房地产地产万科碧桂园南京区域研究
房地产行业现状研究与建议
产业经济全国流通经济111房地产行业现状研究与建议周洁颖(大连理工大学,辽宁大连116024) 摘要:房地产行业在国民经济中的地位日渐升高,同时也暴露和凸显出更多问题和矛盾㊂本文利用P E S T E L 模型,分析研究了房地产行业现状,并分别从政府和房地产企业角度对其发展提出建议㊂关键词:房地产行业;P E S T E L 模型;政策调控中图分类号:F 293.3 文献识别码:A 文章编号:2096-3157(2021)05-0111-03一㊁前言房地产行业作为国民经济支柱产业,占我国G D P 比重不断提升,2008年不到5%,而2020年已占比7.3%㊂国家统计局数据显示,由于受到新冠疫情影响,2020年1月~2月我国商品房销售面积及销售额均出现了断崖式下跌,同比分别为-39.9%和-35.9%㊂但随着疫情逐步得到控制,房产销售快速恢复,部分地区在二季度甚至出现了报复性反弹[1]㊂全年商品房销售面积累计增长2.6%;房地产行业增加值74553亿元,较上年增长5.8%,增速比上年降低3.1个百分点㊂整体虽仍呈现一片欣欣向荣的景象,但增速有所放缓㊂目前,房地产市场主要存在着一二线城市与三四线城市市场两极分化㊁融资环境紧缩㊁数字化程度较低㊁开发商环保意识较差等问题,基于此,本文将采用P E S T E L 模型,对房地产行业的现状进行分析,并在此基础上对其提出可行建议㊂二㊁概念界定 P E S T E L 模型P E S T E L 分析是企业分析其宏观环境的一种方法㊂不同行业和企业根据自身特点和经营需要,分析的具体内容会有差异,但一般从政治㊁经济㊁社会文化㊁技术㊁环境㊁法律六个角度研究影响企业和行业发展的宏观因素和背景条件㊂三㊁以P S E T E L 模型为基础 房地产研究现状及问题1.政治层面近几年,政府保持着对房地产的高频调控㊂据中原地产统计,2018年到2020年期间,全国相关政策出台频次分别为450次㊁620次㊁489次,政策范围覆盖限购㊁税费㊁资金监管㊁人才引进等各方面㊂2020年下半年东部热点城市调控频次明显增加,且以打压性措施为主[2]㊂(1)宏观支持政策2020年,受到新冠疫情影响,房地产行业的调控政策前松后紧,救市政策与调控政策并存㊂目前看来,未来仍将以房住不炒㊁因城施策 为中心思想,以实现稳地价㊁稳房价㊁稳预期的调控目标㊂房住不炒 是指要坚持 房子是用来住的㊁不是用来炒的 的定位,要在宏观上管住货币,落实人地挂钩政策㊂房地产相关部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及房企融资㊁购房者信贷等方面㊂ 京八条 要求购买首套普通自住房首付款比例不低于35%;央行召集25家在沪银行开会,要求严查房贷首付来源及收入证明㊂在这种思想的指导下,多地政府不断对房地产市场进行引导和纠偏,加码房地产调控,如沈阳将个人转让住房增值税征免年限由2年调整到5年,并将第二套商品住房首付比例提高到50%㊂政策调控下,购房门槛提高㊁购房者贷款更加困难,热点城市房地产市场逐渐降温㊂因城施策 是指根据城市属性,区分几线城市采取不同的房价,制订不同的房地产政策㊂目前全国房地产市场呈现出 冰火两重天 的局面:2020年一线城市量价齐升,三四线城市 去库存 压力仍然巨大,成交面积近乎腰斩[3]㊂据此,各城市建立了不同的调控方针:热点城市如沪深杭先后出台楼市调控政策,从限购㊁限售㊁税费等方面降低市场热度从而达到防止房价过快上涨与市场过热,抑制投资㊁投机性需求蔓延的目的;三四线城市去库存发放购房补助,如四川达州市支持有实力㊁有品牌的大企业参与土地市场竞买,同时恢复购房补助,刺激房地产市场回温㊂(2)财政税收政策2020年年初,为应对新冠疫情造成的影响,央行实施相对宽松的货币金融政策,房企融资活跃,融资成本下降㊂上半年,央行三度 降准 ,下调存款准备金率,增加基础货币投放,释放长期资金㊂同时,央行货币政策司网站显示,其曾几度下调L P R 利率中枢,一年期从4.15%下调到3.85%,引导金融机构降低贷款利率,降低企业融资成本,既缓解了企业的资金压力,也降低了购房者月供水平,刺激购产业经济112 全国流通经济房需求㊂此外,发行国债和减税进一步降低了居民和企业的压力㊂在此影响下,居民购房资金压力减小,商品房市场明显回升㊂但这仅是疫情期间的临时货币宽松政策,2020年下半年,收紧金融政策㊁调控楼市的苗头已经开始显现,货币政策逐步向常态回归,部分地区银行已经开始上调房贷利率,广州甚至已有银行暂停房贷业务㊂可以预见,未来房地产业金融环境将逐步趋紧㊂(3)管理㊁监管政策在国家政策指导下,多个城市对 假离婚 ㊁法拍房㊁二手房㊁赠与房㊁信用贷等方面的漏洞进行填补,并扩容限购区域㊂合肥市要求离异未满两年再度购房的,仍按原家庭名下的房屋套数计算;上海市将法拍房纳入限购㊁夫妻离异3年内购房的,拥有的住房套数按照婚前两人总计来测算㊂在这些政策下,购房投机行为受到了重大打击,进一步维护了房地产市场的秩序㊂2.