第八章建筑物区分所有权与物业管理
建筑物区分所有权：物业管理关系的法律基础
使 物 权
于 属于 一 方 的专 有空 间 内 ，但仍 属 于 共有 部 分 ，一 方不 能 像 对其 单 一 所有 权 的 建筑 物 那样 任 意 改动 和 损
坏 ，仍 应 服从 共 同利益 。
房屋 使 用业 态频 繁变 换 、业主 在房 屋装 饰 装 修 中擅 自拆 改 墙 体 结 构 、
改 变 使 用功 能 等 引发 的诸 多 矛 盾 ，
屋 管理 规定 》中 已有 实际 运 用 ， 中 其 第 八条 规定 ：“ 方所 有人 如需 改 变 一 共 有 部分 的外 形或 结 构时 ，除 经城
系统 地 传递 给地 基 的 主要 结构 构 件
部 门的批 准 ，３ 、必须 征 得其 他共 有 权 人 的 书 面 同意 ，对 共 用 的设 备 及 附属 建筑 不得 私 自改动 ， 自占用 ， 私 影 响房 屋 建筑 的正 常 使 用 。 以上 三 条缺 一 不 可 ，否 则一 方 所 有人 即 使 取 得 城 市规 划 、建 设及 相 关部 门 的 许 可 ， 不影响 建筑 物 的安 全性 ， 且 也 构 成 对 其他 区分所 有 人 合 法权 利 的 侵害。 建设部 ９ 号 令 第六 条规 定 “ ４ 所 有人 和 使 用人 在 房屋 共 有 、 共用 部
建筑物区分所有权 ●
和共 用 的 设 备及 附属 建 筑 即使 存 在
种 复合 所有 状 况 。区 分所 有 人在 行
使 不动 产所 有权 时 ，不但 要面 对 他 和房 屋之 间的 “ 所有 关 系” ，还要 顾 及他 和邻居 （ 其他 区分 所有 人 ） 间 之
什么是建筑物区分所有权
什么是建筑物区分所有权建筑物区分所有权是随着城市化的发展、⼈⼝⼤量向城市集中、⼟地⽴体化利⽤的加剧⽽产⽣的⼀种特殊的所有权形态。
今天店铺⼩编为你带来什么是建筑物区分所有权的内容，希望可以帮助到你。
什么是建筑物区分所有权⼀是专有部分的所有权。
所谓专有部分，是指在构造上及使⽤上具有独⽴性，并且能够成为所有权客体的部分，如⼀栋住宅楼中的某⼀套房屋。
⼆是共有权，指所有⼈依据法律、合同以及全体所有⼈之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共⽤部分、⼟地使⽤权及设施等共同享有的财产权利。
三是成员权，当整栋建筑物或整个⼩区的全体所有⼈成⽴管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有⼈即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订⽴规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停⽌违反共同利益⾏为的权利等。
民法典草案较之先前颁布的《物业管理条例》和《城市异产毗连房屋管理规定》这两部法规具有如下新颖性：⼀是⾸次使⽤了业主的建筑物区分所有权的概念。
虽然我国早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律⼀直未确认这⼀概念。
民法典草案采纳了这⼀概念，从⽽为我国的物权类型增加了新的内容。
⼆是确认了建筑物区分所有权的内容。
民法典草案明确规定建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的共有权以及共同管理的权利。
三是明确了重要设施的权利归属。
民法典草案规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理⽤房，属于业主共有，但属于市政建设设施的除外。
会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
四是对业主的⾏为加以严格规范。
民法典草案规定业主对建筑物专有部分实施的⾏为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益;所有⼈将住宅改变为餐饮、娱乐等商业⽤房时，应当经有利害关系的全体业主同意。
建筑物区分所有权指根据使⽤功能，将⼀栋建筑物在结构上区分为由各个所有⼈独⾃使⽤的专⽤部分和由多个所有⼈共同使⽤的共⽤部分，每⼀所有⼈享有的对其专有部分的专有权和对共⽤部分的共有权的结合。
《建筑物区分所有权》课件
根据建筑物区分所有权理论，专有部分是建筑物的独立使用空间，权利人对其享有排他的所有权。在此案例中，乙的专有部分被甲占用，侵犯了乙的专有所有权。
处理结果
经过协商或诉讼，甲应停止占用并赔偿乙的损失。
案例概述
甲、乙、丙三人共同购买一栋房屋，并约定了各自专有部分的使用范围。后因甲擅自占用乙的专有部分，引发纠纷。
专有部分
指建筑物中不属于专有部分的那一部分，由所有业主共同拥有和使用。如一栋住宅楼中的电梯、走廊、屋顶等。
共有部分
指建筑物的结构、布局和装饰等，是建筑物区分所有权的重要组成部分。
指业主对建筑物的使用方式，如居住、办公、商业等。建筑物区分所有权要求业主在利用建筑物时不得损害其他业主的利益。
利用
构造
取得
起源
随着城市化进程的加速和房地产市场的繁荣，建筑物区分所有权逐渐成为现代社会中一种重要的产权形式。各国在法律上不断完善建筑物区分所有权的制度，以适应社会发展的需要。
发展
1
2
3
建筑物区分所有权明确了业主对专有部分和共有部分的权利和义务，有助于避免产权纠纷和维护业主的合法权益。
有利于维护业主的合法权益
