我国房产税征收法律制度改革的法理分析

我国房产税征收法律制度改革的法理分析

【摘要】随着个人住房商品房和资本化的发展，现行的房产税征收法律制度已经不能适应当今社会的发展需求，房产税征收法律制度的改革势在必行。本文通过对房产税征收法律制度改革的法理分析来阐明房产税征收法律制度改革有利于完善我国的房地产税收法律体系，有利于国家通过税收手段加大对房地产行业内不规范行为的调控力度，在打击房地产市场不规范现象的同时，会在一定程度上促使房价呈现下降态势，回归理性。

【关键词】房产税；主要问题；改革目的

房地产业的健康发展关乎老百姓的日常生活及国民经济的稳定发展，对我国综合国力的提升也有着重大作用。然而，在我国当前社会，却出现了诸如房价增长过快、房地产业无序竞争等一系列问题，严重扰乱了我国社会主义市场竞争秩序，妨碍了我国房地产业的健康发展。房产税的意义很大，不仅是我国自古以来就征收的税种，而且涉及到最广大居民的切身利益，也同时肩负着中央与地方财政的优化配置、宏观调控的权威性等方面。当前，政府对房地产市场的调控越来越严格，手段越来越丰富，房产税征收作为宏观调控的重要手段也越来越受到重视，房产税征收法律制度改革的成功与否对我国的房地产业的稳定、健康发展起着很大的作用。

一、房产税概述

房地产领域中，征税主要发生在交易、所得、资产持有和资源特许利用四个环节，在持有环节征收房产税，房产税课税的前提是对房地产的持有。因此房产税从性质上属于保有税，即对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态——土地、房产或房地合一的不动产来设置。

房产税是以房产作为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有权人或经营人征收的一种财产税，主要针对房产保有环节征税。①国家权力机关制定的调整房产税征收、缴纳主体之间权利义务关系的法律就是房产税法。

房产税是对保有阶段的财产征税，房产税的实质是土地权利税，即地上权利的保有税。②从法理学的角度，人们拥有的不是财产而仅仅是财产权利，反映的不是人与土地之间的关系而是人与人之间的关系，土地上的权利无论是所有权还是使用权都可以被征税，即使我国《物权法》对城镇住房建设用地规定了70年的使用年限，关键在于拥有这项权利给权利人带来了哪些收益。既然征税对象都是土地上的某种财产权利，那么无论是对使用权还是对所有权的保有征税，从法理的角度看并无本质差异。

二、我国现行房地产征收法律制度存在的主要问题

（一）房产税收立法层次偏低

目前，我国的税收立法普遍存在的一大弊端就是立法层次低，除个人所得税和企业所得税是由全国人民代表大会通过的《个人所得税法》和《企业所得税法》颁布实施，属法律范畴外，其余税种均是由国务院通过颁布各种“条例”或“单行条例”来规定，属于行政法规的范畴，现行房产税法也不例外。对于关乎人民切身利益的房产税的各项规定，如征税对象、计税依据、税率、起征点等纳税环节，理应由我国立法机关审议通过，避免行政机关随意设置行政强制事项。而不管是1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》还是1986年颁布的《房产税暂行条例》均为国家行政机关制定的“暂行条例”，都仅仅属于行政法规的范畴，立法层次不高，缺乏税收应有的权威性、严肃性和连续性，不利于与国际接轨，在很大程度上抑制了我国房产税功能的发挥，进而造成房产税征收效率低，控制约束能力弱。

（二）房产税税收客体认识存在偏差

我国土地公有的特殊性质是判断我国房产税税收客体的重大问题。房产税征收制度比较完善的国家绝大部分是资本主义国家，比如日本、美国，这些国家的最大特点是土地私有制，根据地随房走的原理，房屋产权和土地产权是一致的，因此以房产总价作为征收房产税的依据是毫无争议的，房屋产权人也能永久的拥有土地和房屋。在我国，公民通过土地流转获得的只有土地的使用权而得不到土地的所有权，因此，我国的房屋产权人只有房屋的所有权却没有土地的所有权。在我国当前的楼市环境下，土地价格在房价中所占比例日益增高，购房者通过支付高额的土地价格却只得到了50年或70年的土地使用权，并且还要为这有限的土地使用期限上购买的房屋缴纳房产税，在土地使用期届满后，土地使用者的土地权益已归于零，在国家不对该土地进行用于其他用途的情况下，仍要继续缴纳房产税，这是及其不合理的。土地价格是否应当在征收房产税时扣除是我国房产税征收法律制度改革应当考虑的问题。