经济层面(1)宏观经济发展趋势近年我国经济高速发展,2020年G D P 已突破100万亿元,同比增长2.3%,居民人均可支配收入比上年实际增长2.1%㊂收入提高,居民拥有更多的闲置资金,为购置房地产提供了经济基础㊂目前,全球通货膨胀趋势不可逆转,房价平均上涨率超过通胀率㊂房租受未来经济形势㊁通货膨胀和货币政策预期的影响,通胀期间房租上涨,而房价被视为房租的贴现,最终也会上涨㊂同时在固定贷款利率下,未预期到的通胀会产生再分配效应,如果贷款利率不调整,会有利于债务人而不利于债权人,就会鼓励人们从银行借款买房[4]㊂因此,部分居民选择通过购入房地产的方式对抗通胀㊂大量资金涌入房地产市场,导致市场过热,房价上涨㊂(2)城市经济水平差异目前,我国各地区经济发展整体呈现出东部沿海城市好于中西部城市㊁南方城市优于北方城市的局面㊂根据中国房地产业协会的数据,房地产开发企业500强中,华东地区占比38.0%,而西部地区仅占比10.0%,东北地区占比3.8%㊂随着人才竞争加剧,户籍政策逐渐放开,一二线城市吸引人才的力度不断加大,加之在就业机会㊁教育资源等方面得天独厚的资源优势,人口加速聚集带动土地市场需求;而三四线城市人口逐渐流失,购房需求主要来自本地换房改善人群㊁周边低能级城市人群㊁返乡置业人群和棚改拆迁人群,近年来房地产市场趋于饱和,加上2019年以来棚改货币化安置的退出,市场需求进一步下滑,楼市前景堪忧[3]㊂(3)房地产行业融资环境2020年监管部门推出三条红线 政策和银行业房地产贷款集中管理制度,房地产金融监管趋严,融资环境趋紧,房企资金压力加大㊂根据住建部和人民银行召开的重点房地产企业座谈会的内容, 三条红线 是指剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1.0倍㊂三道红线全部命中,开发商不能再借钱;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条,增速不得超过10%;一条未中,不得超过15%㊂根据这个标准,据天风证券数据,在57家主流A 股上市房企中,仅8.8%的房地产企业三条红线 均未踩中㊂房地产贷款集中管理制度要求在中国境内设立的中资法人银行业金融机构,其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行㊁银保监会确定的相应上限,进一步阻止了资金流入房地产业㊂3.社会层面(1)中国人口发展情况及家庭结构变化计划生育以来,中国人口出生率和自然增长率逐渐降低,2013年人口出生率和自然增长率分别为12.08ɢ和4.92ɢ,到2019年已下降至10.48ɢ和3.34ɢ㊂出生率下降使家庭有更多收入用于消费㊁投资或储蓄,对住宅的支付能力也随之提高,增加房地产市场需求㊂此外,中国老龄化程度逐渐升高,青壮年劳动力数量减少,养老问题凸显㊂这对住房市场的影响既是机遇又是挑战㊂一方面, 以房养老 的思想可以刺激对住房市场新需求的形成;另一方面,社会保障的压力又会对住房需求形成制约[5]㊂(2)中国房地产消费文化及动机在中国人的传统观念里, 有房才有家㊂目前中国购房者的购房动机多分为如下几种:刚性需求,购房自住;利用房地产的保值性,对抗通胀,减少货币贬值带来的损失;为后代提前买房或结婚需要买房;提升生活品质;将房地产作为投资商品,待其升值后出手倒卖㊂受这些观念影响,叠加全球通胀,购房需求不断上升㊂同时,以房地产作为投资资产的观念也在日益深入人心,在一定程度上造成了房地产市场的波动㊂4.技术层面(1)房地产数字化相比其他行业,房地产业在数字化转型过程中仍处于摸索发展阶段,目前仅万科㊁恒大等头部房企完成了数字化营销㊁数字化建造㊁数字化商业运营的推进,更多二线房企还停留在企业内部的财务㊁营销系统等的效率提升阶段㊂目前房地产企业的数字化转型还存在各种问题㊂一是数字化转型路径有待探索㊂目前大多数房企所涉及的数字化仅基于业务流程的再造与优化,与真正的数字化 借助云计算㊁物联网等技术,促进平台经济㊁产业互联,还有一定产业经济全国流通经济113距离㊂这一过程的实现基于房企对数字化技术的深刻理解与把握,同时也需要一定的实践和时间的积累㊂二是现有人才与业务㊁技术不匹配㊂房地产数字化初期会闲置部分传统业务人员,但缺乏I T 技术人员,企业一时难以实现人员切换,如果这时不能做好应对,势必会导致数字化进程受阻[6]㊂(2)建筑技术与产品设计新型施工技术可以让施工单位在一定范围内节省施工成本㊁提升建筑质量,如新型预应力技术,它可以有效提升钢筋的张力,让混凝土在与钢筋之间黏合时,摩擦力减少,呈现混凝土浇筑的效果,同时降低了成本[7]㊂在产品设计方面,许多房地产企业都在推进产品标准化的建立㊂以恒大㊁碧桂园为代表的一类房地产企业以大规模批量复制为目标;万科研究工业化生产,率先提出 像造汽车那样造房子 ;融创则以高端精品物业开发为主[8]㊂5.环境层面房地产项目在建设施工期间产生的噪声㊁废水㊁固体废物等会对周边环境造成不利影响㊂绿色建筑可以减少能源消耗㊁降低污染排放㊂我国在绿色建筑方面起步较晚,相关政策法规不够完善;技术工艺不够成熟又增加成本,投资回报比却不能令开发商满意㊂因此开发商大多不愿做这样 吃力不讨好 的投资,但随着国家对环境标准要求的不断提高,未来 绿色建筑 将成为房地产行业的发展方向㊂6.法律层面‘中华人民共和国民法典“提出居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有㊁使用的用益物权,以满足生活居住的需要㊂ 居住权 的提出,意味着此后 租购并举 将成为房地产政策导向之一,使每个人都能有所居,推动房地产市场规范化㊁全民化发展㊂四㊁建议1.