指业主通过购买、继承、赠与等方式获得建筑物的区分所有权。在取得所有权时，业主需要按照相关法律法规进行登记和公示。
丧失
指业主失去建筑物的区分所有权。丧失的原因包括出售、破产、继承等。在丧失所有权时，业主需要按照相关法律法规进行注销和公示。
建筑物区分所有权的内容
专有权是指建筑物区分所有权人对其专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。
在物业服务合同中，建筑物区分所有权人将其对建筑物的部分管理权能委托给物业服务企业，物业服务企业则按照约定提供物业服务。
《民法典》中关于物业管理的最全条款
《民法典》中关于物业管理的最全条款中华人民共和国民法典——物业管理相关条款第二编物权第六章业主的建筑物区分所有权第二百七十一条【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十二条【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全；不得损害其他业主的合法权益。
第二百七十三条【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百七十四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第二百七十五条【车位、车库的归属】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第二百七十六条【车位、车库的首要用途】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
第二百七十七条【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主物权与物业管理法务全解
业主物权与物业管理法务全解第一章建筑物区分所有权与物业管理第一节区分建筑物专有权的界定第二节区分建筑物共有权的界定第三节建筑物区分所有人的成员权第四节建筑物区分所有人的相邻关系第五节物业管理的概述第一章建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权制度是房地产制度的重要组成部分，随着城市居民房屋制度的不断变革，这一制度越来越重要。
建筑物区分所有权是一个重要的物权，世界上大多数国家都对其加以明确的法律规定，《物权法》也首次以立法的方式肯定了建筑物区分所有权在我国的法律地位。
所谓建筑物区分所有权，是指建筑物的共同所有人依其应有部分对独自占有、使用的部分享有专有权，对共同部分享有互有权，以及相互之间对建筑物的整体享有成员权，而构成的建筑物区分所有权的复合共有。
杨立新、程啸、梅夏英、朱呈义著：《物权法》，中国人民大学出版社2004年版，第111页。
对于建筑物区分所有权的组成，民法理论与立法上有一元论说、二元论说和三元论说，我国《物权法》第70条采用的三元论说，业主对区分所有建筑物的专有部分所有权、共有所有权以及因共同关系所产生的成员权所组成的特别所有权。
建筑物区分所有权是现代物业管理的理论体系和法律基础，所以在阐述物业管理的相关内容之前，有必要先了解一下建筑物区分所有权。
第一节区分建筑物专有权的界定一、专有权的界定建筑物区分所有权的专有权是指，建筑物区分所有人对以区分所有建筑物的独立建筑空间为标的，享有的专有所有权，对其专有部分享有占有、收益、使用、处分。
建筑物区分所有权的专有权与一般所有权相比，具有很明显的区别。
第一，按照传统的民法理论，在一物之上只能设置一个而不能设置两个或两个以上的所有权，即所谓所有权的排他性原则。
但普通所有权之物是物理空间上的孤立之物，而专有所有权之物则是物理空间上的毗连之物。
由于专有所有权之物物理空间上的毗连性，使其在排他性上较普通所有权为弱。
普通所有权的占有、使用、收益与处分权能的行使，非依法律不受干涉。
住宅区分所有权与物业管理
住宅区分所有权与物业管理概述住宅区分所有权与物业管理是指在住宅区内，对住宅的所有权和物业管理进行区分和规范。
在现代社会，随着城市化进程的加快和住宅小区的普及，对于住宅的管理和维护变得越发重要。
本文将通过对住宅区分所有权与物业管理的定义、内容、特点以及管理模式等方面进行探讨。
住宅区分所有权的定义住宅区分所有权是指将住宅区内的建筑物及相应的土地划分为若干个独立的产权单位，每个产权单位对应一部分建筑物的所有权。
这种区分所有权的做法在住宅小区中比较常见，通过区分所有权，使得住宅的使用和管理更加便利和灵活。
住宅区分所有权的内容住宅区分所有权的内容主要包括以下几个方面：1.建筑物的所有权–每个产权单位对应一部分建筑物的所有权，包括房屋本身、附属设施等。
2.土地的使用权–住宅区内的土地可能由业主共同使用，或者根据具体情况分配给各个产权单位使用。
3.公共设施的共有权–如停车场、绿化带等公共设施的所有权可能由业主共同持有。
住宅区分所有权的特点住宅区分所有权的特点主要包括以下几点：1.灵活性–业主可以根据自己的需求和意愿对自己的产权单位进行改造和装修，享受更多的自主权。
2.便捷性–各个产权单位之间在维护和管理上更加独立，降低了管理成本和提升了效率。
3.共享性–业主之间共同享有公共设施和服务，形成一个良好的社区共享氛围。
住宅区分所有权与物业管理住宅区分所有权与物业管理密切相关，在住宅小区中，物业管理是确保住宅区正常运行和居民生活质量的关键环节。
通过有效的物业管理，可以提升住宅区的整体品质和居住体验。
1.物业管理的职责–物业管理公司负责住宅区内的公共设施及设备的维护、修缮，保洁、安全、环境卫生等管理工作。
