土地增值税课件.ppt
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第十四章 土地增值税 《国家税收》PPT课件
转让项目的性质 转让土地 （卖地）
新建房屋 （卖新房）
存量房屋 （卖旧房）
扣除项目 扣除项目（2项） 房地产开发企业（5项） 非房地产开发企业（4项）
扣除项目（3项）
具体内容
1.取得土地使用权所支付的金额 2.与转让房地产有关的税金
1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目
对于利息支出，分两种情况确定扣除： （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金
融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 ◆利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金 融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土 地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。
第十四章 土地增值税
（1）出售旧房及建筑物的； （2）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （3）提供扣除项目金额不实的； （4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由
的（按照评估的市场价确定其实际成交价格）。
◆1.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供 购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从 购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项 目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止， 每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的， 可以视同为一年。
4/5.与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设 税，教育费附加也可视同税金扣除（三税一费） 。
第八章 土地增值税法ppt课件
第五节 应纳税额的计算
• （1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁 户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为 房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业 支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回 迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减 本项目拆迁补偿费。 （2）开发企业采取异地安置，异地安置的房 屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的 拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实 际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
暂免。
不征（无权属转移）。
第二节 纳税义务人与征税范围
• 【例题·单选题】下列项目中，按税法 规定可以免征或不征土地增值税的有 （ ）。 A.国家机关转让自用的房产 B.税务机关拍卖欠税单位的房产 C.对国有企业进行评估增值的房产 D.投资于房地产开发企业的房地产 项目
•
• 『正确答案』C
第三节 税率
第八章 土地增值税法
• 第一节 • 第二节 • 第三节 • 第四节 • 第五节 • 第六节 • 第七节
土地增值税基本原理 纳税义务人与征税范围★ 税率★ 应税收入与扣除项目★★ 应纳税额的计算（含清算）★★ 税收优惠 征收管理★
第一节 土地增值税基本原理
• 一、土地增值税概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用 权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增 值收入的单位和个人征收的一种税。
利息；该商品房所在地的省政府规定计征土
地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；
销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公
司销售该商品房应缴纳的土地增值税为
（ ）。
A.2256.5万元
B.2445.5万元
C.3070.5万元
D.3080.5万元
第五节 应纳税额的计算
《土地增值税》课件
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产 取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税PPT模板
土地增值税税额＝增值额 ×50%－扣除项目金额×15%
土地增值税金额＝增值额 ×60%－扣除项目金额×35%
三、土地增值税的会计处理
（一）房地产开发企业的土地增值税的会计处理
3
三、土地增值税的会计处理
（二）非房地产企业转让或销售房地产缴纳土地增值税的会计处理
1 兼营房地产业务企业的土地增 值税会计核算
