2016中国房地产百强企业研究报告_中国房地产TOP10研究组

华夏时报/2016年/4月/4日/第008版
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2016中国房地产百强企业研究报告
中国房地产TOP10研究组
2016年3月
1.研究背景与目的
由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产T0P10研究组”，自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十三年。

研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

2016年是“十三五规划”全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，中央经济工作会议指出要“继续坚持稳中求进的工作总基调”，按照“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，“着力加强供给侧结构性改革”。

在此背景下，房地产行业迎来以创新为驱动、以整合为手段的新成长周期，房地产企业必须通过全要素协同创新赢得市场、赢得发展。

在此背景下，中国房地产TOPl0研究组启动“2016中国房地产百强企业研究”，以“协同创新、稳中求进”为主题，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健的优秀房地产企业群体，鼓励企业积极改进业务模式、高效整合发展资源，引领行业在新形势下实现持续、健康的成长。

在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上，研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系，继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业不断优化发展模式，推动行业健康、良性运行。

2.主要研究成果
2.1 2016中国房地产百强企业
在2016中国房地产百强企业研究中，中国房地产TOP10研究组根据近5年百强企业实际状况，初选了500家符合要求的开发企业，依据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对全国500家房地产企业(集团)的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等七个方面的34个指标和其他数据信息进行深入地分析研究，科学全面地计算出房地产企业的综合实力指数，研究产生了2016中国房地产综合实力百强企业。

2.2 百强企业整体发展特点分析
(1)销售额增长19.4%，市场份额达36.7%，再创新高
百强企业[如无特别说明，本报告中的“百强企业”均指“2016中国房地产百强企业”；数据为“2016中国房地产百强企业”的历年数据。

]2015年销售额增速达19.4%，市场份额上升至36.7% 2015年，在“促消费、去库存”的总基调下，供需两端宽松政策频出促进房地产市场量价稳步回升，全国商品房销售额和销售面积同比分别增长14.4%和6.5%，房地产市场运行环境显著改善。

同时，市场“二元分化”现象持续加剧，一线和热点二线城市需求旺盛，呈现量价齐升局面，而部分二线和多数三四线城市市场需求表现乏力，高库存压力下，房价和成交量多呈下跌态势。

在房地产市场两极分化趋重、市场运行风险加大的背景下，百强企业凭借准确的市场研判取得了优异的销售表现:全年业绩规模再创新高，销售总额、销售面积分别为32032.1亿元、29583.6万平方米；业绩增速继续跑赢大市，销售额、销售面积同比增速分别为19.4%和15.6%，高于同期全国涨幅5个和9.1个百分点，市场领先优势进一步扩大，引领行业在新常态时期持续健康、理性发展。

依托稳步增长的销售业绩，百强企业市场份额持续扩大，推动行业集中度进一步提升。

2015年百强企业销售额市场份额上升至36.7%，较上年提高1.5个百分点，销售面积市场份额提高1.8个百分点至23%，行业集中度进一步提升。

其中，综合实力TOPl0企业实现销售总额14241.3亿元，占百强企业销售总额的44.5%，占全国商品房销售额的16.3%，较上年提高0.4个百分点，行业地位不断巩固和提升。

有效把握市场结构性机遇，11-30企业阵营业绩丧事最高
2015年，房地产市场逐步回暖，百强企业紧抓市场结构性机遇，各层级销售表现均好性提升。

全年百强各层级企业的销售额增长率均值处于16%-23%之间，其中11-30企业业绩增速最高达22.4%；同时，在城市结构性回暖、分化加剧的格局之下，各层级企业2015年的销售表现随之呈现出典型的差异化分布特征：
11-30企业凭借热点城市的集中布局，受益于市场结构性回暖机遇，业绩增速明显领先于其他层级。

2015年，百强前10企业销售额增长率均值为19.3%，高于销售面积增长率均值4.5个百分点，溢价优势凸显；-1130企业销售额增长率均值为22.4%，高于销售面积增速7.1个百分点，且高于百强-企业销售额增长率均值3个百分点，可见该层级企业充分享受了区域结构性回暖带来的发展机会，既凭借在经济发达区域热点城市的集中布局取得了领先的业绩增速，也凭借较高的区域品牌优势实现了更高的业绩溢价；31-50企业的销售额增速为19.5%，-较销售面积增速高2个百分点，该阵营企业也在此轮市场获得了较好的发展；而51-100企业的销售额增长率均值为16.2%，低于其销售面积增长率均值0.3个百分点，可见“以价换量”仍是这个层级企业实现业绩增长的重要策略。

