房地产投资信托基金

REITs特点 美国REITs的特点 5、流动性好
以MSCI美国REITs指数成份股为例，截至2011年6月： 总市值：超过4600亿美元；中位市值：20亿美元 最大市值：380亿美元 日交易量：超过40亿美元； 持有人结构：机构持有超过70%流通股。
6、透明度高
受美国证交会（SEC）严格监管。 信息披露充分（季报、年报和投资物业、房地产交易、租赁合约等信息）。 REITs 除了汇报GAAP之外还汇报运营资金(FFO)，更能反映真实现金流状况。 容易识别的资产能帮助实现独立的估值和分析。 入选主要股指：标普500指数成份股15只、标普400指数成份股25只、标普600指数成份 股27只。 债券评级机构定期评估。
投资 房地 产抵 押贷 款或 抵押 支持 证券
收益 主要 来源 于是 房地 产贷 款的 利息
基金 管理 人作 为受 托人
部分 从事 抵押 贷款 的服 务
介于权 益型与 抵押型 REITs 之间
更好的长期投资回 报与更大的流动性
市场占比10%
一、 REITs概述
组织形式
灵活性强
公司型
契约型
区 别
独 立 的 法 人 资 格 股 份 持 有 人 为 股 东
可随 时追 加发 行新 的股 份
投资者 可随时 买入， 也可随 时赎回
一、 REITs概述
基金募集 方式
公募型
区 别
投 资 管 理 参 与 程 度 不允 许公 开宣 传， 不上 市交 易
私募型
公 开 发 行
可 以 进 行 大 量 宣 传
经过 监管 机构 严格 的审 批
投 资 对 象
法 律 监 管
非公 开方 式向 特定 投资 者募 集资 金
凯德中国商用信托（CRCT）
凯德中国商用信托（CRCT） 凯德集团是亚洲规模最大的房地产集团 之一，总部设在新加坡，并 在新加坡上市。集团的房地产和房地产基 金管理业务集中于核心市 场新加坡和中国。 凯德集团旗下的上市房 地产投资信托基金包括雅诗阁公寓信托、凯 德商务产业信托、凯德商 用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托， 和凯德商用中国信托。 凯 德中国商用信托（CRCT）是由首个也是唯一一个在新加坡上市 专门 投资于中国零售物业的房地产信托基金（REITS）
二、国际REITs--以美国为例
美国REITs的投资范围 企业：写字楼、停车场、厂房、工业园区 零售业：超市、商场、购物中心 住宅：公寓、住宅区 旅游业：酒店、度假村 医疗设施：医院、养老院 仓储：工业仓库、个人自助式仓库 特殊类别：林场、电影院、游乐中心、大学公寓 具体公司： 零售业REIT：Simon Property Grou 写字楼REIT：Boston Properties 酒店REIT：Host Hotels & Resorts 学生宿舍REIT：American Campus Communities 健康医疗REIT：Ventas 自助式仓储REIT：Public Storage 林业REIT：Weyerhaeuser 通信塔站REIT：American Tower
期限
投资收益率 利率大都参照银行贷款利率 流动性
流动性较弱，无法公开交易市场， 流动性较强，大多在证券交易所公开上市交易 仅限于信托凭证的转让
REITS的推行进程
我国REITS的推行进程可以追溯到 2002年，整个进程虽有所进展，但 发 展缓慢，此前并没有出现过真正意义 上的REITS产品， 直至14年1 月证监会批复同意中信证券设立中信启航专项资产管理计划， 并批准 三年后将在政策允许的情况下可以上市流通，这标志着我国首支真 正 意义上的权益型 REITS破冰浮出水面。
REITs特点 美国REITs的风险 1、宏观风险 美国经济波动对个人如就业、消费和企业如资本开支、库存等方面的影响都会 REITs的基本面。 2、利率风险 市场利率上升影响REITs的融资成本和股利折现的价值。
3、股票市场风险 股票市场、尤其是金融行业股票价格波动会影响REITs表现。
4、单个REIT的投资风险 房地产公司亦会倒闭。 5、其他海外投资共同的风险：汇率、地缘等
公司、信托 公司、信托 无 100 至少75% 可以 至少90%税 前收入 45万欧元 无 100% 仅限项目投资
120万欧元 1500万欧元 无 100% 无 无
需持有至少 20%资产上 5年 限 至少80%税 至少80%房 前收入 租收入
股息要求
100%
无
无
