第八章 房地产资产管理

第八章房地产资产管理

第八章房地产资产管理

第一节房地产企业流动资产管理

1.简述流动资产的概念,

答:房地产企业的流动资产是指可以在1年内或超过1年的一个营业周期内变现或者耗用的资产，包括现金及各种存款、短期投资、应收及预付账款、存货、其他货币资金等。

所谓“一个营业周期”，对开发企业来说是指某向开发产品从征地拆迁开始到其完工销售取得经营收入为止的时间。

现金管理

1.简述现金的含义,

答:现金是指拥有的现款和流通票据，包括库存现金、银行存款、银行本票和银行汇票等。

2.简述企业持有现金的动机,

答:一般来说企业持有现金主要由以下3个动机。

(1)支付动机。

支付动机是指企业为了应付包括原材料、支付工资、交纳税金等日常经营活动的需要，应该保持的现金。

(2)预防动机。

预防动机是指持有现金，以应付意外事件对现金的要求。

(3)投机动机。

投资动机是指企业持有现金以备用于不寻常的购买机会，从而获得意外利润。

3.简述企业持有现金的成本,

答:企业持有现金的总成本包括以下3各方面。

(1)现金持有成本

即持有现金所放弃的报酬，是持有现金的机会成本。这种成本通常为有价证券的利息等。

(2)现金转换成本

即现金与有价证券转移的固定成本，如经纪人费用、捐税及其他管理成本，这种成本只与交易的次数有关，而与持有现金的金额无关。

(3)短缺成本

现金短缺成本，是指在现金持有量不足而又无法及时通过有价证券变现加以补充而给企业造成的损失。现金的短缺成本与现金持有量呈反方向变动关系。

4.最佳现金持有量的概念及其计算,

答:确定最佳现金持有量的模式有很多，但最主要的是存货模式。

存货模式的基本原理是将现金持有量和有价证券联系起来衡量，即将现金的持有成本同转换有价证券的成本进行权衡，以求得二者相加总成本最低时的现金余额，从而得出最佳现金持有量。

一般情况下，持有成本与现金持有量成正比，企业持有现金越多，持有现金的机会成本越高;持有现金越多，需要把有价证券转换成现金的次数越少，其转换成本越低，两项成本相加，即为现金持有总成

本。当总成本最低时，即为最佳现金持有量，用公式表示为:

最佳现金持有量:

2Tb/iN=

式中:

N——理想的现金转换数量(最佳现金持有量);

T——特定时间内的现金需求总额;

b——现金与有价证券的转换成本;

i——短期有价证券利息率。

例如:某房地产企业预计在一个月内需要现金量为90000元，每天支出量不变，每次转换成本为80元，有价证券年利率为10%，那么，该企业月内最佳现金持有量为:

2 9000 80/(10%/12)N=?41569(元)

月内有价证券转化次数=90000,41569=2.17(次)

5.简述现金日常管理的内容,

答:现金日常管理的目的在于提高现金使用效率。现金日常管理可从以下两方面进行:

(一)现金收账管理。

现金收账管理的目标在于缩短子客户付款(支票)到支票兑现，存入企业存款户为止的时间。

设计现金收账的方法的要求是:减少客户付款的邮寄时间;减少付款到达后取回资金的时间;使资金能迅速转入企业开户银行的往来账户备用。

现金收账方法有:设立收账中心、由银行集中收账、设立专用邮政信箱、委托当地银行代收款项等。

(二)现金支出管理。

现金流出的控制方法有以下几种:

(1)延缓支付应付账款。

(2)运用现金的“浮游量”。

现金的浮游量是指企业账户上存款余额与银行账户上所示的存款上所示的存款余额之间差额。

应收账款管理

1.简述应收账款的概念,

答:应收账款是指房地产开发企业在开发经营过程中，由于销售、转让开发产

品，提供出租房屋和提供劳务等业务，而想购买、接受或租用的单位和个人收取的

账款，包括应收销售款、其他应收款等，它是企业在销售活动中产生的债权，在正

常情况下，可以在短期内(1年或超过1年的一个营业周期内)收回。

2.简述应收账款机会成本的计算,

答:应收账款的机会成本是指因为资金投资投放在应收账款上面丧失的其他收

入，如投资于有价证券便会有利息收入。这一成本的大小通常与企业维持赊账业务

所需要的资金数量(及应收账款投资额)、资金成本率有关。其计算公式为: 应收账款机会成本=维持赊账业务所需要的资金×资金成本率

式中资金成本率一般可按有价证券利息率计算;维持赊账业务所

需要的的资金数量可按下列步骤计算:

(1)计算应收账款平均余额

应收账款平均余额=(年赊账额/360)×平均收涨天数=平均每日赊账额×平均收

涨天数

(2)计算维持赊账业务所需要的资金

维持赊账义务所需的资金=应收账款平均余额×变动成本销售收入=应收账款平

均余额×变动成本率

上式假设企业的成本水平保持不变(即单位变动成本不变，固定成本总额不

变)，因此随着赊销业务的扩大，只有变动成本随之上升。

例如:某房地产企业预测的年度赊销额为3000000元，应收账款平均收账天数

为60天，变动成本率为60%，资金成本率为10%，则应收账款机会成本可计算如下: 应收账款平均余额=3000000/360×60=500000

维持赊销业务所需的资金=500000×60%=300000(元)

3.简述信用政策的概念,

答:信用政策又称应收账款政策，信用政策主要要包括:

(1)信用标准;

(2)信用条件;

(3)收账政策。

4.简述应收账款的日常管理,

答:应收账款的日常管理主要包括:

(一)信用调查

对顾客进行信用评价是应收账款日常管理的重要内容。信用调查有以下两种方法:

(1)直接调查

直接调查是指调查人员直接与被调查单位接触，通过当面采访、询问、观看、记录等方式获得信用资料的一种方法。

(2)间接调查

间接调查是以被调查单位及其他单位保存的有关原始记录和核算资料为基础，通过加工整理获得被调查单位信用资料的一种方法。

(二)收账程序

催收账款的程序一般是:信函通知，电话催收、派员面谈、法律行动。

(三)收账策略

客户拖欠贷款的原因可能比较多，但可概括为两类:无力偿付和故意拖欠。

(1)对无力偿付客户的收账策略。

无力偿付是指客户因经营不善，财务出现困难，没有资金偿付到期债务。对这种情况要进行具体分析，如果客户确实遇到暂时困难，经过努力可以东山再起，企业应帮助客户渡过难关，以使收回较多的账款。如果客户遇到严重困难，已到破产