房地产价格的宏观调控PPT

房价现状
（一）中国房价最贵的十大城市
❖ 一、北京均价：32131元/㎡ ❖ 二、上海均价：31670元/㎡ ❖ 三、深圳均价：30615元/㎡ ❖ 四、三亚均价：25046元/㎡ ❖ 五、厦门均价：18747元/㎡ ❖ 六、广州均价：18484元/㎡ ❖ 七、杭州均价：18208元/㎡ ❖ 八、福州均价：15569元/㎡ ❖ 九、温州均价：14870元/㎡ ❖ 十、南京均价：13877元/㎡
❖ 美国新上任的美联储主席本•伯南克在防止和 解决美国经济过热和房地产升温的主要方法是对 美元再行加息，进行金融创新和进一步放宽限制 ，希望以此来确保美国经济的快速、持续发展和 美国房地产业的理性、健康发展。
❖ 美国经济学家在2003年就开始发出了房地产 过热的警告，2006年更提出了美国房地产出现泡 沫的忠告，目前美国政府正打算通过提高利率， 增长税收和调节市场来稳定房价和平抑市场，避 免美国房价的大起大落，以促使美国房地产业的 发展和美国经济的发展以及人们收入增长的水平 同步。
（二）美国
❖ 美国的房地产业二十世纪80年代以后一直是 世界上理性和规范发展的成熟市场典范，然而在 进入二十一世纪后也开始了一个不太理性的高速 增长期，随着美国经过近年来的稳步增长，美国 的住宅价格更是让人不可理解地快速上涨，目前 已有越来越多的美国经济界人士认为：美国的房 地产泡沫已经出现，政府必须采取果断的措施来 应对和抑制日益攀升的房地产价格。
Part 3
专家观点
（一）独立经济学家：谢国忠
❖ 日前，谢国忠在厦门大学EMBA鼓浪屿名家论 坛上发表"当前国内经济前景与展望"主题演讲， 当谈到房地产领域时，谢国忠抛出"千万别买房子 ，有空房子赶快卖掉"的观点。
❖ 谢国忠指出，目前市场形势有点转变，如果以 房价与收入比算的话，中国的房价在全世界是最 高的，香港的房价也高，但是房价收入比是15倍 ，而发达国家只有6倍，但是中国的北京、上海最 高已经达到二三十倍。
Part 4
时间演变
（一）理论突破与试点起步阶段（1978至 1991年）
❖ 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观 点。
❖ 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成 立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合 开发的序幕。
❖ 1982年国务院在四个城市进行售房试点。
❖ 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
❖ 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。
❖ 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出 让住房用地。
❖ 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积 金制度。
❖ 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房 改总体方案。
（二）非理性炒作与调整推进阶段（1992 至1995年）
（四）宏观调控的目的
❖ 房价调控的主要目的在于抑制房价过快上涨 ，稳定市场房价。公众在对房市走势和房价预期 观望的同时，也对政府的调控行为和调控效果予 以观望。
❖ 2010年中国房地产政策已由此前的支持转向 抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先后采取了 土地、金融、税收等多种调控手段。
Part 2
❖ 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
❖ 1993年“安居工程”开始启动。
❖ 1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高 增幅曾高达146.9%。
❖ 1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率 普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低 迷之后开始复苏。
（三）相对稳定协调发展阶段（1995至 2002年）
❖ 四，多年来，住房保障工作严重滞后，欠账 太多。虽然中央政府在此轮调控中强调了加强保 障性住房建设，对整体市场来说一时难见成效。 即便各地能完成计划，但离满足市场需要还将相 差甚远。而且，这种情况短期内还难以解决。
❖ 五，政府出于刺激经济增长的目的，大量投 放货币和信贷，造成市场流动性持续过剩，同时 经常化维持负利率状态，在一定程度上容忍乃至 放任投资泡沫和通货膨胀。