（1）增值额未超过扣 除项目金额50%
（2）增值额超过扣除项目 金额50%，未超过100%
土地增值税税额＝增值额×30% （3）增值额超过扣除项目 金额100%，未超过200%
具体 公式
土地增值税税额＝增值额 ×40%－扣除项目金额×5%
（4）增值额超过扣除 项目金额200%
公式中的5%、 15%、35%分别 为二、三、四级的 速算扣除数。
（一）土地增值税纳税人
土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得 收入的单位和个人。概括地说，不论法人与自然人、不分经济性质、不论内资与外资、 不分部门与单位，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
一、土地增值税概述
（二）土地增值税的征收范围
（二根）据账《簿土、地凭增证值管税理暂行制条度例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括：
税务会计
土地增值税
一 土地增值税概述 二 土地增值税应纳税额的计算 三 土地增值税的会计处理 四 土地增值税的纳税申报
— 2—
一、土地增值税概述
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人， 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
我国现行土地增值税的基本规范，是1993年12月13日国务院颁布的、自1994年1月1日起 施行并于2011年1月8日修订的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值 税暂行条例》）。
第八章-土地增值税PPT课件
• A.与国有企业换房的外资企业 • B.合作建房后出售房产的合作企业 • C.转让国有土地使用权的企业 • D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间 • 【答案】D
14
【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
9
案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
20
（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
15
【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
14
【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
9
案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
20
（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
15
【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
税法之土地增值税32页PPT.pptx
27
▪ （5）应纳土地增值税
▪ 分步算法：
▪ 1290×50％×30％＝193.5万元
▪ 1290×50％×40％＝258万元
▪ 1290×32.558%×50％＝210万元
▪ 应纳土地增值税＝193.5+258+210
▪
＝661.5万元
▪ 速算法：
▪ 应纳土地增值税＝1710×50％
▪
－1290×15％
▪ 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得 收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为， 但不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
5
▪ 二、土地增值税的纳税人
▪ 税法规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物 及其附着物，即转让房地产并取得收入的单位和个 人为土地增值税的纳税人。
▪ (1)对土地供给计划性不强，成片转让的土地量大， 价格低。
▪ (2)房地产开发公司增长过快，价格上涨过猛，导致房地 产开发规模偏大。
▪ (3)肓目设立开发区，占用耕地多，开发利用率低。
▪ (4)房地产市场机制不完善，市场行为不规范。
2
▪
出现上述问题，其主要原因在于：房地产管理
制度不健全。
▪ 要解决这一问题，必须加强对土地转让环节的管理， 健全产权登记制度，加强对房地产业的监督和管理。 同时，还应运用经济手段特别是要发挥税收的经济杠 杆作用进行调节和管理。为此，国务院在1993年12 月23日颁布了《中 华人民共和国土地增值税暂行条 例》(以下简称《土地增值税暂行条例》)，它规定自 1994年1月1日起在我国开征土地增值税。
13
▪ （3）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或
不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发 费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成 本)×10％以内。 ▪ （4）旧房及建筑物的评估价格。
《土地增值税讲义》PPT课件
土地增值税之进展时---扣除工程
3
利息费用---相关规定
国税函[2021]220号关于利息支出规定：
(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产工程计算分 摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按 商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
