低密度住宅项目设计要点汇总

1.容积率:4.1
2.覆盖率:30%其中住宅26%
各业态指标比对：
业态 社区商业 3层 普通联排2.5层 合理容积率 2~3 0.6~0.75
2、一般底跃虽然可类别墅，但只有1~2层的 面积可溢价
底跃1~3层
电梯顶跃 无电梯顶跃 电梯花园洋房≥7 1.5~2.0 25~30%
3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面 积，且能激活4、5、6和顶跃溢价
案例
沈阳龙湖辉山项目
3.6米
6.9米
1米 5米
5米 5米
案例 B—上海青浦区
案例 B—上海青浦区
总图—间距控制
案例
上海青浦区项目
总图—总图价值点（亲水、端户） 案例
青岛滟澜海岸
总图—总图价值点（亲水、端户） 案例
在联排别墅和花园洋房项目中，端户是价值最大的一块
青岛滟澜海岸
青岛滟澜海岸一期（类独栋）
•绿 视 率： 70% （别墅区） •停 车 位： 1：1
建筑面积：22万
前院 前院
•开盘时间：2009年10月18日 •入住时间： 2011年12月
洋 房
别 墅
后院
香醍溪岸：
优点：拔高容积率，同时高密度排布，使得每户独立 感极大的增强； 劣势：高密度排布，使得每户的舒适感大大下降
8
别 墅
产品模块
总图—总图价值点（亲地、增绿） 案例
100平 m
沈阳龙湖辉山
景观建造标准---私家花园面积及分户
30平 m
`
50平 m 10平 m 60平 m 20平 m
绿篱分割
1.2m涂料墙 ＋0.8m高格栅
地上花园分割借鉴北京滟澜 山
2m高墙
100平 m
空调机位
40平 m
下沉借鉴北京滟澜山
总图—总图价值点（亲地、增绿） 案例
叠拼别墅，多层的建筑 形态，别墅的居住感觉。
总图—总图价值点（亲水、端户）
案例 B—上海青浦区
总图—总图价值点（亲水、端户）
产品类别 套数 单套面积 院落别墅 152 260.5 ㎡ 576
案例 B—上海青浦区
叠拼别墅 180 ㎡
总面积
每平米单价 总销金额 合计总销
39596㎡
42780元 169390万 460306万元
无限的生长式组合
复杂地形的适应性 产品模块化 七合院由7个类独立的Townhouse围合连接而成， 结合中心庭院以及地下车库构成一个共生体。 一个单元包括： Townhouse -- 7户（2780m2）
地下层平面
一层平面
二层平面
三层平面
总图—间距控制
联排别墅是万科的产品体系 中非常重要的一环。在现在的 项目运作中，为了增加容积率， 往往对别墅之间的绿化带、人 行道、车行道等进行压缩。由 于对间距控制没有一个具体的 要求，项目中往往因过度压缩 而使别墅间距太短，导致后期 指责不断。万科城一期别墅长 岛车道旁甚至压缩到了两边无 人行道的地步，引起了业主对 安全问题的投诉。
花园洋房形态
产品模块
项目介绍
龙湖香醍溪岸:采用高密度的设计手法，突出 独栋别墅意向，但也降低了每户的舒适度
后 院 侧 建筑 院 前院 容 积 率： 0.5 后院 建筑 后院 建筑 后院 建筑 侧 院 前院 中间通道
•项目位置：顺义水上运动场西侧（乔波 滑雪馆北侧） •项目类型：独栋、洋房
•占地面积：420亩 平方米
保利叶上海:错联使每户均有完整体型和 丰富立面朝向入口和庭院
保利叶上海：
错联使每户均有完整的体型和丰富的立面朝向入
口和庭院。单体来看，外墙面积增加，有更好的采 光、通风和观景效果，特别是中间单元的居住品质 明显提升。社区外部空间也因此更加丰富多变，打 破行列式的雷同格局，不足的是别墅朝向全部为西 南；
7+1 5+1 5 4
替代
7 6 5 4 3 2 1
无电梯花园洋房
高层（12~33层）
1.3~1.5
2.5~6
28~32%
15~20%
2+1 2 1
替代
3 2 1
联排
无电梯洋房
电梯洋房
总图—总图价值点（亲地、增绿） 案例 A--成都弗莱明戈项目
•不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右 ， 大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为36.5亿左右 •本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7 •本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层 =3.1/6.9