（三）中国房地产指数系统、中国指数研究院
❖ 其最新在北京发布的研究报告称，今年上半 年中国房地产市场销售增长明显，开发企业投资 信息有所恢复，土地市场明显升温。预计下半年 成交量可能在小幅振荡中逐步上升，房价仍会稳 步上升，个别城市还会较快增长。
❖ 数据显示，今年上半年，杭州、深圳、天津 、苏州、重庆、青岛等城市住宅成交面积均超过 一倍左右。同时，新增供应下降明显，北京、成 都、武汉、深圳等地市场存量消化迅速。部分城 市四月下旬以来涨幅加快。6月，3全国35个大中 城市中有28个住宅价格环比上涨。
❖ 二是放宽限制，为了刺激经济，日本开始放 松对金融行业的诸多限制，它帮助投资者建立了 房产投资信托。
❖ 三是政府还调整了建筑标准以便于开发商的 房地产项目开发，并缩短了建筑方案的审批时间 ，并鼓励节能建材的大量使用。
❖ 实践证明：这些改革措施的实施为日本的房 地产市场注入了资金，增强了活力，减少了再开 发的难度，降低了市民进入房地产的门槛，使日 本的房地产业迈入了新一轮的可持续发展周期。
（三）新加坡
❖ 新加坡是一个地少人多的城市国家。新加坡 城市很小，又是岛国，对外发展的空间很小，几 乎没有任何资源，但是人口在不断增长，人们在 收入增长的同时对改善住宅的要求也不断增长， 国家经济发展对资源的要求也不断增长，有限的 资源与持续发展之间的平衡是最大的挑战。
❖ 作为举世闻名的世界花园城市，新加坡的城 市规划分为概念规划蓝图和总规划蓝图两个层面 。概念规划蓝图主要制定土地和交通的规划蓝图 ，这个蓝图让人们可以幻想未来30至50年后城市 的样子。
❖ 新加坡的中央政府在公共管理事务中起着主 导的作用，国家发展部主管形态发展和规划，具 体的职能部门是城市重建局，地区政府不具有规 划职能。
❖ 新加坡的土地资源非常有限，88%的土地都 属国有，对土地使用的控制相当严格，全国的所 有土地划分为近千个小区，每一小区内都有详细 土地规划。
❖ 在新加坡，由建屋发展商负责住房供应，它 的职能之一就是根据不同居民的收入水平设计不 同的住宅，以解决各个层次居民的住房。供给普 通收入者的经济适用房以高层住宅为主，居民可 以通过公积金购买住房。该国对低收入者政府会 提供更多的补贴。
❖ 买房子的话考虑两个方面，第一是租得出去 的房子才考虑，第二是考虑房租回报率。中国没 有那么多人，人口下降，那么房地产一去不复返 ，房价永远是下降的，2020年已经不远了， 2015年中国社会将进入老龄化阶段，到2020年 人口将会下降，现在没有必要去买房子冒险，不 要做发财的梦，现在把房子卖了一辈子开心。
Part 5
国外形势
（一）日本
❖ 日本房地产市场发展到今天这样的情况也是 经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一 次房地产泡沫来自于20世纪80年代，当时日本的 房地产上涨速度飞快，短时期内涨价，幅度巨大 。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大 ，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破 。
房地产价格的宏观调控
组员：
目录
CONTENTS
一、概论 二、房价现状 三、专家观点 四、政策演变 五、国外政策 六、调控手段与意义
Part 1
概论
（一）宏观调控的定义
❖ 宏观调控（简称宏调）是政府实施的政策措 施以调节市场经济的运行。
❖ 房地产宏观调控，指国家运用经济、法律和 行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监 督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需 求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实 现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。
（二）宏观调控的背景
❖ 二十一世纪中国的房地产市场是个充满想象 力和有待开拓的新领域，但不可讳言的是，这个 有待开拓的领域也充满了许多的风险和挑战，同 时也存在着咨询与法律方面的欠缺。
❖ 2013年全年来看，一线城市和部分二线城市 表现较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险； 三四线城市则由于市场供应量充裕，市场整体表 现相对平淡，价格上涨动力不足，一些城市还出 现了市场成交量低迷、房价下跌或停涨的状态。
❖ 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提 高，住房成为新的消费热点。
❖ 1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭 政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期， 房地产业成为经济的支柱产业之一。