(二)凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能提供金 融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付 的金额〞与“房地产开发本钱〞金额之和的10%以内计算扣除。
土地增值税之进行时扣除项目房地产开发成本与企业所得税的差异22利用地下基础设施形成的停车场类别土地增值税企业所得税成本核算指引差异对比无产权车位自持自营不征收土地增值税成本费用不能扣除利用地下基础设施行成的停车场所作为公共配套设施进行处理分摊成本至其他核算对象作为单独的成本核算对象做投资性房地产处理土地增值税与成本核算指引处理相同有偿转让征收土地增值税成本费用可以扣除作为单独的成本核算对象入伙时结转收入及对应的成本归全体业主所有成本费用可以扣除对无产权车位无明细规定土地增值税与企业所得税处理相同无偿赠与地方政府公用事业单位的用于非营利公共事业成本费用可以扣除无偿赠与地方政府公用事业单位以外其他单位的视同销售征收土地增值税成本费用可以扣除人防车位作为公共配套设施进行处理不能销售或不能出售长期租赁使用权不作为成本核算对象不归集成本三者处理相同土地增值税之进行时扣除项目房地产开发成本与企业所得税的差异32项目营销设施建造费国税发200931号开发间接费主要包括管理人员工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费工程管理费周转房摊销以及项目营销设施建造费等
与企业所得税的差异
与核算指引的差异
土地增值税之进展时---收入
2
视同销售
〔国税发〔2006〕187号文〕 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、 抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房 地产， 其收入按以下方法和顺序确认：
《土地增值税正式》PPT课件
教学重、难点
重点： 土地增值税计算、会计处理、 纳税 申报表的填制
难点：扣除项目的确定
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• 新课标指出：现代职业教育应着眼于学生职业生 涯发展，注重培养学生的综合职业能力。
• 综合职业能力：专业能力、方法能力、社会能力 ）。
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教师的角色：
知识的传授者成为一个咨询者、指导者和主 持人，从教学过程的主要讲授者淡出，只控制过 程，不控制内容，只控制主题，不控制答案。
扣除项目金额合计＝（一）＋…＋（五）
任务二 算一算
小徐所在的甲房地产开发公司建造商用楼出售，取 得销售收入5000万元，公司缴纳了有关税费（营业税税 率5％，印花税税率0.5‰，城建税税率7％，教育费附加 3％），已知该公司为取得土地使用权支付地价款500万 元，房地产开发成本1500万元，管理费用150万元，销售 费用80万元，利息支出为120万元（支付的利息比同期银 行贷款利率计算的利息多出10万元），该公司所在地政府 规定的其他房地产开发费用的扣除为5％。请帮助小徐算 一算该公司应缴纳土地增值税（ ）万元？
知识目标
和合作探究教
掌握扣除项目
的确定，掌握应
纳税额的计算及
相关的会计处理、
熟练填制纳税申
报表。
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学过程，掌握 基本税理及学 习税法的方法， 提高分析、总 结、归纳等能 力。
情感目标
树立依法诚 信纳税意识，利 用税收法律、法 规赋与权利，进 行合理筹划，尽 可能减少企业的 税收负担；培养 团结合作意识。
Page 19
任务处理
（1）收入总额＝5000 （2）扣除项目金额
①支付的地价款 500 ②房地产开发成本 1500 ③房地产开发费用 （120-10）+（500+1500）*5%=210 ④税费 营业税：5000*5％=250 城建税： 5000*5％= 17.5教育费附加： 5000*5％*3％=7.5 ⑤加扣费用（仅限于房地产开发企业） 加扣费用＝（500＋1500）×20％=400 扣除项目金额合计＝（一）＋…＋（五）=2885 （3）增值额＝收入总额－扣除项目金额＝5000-2885=2115 （4）增值率＝增值额÷扣除项目金额＝2115/2885=73.31% （5）应纳税额＝增值额×税率－ 扣除项目金额×扣除率=701.75
土地增值税教学课件PPT
不超过200%时，适用30%、40%和50%的税率。
速算扣除系数={A×50%－[B×50%×30%＋ B×50%×40%＋（A－B×100%）×50%]}÷B=15%
(4)增值率超过200%时，速算扣除系数35%(计算源自)六、土地增值税的税收优惠
1.建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额20%，免征。 2.因国家征用收回房地产，免征。 3.个人转让自用住房，居住满5年的免征， 满3年的减半征收，未满3年的按规定计 征。
增值额×50%－扣除额×15%
4 比率＞200%
60% 35%
增值额×60%－扣除额×35%
注:累进税率根据增值率(非增值额)确定； 增值率系增值额与扣除金额(非转让收入)的比率。
四、增值额的确定
增值额= 转让收入－扣除金额
◆不能准确提供转让收入的，参照同类房地 产的市场交易价格确定；
◆不能准确提供扣除项目金额的，按照房屋 重置成本和取得土地使用权的地价确定。
(2)利息支出不能单独核算的，开发费用按地 价与项目成本之和(1项+2项)的10%以内扣除。
4.与转让房地产有关的税金，按实际 金额扣除。（营业税、城建税、教育费
