商业物业租赁租金资产证券化项目方案设计

指非金融企业向银行间市场发行 的，由基础资产产生的现金流作 为还款支持，并约定在一定期限 内还本付息的债务融资工具
资产证券化业务介绍
1.2 资产证券化业务比较
信贷资产证券化
资产支持证券
资产支持票据
主管部门
银监会、 人民银行
证监会、银监会、人民银行
证监会
银行间市场交易商协会
审核方式
审批制
备案制
注册制
司设立“XX租赁租金债权资产支持专项计划”； - 受托机构发行以租赁租金收入为支持的资产支持证券，并将发行所得的募集资金扣除发行费用的净额支付
给发起机构； - 计划采用分层设计，设立优先级资产支持证券和次级资产支持证券。优先级资产支持证券每年分配收益，
到期还本。次级资产支持证券每期分配剩余收益； - 专项计划担保人对相关产品提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保； - 针对长期限产品，设置赎回/回售选择权。 基础资产类型： - 商业地产租赁租金未来特定期间收入，即原始权益人因经营管理特定商业物业而享有的特定期限内的商业
无净资产比例限制，根据
总规模不超过净资产的40%
受企业存贷比限制
未来现金流贴现
募资投向 限制较少
限制较少
无限制
受国家政策及银行监管
主要优势 审核快、利率低
发行规模不计短券中票额度
审批速度快；可回购； 规模及评级不受主体信用 及偿债能力的限制；可出 表，不增加负债率
审批速度快
主要缺点 规模受限
只适用于上市公司
公用事业未来收益权、 政府回购应收款等
相关条例
《信贷资产证券化试点管理办法》
《证券公司及基金管理 公司子公司资产证券化 业务管理规定》
《银行间债券市场非金融企 业资产支持票据指引》
流通场所 银行间市场
交易所市场
交易所市场
银行间市场
适用对象
银行业金融机构
普通企业
非金融企业
资产证券化业务介绍
1.3 资产支持证券业务的特点和优势
目前流动性较低 融资成本略高
短期为主，融资成本高， 规模受限
2. 项目方案设计
2.1 总体设计方案
总体框架
方案基本思路： - 证监会《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》框架下的资产证券化 核心交易架构： - 商业物业经营机构作为发起机构将相关商业地产租金收入资产委托给作为受托机构的证券公司，由证券公
银监会
审核机构 中国银行间市场交易商协会
中国证监会
交易所
贷款银行
来自百度文库审核速度 2-3个月
2-3个月
1-2个月
1-2个月
交易市场 银行间市场
交易所市场
交易所转让
无
投资者群体 银行、保险
保险、基金
券商、基金、保险
无
融资成本 低
低
低
低
发行主体 金融机构、企业
上市公司（含海外上市） 各类企业
各类企业
发行规模 总规模不超过净资产的40%
1.4 资产支持专项计划与国内其他融资品种比较
项目
中期票据
公司债
资产支持专项计划
银行贷款
法律依据
《证券公司及基金管理公
《银行间债券市场非金融企业债
《商业银行法》、《贷款
《公司债券发行试点办法》 司子公司资产证券化业务
务融资工具管理办法》等
通则》
管理规定》
监管机构 中国银行间市场交易商协会
中国证监会
中国证监会
载体选择 基础资产
信托计划 （SPT）
券商资产支持 专项计划
信托计划+券商资 产支持专项计划
（双SPV）
券商资产支持专项 抵 质 押 模 式 ， 不 通 过
计划
SPV等载体做风险隔离
个人住房抵押贷款、基础设施建设贷款、地方政 府融资平台贷款、涉农贷款、中小企业贷款、汽 车贷款等
高速公路收费权、 公用事业未来收益 权、融资租赁应收 款、商业物业租赁 租金等
资产支持证券相关概念
业务政策：
- 目前，证监会监管框架下的资产支持证券产品，是通过证券公司/基金子公司的资产证券化业务实现，主要依据为目前正在公开 的《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》；
- 根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，资产证券化业务将采取项目事后备案制，由基金业协会管 理备案事宜；
- 文件后续章节中“资产支持证券”均指通过资产支持专项计划发行的资产证券化产品；
业务实质：
- 对于原始权益人，资产证券化业务将能够产生可预期稳定现金流的基础资产转让给专项计划，基于基础资产的未来收益向投资 者融资；
- 对于融资者，资产证券化业务是一种债务融资； - 对于投资者而言，资产证券化产品是一种固定收益品种；
国内资产证券化市场主要包括三类产品： - 以金融机构（主要是银行）的信贷资产作为基础资产的信贷资产证券化 - 以企业资产作为基础资产的资产支持证券 - 由非金融企业向银行间市场发行的资产支持票据
信贷资产证券化（CLO/MBS）
资产支持证券（ABS）
资产支持票据（ABN）
指银行业金融机构作为发起机构， 指证券公司以资产支持专项计划 将信贷资产信托给受托机构，由 为特殊目的载体，以计划管理人 受托机构以资产支持证券的形式 身份面向投资者发行资产支持证 向投资机构发行资产支持证券， 券，按照约定用受托资金购买原 以该财产所产生的现金支付资产 始权益人能够产生稳定现金流的 支持证券收益的结构性融资活动 基础资产，将该基础资产的收益 分配给资产支持证券持有人的专 项资产管理业务
融资用途而定，有一年、三年、五年不等，较为灵活 资金用途灵活：在符合法律法规及国家产业政策要求的情况下，可由企业自主安排募集资金的使用 降低融资成本：通过基础资产与企业的风险隔离和信用增进安排，可获得更高的信用评级 分散风险：通过出售基础资产，实现信用风险、流动性风险、利率风险等的转移分散
资产证券化业务介绍
资产证券化业务特点与优势
资产收入导向型融资方式：依托基础资产产生的现金流而非融资方自身信用来满足资金需求，帮助融资方盘活存量资产，提高融 资效率，并拓宽融资渠道
多元化融资：基础资产的信用状况与发起人的信用状况相互独立，使企业能够将较好的资产进行证券化，从而进入信用资本市场 基础资产特点：资产未设抵质押等权利，不存在资产权属法律瑕疵；能产生独立、稳定、可评估预测的现金流的财产或财产权利 融资规模、期限灵活：融资规模由基础资产的预期现金流决定，不受企业净资产限制；融资期限根据证券化资产及其收益状况、
商业物业租赁租金资产证券化 项目方案设计
1. 资产证券化业务介绍
1.1 资产证券化业务概览
概览
资产证券化： - 指发起人将缺乏流动性、但具有可预测现金流的资产或资产组合（基础资产）出售给特定的机构或者载体
（SPV），并以该基础资产产生的现金流为支持发行证券（资产支持证券），用以获得融资并最大化提高资 产流动性的一种结构融资手段