第八章建筑物区分所有权与物业管理

第八章建筑物区分所有权与物业管理（12300）

第一节建筑物区分所有权

1.简述建筑物区分所有权的概念？

答：建筑物区分所有权，是指业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。

所谓建筑物，包括住宅和经营性用房；

所谓区分，包括纵的区分，如分幢，也包括横的区分，如分层，更多是纵切和横切的混合。

所谓业主，及建筑物区分所有权人，按照《物业管理条例》规定，业主是指房屋所有权人，即专有部分所有权人，不包括房屋承租人、占有人等。

2.简述建筑物区分所有权的特征？

答：（一）权利构成的复合型

建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权组成，表现出复合型。

（二）权利客体的特定性与观念性

建筑物区分所有权的客体，包括专有部分（特定性），也包括共有部分（观念性）。

（三）权利存续与处分的整体性

《物权法》明确规定：“业主转让建筑物的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”

（四）属人性强

建筑物区分所有权关系并非单纯的财产关系，其中管理关系占相当的比重，共同管理权占据突出的位置，这是一般所有权不具备的。

3.简述建筑物区分所有权的容？

答：建筑物区分所有权包括以下三部分容：

（1）专有部分单独所有权。

（2）共有部分的共有权。

（3）共有部分的共同管理权。

4.简述建筑物区分所有权中成为专有部分的条件？

答：需要具备以下条件，才可以作为建筑物区分所有权中专有部分的客体：

（1）构造上的独立性。

即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。

（2）适用上的对立性。

即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的使用。

（3）能够登记成为业主所有权的客体。

5.简述专有部分的合理使用？

答：虽然业主对专有部分有单独所有权，但法律对业主专有部分的使用有一定限制：

（1）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

（2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

（3）专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

6.简述共有部分的共有权概念？

答：共有权，及区分建筑物的共有部分的所有权，是指业主依照法律的规定或管理规约及业主大会的决定，对建筑物住房或经营性用房的专有部分以外的部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。

7.简述建筑物共有部分的共有权和一般共有权的差异？

答：共有权与一般共有权存在如下差异：

（1）权利人的身份具有复合性。

他同时是共有权人、专有权人和建筑物区分所有权人管理团队一员，而一般的共有权人的身份是单一的。

（2）此类共有权的客体非常广泛。

不仅包括法定共有部分，还包括约定共有部分，而一般共有权客体仅限于一项财产。

（3）这种共有权的变动取决于专有权的变动，而一般共有权的

变动没有主从关系。

一般共有权转让时，其他共有权人有优先购买权，但此种共有权随着专有权的转让而转让时，其他共有权人没有优先购买权。

（4）这种共有权的行使要遵循法律和管理规约，常常采用共有持份（业主对共有部分的潜在的应有份额）的方式。

8.简述区分建筑物共有部分的构成？

答：共有部分包括三种情形：

一是专有部分以外的部分。

如建筑物的梁柱、承重墙、地板等构造、以及外墙、电梯走廊等；

二是不属于专有部分的建筑物附属物。

如供应建筑物的自来水，、电力、天然气、管线设备等与建筑物在效用上不可分或与业主生活不可或缺的部分。

三是不属于专有部分的建筑物的从物。

如独立的锅炉房、会所、游泳池、蓄水池等

9.简述共有部分的分类？

答：共有部分依据不同标准可以分为以下几类：

（1）法定共有与约定共有

衣服法律规定，业主共同拥有建筑的某些部分乃至整栋建筑物、建设用地使用权，此类共有部分不得作为专有部分使用，也不得由业主约定为专有部分，属于法定共有部分，如走廊、电梯等。

与此有别，业主和开发商就建筑区划的停车位、停车库、地下室等，约定属于业主共有的场合，此类停车场等为约定共有部分。

（2）全体业主共有与部分业主共有

建筑物或其特定部分、绿地、建设用地使用权等属于建筑区划的全体业主共有，这些共有部分为全体共有。锅炉房、建设用地使用权、绿地等一般都属于全体共有。而某层配电室、保洁工具存放室、走廊灯，仅仅供一部分业主使用，一般定位部分业主共有部分。

10.简述共有部分的合理使用？

答：共有部分需要共有人合理使用：

（1）业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约、损害他人合法权益的除外。

（2）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

（3）业主转让建筑物的住宅、经营性用房的，其对共有部分享有的共有和共同管理权一并转让。

（4）业主依据法律规、合同以及管理规约，对共有部分享有的共有的共同管理的权利一并转让。

（5）在没有特别规定或当事人约定的情况下，部分共有人共有部分所需费用由该部分的共有人负担，产生的收益由该部分业主分享；而全体共有部分所需费用则由所有共有人分担，产生收益由全体共有权人分享。

第二节物业管理概述