附加、印花税）
5.专门从事房地产开发的纳税人，可 按地价与项目成本之和的20%加计扣 除。
◆旧房及建筑物转让，扣除项目包括旧房 及建筑物的评估价格（按政府评估机构 评定的重置成本价和成新度计算）、取 得土地使用权所支付的地价及转让环节 缴纳的税费。
2.房地产开发项目的成本，按实际金 额扣除；
3．房地产开发费用（指房地产的销售费用、管理 费用和财务费用。即与房地产实体无关），扣除 方法有两种：
(1)利息支出，能按房地产项目分摊、金融机 构能提供证明的，按实际金额扣除（但最高限 额为按商业银行同期贷款利率计算的金额）；其 他开发费用，按地价与项目成本之和（1项 +2项）的5%以内扣除。
速算扣除系数={A×50%－[B×50%×30%＋ B×50%×40%＋（A－B×100%）×50%]}÷B=15%
(4)增值率超过200%时，速算扣除系数35%(计算源自)六、土地增值税的税收优惠
1.建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额20%，免征。 2.因国家征用收回房地产，免征。 3.个人转让自用住房，居住满5年的免征， 满3年的减半征收，未满3年的按规定计 征。
增值额×50%－扣除额×15%
4 比率＞200%
60% 35%
增值额×60%－扣除额×35%
注:累进税率根据增值率(非增值额)确定； 增值率系增值额与扣除金额(非转让收入)的比率。
四、增值额的确定
增值额= 转让收入－扣除金额
◆不能准确提供转让收入的，参照同类房地 产的市场交易价格确定；
◆不能准确提供扣除项目金额的，按照房屋 重置成本和取得土地使用权的地价确定。
(2)利息支出不能单独核算的，开发费用按地 价与项目成本之和(1项+2项)的10%以内扣除。
4.与转让房地产有关的税金，按实际 金额扣除。（营业税、城建税、教育费
附加、印花税）
5.专门从事房地产开发的纳税人，可 按地价与项目成本之和的20%加计扣 除。
◆旧房及建筑物转让，扣除项目包括旧房 及建筑物的评估价格（按政府评估机构 评定的重置成本价和成新度计算）、取 得土地使用权所支付的地价及转让环节 缴纳的税费。
2.房地产开发项目的成本，按实际金 额扣除；
3．房地产开发费用（指房地产的销售费用、管理 费用和财务费用。即与房地产实体无关），扣除 方法有两种：
(1)利息支出，能按房地产项目分摊、金融机 构能提供证明的，按实际金额扣除（但最高限 额为按商业银行同期贷款利率计算的金额）；其 他开发费用，按地价与项目成本之和（1项 +2项）的5%以内扣除。
第八章 土地增值税 《税法》课程PPT
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
② 房地产开发成本。
◆纳税人开发土地和新建房 屋及配套设施实际发生的成 本
◆包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费 和开发间接费等。这些成本允 许凭合法有效凭证予以扣除
15
三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
18
三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
◆房地产开发企业实际缴纳的
城市维护建设税、教育费附加，
④ 与转让房地产有关的税金及附 凡能按清算项目准确计算的，
加
据实扣除。凡不能按清算项目
◆转让房地产时缴纳的城市维护
准确计算的，按该清算项目预
建设税、教育费附加、印花税等
缴增值税时实际缴纳的城市维
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用
◆即与房地产开发项目有关 的销售费用、管理费用和财 务费用
◆该费用不按纳税人房地产开 发项目实际发生的费用进行扣 除，而应按《土地增值税实施 细则》规定的方法计算后扣除
16
三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用——金额计算 ◆纳税人发生的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计 算分摊并提供金融机构证明 的，允许据实扣除，但最高 不能超过按商业银行同类、 同期贷款利率计算的金额
17
◆其他房地产开发费用（管理 费用和销售费用），按取得土 地使用权所支付的金额和房地 产开发成本金额之和的5%以内 计算扣除，公式如下：
第十四章 土地增值税 《国家税收》PPT课件
3.算税额
增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%
【做中学】
应纳税额＝∑（每级距增值额×适用税率） 或＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
第三节 土地增值税的申报、缴纳与会计处理
纳税义务发生时间 纳税人签订转让房地产合同的当天。 纳税人应按照条例的有关规定及时办理纳税申报， 并如实填写《土地增值税纳税申报表》 纳税期限 在转让房地产合同签订后7日内申报缴纳 纳税地点 房地产所在地税务机关。
--居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居 住未满3年的，按规定征收土地增值税。
第二节 土地增值税的计算
一、计税依据： 纳税人转让房地产所取得的增值额，即：取得收入额-项目扣除额 收入包括：
货币收入、实物收入、其他收入 应税收入为不含增值税收入，免征增值税的，转让房地产取得的 收入不扣减增值税额 项目扣除包括： ①取得土地使用权所支付的金额； ②房产开发成本； ③房地产开发费用； ④与转让房地产有关的税金（涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中