2.业主参与–住宅区分所有权使得业主更加关注和参与物业管理工作，形成业主自治的管理模式。
3.管理模式–物业管理可以采取自管、委托给第三方或者混合模式，根据实际情况选择适合的管理模式。
结语住宅区分所有权与物业管理是现代城市化进程中的重要组成部分，对于提升住宅区的管理水平和居民生活品质具有重要作用。
建筑物区分所有权制度与物业管理
建筑物区分所有权制度与物业管理建筑物区分所有权制度与物业管理建筑物的所有权是指对该建筑物的控制和支配权力，是建筑物的最终支配者。
建筑物的所有权制度是指建筑物所有权的法律规则和制度，它是建筑物地位和利用的基础，对于建筑物的使用、改建、出租、转让等行为均有严格的规定。
建筑物的所有权制度在不同国家和地区存在一定的差异，但是其核心思想是一致的，即地球是不可分的，因此建筑物的所有权分为分权和整权两种基本形式。
分权制度建立在法律和法规的基础上，所有权由建筑物所有人拥有，但是建筑物内部空间的使用权可以被划分给其他人。
整权制度则由集中制度来管理，只有建筑物所有人可以控制建筑物的内部和外部空间。
在建筑物所有权制度下，物业管理是附带于所有权的权利和义务，建筑物所有人不能将物业管理全权委托给他人，必须承担一定的责任和义务。
物业管理是对建筑物进行管理、维护和保护的行为，包括安全和环境保护，维护和修缮，清洁和卫生等。
物业管理是保证建筑物利用顺畅和建筑物维护稳定的重要手段。
物业管理的实施需要依赖于物业管理公司和物业管理制度。
物业管理公司是实施物业管理的具体执行单位，它需要根据物业管理制度对建筑物进行管理、维护和保护。
物业管理制度则是对物业管理进行规范和限制，包括管理目标、管理人员、管理策略、管理规范等。
物业管理制度的制定需要参考建筑物所在地的法律法规和市场需求，制定适合于自己的管理制度。
在物业管理的实践过程中，需要特别注意以下几点。
首先，物业管理需要保证环境卫生和环境安全，包括垃圾清理、消防安全等。
其次，物业管理需要保证建筑物的正常使用，包括电梯、门禁等设备的维护。
最后，物业管理需要保证建筑物的维修和保养，包括墙面刷漆、瓦顶检修等。
总的来说，建筑物区分所有权制度与物业管理是建筑物正常运行和利用的基础，合理的所有权制度和物业管理制度是建筑物维护和管理的基础。
建筑物所有权制度需要依照法律法规进行设定，物业管理则需要依据实际情况制定相应的规章，并加强执行，这样才能保证建筑物的正常使用和平稳运行。
建筑物区分所有权
建筑物区分 所有权组成
专有所有权 共有所有权
成员权
• 专有所有权——业主对专有局部享有的单独的所 有权；
• 共有所有权——每一位业主都和其他业主一起对 除房屋单元以外的整个物业小区〔即共用局部〕 享有共同的所有权；
• 成员权——基于区分所有权人间共同关系所生的 “构成员〞地位，业主对共用局部的共同管理权。
• 《物权法》第73条：“建筑区划 内的道路，属于业主共有，但属 于城镇公共道路的除外。建筑区 划内的绿地，属于业主共有，但 属于城镇公共绿地或者明示属于 个人的除外。建筑区划内的其他 公共场所、公用设施和物业服务 用房，属于业主共有。”
《物权法》第74条：“建筑区划内，规划 用于停放汽车的车位、车库应当首先满 足业主的需要。
2.区分所有权人作为共有所有权人之义 务
按共用局部之本来用途使用共有局部。 如停车场只能用于停车，不允许堆放 杂物。
分担共用局部费用。
维护与保存共用局部之义务
〔五〕共有所有权的行使
1. 业主对建筑物专有局部以外的共用局部， 享有权利，承担义务；不得以放弃权利不 履行义务。
2. 建筑物的共用局部应当由全体业主共同使 用、收益、管理和维护，具规划道路、绿地、物业用房
共
一般情形下的车库、车位
用 部
维修基金
分
建筑物的基础、承重结构、结构部分
范
围
公共通行部分
消防、公共照明等附属设施
其他不属于业主专有亦非市政公用部分
〔二〕共用局部的界定
• ?物权法?的规定 • 道路 • 绿地 • 其他公共场所、公用设施和物业效劳用房 • 车位、车库 • ?物业管理条例?的规定
2.? 物业管理条例?对物业效劳企业的规 定
房地产法第八章建筑物区分所有和物业管理制度
及人法性二要素合为一体之“共同空间所有权〞 之法律关系。
?德国住宅所有权法?采取了三元论说，该法上的 所有权概念系由专有所有权、持分共同所有权和 共同所有人的成员权三局部组成。
段启武：建筑物区分所有权，是指多个所有
人、甚至上百个所有人，共同拥有一栋高层建筑 物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独 立性的建筑物局部〔专有局部〕所享有的所有权 和对供全体或局部所有人共同使用的建筑物局部 〔共有局部〕所享有的共有权以及机遇建筑物的
建筑物的专有局部就是与其它专有局部或公用局 部以墙壁、天花板、地板相间隔而形成的一定的 空间局部，关于专有局部的范围，有四种不同的 观点：
1、壁心说。专有局部是到达墙、柱、天花板、 地板等境界局部厚度的中心线。
2、空间说。专有局部限于由墙壁、地板、天花 板所围成的空间局部，而墙壁、地板、天花板那 么为共有局部。根据此说，每个人拥有的只是房 屋的空间。
〔三〕物业管理制度的本质和根本框架
1、业主自治是物业管理的根底 2、专业化的物业管理企业受托管理是物业管理
的外在表现
物业管理本质上是业主自治管理。
〔四〕物业效劳企业对物业实施管理的内容和性 质
1、内容
包括对物的管理和对人的管理。管理的内容包括： 对建筑物不当毁损行为的管理、对建筑物不当使 用行为之管理及对生活妨害行为的管理。