（四）价格持续上扬，多项调控措施出台阶 段(2003年至今)
❖ 2003年以来，房屋价 格持续上扬，大部分 城市房屋销售价格上 涨明显。随之而来出 台了多项针对房地产 行业的调控政策。
Part 6
调控手段与意义
（一）手段
❖ （1）政府应对房地产产业的发展进行正确定位
❖ 目前，我国经济的成长正处于温饱型到小康 型的转变阶段，客观上要求产业结构与之相适应。 只有加快房地产业的发展，满足经济发展和人民 生活对房地产产品的需求，才能建立起合理的产 业结构，从而实现国民经济的协调发展，实现生 活资料生产和生产要素的优化配置。
❖ （2）政府应建立健全房地产市场的信息公开制度
❖ 目前我国房地产市场存在着信息不公开、不透明的一 系列问题，开发商发布不实价格和销售情况，恶意哄抬房 价，对消费者造成了严重的利益损害。而消费者要是想搜 集有关商品房价格方面的真实信息，存在诸多困难。因此， 政府有必要利用现代网络技术，及时地发布房地产信息， 引导购房者作出合理的决策。同时，政府部门也能根据信 息加强对房地产市场的监测，准确把握房地产市场的走势， 及时发现市场运行中的问题，提高调控措施的的针对性和 有效性。
（三）我国房价将面临较为严厉的调控措施
❖ 房地产价格虚高，已引起中央政府的高 度重视。房价虚高可能重蹈“东南亚金融危 机”的覆辙或复制次贷危机。房价虚高会导 致地产泡沫，最大的危害是将引发经济危 机。东南亚金融危机让人记忆犹新，美国 次贷危机的阴魂未散，前车之鉴，后事之 师，中央政府已引起了高度重视，必然会 出台适宜的调控措施。
（三）宏观调控的原因
❖ 一，多年来，房地产调控均见成效、房价越 调越涨的严酷事实，让市场各方对调控产生了经 验性“抗体”。
❖ 二，多年来，房地产调控无效而终，所出台 的诸多政策执行不到位，尤其是政府在2008年的 救市举措，让公众对政府的调控及调控的决心产 生了质疑甚至不相信的心理反应。
❖ 三，尽管不断出台各种调控政策，但并没有 触及土地财政这个问题。
（二）SOHO中国董事长：潘石屹
❖ 潘石屹日前表示，如果政府没有太离谱的干 预，中国房价暴涨的可能性几乎不存在。从政府 到开发商再到购房者，所有人的心态都应该放松 ：“不要再鼓吹还有更严厉的政策，更严厉的政策 针对什么？就是房价的更快上涨。”
❖ 潘石屹指出，现在不是房子非常短缺的年代 ，现在开发商建房能力、土地储备能保证未来一 段时间内的市场供应。
源自文库
（二）当前我国房价虚高是不容争辩的事实
❖ 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡 量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表 现在一线城市。比如一般认为良性运行的 房地产市场，租售比为1：200到1：300 ，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看 到的租售比为1：600甚至1：1000、房价 收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远 远超出可以接受的范围。
❖ 报告预计，随着企业投资信心的逐渐恢复和 主要城市可售量的减少，预计企业将在下半年加 大投资力度，开发投资将稳步增长。同时，由于 市场需求仍然较为旺盛、购房者对住房保值增值 的预期，以及开发企业在资金压力缓解后失去降 价促销和回笼资金的压力，预计下半年房价仍会 稳步上升，个别新增供应不足的城市可能会有较 快增长。今年下半年房地产开发投资稳步增长。
❖ ❖ 随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的
损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本 的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷 。直到二十一世纪日本的股市和房市才得以恢复 ，进入新一轮的增长周期。
❖ 日本政府在吸取教训和重塑房地产业的过程 中，推出了三大符合市场发展规律的改革措施：
❖ 一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公 共配套项目恢复房地产及其他经济部门的活力和 提高房地产的附加价值。
（四）供求状况不容过于乐观
❖ 当前，许多“口水”专家在各种利益的 驱使下，一味地鼓吹房地产市场需求如何 旺盛，潜力如何巨大，前景如何广阔，但 现实状况究竟如何呢？
❖ （1）空置率过高，说明供过于求，至 少说明暂时存在实际需求不足。
❖ （2）城镇化的持续拉动房产需求是纸 上谈兵。
❖ （3）各地市民持币观望，说明房产并 非他们的急需品。