收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、
中外籍个人等。
※ 按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定， 城市的土地属于国家所有。 ※ 农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集 体所有。 ※ 国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行 征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有
第三节 土地增值税的申报、缴纳与会计处理
◆会计处理
企业应在“应交税费”科目下设“应交土地增值税”明细 账户，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷 方反映企业计算出的应缴纳的土地增值税，其借方反映企 业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应缴纳而 未缴纳的土地增值税。预缴纳土地增值税的企业，“应交 税费——应交土地增值税”借方余额包括预缴纳的土地增 值税。实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税 ”；贷记“银行存款”。
土地增值税概述(PPT 76张)
土地使用权赠与直系亲属的行为不征收土地增值税。
税法（II）
12
小结：不征土地增值税
（1）房地产继承（无收入）；
（2）房地产有条件的赠与（无收入）；
（3）房地产出租（权属未变）；
（4）房地产抵押期内（权属未变）；
（5）房地产重新评估增值（无权属转移）；
（6）代建房行为（权属未变）。
税法（II）
13
小结：免征（暂免）土地增值税
（1）个人互换自有居住用房地产； （2）合作建房建成后按比例分房自用； （3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让
到投资企业；
（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并
企业中；
（5）国家征用收回的房地产； （6）个人转让自有的房地产； （7）建造普通标准住宅出售（符合条件）。
征税范围的具体规定（III）
有关事项
3.企业兼并转让 房地产
是否属于征税范围
暂免 1. 单位之间换房，征 （有实物形态收入） 2. 对个人（企业纳税人不行）之间互换自有居住用 房地产(商业用地不行) 的，经当地税务机关核实， 免征 1.抵押期，不征 2.抵押期满偿还了债务本息，收回房产（产权未转移 ），不征 3.抵押期满，以房地产抵债，征 不征（无权属转移）（征收营业税、城建税和教育费 附加、房产税、个人所得税（个人出租，财产租赁所 得）
税法（II）
15
例题
【例题2· 单选题】下列各项中，应征收土地增值
税的是（ ）。
A.因为国家建设需要而被政府征用的房产
B.对国有企业进行评估增值的房产
C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产 【答案】C
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用房地产(商业用地不行) 的，经当地税务机关核实， 可以免征(不是不征收) 土地增值税
1.凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征 2.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和
联营的，征 3.投资联营企业将投资联营房地产再转让，征 4.非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企
业，暂免 对于以房地产进行投资、联营的，将房地产转让
2、扣除项目的规定
转让项目的性质
扣除项目
具体内容
转让土地（卖地）
扣除项目（2项）
1.取得土地使用权所支付的 金额 2.与转让房地产有关的税金
新建房屋（卖新房）
房地产开发企业（5项） 非房地产开发企业（4项）
1.取得土地使用权所支付的 金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项 目
第三节 土地增值税
一、概述 （一）概念
出售，不包括出 租及出让
不包括公 益性赠与 、赠与直 系亲属或 有赡养义 务人
取得收入
有偿 转让
土地增值税
土地使用权属 国家，不包括 集体土地
国有土地使 用权及地上
建筑物
（二）特点 征税面广 以转让房地产的增值额为计税依据 实行超率累进税率 实行按次征收 （三）作用 国家财政收入的主要来源之一 重要杠杆 重要手段
到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 对房产投资、联营共担风险共享收益的，不征营业税。 只享受收益不承担风险的，应该按出租不动产征收营 业税。实质上来看，对于投资、联营，投到联营企业 中也是共担风险共享收益的，产权是要过户的，有经 济利益的流入，因此要纳入土地增值税的征税范围。 (属于土地增值税征税范围,但给予免征的待遇)
非公益性赠予，征
3.出租
不征（无权属转移）（征收营业税、城建税和教育费附加）
1.抵押期，不征
4.房地产抵押
2.抵期满偿还了债务本息，收回房产，不征
3.抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征
接下表
5.房地产 交换
6.以房地 产投资、 联营
1.单位之间换房，征 2. 对个人（企业纳税人不行）之间互换自有居住
产转让到投资企业；
（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让 到兼并企业中；
