百色市城区商品房建设用地需求量预测

百色市城区商品房建设用地需求量预测

李春梅百色市土地储备中心

【摘要】当前，土地资源限制了商品房市场发展，而在百色市当前经济和城市化水平加速发展时期，对于商品房建设用地的需求与日俱增。本文首先界定了商品房建设用地需求的相关概念，同时，根据百色城区２００８年至２０１１年商品房销售数据和容积率，运用趋势外推法和线性回归预测法，在综合考虑了百色市商品房市场发展状况的基础上定性定量对百色市２０１２年至２０１６年城区商品房建设用地需求量进行预测。

【关键词】商品房建设用地需求量趋势外推法年平均增长率法线性回归预测法

一、百色城区商品房建设用地需求预测商品房建设用地需求预测是指根据商品房建设用地的历史状况以及未来社会经济发展对其的客观要求，对商品房建设用地和用地总体规模在规划期内的变化情况进行预测。

１。商品房建设用地需求量预测的基本思路。第一步，预测商品房购买户数。第二步，预测商品房需求面积。第三步，定性定量考虑容积率。第四步，预测商品房建设用地需求量。

２．商品房建设用地需求量预测的方法与过程。方法一：趋势外推法（直线型）与年平均增长率法。第一步，根据２００８年至２０１１年百色城区商品房销售数据，采用趋势外推法及年平均增长率法，分别求出２０１２－２０１６年购房的户数，再取平均值求出购

房户数。

２．１趋势外推法。

百色城区商品房销售数据年份户数面积（万平方米）２００８３０６８４１．１２２００９４０１６４２．２４２０１０５６９４７６．２２０１１５１４６６８．４表：百色城区商品房销售数据（百色市百房房地产交易中心提供）根据２００８年至２０１１年百色城区商品房销售数据资料，在以时间Ｘ为横坐标、户数Ｙ为纵轴的坐标系上展会，得到一条反映商品房购房户数变化趋势线，反映城区商品房购房户数变化呈递增趋势且年变化增幅大致相等，拟以线型方程Ｙ＝ａ＋ｂＸ配合，根据最小二乘法导出的标准方程式，求解，得系数ａ＝２５０３和ｂ＝７９１．２。经计算直线型预测模型为：Ｙ′＝２５０３＋７９１．２Ｘ。

相关系为０．８７０９，说明建立的模型是高度显著的。标准误差（ＲＭＳＥ）＝７０５．８３３。

根据上述模型预算误差可知，在４个预测值中，除２０１０年的误差值超过标准１０％以外，其余各年误差均在±１０％以下，充分说明应用Ｙ′＝２５０３＋７９１．２Ｘ模型对户数进行直线趋势预测达到满意的结果。

２．２年平均增长率法。把相关数据代入公式，得：ａｎ＝３０６８（１＋０．１８８１５）ｎ根据上述两种方法预测的成果，取平均值，求得２０１２－２０１６年的商品房购房户数，分别为：６２３２户、７１９２户、８２６０户、９４５７、户、１０８０７户；

第二步，根据已知数据，求出２００８年至２０１１年每户购房面积，结果分别为：１３４．０２８㎡、１０５．１８㎡、１３３．８２㎡、１３２．９２㎡；第三步，根据２００８年至２０１１年每户购房面积及现今的房地产政策，定性定量预测２０１２－２０１６平均每户购房面积约为１３０㎡；第四步，根据预测的户数及平均每户购房面积，求出２０１２至２０１６年商品房面积总需求量，分别为：８１０２３９㎡、９３５０３９㎡、１０７３９０７㎡、１２２９４９２㎡、１４０４９３８平㎡；第五步，根据历年来建规委出具的设计条件及土地利用节约集约方面考虑，假设２０１２－２０１６年的容积率为３、３．５或４；第六步，根据商品房面积总需求量及不同容积率，预测出２０１２至２０１６年商品房建设用地总需求量，成果如下：（１）容积率为３时，４０５亩、４６７亩、５３６亩、６１４亩、７０２亩。

（２）容积率为３．５时，３４７亩、４００亩、４６０亩、５２６亩、６０２亩。

（３）容积率为４时，３０３亩、３５０亩、４０２亩、４６１亩、５２６亩。

方法二：线性回归预测法。

第一步，预测２０１２－２０１６年商品房购房户数，采用方法一预测结果。

第二步，采用线性回归预测法，预测商品房面积总需求量。

根据已知数据，通过建立一元线性回归模型进行商品房面积总需

求量的预测。建立一元线性回归模型为：Ｙ＇＝ａ＋ｂＸ式中：Ｙ＇———商品房面积总需求量；Ｘ———商品房购房户数；ａ———回归系数；ｂ———偏回归系数。

根据最小二乘法导出的标准方程式。

把相关数据代入公式，建立一元线性回归模型为：Ｙ＇＝－８．３５３５＋０．０１４５８Ｘ把２０１２－２０１６年预测的购房户数代人回归模型中，求出商品房面积总需求量，结果分别为：８２．５２万㎡、９６．５２万㎡、１１２．０９万㎡、１２９．５５万㎡、１４９．２４万㎡第三步，确定容积率，假设容积率为３、３．５或４。

第四步，预测商品房建设用地总需求量，成果如下：（１）容积率为３时，４１２亩、４８２亩、５６０亩、６４７亩、７４６亩。

（２）容积率为３．５时，３５３亩、４１３亩、４８０亩、５５５亩、６３９亩。

（３）容积率为４时，３０９亩、３６１亩、４２０亩、４８５亩、５５９亩。

第五步，根据两种方法的预测结果，最终求出商品房建设用地面积预测成果：（１）容积率为３时，４０８亩、４７５亩、５４８亩、６３１亩、７２４亩。

（２）容积率为３．５时，３５０亩、４０７亩、４７０亩、５４１亩、６２０亩。

（３）容积率为４时，３０６亩、３５６亩、４１１亩、４７３

亩、５４３亩。

三种容积率商品房建设用地面积的平均值分别为３５５亩、４１２亩、４７６亩、５４８亩、６２９亩。

３．预测成果分析。从以上结果可以看出，容积率的大小直接影响了商品房建设用地面积。随着土地日益稀缺，获得土地难度的加大，开发商越来越倾向于建造高容积率、高层的商品房，以求追逐经济效益，同时考虑土地的节约集约程度等方面。因此，合理确定容积率的大小是非常必要的。由于建设用地预测具有很大灵活性，其影响因素与预测模型具有多重选择性，需要对它们有深刻的理解和全面的把握。此次预测只运用购房户数和购房总面积数据进行预测，因此，需要综合考虑到百色市社会、经济发展，土地利用、规划政策的变化，城市化进程等因素，在利用百色城区商品房销售数据预测的结果基础上提高２０％，得到２０１２年至２０１６年商品房建设用地面积，分别为４２６．３９亩、４９５．４３亩、５７２．２４亩、６５８．３０亩、７５５．３７亩。

二、预测中存在的问题由于建设用地预测具有很大灵活性，其影响因素与预测模型具有多重选择性，因此需要对它们有深刻的理解和全面的把握。在综合考虑到社会、经济发展，土地利用、规划政策的变化等其他因素基础上，将百色城区商品房销售数据预测的结果提高２０％，具有一定的主观性。

此次预测是通过预测商品房面积需求的预测，考虑平均容积率而得到商品房建设用地的需求量，因此平均容积率数据的获取直接影响