（三）房产税征收法律制度设计欠合理

第一，征税范围过于狭窄。房产税的税基，是企业和个人保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额，它的增长速度是由纳税人房产的保有总量和房屋出租价格的增长速度决定的。根据《房产税暂行条例》，我国房产税只将城市、县城、建制镇和工矿区的营业性住房列为征税对象，把广大农村的所有房产都排除在外。该税收制度设计的初衷是对经济较发达、纳税能力较强的对象征收，在当时的社会经济背景下无疑是合理的。随着经济的快速发展，工业化步伐的加快，农村城镇化程度的不断提高，尤其是在经济发达的城市，农村与城市的差别已经不是那么明显。农村的房产规模急剧扩大，大批高级公寓、别墅等经营性住房出现，如果仍然按照现有规定不对这部分房产征税，将造成我国房产税收收入的一大损失。

第二，免税范围过于宽泛。我国房产税把国家机关、军队、政府财政拨款的事业单位、寺庙公园、个人所有非营业用房等列为免税对象，在当前背景下看，免税范围过于宽泛，随着地区经济的发展，大批的企业用房出现，城市个人购房比重逐年上升，高收入者甚至拥有多套住房，尤其是对个人所有非营业用房免征

房产税，就意味着投机炒房者不论手中囤积了多少房屋，只要未进行销售，就无须为土地增值而可能缴纳过多的房产税而担心，并且我国房产交易的税费征收多集中在房产流通环节，大部分的税收负担都可以转嫁到购房者或者承租人身上，从而导致我国房价居高不下。国家对这部分房产放弃征税，不仅有损财政收入，而且使税收的杠杠调节作用难以发挥，不利于调节收入分配。第三，计税依据和税率不科学。从价计征的房产税按照房产原值一次减去10%-30%后的余值乘以1.2%的税率计算缴纳。而这种折余价值依据的是历史成本，并不反映房产的市场价值。这种计税方法既没有考虑房屋的自然损耗因素，又未顾及房屋后期的升值因素，与房屋的市场价值相差很大，房产税收入也无法随着房产的增值而相应增加。同时，不同年代的房屋造价成本差别也很大，新旧房产的差异也会产生不合理的税负依据。按当前的经济发展水平来说，先建成的房产成本低于后建成的房产，以其历史成本为征税依据，势必旧房保有人承担的税负较新房保有人承担的税负轻，旧房保有人又获得了绝大部分的房产增值价值，助长了市场投机行为的滋生，不利于房产资源通过快速流动实现有效配置。从租计征的房产税是以房产的租金收入乘以12%的税率计算缴纳，房屋租金一般是根据租赁市场的行情予以确定，因此，与按历史成本计税的从价计征相比，从租计征的税负明显高于前者。除了房产税，出租房屋还要缴纳营业税、土地使用税、所得税等其他税费，使得房屋出租这一行为的综合税负非常高，过高的税负使出租房产的纳税人应得收益减少，阻碍了正常的租赁交易，从而导致大量隐形市场的偷漏税交易。由此可见，从价计征与从租计征两种计税依据以及税率造成税收负担不公，不利于贯彻公平税负、促进竞争的原则。

（四）房产税征管措施不完善

第一，财产登记制度不完善。我国目前还缺乏严密的财产登记制度，《物权法》、《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等法律法规关于房产权登记的规定还比较简单，尤其是个人财产登记制度的不健全，导致了大量房产税税源的流失。

第二，房产评估制度不完善。房产税的有效征收必须建立在对房产价值的正确评估上，在我国，作为税收辅助制度的房产评估制度目前尚未完善，纳税时只好以实际成交价为准。很多情况下，实际成交价属于协议性价格，不一定是正常的价格，其价格明显偏低，而我国尚无法律进行规制，使得这部分税收流逝。虽然《城市房地产管理法》明确规定，国家实行房地产价格评估制度，但我国房地产价格评估体系的不完善，根本无法应对飞速发展的房地产市场的价格评估要求。

第三，税务机关征管困难。房产交易缺乏有效的监控手段，加大了税收的征管难度，由于我国至今没有建立起严密的财产登记制度和房产评估制度，造成各交易主体在纳税申报时偷税、漏税行为时有发生，更出现了化公有财产为私有财产的非法行为，加大了房地产税收征管工作的难度，导致严重的税收流失。

三、房产税征收法律制度改革的目的与功能

（一）房产税征收法律制度改革遵循的原则