至少90%税 至少90%税 至少90%税 前收入 前收入 前收入
运营模式 投资风险
大部分产品仅针对单一不动产项目，拥有较多数量不动产，形成不动产投资组合，投 投资风险较集中 资风险分散
规模
受制于信托合同不得超过 200 份的 一般REITs的规模为20亿—30亿 限制，一以短期为主，一般为 2-3 年
以短期为主，一般为2-3年 期限较长，一般都超过20年 收益率一般在5%—7%
中国的REITS发展
凯德中国商用信托（CRCT）
中信启航专项资产管理计划 中国的REITS发展
中国的REITS发展 中信启航专项资产管理计划
中国的REITS的阻力
税收层面 根据我国税收法规的规定，证券投资基金管理人运用基金买 卖 股票、债券的差价收入，继续免征营业税和企业所得税。该规 定 适用于证券投资基金，并未明确适用于REITs，而且我国政 府在基金 不证券方面的税收一直以来都是以临时的文件出现的 ，所以基金方面 的税收政策具有丌稳定性。 实施“实质所得者 征税”和“净所得征 税”的制度。REITs的运作涉及多道交易 环节与程序，而越多的交易 环节将面临更多的税收负担。在这 个问题上，REITs虽然其本身可能 减少了基金的所得税，但是 ，REITs的多个拥有物业所有权的信托设 立的公司等将会涉及 企业所得税。在REITs方案的重组过程中，因物 业交易也将产 生相当多的交易税费。另外，由于REITs主要涉及物业 的出租 ，房地产税的缴纳也将不可避免。 如果不能从税收方面来避 免 多重征税，则需要经过多重资产转让及多个环节实现投资收益 的 REITs产品，将很难获得广泛成功。
内部或外部管理
法律结构 最低资本金 最少持股人数 房地产投资比例 房地产开发
都有
都有
都有
公司
内部
公司
外部
信托 无 无 至少50% 有限制
都有
信托 无 150 至少80% 可以
外部
公司、信托 无 无 至少70% 仅限项目投 资
外部
信托 无 无 至少75% 不可以
外部
公司、信托 1亿日元 50 至少75% 不可以
REITs特点 美国REITs的特点 2、付息率高
REITs享受税收优待，不支付企业所得税和资本利得税，而是通过派发红利以普通收入、 资本利得和返还资本三种形式传递给投资者，并由投资者按照个人相关税率缴税，避免 双重征税。 REITs历史平均股息率约6~8%，为投资者提供稳定的收入来源。
3、总收益高
富时和MSCI REITs指数历史表现对比标普500指数、上证综指和巴克莱资本美国债券指数。
4、公司治理良好
由于美国税收法律对REITs严格的分红要求，管理层较难动用资金进行对投资者价值无益 的行为，一定程度上降低了委托代理风险。 根据美国机构投资者服务机构（ISS）统计的公司治理指数（CGQ），REITs行业在其跟 踪的24个行业中排名最高。
房地产信托与REIT的差异
我国的房地产信托本质上还是一种中短期融资类产品，收益固定 。 首先，房地 产信托的收益是事先约定，只反映融资成本，与其它 类别信托差异不大； 其次， 在房地产行业景气时，投资者无法享受到房地产投资的高 收益，而当房地产行业 不景气时，由于信托融资成本远高于银行 贷款，房地产企业将背上很大的债务负 担，投资者可能面临信托兑付风险。
Vanguard REIT ETF自2005年成立以来业绩表现
REITs相关产品
投资美国REITs的主要ETF和主动型基金产品
名称 管理人 成立日 持股数 市值($M) 费率% 20日平均 交易量 一年 表现% 30.75 28.55 28.08 26.36 三年 表现% 3.78 1.78 0.78 2.32 五年 表现% 2.47 0.82 0.56 1.20
ISHARES COHEN & STEERS RLTY 贝莱德安硕 SPDR DOW JONES REIT ETF 截至2011年6月13日
道富全球投资 4/23/2001
Cohen & Steers Realty Shares (CSRSX)，是美 国最早投资REITs的开放 式共同基金。Cohen & Steers管理着超过260亿 美元的REITs资产，是该 资产类别最大的管理人。 其长期优异的投资业绩， 证明了主动管理具有附 加价值。
个人投资者, 10%
房地产公募基金, 17%
数据来源：ING Clarion, 2007
REITs特点 美国REITs的特点 1、资产质量高