第八章 建筑物区分所有和物业管理制度
第一节 建筑物区分所有制度
一、建筑物区分所有权的名称及概念
〔一〕关于建筑物区分所有权各国称谓： 日本： 建筑物区分所有权。 德国、奥地利： 住宅所有权。 法国： 住宅分层所有权。
加拿大、澳大利亚： 单元住宅所有权。 瑞士： 楼层所有权。 美国： 公寓所有权。 英国、新西兰： 住宅所有权。
建筑物区分所有权的规定有哪些
建筑物区分所有权的规定有哪些在我们⽣活中随处可见建筑物，相信⼤家都知道建筑物是什么吧，建筑物是指⼈⼯建筑⽽成的所有东西，既包括房屋，⼜包括构筑物。
尤其是在城市的发展中，建筑物每天都在产⽣，都在建筑。
那么建筑物区分所有权的规定有哪些?下⾯就让店铺⼩编为⼤家详细的讲解释。
建筑物区分所有权的规定有哪些根据《民法典》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个⽅⾯的基本内容：⼀是对专有部分的所有权。
即业主对建筑物内属于⾃⼰所有的住宅、经营性⽤房等专有部门可以直接占有、使⽤，实现居住或者经营的⽬的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他⼈感情；还可以⽤来抵押贷款或出售给他⼈。
⼆是对建筑区划内的共有部分享有共有权。
即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的⾛廊、楼梯、过道、电梯、外墙⾯、⽔箱、⽔电⽓管线等共有部分，对⼩区内道路、绿地、公⽤设施、物业管理⽤房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使⽤、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。
三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共⽤部位与公共设备设施的使⽤、收益、维护等事项通过参加和组织业主⼤会进⾏管理。
业主的建筑物区分所有权三个⽅⾯的内容是⼀个不可分离的整体。
《民法典》第⼆百七⼗⼀条【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性⽤房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
在这三个⽅⾯的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。
如果业主转让建筑物内的住宅、经营性⽤房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也⼀并转让。
业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履⾏相应的义务。
如⾏使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，像装修房⼦时不能破坏建筑物的整体结构；在住宅⾥⾯不得存放易燃易爆等危险物品；对公共部分⾏使共有权时，要遵守法律的规定和业主委员会的约定；认缴建筑物共有部分的维护资⾦等。
物业复习主观题
1.物业从物业管理行政主管部门和地方性法规给“物业”所下的定义可以看出，物业主要包括三部分：（1）已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物；（2）与这些建筑物相配套的设备和设施；（3）相关的场地。
2.物业管理是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。
3.物业管理企业是指专门对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务和良好的居住和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。
4.建筑物区分所有权建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权之间共同关系所生的成员权之总称。
5.前期物业管理就是物业管理企业与业主委员会签订的物业管理服务合同生效之前，建设单位选聘的物业管理企业所实施的管理活动。
6.物业经营管理以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满足业主及非业主使用人的需求为目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理。
7.物业租赁通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。
即房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
8.物业管理招标是指物业所有权人（业主委员会或开发建设单位）在为物业选择管理者时，通过制订招标文件，向社会公布招标信息，由物业管理企业竞投，从中选择最佳者，并与之订立物业管理合同的过程。
9.人力资源计划是指为了达到企业的战略目标与战术目标，根据企业目前的人力资源状况，为了满足未来一段时间内企业的人力资源质量和数量方面的需要，决定引进、保持、提高、流出人力资源所作的预测；对职务编制、人员配置、教育培训、人力资源管理政策、招聘和选择等人力资源管理的具体内容所进行的人力资源部门的职能性规划。