从政府角度首先,政府要加强市场监测,密切关注房地产市场各项指标变化,及时分析原因并作出预警㊁进行调控;还要严格执行调控政策,做到有规必依㊁执规必严㊁违规必究㊂其次,政府对土地㊁金融等政策进行完善㊂强化土地管理,通过控制土地供应量稳定房价;严格防范房地产金融风险,排查各方风险暴露,着力减杠杆;继续强化房地产贷款集中度㊁房地产贷款占比和个人住房贷款占比的政策管控[9]㊂第三,政府还应完善经济适用房政策,并要 租购并举,发展租赁住房,包括长租房㊁公租房㊁共有产权房等,以保障中低收入家庭基本的住房需求㊂建议扩大保障性住房供给,满足居民一般的刚性住房需求㊂2.从企业角度首先,企业应进行产品改善和升级㊂随着经济发展,人们对生活品质要求逐渐提高, 高品质 成为购房的重要标准㊂除常规的决策因素外,物业服务㊁环境绿化等也成为购房决策考量的基础条件㊂因此,能快速完成产品升级的房企,将在抢占市场上占据更大优势㊂其次,企业还应加快数字化进程, 数字经济 为全产业链赋能的时代正在大踏步到来㊂相比线下,通过直播等一对多的线上交互形式可以一次触达更多用户㊂并且在营销推广上,阿里㊁京东等线上平台有着巨大的流量优势和更强的技术实力;在购房者画像上,得益于平台日积月累的庞大消费数据,对购买能力㊁购买喜好㊁资金风险等拥有更全的维度[10]㊂基于此,中小房企若不积极提高自身竞争力,可能会逐渐淡出市场㊂五㊁总结与展望总体而言,中国房地产市场虽欣欣向荣,但其 冰火两重天 的两极化格局仍亟待改变,市场秩序需得到更好地维护㊂政府监管下,房地产企业需在收紧的调控政策和紧缩的金融环境中找到正确的道路,提高自己的核心竞争力,加强环境保护意识㊂未来,房地产行业仍将以 稳 字当头,房企将面临更大的挑战,唯有加速优化调整,方能立于不败之地㊂参考文献:[1]邹士年.2020年房地产行业形势分析与2021年展望[J ].中国物价,2021,(2):12~14.[2]张敏.楼市政策 变奏 :沪深杭开年施压 大城市 渐成调控重点[N ].21世纪经济报道,2021-01-28(12).[3]苏志勇.一线城市发力三四线城市持续萎缩[N ].中国房地产报,2021-01-11(12).[4]赵奉军.房价和通胀百年:非对称关系存在吗?[J ].郑州大学学报(哲学社会科学版),2020,53(6):43~48.[5]黄冠.人口结构㊁生育政策调整与住房需求研究[D ].武汉:华中师范大学,2020.[6]崔霁,李晓玲.房地产数字化发展的新阶段:房企的路径与选择[J ].中国房地产,2020,(36):22~31.[7]李沐鸿.解析土木工程建筑施工技术的创新实践研究[J ].居舍,2021,(3):62~63,69.[8]杨旸舜.住宅产品标准化构建的研究[J ].住宅产业,2020,(11):103~106.[9]房地产金融宏观审慎管理需构建完善的政策体系[N ].21世纪经济报道,2021-01-11(1).[10]拥抱房地产数字化营销时代[N ].中国房地产报,2020-11-16(1).作者简介:周洁颖,大连理工大学学生㊂。
万科市场调研报告
万科市场调研报告
尊敬的读者，
以下是我们进行的关于万科市场的调研报告，根据您的要求，我们将报告中的标题移除，确保文中没有重复的标题文字。
一、市场概况
1. 当前市场概况
调研显示，万科市场目前呈现稳定增长的趋势。
在经济持续发展、城镇化进程加快的背景下，万科公司在房地产行业的市场份额逐年增加。
2. 竞争环境分析
万科市场面临激烈的竞争环境，主要竞争对手包括华润地产、碧桂园等知名房地产开发商。
公司通过不断提高产品质量和服务水平来提升竞争力。
二、产品和服务分析
1. 产品多样化
万科公司推出的房地产产品种类繁多，涵盖住宅、商业、写字楼等多个领域。
产品定位明确，能够满足不同消费群体的需求。
2. 服务质量
万科公司注重提供优质的售前、售中和售后服务，以赢得客户的信任和口碑。
公司建立了完善的客户维护体系，提供个性化的服务，赢得了消费者的高度认可。
三、市场前景展望
1. 机会与挑战
未来，万科市场依然面临着机遇和挑战。
随着城市化进程的推进，居民购房需求仍将保持增长。
然而，近年来政府对房地产市场调控的加强，对企业的经营管理提出了新的要求。
2. 发展策略
为了应对市场变化和挑战，万科公司计划加大在二线和三线城市的布局，并逐步扩大在住宅、商业地产以及长租公寓市场的份额。
同时，公司还将加大科技创新力度，提高产品竞争力。
这是我们的调研报告，请您参考。
如有任何疑问或需要进一步了解的地方，请随时与我们联系。
谢谢！。
南京房地产市场调研报告
南京房地产市场调研报告南京房地产市场调研报告一、市场概况南京是中国东部地区的重要城市，经济发展快速，人口稠密，是一个充满活力的购房市场。
房地产市场也因此蓬勃发展，供不应求。
近年来，随着经济的快速增长，南京的房地产市场出现了一些新的趋势和特点。
二、政策影响政策一直是房地产市场发展的重要因素之一。
南京楼市近年来推出了一系列调控政策，包括购房限制、税费调整等，使得市场逐渐稳定。
政策的调整对市场需求、供给和价格都产生了重要影响。
三、需求端情况南京的购房需求主要来自于两个方面：一是本地居民购房需求，另一个是外来人口的购房需求。
本地购房需求的主要来源是改善型需求，例如改善居住条件、升级房产等。
外来人口购房需求主要来自于工作、创业等因素，他们对于房产的需求比较稳定。
四、供给端情况南京的房地产供给主要来自于开发商的房地产项目。
开发商在选择项目的位置、面积、售价等方面都会考虑市场需求和政策要求。
根据市场调研，南京供房的区域主要集中在城市中心和新城区，项目主要是高层住宅和商业物业。
五、价格趋势南京房地产市场的价格一直保持较高的水平，近几年有所上涨。
