对渝北区大湾镇建设商业中心初步考察的情况汇报

对涪陵区李渡镇工业园区建设重客隆超市

初步考察的情况汇报

一、李渡镇简介

1.李渡镇工业园基本情况

重庆李渡镇私营经济示范区成立于1998年5月，地处重庆市李渡镇，是三峡库区唯一的重点发展个体经济、民营经济的省级经济技术开发区。全区幅员面积67平方公里，人口6万。示范区成立以来，抢抓三峡工程建设、重庆直辖、西部大开发等历史机遇，着力实施高起点、超常规、跨越式发展战略，推动经济社会发展驶入了快车道。在建区这几年里，国内生产总值年均增幅25%以上，工业总产值年均增幅30%以上，财政收入年均增幅20%以上。李渡示范区区位优越、政策优惠、环境优美、秩序优良，是投资发展的黄金地段。

2.大湾镇贸易情况

大湾镇位于渝北区最北部，是以商业、贸易、市场、公路运输为主的边贸镇。

大湾镇商业网点布局：“中心场镇组团+两个经济区”，中心场镇组团构成大湾镇商业中心区，两个经济区分别为生态旅游区和边境贸易区。由镇区和离场镇较近的凤龙村、三沟村和水口村组成，总面积约2.5平方公里。功能定位：依托镇政府所在地优势以及渝邻高速公路便捷的交通，建成集购物、休闲等为一体的镇域综合性商业服务功能区。

主力业态和配套设施：以专业市场、超市、专卖店、便利店、市场、餐饮等为主，配置邮政代办所、信用社、银行等金融服务设施以及其他文化休闲设施。建设培育重点：积极培育提升专业市场，建设一家面积500平方米左右、具有一定档次的百货商店，优化网点布局，发展现代流通业态，在场镇中心打造以商业风貌街和综合交易市场为重点的商业中心区。

位于大湾镇东部，以天池村为中心向周边延伸。功能定位：依托天池村天然温泉和森林资源，大力发展旅游观光、餐饮和休闲度假。主力业态和配套设施：以中高档餐饮店和住宿店为主，配置相关旅游休闲娱乐设施。建设培育重点：加大宣传力度，进一步完善旅游配套服务设施，加快发展较高档次休闲娱乐业，逐步启动“周末经济”。

位于大湾镇西部，以水口村为中心，以四川邻水和重庆长寿为延伸。功能定位：依托渝邻高速公路发展边境贸易。

主力业态和配套设施：以各种特色农副产品销售和餐饮店为主，配套相关商业服务设施。建设培育重点：建设一个边境贸易市场，打造一条为边境贸易往来人员和周边地区居民服务的大湾特色餐饮街，努力把大湾镇打造成为渝北乃至重庆的边贸大城镇。

二、本次走访情况

在辜镇长的介绍下，我们了解了空塘村、黄阳村、太和村、空塘六社、水口村和三沟村招商引资的地形和交通的情况。本次主要向我们介绍了空塘村、三沟村和水口村。空塘村地处高嘴高速路两百米处，附近有一个两岔湖水库，为中二型水库，蓄水量3660万立方米，环湖一周98公里，湖面2500余亩。据辜镇长讲此处以后将建成一个工业园，招商引资后希望建成一个新农村居民新村；三沟村地处重庆和邻水交界的收费处（草壩场），交通便捷，有100多亩地供招商引资使用，距镇政府1公里；水口村是镇政府所在地，经济条件较好，毛哥农产品基地即将建立。黄阳村、太和村、空塘六社招商引资所在地比较偏僻，人烟稀少，经济发展前景暗淡。据辜镇长介绍，共有400亩地的指标用来打造新农村建设。土地价格：1.集体产权（无土地证）：20万元/亩左右；2.需挂牌竞拍的出让地：40万元/亩左右。

三、拟建设商业中心项目简介

若我司在大湾镇建设商业中心，则拟开发用地2亩（1334平方米），建筑占地面积1000平方米，总建筑面积4000平方米。据初步设计，该镇商业中心拟修建四层。第一层引入超市，占1000平方米；第二层至

第四层均用作商品房出售，共3000平方米。

四、大湾镇市场情况分析

1.当地房价调查

根据当地政府提供资料可知，当地住宅房售价2200元/平方米；商业租房价位大约120元/平方米〃年。

2.商圈附近居民消费情况

大湾镇目前总人口是4.2人，其中城镇常住居民约为1600人，人均收入10000元/年。根据消费习惯，平均生活消费支出占总收入的90%，即9000元/年。通过调查可知，居民用于日用粮油副食品的消费占总收入的30%。从消费者习惯分析，在日常的日用粮油副食品消费中用于日常生活消费的有60%左右，市场占有率约50%。据此分析可知，居民每年在新建超市商圈内的消费大约有：216万元（1600人×9000元×30%×50%）。

3.市场结构

大湾镇主要市场结构是由6家小商店（30平方米左右）、两家较大超市（120平方米左右）和1个农贸市场（500平方米左右）构成。小型超市主要以日百粮油副食品为主，农贸市场仅在每逢三、六、九赶场时人流量较大。

4.竞争对手情况

1.建房投入合计：1097.09

万元（详情见附件1）

①征地费用合计：82.64万元

土地成本：征地2亩，需投入征地资金40万元/亩×2亩=80万元

土地契税：土地交易价格*3%=80万元*3%=2.4万元

土地交易服务费：土地交易价格*0.3%=80万元*0.3%=0.24万元

②项目建设费用合计：787.57万元

前期工程费用：127.4万元

工程建设费用：660.17万元

③政府规费：36.06万元

④管理费用：15.75万元

⑤预备费：31.5万元

⑥售房税金：61.74万元（售房面积3000平方米）

⑦建设期贷款利息：81.83万元

综上可知，建设期总投入为1097.09万元，每平方米造价成本为2742.73元。

2.售房收入：660万元

3000平方米×2200元/平方米=660万元

3.房屋折旧费：8.75万元/年

（1097.09-660万元）/50年=8.75万元

4.租金收入：12万元

1000平方米×120元/平方米〃年=12万元

5.小结（详情见附件2）

①建房4000平方米，建设期总投入1097.09万元；售房总收入为660万元，则第1年投入总成本是437.09万元；

②固定资产折旧按50年折算，8.75万元/年；

③第一年租金收入12万元；

④房屋造价成本是2742.73元/平方米，而出售商品房仅有2200元/平方米，故商品房销售亏损162.819万元。从长期来看，公司主要收入就是超市缴纳的租金，而租金每3年上涨3%，根据对商业中心的测算可知，第37年开始盈利，第48年才能还清贷款。由此可知，在此建商业中心前三十年处于严重亏损。

镇常住居民约为1600人，人均收入10000元/年。根据消费习惯，平均生活消费支出占总收入的90%，即9000元/年。通过调查可知，居民用于日用粮油副食品的消费占总收入的30%。从消费者习惯分析，在日常的日用粮油副食品消费中用于日常生活消费的有60%左右，市场占有率约50%。据此分析可知，新建超市每年销售收入大约有：216万元（1600人×9000元