第八章 建筑物区分所有权与物业管
第八章建筑物区分所有权与物业管理（12300）第一节建筑物区分所有权1.简述建筑物区分所有权的概念？答：建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。
所谓建筑物，包括住宅和经营性用房；所谓区分，包括纵的区分，如分幢，也包括横的区分，如分层，更多是纵切和横切的混合。
所谓业主，及建筑物区分所有权人，按照《物业管理条例》规定，业主是指房屋所有权人，即专有部分所有权人，不包括房屋承租人、占有人等。
2.简述建筑物区分所有权的特征？答：（一）权利构成的复合型建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权组成，表现出复合型。
（二）权利客体的特定性与观念性建筑物区分所有权的客体，包括专有部分（特定性），也包括共有部分（观念性）。
（三）权利存续与处分的整体性《物权法》明确规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
”（四）属人性强建筑物区分所有权关系并非单纯的财产关系，其中管理关系占相当的比重，共同管理权占据突出的位置，这是一般所有权不具备的。
3.简述建筑物区分所有权的内容？答：建筑物区分所有权包括以下三部分内容：（1）专有部分单独所有权。
（2）共有部分的共有权。
（3）共有部分的共同管理权。
4.简述建筑物区分所有权中成为专有部分的条件？答：需要具备以下条件，才可以作为建筑物区分所有权中专有部分的客体：（1）构造上的独立性。
即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。
（2）适用上的对立性。
即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的使用。
（3）能够登记成为业主所有权的客体。
5.简述专有部分的合理使用？答：虽然业主对专有部分有单独所有权，但法律对业主专有部分的使用有一定限制：（1）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
8 所有权之建筑物区分所有权
八所有权—建筑物区分所有权第一节概述建筑物区分所有权＝专有权＋共有权＋成员权，专有权是共有权和成员权的前提。
⑴专有权，专有权是指业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。
业主行使专有权，不得损害其他业主的合法权益，不得危及建筑物的安全。
《建筑物区分所有权解释》第2条第2款规定：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同的露台等，应当认定为《物权法》第六章所称专有部分的组成部分。
⑵共有权，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，并承担义务。
不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅和经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
建筑物区分所有权人之间不存在所谓优先购买权。
⑶成员权，成员权是基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事物而产生的权利。
第二节建筑物区分所有权之共有权1.全小区共有：⑴道路：《物权法》73条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
⑵绿地：《物权法》73条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
⑶其他公共场所、公共设施和物业服务用房：《物权法》73条规定：建筑物区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
⑷车位、车库：《物权法》第74条规定：建筑物区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。
占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
⑸维修基金：《物权法》第79条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。
经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。
维修资金的筹集、使用情况应当公布。
2.全楼共有：《建筑物区分所有权解释》第3条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物区划内的以下部分,也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构的部分，通道、楼梯、大堂等公共同通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分。
业主的建筑物区分所有权的主要内容
业主的建筑物区分所有权的主要内容一、什么是建筑物区分所有权？1.说到建筑物区分所有权，很多人可能有点迷糊，觉得这是不是跟房产证差不多？其实不然，建筑物区分所有权，顾名思义，是指在同一栋建筑物里，业主各自拥有的那个“自家部分”。
这个“自家部分”是什么呢？就是你家的房子。