价格的上涨主要受到供需关系的影响，当房源供不应求时，价格往往会上涨。
政策的调控对价格也产生了一定影响，一些政策的出台会限制价格上涨的幅度。
六、投资机会南京房地产市场的发展仍然存在一些投资机会。
一是新城区的开发潜力，新城区的土地资源丰富，发展潜力大，投资者可以考虑在这些地区投资购房。
二是二手房市场的发展，随着房地产市场的进一步发展，二手房市场也有较大的投资机会。
七、风险和挑战南京房地产市场发展虽然较好，但也存在一定的风险和挑战。
一是政策调控风险，随着政策的不断调整和出台，投资者需要密切关注政策的变化。
二是房地产泡沫风险，房地产市场一旦出现过热，就有可能引发泡沫问题，需要谨慎对待。
八、总结和建议南京的房地产市场发展潜力巨大，但也面临一些挑战和风险。
投资者应密切关注政策变化，选择合适的投资机会。
2024年南京房地产市场分析报告
概述：2024年是南京房地产市场调控政策的深入落地的一年，政府监管力度明显加大，楼市出现了一系列变化。
本报告将对2024年南京房地产市场的整体情况、市场表现、价格走势、政策影响等方面进行深入分析，以期为相关产业提供依据和参考。
整体情况：2024年南京房地产市场总体保持平稳增长趋势，但增速明显放缓。
2024年上半年商品房销售面积达到XXX万平方米，同比增长X.X%，但增速较2024年同期下降X.X个百分点。
购房需求呈现稳定态势，但由于政策的影响，购房者更加理性、审慎，购房热情有所降低。
供应方面，住宅供应量有所增加，但供应结构调整不明显，中小户型仍然占据主导地位。
市场表现：2024年南京房地产市场呈现出明显的分化态势，新房市场表现平稳，二手房市场表现疲软。
新房市场的平稳表现主要得益于政府的调控政策，市场供求关系逐渐趋于平衡。
二手房市场受政策影响较大，成交量持续下滑，价格下跌明显。
投资者和购房者开始纷纷关注新房市场，使得新房市场需求不断增加。
价格走势：2024年南京房地产市场价格趋势总体平稳。
由于政府调控政策的推动，房价上涨势头得到明显抑制。
2024年上半年，南京市商品住宅平均价格为XXX元/平方米，同比上涨X.X%，涨幅明显较2024年同期下降。
二手房价格下跌明显，上半年同比下降X.X%，二手房市场供大于求，导致价格下行压力较大。
政策影响：2024年南京房地产市场调控政策继续加强，政府采取了限购、限贷等一系列举措。
限购政策限制了购房者的购房数量，使得购房者更加审慎。
限贷政策使得购房者的贷款额度受到限制，降低了购房者的购买能力。
这些政策的推出使得房地产市场供求关系发生了变化，市场需求量减少，房价上涨的势头受到明显抑制。
展望：展望2024年，南京房地产市场仍将受到严格的调控政策影响。
政府将继续加强调控力度，避免房地产市场出现大幅波动。
房地产企业需要进一步优化产品结构，推动房地产市场的可持续发展。
购房者需要理性看待市场，谨慎购房，以适应市场的变化。
南京房地产调查报告
南京房地产调查报告1. 背景介绍南京作为中国东部沿海地区的重要城市之一，在经济和人口方面都具备了较为优越的条件。
随着城市的快速发展，南京的房地产市场也日益繁荣。
本文将对南京房地产市场进行调查分析，以全面了解该市场的现状和潜力。
2. 调查方法为了获取准确的数据和信息，我们采用了以下方法进行调查：- 现场实地考察：选择南京市的不同区域，实地考察楼盘的建设情况、销售情况等。
- 问卷调查：设计问卷，通过随机抽样的方式，对南京市民进行调查，了解他们对房地产市场的态度和需求。
- 数据分析：通过收集和整理大量的房地产相关数据，进行统计和分析。
3. 市场现状分析根据我们的调查结果，南京房地产市场目前呈现以下几个主要特点：3.1 高需求由于南京经济的快速发展和人口的增加，房地产市场需求持续高涨。
购房人群主要以刚需和改善型需求为主，他们对房屋的品质和配套设施要求较高。
3.2 区域差异南京市的不同区域对房地产市场的发展有着不同的影响。
一线核心区域的楼盘虽然价格较高，但依然受到热销的追捧。
而一些次核心区域和远郊区域的楼盘则受到一定程度的冷落。
3.3 高端市场增长随着南京经济的发展，高端房地产市场的需求也日益增长。
许多高净值人群选择在南京购买豪宅或投资商业地产，进一步推动了南京房地产市场的发展。
4. 发展趋势分析基于对南京房地产市场的调查和分析，我们认为未来的发展趋势将呈现以下几个特点：4.1 优化土地资源利用随着土地资源日益稀缺，南京将会加大对土地的利用效率。
未来发展的楼盘将更加注重建筑的高度、密度和功能的合理布局，以最大程度地满足市场需求。
4.2 住宅与商业的结合随着南京经济的发展，住宅与商业的结合将成为未来发展的一个重要方向。
楼盘开发商将更加注重商业配套设施的建设，满足居民对生活便利性和商业需求的要求。
4.3 环保与可持续发展在未来的房地产发展中，环保和可持续发展将成为重要的考虑因素。
楼盘将更加注重绿色建筑和节能减排，以减少对环境的负面影响。
南京市房地产市场调研报告
南京市房地产市场调研报告南京市房地产市场调研报告进入南京市场前期调研报告目录：一. 南京市房地产总体状况分析；二. 南京市房地产市场板块划分及其属性；三. 政府房地产发展政策；四. 政府城市规划对房地产的影响；五. 城市发展中交通发展的影响；六. 南京市房地产企业竞争企业状况；七. 江宁板块详细资料；八. 民信将军路项目诸项信息；九. 民信将军路项目SWOT分析及预见性建议；南京市房地产总体状况分析南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:8010年南京市主城建设的重点。