一期销售表明：普通 边户比中户单价贵25 ％左右。
总图—总图价值点（亲水、端户） 案例
青岛滟澜海岸
总图—总图价值点（亲水、端户） 案例：天津团泊湖项目
原方案 调整后
设计调整原则： 景观资源的最大化利用： 本用地最有价值的景观资源，一是北侧湖景，二是南侧宽阔的城市景观绿带。在总图 布置上，将面积较大、溢价较高的户型尽可能多的布置在景观资源有优势的位置，同 时景观最好区域的建筑面积尽量的多，原方案临水大户型有21户（地上约6300平米）， 调整后临水大户型有40户（地上约11000平米）。原方案临绿化带户型为叠拼及经济 性小户型，调整后为12米面宽较大户型和A、B户型组成的合院。 面积最大化原则：容积率由原来的0.62调整到0.7。 提高单位面积的经济效率：地下停车方式的变化，降低单车位的面积，使更多的地下 面积变为可销售（或可使用）的空间。
2.5 M 6.60 3.30 0.00 4.3 M 5 M 5 M 2.5 M
案例
沈阳龙湖辉山项目
4.3M 5M
5M
总图—间距控制
案例
沈阳龙湖辉山项目
人行路端头处理示意
纵向道路剖面示意
5M
总图—间距控制
牛一 有车行道别墅间距 无车行道别墅间距 南入户别墅与车道 边距离 北入户别墅与车道 边距离 南入户地下一层家 庭厅处下沉庭院进 深 南入户地下一层南 卧室处下沉庭院进 深 车行道宽 15.5米 14米 4.4米 5.7米 沈阳项 目 16.3米 12米 4.3米 5米
• 销售价格：独栋15万/㎡，类独栋7万/㎡，叠加56万 / ㎡
中建大公馆：
侧 建筑 院 庭院 建筑 建筑 侧 院 庭院
采用联院式类独 栋设计手法，实现 了高容积率 建筑单体通过露 台连接，强化独栋 化意向
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庭院
产品模块
联排大院案例
产品模块
合院别墅 四合
产品键词： 合法的“独立别墅” 小间距下的绝对私密
103680㎡
28059元 290916万
销售面积
总建筑面积 容积率
143276㎡
144276㎡（会所占地及建面1000 ㎡） 0.9999<1.0
建筑覆盖率
29.6687﹪<30%
总图—总图价值点（亲水、端户） 案例
原方案 调整方案
C—纳帕溪谷二期项目
总图—总图价值点（亲水、端户） 案例
指标
C—纳帕溪谷二期项目
地上建筑面积 520295 高层建筑面积 370355 花园洋房 141690 售楼处（商业） 1500 商业建筑面积 6750 地下建筑面积 211365.98 车库设备面积 176210.31 地下赠送面积 26255.67 物管用房 1400 自行车库 7500 建筑基地面积 36540 建筑密度 30.00% 住宅建筑密度 26.00% 容积率 4.125 A区容积率 4.2 B区容积率 4 住宅可售面积 512045 商业可售面积 8250
一线沿湖：地上500平米，地下400平米 二线沿湖：地上450平米，地下350平米
产品特点： 1，户型地上面积比一期小（一期480）， 加地下面积后比原户型大（一期220）。 2，沿湖的面积比原来多，以东区为例， 如果按照原来的户型规划，可以规划21户， 现在规划34户。 3，每户设计3个地下车车位，原户型设计 1个地上车库。
低密度住宅项目设计要点
一 总图
总图—容积率与产品形态
总图—容积率与产品形态
在同样产品品质的前提下，产品类型的溢价远大于产品本身的溢价。简 单讲就是，别墅比联排售价高，联排比叠拼售价高，叠拼比洋房售价高， 洋房比高层售价高
总图—容积率与产品形态
独栋形态
总图—容积率与产品形态
联排形态
总图—容积率与产品形态
总图—总图价值点（亲地、增绿） 案例
景观分 区 景观 面积 配置分解
1.每户10㎡木平台 2.公区1m宽人行道 1600㎡ 3.217户 入户门柱及小铁艺门， 入户栏杆3255m 4.8230㎡软景 下沉花园木平台，木格 栅分户，涂料墙装饰面 层及红砖压顶 草坪占85%,灌木占 15%,乔木按100㎡8株 配置
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产品模块
项目介绍 • 地址：杨浦政和路538弄1-230号，江湾城路
