把市场风险和信用风险分散给金融市场上的所有投资者，让市场上的一些泡沫风险不单由银行承担，而是全社会负担，这将是整个房地产市场发展的方向。第二，除银行贷款外，努力拓宽房地产开发商的其他融资渠道。例如允许房地产开发商直接发行企业债券。第三，借鉴国外经验，建立房地产政策性金融机构，为中低收入阶层的购房者提供按揭担保，以降低违约风险。最后在办理借款业务时应该严格按照贷款流程进行工作，以减少风险隐患和外部欺诈，降低借款的操作风险。

事实上,央行调整房贷政策只是国内金融机构面临的诸多风险的一个现实缩影。笔者想提醒的是，鉴于金融行业的经济特征和政策环境，在很长一段时期内，政策性风险都将是国内的金融企业最大的风险之一。而从另一个角度来看，国内的金融政策在制定时，也应该从各方面充分考虑其可能导致的风险，这对于转轨期内的中国金融体系至关重要。

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