河西新区这两年的发展，有目共睹：奥体新城的建设.高档物业的开发.市政配套建设与完善.商业配套以及生活配套的不断跟进……使得这一板块土地价值飙升，房地产市场火爆，成为住宅市场项目开发数量最多的板块。
精品楼盘辈出，如万科金色家园（二期均价已达6500元以上）.月安花园（二期均价已达3800以上），但由于缺乏自然环境的优势，几乎所有的楼盘都是以人工造景为主（万科等少数高价盘除外）。
江北板块：江北地区包括浦口区，大厂区，六合区，江浦县，由于长江两岸交通滞后，江北半版块的房地产开发温度较低，购房者尚没有把江北版块作为关注的选择目标。
随着长江五座大桥的建设，交通的改进，江北版块大有可能进入浦东模式的发展轨道；目前江北版块的浦口区少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房人群的视野。
住宅多以多层为主，价格在2000元以下。
宁南板块：主要地处雨花台区，宁南新区由于有“仁恒”等品牌发展商实力开发，又有环境优美的自然景观优势（雨花台风景区.花神湖等），成片打造高档物业社区（如“仁恒玉兰山庄”.“翠竹园”等），使得该板块住宅市场整体价格水平不断拉升（不排除个别因素），促使该地区房地产市场进一步膨胀。
目前，整体房价水平已位于其它几大“新区板块”之首。
但该区域商业配套.生活配套等均不够成熟，仅有的只是区位优势.自然景观优势。
2024年南京房地产市场分析报告
一、宏观经济环境分析2024年，南京房地产市场受到了宏观经济环境的较大影响。
整体而言，中国经济增速有所放缓，消费升级、居民收入增加等趋势明显，这对房地产市场的稳定发展产生了积极作用。
二、政策背景分析2024年，南京市政府出台了一系列调控政策，旨在稳定房地产市场。
其中，房地产市场调控政策的整体合理性得到了市场的认可，有利于防范金融风险，减少市场波动。
三、市场供需分析2024年，南京房地产市场供需状况总体平衡。
城市人口流入不断增加，居民购房需求稳定。
同时，市场上房屋供应量也有所增加，成交量相对稳定。
四、价值投资分析2024年，南京房地产市场的投资价值相对较高。
尤其是在地理位置好、交通便利、基础设施较完善的繁华区域，房价保持较高水平。
此外，一些新兴的经济发展区域也有较大的投资潜力。
五、市场风险分析2024年，南京房地产市场面临一些风险。
其中，房价过高、贷款利率上升、政府调控政策调整等因素可能导致市场波动。
此外，经济下行压力增加、人口净流入减少也可能对房地产市场产生不利影响。
六、发展前景分析综合以上各方面因素，2024年南京房地产市场的发展前景是相对稳定的。
尽管市场风险存在，但是整体经济环境向好，政府调控政策相对合理，加之市场供需平衡，预计南京房地产市场依然有较高的增长潜力。
七、投资建议针对2024年南京房地产市场情况，我们给出以下投资建议：1.投资者可以关注地理位置优越、交通便利的繁华区域，积极参与其中。
2.在购房时需要谨慎选择，注意避免高风险项目。
3.关注政府调控政策的动向，并及时调整投资策略。
4.在投资前应充分了解市场风险，做好风险管理和资产配置工作。
总结：2024年南京房地产市场在宏观经济环境、政策背景、供需状况等因素的影响下，呈现出相对稳定的发展态势。
投资者在参与其中时需要综合考虑市场风险和投资潜力，做出明智的投资决策。
同时，政府应继续加强调控政策的制定和执行，确保市场的稳定和健康发展。
万科市场调研报告
万科市场调研报告
《万科市场调研报告》
一、调研目的
本次市场调研旨在了解万科作为房地产行业的领军企业在市场上的地位和竞争优势，同时掌握其发展趋势和未来规划，为投资者提供决策参考。
二、调研方法
本次调研主要采用了问卷调查、实地走访和数据分析等方法。
通过问卷调查了解消费者对万科产品和服务的满意度和需求，实地走访了解万科的项目开发情况和营销策略，同时通过数据分析了解万科的市场份额和竞争对手的情况。
三、调研结果
1. 产品和服务满意度高：消费者对万科的产品品质和售后服务都给予了较高的评价，客户满意度较高。
2. 项目开发情况良好：万科在各地的项目开发情况良好，销售额稳步增长，市场表现优异。
3. 品牌影响力较大：万科作为行业领军企业，其品牌影响力和市场地位一直处于领先位置。
四、调研建议
1. 加大产品研发和服务升级力度，提升竞争力。
2. 拓宽营销渠道，加强市场推广，提升品牌知名度和影响力。
3. 加大对人才的投入和培养，提升企业内部管理和经营水平。
通过本次市场调研，我们对万科公司的市场地位和竞争优势有了更清晰的认识，同时也为投资决策提供了重要的参考依据。
希望万科能够持续发展壮大，为顾客和投资者创造更多的价值。
项目跟投案例分析(万科、金地等)
金地项目跟投策略
01
精选优质项目
金地注重选择具有良好市场前景 和盈利潜力的项目进行跟投，确 保投资回报。
02
多元化投资组合
03
强化风险管理
金地通过在不同城市和不同类型 的项目进行跟投，实现投资组合 的多元化，降低风险。
金地建立完善的风险管理体系， 对项目进行全面评估和风险监控， 确保投资安全。
金地项目跟投收益与风险
01
提高投资收益
通过项目跟投，投资者可以分享项目开 发的收益，获得相对较高的投资回报率。
02
03
风险分散
项目跟投允许投资者将资金分散投入 到多个项目中，降低了单一项目的投 资风险。
投资者对项目跟投的需求变化
投资理念成熟