上海中建大公馆：建筑单体通过露 台拼接，强化独栋意向
• 占地面积： 11.5万方
总面积： 23万方
• 容积率：1.0（总体）,类独栋0.5 • 产品：独栋、类独栋、叠加别墅 • 主力户型：独栋410平 ；类独栋290-350平；叠加： 260平（下）、232平（中）、248平（上）
52㎡
容 积 率 建筑密度 绿 地 率
4.1 ≤30％其中住 宅26% ≥30%
总图—总图价值点（亲地、增绿） 案例 A--成都弗莱明戈项目
总体规划业态配比
规划要求：
商业占足4%的覆盖率，在适当的位置做底商 高层提高覆盖率≥20%，少占地，容积率≥8 1、联排别墅占地较大，但不易出面积
覆盖率 55~100% 30~35%
案例 B—上海青浦区
沿嘉松公路1.2公里20米 宽绿化带，既阻隔了公 路噪音，又创造了良好 的视觉效果。 绿轴，串起整个小区， 与水岸木栈共同构成 3km的休闲环道。
院落别墅，龙湖的新产 品。不仅为成人提供了 私密的居住环境，也为 邻里间的孩子创造了有 趣的交往活动场所。
入口广场，包括广场、 会所、绿地、水岸，对 公众开放，将为小区业 主，也为大社区居民， 提供最完美的品质服务。
总图—间距控制
道路 ：对于两面都有汽车入户 的道路来讲，往往是组团 路，设计为双车道。 车道设计如右图
总图—间距控制
案例
沈阳龙湖辉山项目
总图—间距控制
场地边缘处理-南侧边缘 南侧无需做挡墙，内 外高度一致
案例
沈阳龙湖辉山项目
总图—间距控制
案例
沈阳龙湖辉山项目
总图—间距控制
车行入户处宅间剖面
项目介绍 •物业类型：普通住宅、别墅 •建筑形态：小高层/双拼/类独栋 •最早开盘时间：2009-06
上海保利林语溪:采用联院式类独栋设计 手法，主要在建筑设计上用创新手法塑造 独栋的居住和视觉效果
•总建筑面积：16.8万㎡
•容积率：0.7左右（别墅区） •类独栋面积区间：257-288㎡(主力面积260㎡) •销售报价（09-05）： 别墅：23000-24000元/㎡
总图—总图价值点（亲地、增绿） 案例 A--成都弗莱明戈项目
效果图
总图—总图价值点（亲地、增绿） 类联排洋房案例
（双拼） 27000-31000元/㎡（类独栋）
后院 后院 后院 后院
保利林语溪：
建筑 入户建筑
采用联院式类独栋设
侧院
侧院
建筑入户 建筑
计手法，实现了高容积
率 建筑设计以创新手法
前院
前院
前院
前院
塑造独栋的居住和视觉 效果
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产品模块
项目介绍 •物业位置：位于宝山区菊联路419弄 •占地面积:407000平方米 •总建筑面积:550000平米 •容积率: 1.35，别墅0.67 •物业类别：公寓、类独栋户型：联排 250-273㎡、225-235㎡，类独栋主力户 型275㎡
沈阳龙湖辉山
景观建造标准---人行入户宅间绿地
目标 定位 单方造价 总造价
宅间绿地
9170㎡
北京滟 澜山
520元/㎡
477万元
下沉花园
7854㎡
北京滟 澜山
北京滟 澜山
200元/㎡
157万
私家花园
15876㎡
380元/户
603万
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复制北京滟澜山道路铺 装
借鉴北京滟澜山入户
北向下沉花园
灰空 间
南向下沉庭院
2.—具备理念
龙湖郦城社区
邻里空间 的特征：1. 尺度相对适 宜（200300平方）
和相对私密
性。2.无主 题的活动空 间。
总图—总图价值点（亲地、增绿） 案例
龙湖郦城社区
总图—总图价值点（亲地、增绿） 案例 A--成都弗莱明戈项目
地 块 经 济 技 术 指 标
12.6万平米 净用地面积 建设用地 111.32亩 建设用地 77.88亩 15米和40米代 征绿地 地上可建设面 积 4.1万㎡
总图—总图价值点（亲水、端户）
临绿带大户型 临绿带小户型（A） 13米面宽临水户型 9米面宽临水户型 L户型(叠拼) B户型
总图—总图价值点（亲水、端户） 案例
B—上海青浦区
总图—总图价值点（亲水、端户） 案例
B—上海青浦区
总图—总图价值点（亲水、端户）
崧溏河1.6公里的水岸， 是本地块最宝贵的资源。 沿水岸设臵步道、休闲 广场、集中绿地，将给 居住者提供了一个自然 生态的生活空间。