比如你住在一栋高楼里，那你拥有的是你家的那间房子，而不是整栋楼。
简单来说，区分所有权就是你拥有的是“局部”，而不是“整体”。
2.但是，别忘了，建筑物虽然是你自己买的，住的地方，也不是说你可以想做什么就做什么。
毕竟这个建筑物是大家共同拥有的。
你的“自家部分”是你自己的，咱们说的“公共部分”也是大家一起来负责的，公共的走廊、楼梯、花园啥的，你可不能随便占用。
你要是觉得不公平，那可就大错特错了。
大家一起住在这个大楼里，就得有个共同的规则和责任。
3.有了建筑物区分所有权的制度，不仅让每个业主有了自己的“私密空间”，还能保证大家在公共部分的利益不受侵害。
想象一下，如果没有这样的区分，大家都在“你占我占”的情况下，谁的房子还能够安生？当大楼发生问题时，大家也能清楚知道自己应该承担多少责任，确保不会有“没人管，谁都不负责”的现象出现。
二、建筑物区分所有权的主要内容有哪些？1.如果你买了房子，你一定会关心这房子的面积和权利吧？建筑物区分所有权涉及的第一大内容就是你所拥有的“专有部分”。
这个专有部分，就是你自己拥有的那一块，比如你的卧室、客厅、厨房。
你可以自由的住、改、装，改建的时候得注意不要侵犯到别人的权益，比如不能影响到楼板的承重结构，那就不太好了。
2.除了专有部分，还有一个叫做“共有部分”的东西。
这可得好好解释一下。
比如你住的楼房，它的楼梯、电梯、走廊、屋顶、地下车库这些，都是大家共同拥有的部分。
换句话说，你自己买了房子，但大楼的这些公共区域，你并不能私自改变，别说装个小门了，连把空调外机挂到公共外墙上都得慎重考虑。
大家的利益得平衡好，不能只想着自己舒服。
浅论建筑物区分所有权对物业管理实务的指导和应用
笔者 从事十多年物业管理 实践 与教学 期介入 （ 由开发商委托前期合同 ）——前期 工作 ，下 面想 就物业管理基本概念 中的物 物业管理交验收——交付业主入 住——业委 业管理主体、 管理 客体 及服 务对象 ， 结合理 会成立并签定委托 合同。
论作一讨论。
一
（ 二）物业 管理 的管理实质 《 条例》中指出 ： 物业管理是 由业主的委
托 合同约定关系 ，保障产权所有权者安居的 公共系统设备及 配套设施管理的活动。 从《 中华人民共和国物权法 （ 草案 ） 中 ） ）
物业管理的概念和实质
作者简介 ：
姜波
（ ）物业管理的概念 一
根据 国务院 《 物业管理条例）第二条 ， ）
性别 ： 男
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业 ，
的环境 卫生 和秩 序的活动 。
二 建筑物 区分所有权 （ ）物权的概念 一
所谓物权 ，即权利人直接支配物 并排 除
学历 ： 本科 职称 ： 助理经济 师
《 条例》规定 的物业管理概念明晰 ：
１ 明确服务者与被服务Байду номын сангаас的合法主体 。
地 位。即 “ 业主通过选聘物业管 理企业 ，由 他人干涉的权利 。它是民事权利主体 对一 个 业 主和物业管理企业按 照物 业管理服务合 具体的物所享有的 占有、使用 、收益和处分
时转移
２ 使用方面 ，使用的 ｉ立性 但 ． 虫
物 业管理 （ 如装修 中） 要求 不得 危及 主 自治是财产关系和管理关系的结合。 ， ２ 拥 有专 有部 分的所有权的比例 建筑物 的安垒．不得损害其 它业 主的 但每个业主在享受 权利 的同时应承担 ． 如：业主公约、业主大 台法 权益。 自用部位的维修 实行有偿 相应的义务。（ 决定其它两个要素 权的 比例 如杭州市规定 ： ¨ 一套一票权 （ （） ２ 非住 宅物 业按每 １ ０ ０ 平方米为一个
第八章 物权法律制度(3)
第一节物权基本理论六、善意取得制度（P308）【例题4·多选题】根据《物权法》的规定，下列情形中，甲的返还原物请求权能够得到法院支持的有（）。
A．乙将从甲处借来的手表卖给丙，丙以为是乙的手表而买之，甲要求丙返还B．丁偷了甲的金项链送给女友戊，戊在不知情的情况下收下金项链，甲要求戊返还C．甲借给庚笔记本电脑一台，庚谎称丢失，甲要求庚返还D．辛向甲购牛一头，并在得到牛后将其转卖，但没有向甲付款，甲要求辛返还【答案】BC【解析】（1）选项A：丙基于善意取得制度取得该手表的所有权，甲丧失了所有权，甲无权要求丙返回原物；（2）选项B：赃物不适用于善意取得制度，无论戊是有偿取得还是无偿取得，戊均未取得所有权，因此甲有权基于其所有权要求无权占有人戊返还原物；（3）选项C：甲有权基于其所有权要求无权占有人庚返还原物；（4）选项D：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
尽管辛尚未付款，但该牛的所有权自交付之日起已经转移，甲已经丧失了所有权。
【例题5·多选题】2010年1月甲以分期付款的方式向乙公司购买潜水设备一套，价值10万元。
约定首付2万元，余款分三期付清，分别为2万元、3万元、3万元，全部付清前乙公司保留所有权。
甲收货后付了首付和第一期款，第二期款迟迟未付。
2010年8月甲以2万元将该设备卖给职业潜水员丙。
下列选项中，正确的有（）。
A．乙可以解除合同，要求甲承担违约责任B．乙解除合同后可以要求甲支付设备的使用费C．乙可以请求丙返还原物，但须支付丙2万元购买费用D．丙返还潜水设备后可以要求甲承担违约责任【答案】ABD【解析】（1）选项AB：根据《合同法》的规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的20％的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同，出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费；（2）选项CD：根据《物权法》的规定，丙作为职业潜水员，以明知远低于该设备价值的价格购买该设备，不属于善意取得，乙可以请求丙返还原物，且无须支付丙2万元的购买费用。