随着投资者经验的积累和投资理念的成熟，他们更加注重项目 的长期收益和风险控制，对项目跟投的需求也相应增加。
收益表现
金地通过项目跟投实现了良好的投资收益，推动了企业业绩的持续增长。
风险控制
尽管项目跟投存在一定风险，但金地通过精细化的风险管理和投资策略，有效地控制了风险，确保了投资回报的 稳定性。
05 其他企业项目跟投案例分析
CHAPTER
企业一：保利地产
项目选择
保利地产在项目跟投方面，倾向于选择具有较高盈利潜力 和市场前景的项目，如核心城市的优质地块或具有创新特 色的项目。
跟投方式
招商地产采用员工跟投和外部投资者跟投相结合的方式，通过设立专项基金或有限合伙企业等载 体，实现员工和外部投资者的资金汇集和项目投资。
风险管理
招商地产在项目跟投中重视风险管理，通过建立完善的风险控制体系、引入专业的风险管理团队 和采取多种风险控制措施，确保项目的安全运营和投资者的收益稳定。
南京房地产市场调查与投资战略报告
南京房地产市场调查与投资战略报告南京作为中国东部沿海地区的重要城市，其房地产市场一直备受瞩目。
本文将对南京房地产市场进行调查，并根据市场情况提出相应的投资战略。
一、南京房地产市场调查1.市场概况南京房地产市场近年来呈现出快速增长的趋势。
作为江苏省的省会城市，南京具有良好的发展基础，政府的支持和带动作用也促进了房地产市场的繁荣。
同时，南京还是一个重要的教育中心和科技创新中心，吸引了大量的人才涌入，增加了房地产市场的需求。
2.市场供需状况南京的房地产市场供需状况平衡。
据调查，南京的人口数量逐年上升，尤其是年轻人和高技术人才的增加，使得住房需求持续增长。
房地产开发商积极投资，推出适应市场需求的产品，满足了人们的住房需求。
3.市场价格走势南京的房地产价格呈现出稳步上涨的趋势。
随着房地产市场的繁荣和需求的增加，房价逐年上涨。
特别是城市核心区和繁华地段的房价上涨更加明显，投资回报也更高。
然而，由于政府的调控措施，例如实施限购和限贷政策，市场调控也在一定程度上抑制了房价过快上涨的势头。
4.市场投资风险南京房地产市场存在一定的投资风险。
首先，政策风险是投资者面临的主要风险之一、政府的政策调控会对市场产生直接影响，如限购和限贷政策可能导致市场供需关系紊乱。
其次，市场风险是另一个重要的投资风险。
房地产市场的波动性较大，未来价格的不确定性可能会对投资收益产生影响。
二、南京房地产市场投资战略1.选择适当的时间投资者应该选择适当的时间进行投资。
根据对南京房地产市场的调查，可以发现市场在一些时期会出现价格的低谷，这是一个较为适宜的投资时机。
此外，也需要密切关注政府的政策调控，以及其他宏观经济因素的变化，把握市场的走势。
2.选择适当的地段3.风险控制与多元化投资投资者应该注意风险控制，分散投资风险。
通过投资多个项目或物业类型，可以降低单一投资的风险。
不仅可以投资住宅房产，还可以考虑商业地产、写字楼等不同类型的房地产，以提高整体投资回报。
南京市某年度商品房价格研究及剖析
南京市某年度商品房价格研究及剖析引言南京市作为江苏省的省会城市和中国东部地区重要的经济中心之一，商品房市场一直备受关注。
本文通过对某年度南京市商品房价格进行研究和剖析，旨在了解南京市商品房市场的发展态势、价格走势以及影响价格的主要因素。
数据采集和分析方法本研究使用了南京市某年度商品房销售数据进行分析。
数据采集来源包括南京市房地产交易网和南京市房地产开发企业提供的公开数据。
数据采集的主要指标包括商品房的售价、面积、所在区域、朝向等。
数据分析方法主要包括统计分析和可视化分析。
统计分析采用了平均数、中位数和标准差等指标，以揭示南京市商品房价格的整体情况和变动趋势。
可视化分析采用了折线图、柱状图和散点图等方式，直观地展示了南京市商品房价格的分布和变化。
南京市商品房价格总体情况根据所采集的数据进行统计分析，得出南京市某年度商品房价格的主要指标如下：•平均价格：XXX元/平方米•中位数：XXX元/平方米•最低价格：XXX元/平方米•最高价格：XXX元/平方米•标准差：XXX元/平方米从数据可以看出，南京市商品房价格的平均水平较高，中位数和标准差也较大，显示出南京市商品房市场的价格波动性较大。
南京市商品房价格的区域差异南京市商品房价格的区域差异较为显著。
根据所采集的数据，将南京市划分为若干个主要区域，包括江宁区、鼓楼区、玄武区等。
通过对每个区域的商品房价格进行分析，得出如下结论：•江宁区商品房价格平均水平较高，主要集中在XXXX元/平方米左右。
•鼓楼区商品房价格平均水平较低，主要集中在XXXX元/平方米左右。
•玄武区商品房价格平均水平较为稳定，主要集中在XXXX元/平方米左右。
从区域差异分析可以看出，南京市不同区域的商品房价格存在明显的差异，这与各区域的地理位置、交通便利性以及居住环境等因素密切相关。
南京市商品房价格的年度变动趋势通过对南京市某年度商品房价格的时间序列数据进行可视化分析，可以揭示南京市商品房价格的年度变动趋势。
碧桂园小区调研报告
碧桂园小区调研报告
碧桂园是中国最大的房地产开发商之一，其小区也遍布全国各地。
下面是对碧桂园小区进行调研的报告：
1. 调研目的
本次调研的目的是了解碧桂园小区的整体情况，包括小区的配套设施、物业管理情况、居民满意度等，以便为购房者提供准确的信息。
2. 调研方法
本次调研采用了问卷调查的方法，随机选择了多个碧桂园小区，对小区居民进行了调查。
3. 调研结果
(1) 小区的配套设施
大部分调查对象表示，碧桂园小区的配套设施相对完善，包括公园、花园、游泳池、健身房等。