法律规定REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利，因此多数REITs重经营轻开发。 为了避免市场波动和空置率上升偏好购买优质地段的甲级地产（Class A Properties）， 尤其是地标性建筑（Trophy Assets）。REITs可以通过资本市场融资，在大型项目上具 备竞争优势。 REITs维持适度的杠杆。其历史资产负债率维持在40到45%，该比率目前为40%。
以《公 司法》 为依据 发行 REITs 股 份
法律 依据 与运 营的 方式 不同
基金 管理 人作 为受 托人
非 独 立 法 人
以信托契 约成立为 依据发行 受益凭证
一、 REITs概述
运作方式
封闭型
开放型
证券 交易 所上 市流 通
不得 任意 追加 发行 新增 的股 份
股 份 持 有 人 为 股 东
VANGUARD REIT ETF ISHARES DJ US REAL ESTATE
先锋集团 贝莱德安硕
9/29/2004 6/19/2000 2/2/2001
100 78 30 83
9,090 3,014 2,564 1,508
0.12 1,921,237 0.47 9,192,623 0.35 0.25 623,049 275,481
数据来源：房地产证券化协会（ARES）手册
REITS
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投资形 式
运作方 式
组织形 式
基金募 集方式
权益型 抵押型 混合型
封闭型 运作型
公司型 契约型
私募型 公募型
一、 REITs概述
投资形式
权益型
抵押型
混合型
作为投 资组合 的一部 分对房 地产进 行运营
从 事 经 营 活 动
投 资 并 拥 有 所 有 权
REITs相关产品
投资REITs的基金产品 美国最大的REIT ETF：Vanguard REIT ETF
1. 投资范围是美国交易所交易的房地产信托凭证（REITs）。 2. 投资目标是密切跟踪美国摩根士坦利资本国际REITs指数®，该指数由100只左右的房 地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ信托凭证构成，目前规模96.6亿美元（截至2011年5月31日）。 3. 风险收益特征和股票类产品相似。
REITs简介 全球主要REITs市场比较
主要市场 成立时间 占全球比重 集合理财工具 上市或不上市 封闭式或开放式 美国 1960 48% 否 都有 封闭式 荷兰 1969 2% 是 都有 封闭式 比利时 1995 1% 是 仅有上市 封闭式 法国 2003 10% 否 仅有上市 封闭式 澳大利亚 1971 12% 是 都有 封闭式 加拿大 1993 6% 是 都有 都有 新加坡 1999 4% 是 都有 封闭式 香港 2003 2% 是 仅有上市 封闭式 日本 2000 5% 是 都有 封闭式
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)
房地产投资信托基金（REITs）
一、REITs概述
二、国际REITs--以美国为例
三、国内REITs
一、 REITs概述
房地产投资信托基金 （REITs）概述
什么是Reits?
简单来说，Reits (Real Estate Investment Trusts, 即房地产信托投资基金 ）是把投资者的小额投资集中在一起，委托专业的管理机构进行管理，投资于特 定房地产项目，所获得的利益大部分分配给投资者。投资者购买了在交易所发行 的Reits股票，即视为入股。
信托份额的流动性差
双重收税大幅降低收益
期限短本质上还是房地产企业的短期融资行为
我国房地产信托与REITs的比较
我国房地产信托产品
设立目的
REITs
主要为房地产开发商提供短期贷款 盘活沉淀于不动产的大量资金 , 同时为公众投资 融资 者提供机会 , 分享不动产产生的长期较稳定的收 益
以提供贷款为主 以获得不动产产权为主，并通过专业房地产基金 管理公司进行投资管理，例如收购新的不动产
数据来源：新浪基金研究中心
REITs发展 美国REITs的历史（续）
美国REITs总市值在2011年突破4千亿美元。 公司规模也从小盘股为主变为中大盘股。
数据来源：美国房地产信托协会（NAREIT）
REITs发展 美国REITs的投资者分布
非房地产公募基金, 17%
机构投资者 (养老金 和保险公司及其他), 42% 公司内部人员, 14%