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第八章建筑物区分所有权与物业管理（12300）第一节建筑物区分所有权1.简述建筑物区分所有权的概念？答：建筑物区分所有权，是指业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。
所谓建筑物，包括住宅和经营性用房；所谓区分，包括纵的区分，如分幢，也包括横的区分，如分层，更多是纵切和横切的混合。
所谓业主，及建筑物区分所有权人，按照《物业管理条例》规定，业主是指房屋所有权人，即专有部分所有权人，不包括房屋承租人、占有人等。
2.简述建筑物区分所有权的特征？答：（一）权利构成的复合型建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权组成，表现出复合型。
（二）权利客体的特定性与观念性建筑物区分所有权的客体，包括专有部分（特定性），也包括共有部分（观念性）。
（三）权利存续与处分的整体性《物权法》明确规定：“业主转让建筑物的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
”（四）属人性强建筑物区分所有权关系并非单纯的财产关系，其中管理关系占相当的比重，共同管理权占据突出的位置，这是一般所有权不具备的。
3.简述建筑物区分所有权的容？答：建筑物区分所有权包括以下三部分容：（1）专有部分单独所有权。
（2）共有部分的共有权。
（3）共有部分的共同管理权。
4.简述建筑物区分所有权中成为专有部分的条件？答：需要具备以下条件，才可以作为建筑物区分所有权中专有部分的客体：（1）构造上的独立性。
即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。
（2）适用上的对立性。
即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的使用。
（3）能够登记成为业主所有权的客体。
5.简述专有部分的合理使用？答：虽然业主对专有部分有单独所有权，但法律对业主专有部分的使用有一定限制：（1）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
（2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
（3）专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
6.简述共有部分的共有权概念？答：共有权，及区分建筑物的共有部分的所有权，是指业主依照法律的规定或管理规约及业主大会的决定，对建筑物住房或经营性用房的专有部分以外的部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。
7.简述建筑物共有部分的共有权和一般共有权的差异？答：共有权与一般共有权存在如下差异：（1）权利人的身份具有复合性。
他同时是共有权人、专有权人和建筑物区分所有权人管理团队一员，而一般的共有权人的身份是单一的。
（2）此类共有权的客体非常广泛。
不仅包括法定共有部分，还包括约定共有部分，而一般共有权客体仅限于一项财产。
（3）这种共有权的变动取决于专有权的变动，而一般共有权的变动没有主从关系。
一般共有权转让时，其他共有权人有优先购买权，但此种共有权随着专有权的转让而转让时，其他共有权人没有优先购买权。
（4）这种共有权的行使要遵循法律和管理规约，常常采用共有持份（业主对共有部分的潜在的应有份额）的方式。
8.简述区分建筑物共有部分的构成？答：共有部分包括三种情形：一是专有部分以外的部分。
如建筑物的梁柱、承重墙、地板等构造、以及外墙、电梯走廊等；二是不属于专有部分的建筑物附属物。
如供应建筑物的自来水，、电力、天然气、管线设备等与建筑物在效用上不可分或与业主生活不可或缺的部分。
三是不属于专有部分的建筑物的从物。
如独立的锅炉房、会所、游泳池、蓄水池等9.简述共有部分的分类？答：共有部分依据不同标准可以分为以下几类：（1）法定共有与约定共有衣服法律规定，业主共同拥有建筑的某些部分乃至整栋建筑物、建设用地使用权，此类共有部分不得作为专有部分使用，也不得由业主约定为专有部分，属于法定共有部分，如走廊、电梯等。
与此有别，业主和开发商就建筑区划的停车位、停车库、地下室等，约定属于业主共有的场合，此类停车场等为约定共有部分。
（2）全体业主共有与部分业主共有建筑物或其特定部分、绿地、建设用地使用权等属于建筑区划的全体业主共有，这些共有部分为全体共有。
锅炉房、建设用地使用权、绿地等一般都属于全体共有。
而某层配电室、保洁工具存放室、走廊灯，仅仅供一部分业主使用，一般定位部分业主共有部分。
10.简述共有部分的合理使用？答：共有部分需要共有人合理使用：（1）业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约、损害他人合法权益的除外。
（2）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。