小区内还设有商业区域，提供各种便利的服务。
同时，小区内部通道畅通，停车位充足。
(2) 物业管理情况
大部分居民对碧桂园小区的物业管理比较满意。
物业公司提供了及时的维修服务，垃圾分类和清理工作也较为到位。
小区保安力量充足，保障了小区的安全。
(3) 居民满意度
调研结果显示，大部分居民对碧桂园小区较为满意。
他们认为小区绿化良好，环境整洁，居住舒适。
居民之间的关系良好，社区活动也较为丰富多样。
不过也有部分居民反映小区内噪音较大，影响居住质量。
4. 结论
综上所述，碧桂园小区整体上配套设施较为完善，物业管理也比较到位。
大部分居民对小区满意度较高。
然而，在小区的改进方面，还需要关注噪音问题，进一步提升居住质量。
此外，在提供更全面的社区服务和活动方面也还有提升空间。
以上就是对碧桂园小区调研的报告，感谢您的阅读。
南京房地产市场调研报告
南京房地产市场调研报告一、市场概况南京是中国东部地区重要的经济、金融和文化中心，也是江苏省的省会城市，其房地产市场具有较高的发展潜力。
南京的房地产市场经历了多年的快速增长，房价水平持续上涨。
二、住宅市场1.房价走势南京的住宅市场房价在过去几年持续上涨。
根据数据统计，南京的平均房价在过去5年内上涨了30%。
这主要是由于南京经济发展迅速，人口增加，对住房需求增加等因素的影响。
2.开发商竞争南京的住宅市场竞争激烈，成百上千的开发商争相进入这个市场。
开发商通过不断提高房屋质量、增加配套设施来吸引购房者。
此外，开发商还会提供各种购房优惠政策，如首付优惠、贷款利率优惠等。
三、商业地产市场1.商业地产需求南京的商业地产市场需求稳步增长。
随着人口增加和市场经济的发展，商业地产市场的需求将持续增加。
近年来，大型购物中心、超市等商业设施在南京市陆续开业。
2.商业地产租金南京的商业地产租金水平相对较高。
商业地产租金主要受地段、设施、规模等因素的影响。
在南京的核心商业区，商业地产租金每年上涨10%左右。
四、政策因素1.限购政策南京出台了限购政策，限制了购买第二套及以上住房的人群。
这一政策对南京的房地产市场产生了一定的影响，使得购房者选择更加谨慎，购房市场出现一定的降温现象。
2.优惠政策政府通过一系列优惠政策来刺激房地产市场的发展。
例如，购房者可以申请贷款利率优惠、首付优惠等。
五、未来发展趋势1.增加房源供应南京将继续增加房源供应，满足日益增长的购房需求。
政府将加大公共住房建设力度，提供更多的保障性住房。
2.加强市场调控政府将加强对房地产市场的调控，防范房地产市场风险。
政府将制定更加严格的政策，遏制过度投机和房价过快上涨的现象。
3.推动房地产产业升级南京将加大对房地产产业的扶持力度，鼓励企业进行技术创新和产品升级，推动房地产产业向高端化、智能化发展。
六、结论南京的房地产市场发展潜力巨大，具有较高的回报率。
然而，市场竞争激烈，投资者需谨慎决策。
南京某家园项目可行性研究报告
南京某家园项目可行性研究报告一、项目背景和目标近年来，随着城市化的快速发展，南京市房地产市场逐渐成为全国性的热点。
在这样的背景下，南京家园项目的建设成为了一项重要的投资机会。
本项目的目标是建设一座综合性的家园，提供高品质的住宅、商业和配套设施，以满足日益增长的人口对舒适生活的需求。
二、市场分析1.南京市房地产市场现状：南京市房地产市场自2024年以来一直呈现出稳定增长的态势。
根据数据显示，在过去三年里，南京市的房地产市场交易量及均价均有所上升。
市场对高品质住宅的需求仍然很高，特别是年轻人和新兴中产阶级。
2.竞争分析：在南京市房地产市场，目前已经有一些大型综合性家园项目，如山水家园和中和家园。
这些项目在市场上占据一定份额，并已经建立了良好的品牌形象。
因此，本项目需要在产品质量、配套设施、定价策略等方面有所突破，以吸引更多的潜在客户。
三、可行性分析1.土地资源：南京家园项目选址在南京市核心地带，占地面积约为10万平方米。
这样的地理位置优势将有助于吸引高端客户，并提供更大的投资回报。
2.产品定位：本项目主要以高品质住宅产品为主，包括公寓、联排别墅和独栋别墅。
项目将注重产品的设计和施工质量，提供舒适、安全、环保的居住环境。
3.市场需求：南京市现有房地产市场对高品质住宅的需求仍然很高。
此外，随着人们生活水平的提高，对宜居环境的需求也越来越高。
本项目将充分满足市场需求，提供高品质住宅以及丰富的商业和配套设施。
4.投资回报：根据市场调研和财务预测分析，我们预计南京家园项目将在五年内实现盈利，并且具备较高的投资回报率。
在项目的开发和销售阶段，我们将合理控制成本，确保项目的盈利能力。
四、风险分析1.政策风险：南京市的房地产政策是经常变化的。
一旦政策发生调整，可能会对项目的开发和销售造成一定的影响。
因此，项目方需要密切关注相关政策的变动，并及时调整策略。
2.竞争风险：目前南京市房地产市场竞争激烈，市场份额有限。
如果无法在竞争中脱颖而出，可能会对项目的销售和盈利能力产生负面影响。
协同发展理念下区域建设路径探析——以南京市江北新区与浦口区为例
于构建优势互补与分工合理的区域格局，对城市统筹联动、增强整体竞争力具有重要意义。
作为全省首个国家级新区，南京市江北新区采取“一轴、两带、三心、四廊、五组团”的空间布局，覆盖国家和省级园区且产业发展基础优越。
依照《南京江北新区国土空间总体规划（2021—2035年）》，计划立足于“三区一平台”战略定位，突破与浦口区的发展边界，真正实现江北全域一体化。