（5）国家征用收回的房地产； （6）个人转让自有的房地产； （7）建造普通标准住宅出售（符合条件）。
三、 土地增值税税率
级 增值额与扣除项目 税率（%） 速 算 扣 除
数 金额的比率（即增
系数（%）
值率）
1 不超过50%的部分 30
（2）由于印花税（0.5‰）包含在管 理费用中，故不能在此单独扣除
非房地产开 发企业
（1）营业税 （2）印花税 （3）城建税和教育费附 加
（1）销售自行开发的房地产时计算营业 税的营业额为转让收入全额，营业税税率 为5%
7.合作建房
1.建成后自用，暂免 2.建成后转让（包括合作建房双方之间的 转让），征
8.企业兼并转让 房地产
暂免
9. 房地产评估 增值
不征（无收入）
10. 国家收回房 地产权
免征
11. 转让、抵押、 置换
征
小结（哪些征；哪些不征；哪 些免征）：
1.属于土地增值税的征税范围的情况（应征） （1）出售国有土地使用权； （2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出 售的； （3）存量房地产买卖； （4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）； （5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）； （6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投 资； （7）投资联营后将投入的房地产再转让的； （8）合作建房建成后转让的； （9）非公益性赠与、赠与给除直系亲属和赡养人 以外的； （10）转让、抵押、置换
0
2 超过50%-100%的部 40
5
分
3 超 过 100%-200% 的 50
15
部分
4 超过200%的部分 60
35
四、 土地增值税的计算
（一）、计算步骤
确定转 让收入
1
确定扣 除项目
2
计算增值额 ，确定增值 率和税率
3
计算应 纳税额
4
（二）、土地增值税应纳税额的计算
1、基本公式： （1）增值额=收入-准予扣除的项目金额 （2）增值率=增值额÷扣除项目金额x100% （3）应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算 扣除数
能取得 评估价
格
不能取 得评估
价格
税金：营业税、 城建税、教育费 附加、印花税
土地价 款
扣除项目
购房价格每年5%折
旧
税金：营业税 、城建税、教 育费附加、印 花税、契税
关于新房税金计算的区别
企业状况
可扣除税金
详细说明
房地产开发 企业
（1）营业税 （2）城建税和教育费附 加
（1）销售自行开发的房地产时计算营业 税的营业额为转让收入全额，营业税税率 为5%
存量房屋（卖旧房）
扣除项目（3项）
1.房屋及建筑物的评估价格 评估价格 ＝ 重置成本价
×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的 地价款和按国家统一规定缴 纳的有关费用 3.转让环节缴纳的税金
转让新房扣除项目具体规定
①土地价款 同①
②开发成本
③开发费用：借款利息能分摊、 有证明：借款利息+ (①+②
)×5%(内);借款利息不能分摊、无 证明：(①+②)×10%(内)
④税金：营业税、 城建税、教育费附
加
同2
房地 产开 发企
业
非房 地产 开发 企业
同3
④税金：营业税、 城建税、教育费附加、 印花税
⑤加计扣除项目 (①+②)×20%
转让旧房扣除项目具体规定
重置 成本* 成新
率
土地 价款
扣除项目
评估 价格
2.不属于土地增值税的征税范围的情况 （不征）
（1）房地产继承（无收入）； （2）房地产有条件的赠与（无收入）； （3）房地产出租（权属未变）； （4）房地产抵押期内（权属未变）； （5）房地产重新评估增值（无权属转 移）。
3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收） （1）个人互换自有居住用房地产； （2）合作建房建成后按比例分房自用； （3）与房地产商无关的投资联营，将房地
二、征税范围
销售
转让
新建房 二手房
直接转让 土地使用 权
具体征税规定 （哪些征；哪些不征；哪些免征）
有关事项
1.出售
是否属于征税范围
征。包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖
1.继承不征（无收入） 2.继承、赠予 2.赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；
1.凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征 2.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和
联营的，征 3.投资联营企业将投资联营房地产再转让，征 4.非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企
业，暂免 对于以房地产进行投资、联营的，将房地产转让
2、扣除项目的规定
转让项目的性质
扣除项目
具体内容
转让土地（卖地）
扣除项目（2项）
1.取得土地使用权所支付的 金额 2.与转让房地产有关的税金
新建房屋（卖新房）
房地产开发企业（5项） 非房地产开发企业（4项）
1.取得土地使用权所支付的 金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项 目
第三节 土地增值税
一、概述 （一）概念
出售，不包括出 租及出让
不包括公 益性赠与 、赠与直 系亲属或 有赡养义 务人
取得收入
有偿 转让
土地增值税
土地使用权属 国家，不包括 集体土地
国有土地使 用权及地上