其中，规模较大的百强企业以“大而全”的市场布局，实现了对热点城市的重点覆盖，进而保障了销售业绩的稳步增长。

2015年，在供需两端房地产宽松政策的背景下，一二线重点城市逐渐转暖，根据中国指数研究院百城价格指数研究显示，百城中共有38个城市实现了量价齐升，成为房企实现销售突破的主战场。

研究组对百强前30企业2015年主要业绩贡献城市和项目进行了梳理，结果显示:前10和11-30企业有在售项目的城市数量均值分别为39.2和14.2个，其中销售规模在10亿以上的城市分别为20.2和6.8个，销售额在5亿以上的项目分别为60.9和15.7个。

可见，规模较大的房企主要得益于其全国化的广泛、均衡布局，实现了对高产能城市的大范围覆
盖，使企业充分享受到结构性回暖的红利，保障了销售业绩的稳定或快速增长。

规模中等的百强企业则依托“少而精”-的市场布局，聚焦区域核心城市精耕细作，实现销售业绩突破的同时规避布局风险。

研究组通过对百强企业内部各层级企业销售额不同城市和项目销售业绩贡献率的分析显示:31-50、51-100企业对销售额前5城-市和前5项目的依存度较高，且明显加深。

其中前5城市对31-50企业、51-100企业的业绩贡献度分别高达70.3%及80.5%，分别较上年提高2个和3.5个百分点；前5项-目对3150企业、51-100企业的业绩贡献度高达48.3%和55.8%，分别较上年提高5.1和6.3个百分点。

可见，随着城市分化的持续加剧，重点城市保持较高的投资价值，而不少三四线城市投资风险逐渐显现，规模中等的百强企业出于对规模增长与风险防范的双重考量，通过战略收缩，将发展重心聚焦于其深耕的少量区域核心城市，锁定销售业绩，并有效防范发展风险。

2015年，在政策利好持续释放、城市分化加剧的背景下，百强企业凭借敏锐的市场洞察力和审慎的布局策略实现了销售业绩的新一轮增长，销售规模再创历史新高，市场竞争优势充分彰显；百强企业内部持续分化，不同层级的企业业绩均好性提升，引领行业理性、健康、可持续发展。

(2)顺势而为调结构、快推盘，精准营销促去化
2015年，房地产市场结构性回暖机遇与高库存风险并存，企业经营难度明显加大。

百强企业一方面通过精细化的市场研判“对症下药”，精准把握—二线城市结构性机遇释放时机，“因城施策”调整高端及改善型产品推出比例，“随行就市”优化推盘及价格策略，有效锁定业绩来源；
另一方面，全方位开展营销变革，调动业内外资源挖掘潜在客群，创新服务促进营销转化，实现
了业绩的稳定增长。

聚集一二线主流市场，顺势而为灵活调整产品结构
2015年，房地产市场需求在多轮政策刺激下得到集中释放，但不同城市表现分化。

根据中国指数研究院研究显示:一线及部分二线热点城市因住房需求旺盛、财富人群聚集、购买力强等因素导致市场迅速升温，但多数三四线城市对政策反应不敏感，市场需求仍表现乏力；在产品结构方面，90平米以上首改类产品成为市场主流，一线城市高端需求旺盛，高价位和中高价位[根据套总价对城市所有楼盘进行降序排列，成交量占当地前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘。

]楼盘销售金额占比高达65%；多数二三线城市中低端需求保持旺盛，占比明显提升。

百强企业紧紧围绕市场需求的变化调整城市与产品结构，以一二线城市主流市场为布局重心，因城施策灵活调整产品结构，带动业绩稳定增长。

一二线主流城市仍为百强企业布局重心，业绩贡献高达82.8%。

2015年，房地产市场城市分化持续加剧，一二线重点城市以强劲的消费能力、较高的市场潜力和溢价空间成为百强企业布局的重点。

研究组通过分析前50企业重点项目销售额在各等级城市的分布结构，结果显示:来源于一二线城市的销售额占比高达82.8%，其中一线城市占比29.2%，二线城市占比53.6%。

如无特别说明，本报告中的“百强企业”均指“2016年中国房地产百强企业”；数据为“2016中国房地产百强企业”的历年数据。

无特别如无特别说明
中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上，基于对企业规模性、盈利性、成长性等方面的深入研究，评价产生了2016中国房地产百强企业“综合实力TOP10”、“规模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成长性TOP10”、“稳健性TOP10”、“融资能力TOP10”、“运营效率TOP10”
和“年度社会责任感企业”。