民宿专题研究

客官：住房还是打尖

基础研究

基本概念

概念

客栈为古代酒店的称号，现在是界于传统的经济型酒店和星级酒店之间的特色住宿形式，业内并没有明确统一的概念。

奇创认为，客栈是指以游客为主要服务对象，位于旅游区或旅游城市的，小规模、特色化、注重体验的个性化住宿形式。广义上，包括民宿、家庭旅馆、农家乐、古城古镇或历史文化特色浓郁地区的特色客栈；狭义上，仅指后者。

特点

丽江◎客栈与旅游

丽江客栈发展与旅游发展保持同步

•丽江旅游起步阶段

（1990-1995）

玉龙雪山风景区等开发建设开始

•丽江旅游扬名阶段

（1995-1999）

地震扬名、申遗成功、举办世博会

•丽江旅游巩固阶段

（1999-2004）

游客量年均增长5%

•丽江旅游兴盛阶段

（2005-2008）

丽江旅游上市、印象丽江启动、玉龙雪山获评5A

•丽江旅游转型阶段

（2008至今）

国际精品旅游胜地目标、新城开发、国际品牌酒店纷纷进入

•1995-1999年

客栈起步

1995年第一家民居客栈开办；1999年世博会期间，政府动员当地居民开办家庭旅馆，提供优惠条件•2005-2008年

客栈开始兴盛

新一代年轻外来经营者为实现梦想、追求新的生活方式。客栈风格更多样、更个性。兴建客栈500多家。

•2010至今

客栈加速发展

逐步出现一些规模较大的品牌连锁客栈与企业型投资者规模总数在100间客房以上，日均营业额上万的客栈出现了几家

凤凰◎客栈与旅游

凤凰客栈发展与旅游发展保持同步

客栈投资

产品与游客

游客特点

散客——?以背包客、自由行游客为主；青睐自助游的散客，更喜欢特色化的住宿产品；客栈发展成熟区域的散客比重都高。

年轻人——?“中国客栈民宿预订市场用户调研”显示，18-35岁的用户占中国在线客栈民宿预订用户的近90%。

2014年中国客栈民宿预订用户年龄分布

数据来源：易观智库2014年《中国客栈在线民宿预订市场调研报告》

十大自由行境内目的地（2012年）

数据来源：中国旅游研究院、携程旅游2013年初发布的《中国自由行发展报告》

2014年中国客栈民宿预订用户个人月收入分布近80%为7000元以下

2014年中国在线客栈民宿预订用户主要决策因素价格与特色是主要因素

数据来源：易观智库2014年《中国客栈在线民宿预订市场调研报告》

【奇创观点】客栈是国内旅游散客化和休闲度假趋势的产物，本质上是一种个性化和深度游的体验方式。虽然目前以低价为主，游客以背包客、驴友为主，以中低收入群体为主；未来，其产品与客群都必将走向多元化，特色化与体验性才是客栈不变的吸引。

产品模式

【按吸引特色分】个性化客栈和服务型客栈是未来趋势

凤凰古城客栈单体规模

•客栈经营的主要方式，95%以上客栈为单体经营；

•定位多元化，中低端为主，投资门槛较低，中小投资者为主；

•投资者个人经营管理

•客栈经营的新生方式，极少部分品牌客栈的发展方向

•多基于一定的品牌效应进行扩展，定位中高端，单店投资额相对较高，前期扩张需要较大资金支持

•标准化的企业管理趋势

【奇创观点】

单体经营的客栈，在较长阶段内都会是客栈发展的主体；连锁客栈虽占比很小，却是趋势。一方面，连锁客栈都是已经有一定品牌基础的优秀客栈，在市场竞争中处于领先地位；另一方面，品牌连锁利于规模化，所需要解决的关键问题是规模化的同时还能不失甚至强化单体客栈的多元个性。

连锁客栈发展情况

【扩张条件】——内外兼顾

•成熟旅游区：约80%的连锁客栈出自丽江；

•高端创始人：连锁客栈的创始人大多为具有高学历、专业管理经验的高端人士。

【品牌定位】——中高端为主

•单店投资千万级：真美单店投资在500-1000多万；花间堂周庄店投资2000多万；

•客房定价千元级：80%的客房价格都是600元以上，约三成为1000-2000元。

【扩张情况】——快速小规模集中式

•时间集中：连锁客栈大多从2010年开始扩张；

进目的地产品包的方式来销售将成为趋势；另一方面，体验经济与网络时代，游客日趋重视体验与口碑，基于网络的口碑效应将倒逼客栈本身的产品与服务更快提升。

政府管理困境

主要问题——客栈先天难满足相关标准而导致的无证经营

现状：

全国大部分客栈都是无证经营

客栈多为古民居改建而成，外部交通、建筑间距等无法满足消防安全等要求，故政府不能批准其取得工商许可证。如厦门鼓浪屿仅13%的家庭旅馆是合法经营。

目前对策：

•政府默认：如丽江、西塘等大部分的无证经营客栈，由于市场的强大需求，政府基本都是默认其存在。

•弥补措施：如西塘景区管理委员会下设“安全保障部”,将旅游部门与公安部门合作，定期对民居客栈进行安全检查,并组织居民进行消防安全学习，防止民居客栈出现安全隐患。

•客栈协会认证：如同里的大部分客栈都不能办理工商许可证，而由同里客栈协会颁发客栈认证。

同里客栈管理体系

扬州客栈管理体系

目前，扬州古城在民居客栈的建设中充分体现了政府引导作用：

•成立酒店运营管理公司，客栈以加盟店形式挂靠；

•具体运营可以自营，也可以委托出租；

•客栈由公司统一LOGO、营销和管理。

•在市政府行政办事大厅设有专门的民居客栈行政审批的绿色通道

•申请者关心的工商、卫生、消防等手续办理问题。

•未来还将出台一系列奖励扶持政策，进行一定的装修补贴，但装修风格要符合历史文化古城的风貌。

发展建议

于投资者

区域选择很关键

客栈基本还无力形成独立的旅游吸引，必须依赖旅游目的地而发展；选择具有较大客源基础（直接相关的年游客一般至少200万以上）、且是休闲度假型的旅游目的地（游客停留时间超过1天），或是有希望在可承受的期间内成为这种目的地的区域，更易存活和盈利。

客栈特色是根本

客栈的兴起根本上是自助游与休闲度假旅游发展的必然结果，本质上是一种个性化和深度游的体验方式，至于价格、主题等都是会多元发展的，个性化的客栈设计、可体验的独特文化、友好的服务应是核心关注点。

外部资源要善用

专业的网络平台、客栈协会、政府政策等都是在客栈运营管理中可资利用的外部资源，以降低成本、提升效率。

客栈与游客量关系

若假设客栈平均客房15间，平均每间客房床位数1.5（客栈大部分都是大床房和标间），客栈需保证的基本入住率为70%，则客栈数量与所需的全年过夜游客量存在如下关系（过夜游客量与总游客、过夜游客比重、过夜游客游客平均停留时间都有关）：