（3）业主转让建筑物的住宅、经营性用房的，其对共有部分享有的共有和共同管理权一并转让。
（4）业主依据法律规、合同以及管理规约，对共有部分享有的共有的共同管理的权利一并转让。
（5）在没有特别规定或当事人约定的情况下，部分共有人共有部分所需费用由该部分的共有人负担，产生的收益由该部分业主分享；而全体共有部分所需费用则由所有共有人分担，产生收益由全体共有权人分享。
第二节物业管理概述1.简述物业的基本含义？答：物业特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托与该实体上的权益。
这一概念包含以下基层意思：（1）物业是已经投入使用的和已经可以投入使用的单宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。
尚未竣工验收的，及正在建设尚未竣工投入使用的项目属于在建工程，不是物业。
（2）物业是由各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的可以独立存在或独立享有的单宗房地产。
（3）物业不仅指房地产实体，还包括依托该实体上的权益，如相邻关系的利益、地役权利益等。
2.简述物业管理的基本含义？答：所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。
这一概念包含以下基层含义：（1）从物业角度，管理主要是维修、保养、修缮的意义。
（2）从社区环境角度，管理主要是保安、清洁、绿化养护意义。
（3）从物业的利用秩序角度，管理主要表现为阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的使用行为和阻止业主对共用部分进行妨害他人利用的行为。
其中（1）和（2）基本上是对物的管理，实际上是一种行为，（3）是针对人的管理，其目的在于约束物业使用人的行为，建立物业利用秩序。
3.简述物业管理的法律性质？答：物业服务企业或者其他管理人根据业主委托管理建筑区划的建筑物及其附属设施，并接受业主监督。
物业管理的容主要是服务，而不是管理，实质上是非行政意义上的管理与被管理关系，而是在物业服务企业与业主之间形成的平等的、服务性质的法律关系。
物业管理关系基于物业服务合同产生，是通过盈利性的企业——专业化的物业管理服务公司来实现的。
物业管理公司实行的管理、提供的服务是有偿的。
4.简述物业管理与业主的建筑物区分所有权的关系？答：现代物业管理的产生于建筑物区分所有权密切相关。
具体地说：（1）在建筑物区分所有的安排下，业主不仅独立享有专有空间，而且还存在共有或共用部分。
各个业主的专有共有部分相互结合成为一个整体。
客观上要求业主们共同对区分所有的物业进行共同管理。
（2）区分共有的物业一般为少则数人，多则几十人、几百人对众多区分所有建筑物的管理，需要通过一种机制协调彼此的权利义务，从而实现对物业小区的共治。
这种机制及业主自治。
5.简述物业管理与业主自治？答：物业管理的本质是业主自治，它不同于单个业主的自治，而是多个乃至上百个业主所形成的团体团体组织的自治机制。
具体来说：（1）对区分所有的物业的管理，不是个人自治，而是业主共同自治，是按全体或法定多数的业主的共识形成的团体组织决议，进行的业主团体自治，全体业主形成的共同意志及其反映的共同利益，是团体自治的核心，是业主自治管理的根本基础。
（2）由于自然的和法律的联结使物业的购买人形成法律上的团体，取得了住宅区物业管理的主体资格，业主团体有权按团体意志对自己的物业实施自治管理。
换言之，这种业主自治是通过一定的组织机构实现的。
（3）物业服务企业的受托管理是业主团体自治管理的延伸。
建立在业主团体自治基础上的物业管理，必须遵循社会大分工的原则，要求专业化，社会化的物业服务企业的辅助，通过业主自治团体选聘物业服务企业，建立委托法律关系来实现双方对物业管理的分工、合作。
第三节业主、业主大会与业主委员会1.简述业主的概念？答：房屋的所有权人称为业主。
2.简述业主的权利和义务？答：业主在物业管理活动中，享有下列权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的使用；（10）法律法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中履行下列义务：（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（5）按时缴纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。
3.业主大会的概念和性质？答：业主大会由全体业主组成，是管理建筑区划建筑物及其附属设施的共有部分和共同事务的自治组织，代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权益。
对业主大会性质，可以从以下几个方面理解：（1）业主大会是自治组织；（2）业主大会是独立的社会组织。
4.简述业主大会的职责？答：下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
5.简述业主大会会议的决定？答：业主大会作出以下决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主并且占总人数2/3以上的业主同意：（1）筹集和使用专项维修资金；（2）改建、重建建筑及其附属设施。