临沂市场调研报告

临沂市场调研报告

A篇—区域概况篇

临沂市作为山东省土地面积最大、人口最多的地级市，在鲁西南乃至华北、中原区域的经济格局中处于重要位置，尤其是在交通、物流商贸方面扮演着重要角色。本篇就房地产宏观环境而言，分别从“地理环境、经济环境、人口环境、人文环境”等几个方面综合分析了解对房地产市场影响力度较大的几个宏观环境因素，力图以此为背景根据正确把握房地产市场发展的大方向。

一、地理环境

1.区位：临沂市位于山东省南部，东临胶东半岛，西通中原，南接江苏，地域南北长223公里，东西宽161公里。总面积17250.98平方公里，1015万人口，辖区3区9县，是山东省人口最多，面积最大的市。全市土地总面积为171899

2.74 公顷（25784891.1亩），占全省土地总面积的10.93％。

2.交通：临沂市交通便利。临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道和14条省道干线为主。兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。

3.气候：临沂全年气候温和，四季分明，雨量充沛，属北温带季风半湿润大陆性气候，年平均气温13.3度，年平均降水量829m m。为典型方气候特点，住宅建筑注重采光、通风、保暖。

4.地形：临沂境内西部、北部为山区，东部为丘陵，中南部为平原。地势西北高东南低，自北而南，有鲁山、沂山、蒙山、尼山四条主要山脉呈西北东南向延伸，控制着沂沭河上游及其主要支流的流向。以沂沭河流域为中心，北、西、东三面群山环抱，向南构成扇状冲积平原。山地、丘陵、平原面积各占总面积的三分之一。山地集中分布在沂水、沂南、蒙阴、平邑、费县、莒南等县。地势较高，一般海拔400米以上。山地31385

5.00公顷（4707825.0亩），占全市总面积的18%；丘陵为758812.00公顷（11382180.0亩）占全市总面积的44%；平原洼地46341.00公顷.

二经济环境

1.经济增长：2006年，临沂市全年实现生产总值1404.9亿元，增长16.3%，其中第一产业增加值178.7亿元，增长3%，其第二产业增加值730.8亿元，增长18.5%.第三产业增加值495.4亿元，增长18.3%。三次产业增加比例为1

2.7：52：35.3，第三产业所占比重同比提高1.3个百分点。国、地税收入占生产总值比重为6.45%，同比提高0.74个百分点。民营经济实现增加值占生产总值比重为72.8%，提高2.3个百分点。民营经济在生产、投资、出口等方面均保持较好的发展态势。全市规模以上民营工业企业完成投资388.6亿元，增长56.7%。年末工商注册私营企业2万家，个体工商户16.5万户；个体私营经济注册资金352.5亿元，增长32.9%。

2.财政收入：2006年实现地方财政收入58.3亿元，增长2

3.5%，其中税收收入40.1亿元，占地方财政收入比重为68.8%，比2005年提高1.3个百分点，财政支出99亿，增长20.4%。国税地税收入合计90.6亿元，增长31.1%其中国税收入55.8亿元，增长37.3%；地税收入3

4.8亿元，增长22.2%。2006年全市金融机构各项存款余额1014.6亿元，比2005年增加104.6亿元；其中储蓄存款余额671.1亿元，增加85亿元。各项贷款余额813.9亿元，增加138.2亿元。

3.固定资产投资：2006年临沂规模以上固定资产投资完成530.2亿元，同比增长18.3%，其中，第一产业投资7.3亿元，第二产业投资350.2亿元，其中工业项目投资266.4亿元；第三产业投资172.7亿元。投资规模5000万元以上项目460个，完成投资288.8亿元，过亿项目210个完成投资202.5亿元。2006年房地产投资完成50亿元，增长37.5%，其中商品房建设投资3

4.5亿元，增长69.7%。全年商品房施工面积517.1万平米，增长58.2%；竣工面积178.7万平米，增长44.5%；销售面积186.7万平米，增长69，9；商品房销售额31.6亿元，增长62.2%。

4.物流商贸：临沂拥有全国最大的商品批发城市场，也是鲁南，苏北地区最大的商品集散地，活跃着商贸活动辐射20多个省、市、自治区，日交易额达10亿人民币；日流动人口达35万人次。据规划批发市场改造提升推进，胶合板、化工、装饰材料、厨具、汽配、摩配、家

电和站前五金市场实现整体搬迁。澳龙国际物流城、香江物流园、鲁信钢材物流城、立国际物流中心等物流园区前期项目均已投入运营。立晨物流信息中心。交运信息中心。通澳龙物流信息中心等与全国近千家批发市场及国外服务商建立了物流信息及时交流联系。2006年商品市场交易额725.4亿元，其中临沂批发城交易额450亿元，分别增长

4.98%和

5.9%。全年实现社会消费品零售总额554.7亿元，增长1

6.4%。消费结构升级推动城乡市场销售快速发展。市三区和县城零售额411亿元，增长16.8%：县城以下农村市场零售额143.7亿元，增长15.1%。2006年公路旅客运量9510.4万人，旅客周转量5

7.6亿人，货物运输量10904亿吨，货物周转量89.2亿吨公里。全年航空货邮量48

8.6吨，客运量15.9万人次，分别增长51.1%和35.1%。

三、人口环境

临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，城区规划面积600平方公里，目前在建城区面积123平米公里，市区常住人口120万，规划到2010年，城区人口145万人，城市建设用地168平方公里,人口自然增长率控制在7¡ë左右。截止2006年底，城镇居民人均可支配10772元，增长19.9%；城镇居民人均消费性支出6877元，增长10%。城市居民人均可支配收入12355元，增长14.4%;城市居民人均消费性支出8795元，增长17.2%。农民人均纯收入4083元，增长13.4%。农民人均生活消费性支出2456元，增长12.6%。年末城乡居民住房使用面积分别为23.8和28.4平方米。年末民用汽车拥有量37.9万辆，比上年增长15.6%，其中私人小汽车10.6万辆，增长51.1%。

四、人文环境

临沂历史悠久，沂河和沭河流域的近百处细石器文化是一、二万年前的人类所创造。商朝时期，存过郯、莒、费诸方国。周灭商后，鲁国和齐国是周王朝控制东方的重要支柱,临沂地域除分属齐、鲁等国外，见于《春秋》的还有颛、阳、向、莒、郯、根牟、於馀丘、杞等国。春秋时期，见于《春秋》的有启阳，中丘、祝丘、费、防、台、东阳、武城、丘舆、向、次室、蒙、郓、堂阜、盖、艾、纪障、密、鄢陵等20个。

闻名的汉代帛画和《孙子兵法》、《孙膑兵法》竹简等，就出土在临沂市银雀山下。春秋时期的曾子、子路，战国时期的荀况，东汉珠算发明家刘洪，西汉匡衡，三国时期诸葛亮，东晋书圣王羲之，