建筑物
（二）特点 征税面广 以转让房地产的增值额为计税依据 实行超率累进税率 实行按次征收 （三）作用 国家财政收入的主要来源之一 重要杠杆 重要手段
到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 对房产投资、联营共担风险共享收益的，不征营业税。 只享受收益不承担风险的，应该按出租不动产征收营 业税。实质上来看，对于投资、联营，投到联营企业 中也是共担风险共享收益的，产权是要过户的，有经 济利益的流入，因此要纳入土地增值税的征税范围。 (属于土地增值税征税范围,但给予免征的待遇)
非公益性赠予，征
3.出租
不征（无权属转移）（征收营业税、城建税和教育费附加）
1.抵押期，不征
4.房地产抵押
2.抵期满偿还了债务本息，收回房产，不征
3.抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征
接下表
5.房地产 交换
6.以房地 产投资、 联营
1.单位之间换房，征 2. 对个人（企业纳税人不行）之间互换自有居住
产转让到投资企业；
（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让 到兼并企业中；
（5）国家征用收回的房地产； （6）个人转让自有的房地产； （7）建造普通标准住宅出售（符合条件）。
三、 土地增值税税率
级 增值额与扣除项目 税率（%） 速 算 扣 除
数 金额的比率（即增
系数（%）
值率）
1 不超过50%的部分 30
（2）由于印花税（0.5‰）包含在管 理费用中，故不能在此单独扣除
非房地产开 发企业
（1）营业税 （2）印花税 （3）城建税和教育费附 加
（1）销售自行开发的房地产时计算营业 税的营业额为转让收入全额，营业税税率 为5%
7.合作建房
1.建成后自用，暂免 2.建成后转让（包括合作建房双方之间的 转让），征
8.企业兼并转让 房地产
暂免
9. 房地产评估 增值
不征（无收入）
10. 国家收回房 地产权
免征
11. 转让、抵押、 置换
征
小结（哪些征；哪些不征；哪 些免征）：
1.属于土地增值税的征税范围的情况（应征） （1）出售国有土地使用权； （2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出 售的； （3）存量房地产买卖； （4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）； （5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）； （6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投 资； （7）投资联营后将投入的房地产再转让的； （8）合作建房建成后转让的； （9）非公益性赠与、赠与给除直系亲属和赡养人 以外的； （10）转让、抵押、置换
0
2 超过50%-100%的部 40
5
分
3 超 过 100%-200% 的 50
15
部分
4 超过200%的部分 60
35
四、 土地增值税的计算
（一）、计算步骤
确定转 让收入
1
确定扣 除项目
2
计算增值额 ，确定增值 率和税率
3
计算应 纳税额
4
（二）、土地增值税应纳税额的计算
1、基本公式： （1）增值额=收入-准予扣除的项目金额 （2）增值率=增值额÷扣除项目金额x100% （3）应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算 扣除数
能取得 评估价
格
不能取 得评估
价格
税金：营业税、 城建税、教育费 附加、印花税
土地价 款
扣除项目
购房价格每年5%折
旧
税金：营业税 、城建税、教 育费附加、印 花税、契税
关于新房税金计算的区别
企业状况
可扣除税金
详细说明
房地产开发 企业
（1）营业税 （2）城建税和教育费附 加
（1）销售自行开发的房地产时计算营业 税的营业额为转让收入全额，营业税税率 为5%
存量房屋（卖旧房）
扣除项目（3项）
1.房屋及建筑物的评估价格 评估价格 ＝ 重置成本价
×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的 地价款和按国家统一规定缴 纳的有关费用 3.转让环节缴纳的税金
转让新房扣除项目具体规定
①土地价款 同①
②开发成本
③开发费用：借款利息能分摊、 有证明：借款利息+ (①+②
)×5%(内);借款利息不能分摊、无 证明：(①+②)×10%(内)
④税金：营业税、 城建税、教育费附
加
同2
房地 产开 发企
业
非房 地产 开发 企业
同3
④税金：营业税、 城建税、教育费附加、 印花税
⑤加计扣除项目 (①+②)×20%
转让旧房扣除项目具体规定
重置 成本* 成新
率
土地 价款
扣除项目
评估 价格
2.不属于土地增值税的征税范围的情况 （不征）
（1）房地产继承（无收入）； （2）房地产有条件的赠与（无收入）； （3）房地产出租（权属未变）； （4）房地产抵押期内（权属未变）； （5）房地产重新评估增值（无权属转 移）。
3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收） （1）个人互换自有居住用房地产； （2）合作建房建成后按比例分房自用； （3）与房地产商无关的投资联营，将房地
二、征税范围
销售
转让
新建房 二手房
直接转让 土地使用 权
具体征税规定 （哪些征；哪些不征；哪些免征）
有关事项
1.出售
是否属于征税范围
征。包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖
1.继承不征（无收入） 2.继承、赠予 2.赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；