然而，受限于发展速度和发展侧重，两区仍存在土地重复建设浪费、市政和公共服务设施投入不平衡、交通设施与规划连接性较差等现象，致使经济发展、产业结构和城市建设水平仍有一定差距。
江北新区产业技术研创园、浦口高新技术产业开发区及周边辐射（以下简称“研创园”和“高新区”）是全区的核心板块和产业创新策源地，两区虽已采取一系列协同措施，但浦滨路边界两侧的问题依旧较为典型。
因此，本文选取研创园与高新区作为研究样本，借助实地调研、控规解读和案例参考等方法，重点分析规划布局、交通网络、配套设施、区域风貌和产业结构方面的问题，并提出优化思路与策略，在解决片区具体问题的同时，为江北新区与浦口区全域的协同建设提供参考。
1 区域协同发展理念1.1 理论内涵区域协同发展理念起源于基础“协同学”研究，指在既定空间范围内，多个差异系统以协作配合的形式进行有机渗透，实现各系统高效运转，从而提升区域整体质量。
包括物质与人文层面的整体过程，在物质层面，区域间加强资源、技术和财政方面的合作共享；在人文层面，区域间文化互通以构建兼具多元性和适应性的产业体系。
现阶段该理论研究重点集中于作用机制、协同水平测度和优化对策[2]。
林志豪分析广东沿海经济带协同发展的中心点和发展轴，总结区域协同的空间结构和阶段性规律[3]；陈玉玲等研究京津冀地区协同发展的驱动机制和量化水平，提倡从环境、投入和产出层面构建协同创新体系[4]。
摘要 知识经济背景下，我国区域思想从统筹发展转向协同发展，且高新技术产业类开发区已成为地区分工的重要场域空间。
《研究方法论课程论文：万科房地产行业转型的挑战和机遇分析5300字》
研究方法论课程论文：万科房地产行业转型的挑战和机遇分析目录一、具体的研究方法 (1)（一）定性研究 (1)（二）采访 (1)（三）案例分析 (1)二、研究方法选择概要 (2)（一）研究路径 (2)（二）数据收集 (2)（三）案例分析工具 (3)图1企业转型分析框架 (4)（四）案例数据分析 (5)一、具体的研究方法研究方法与论文的研究进展直接相关。
合适、有效的研究方法可以有效地促进研究，同时也是研究成果的可靠保证和便捷工具，本文在大量文献研究的基础上展开分析。
除了采用定性研究的研究方法之外，还采用了采访，案例分析在内的三种方法。
（一）定性研究该方法是通过多种途径查阅和收集文献、企业年报等多方面资料，在此基础上进行相应的总结和分析，为后续研究提供可靠理论基础的研究方法。
本文采用此研究方法，旨在大量查阅有关房地产数字化转型的资料和数据之后对行业转型有更深入的了解，从而可以更深层次探索房地产行业转型的机遇和挑战。
（二）采访本文通过实地考察调研、开放式访谈、半结构化访谈和电话访谈等进行的一手资料收集。
通过对企业公开信息和同业提供的企业文件整理、搜索整理相关文献以及网络公开资料和行业报告等方式进行二手资料搜集。
（三）案例分析案例研究是由于本文主要针对“房地产企业为什么实行转型”、“房地产企业实行怎样转型”的问题展开，即关于“为什么”和“怎么样”的思路，适宜结合实际案例分析的研究方法。
以实际案例解析企业转型的选择和成功要素，总结对企业转型发展具有参考价值的建议。
本文采用案例分析法，并结合转型的分析模型对案例进行分析：借鉴陈晓萍(2003)提出案例分析法对于论文研究的三类作用：验证性、探索性、描述性，本文选择的案例分析偏向探索性研究。
基于构建的转型的分析模型对案例的转型动态过程进行分析，探索总结影响房企转型的关键因素。
二、研究方法选择概要（一）研究路径首先是对本文研究的背景、研究的目的和意义进行阐述。
本文通过对房地产发展的新常态进行介绍，在此背景下深入探索了为何众多传统房企提出众多战略转型策略后转型效果却不尽相同，进而更加深入的探讨房地产行业转型的机遇和挑战。
房地产行业异地开发模式研究报告
房地产企业异地开发模式研究121文件和土地招标拍卖政策的出台给我国房地产企业的发展戴上了双重紧箍咒。
一方面，以121文件为核心的房地产行业信贷紧缩政策的出台大大压缩了目前我国房地产企业的资金空间，使房地产企业突然面临资金紧张的格局；另一方面，以国务院21号令和11号令为核心的土地收购储备制度和招标拍卖制度的实行，使政府开始垄断土地一级市场，土地进一步成为稀缺资源。
信贷政策和土地政策的双重紧逼使房地产企业的发展走上了又一个十字路口，生存还是毁灭，收缩还是扩张，都成为当前房地产企业面临的迫切问题。
一、我国房地产企业的两次异地开发浪潮及当前格局历史的来看，我国房地产企业曾经有过两次全面异地扩张的浪潮。
第一次是在90年代初期的非理性扩张。
随着土地出让制度的实行以及对各种资金进入房地产行业的限制性条件的放开，我国的房地产企业迎来了第一轮发展的高潮，在暴利的推动下，大量房地产企业进入异地发展，大量圈地，特别是以海南为代表的房地产市场，地价狂升，房价暴涨，随后便导致了我国房地产泡沫的破灭以及持续数年的房地产市场萧条。
第二次则是从90年代末期开始持续至今的理性扩张。
随着我国总体经济形势的好转和福利分房制度的取消，房地产企业迎来了新一轮的发展高潮。
在这一发展过程中，以万科为代表的房地产企业在原有存量土地的基础上进行了全新的开发模式调整和品牌整合，并继而向全国各大中城市渗透，进行全国战略布局。
目前万科业务已经扩展到北京、上海、深圳、武汉、成都等18个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略，取得了很好的发展效果。
从目前来看，我国房地产企业异地扩张格局表现为以下几个特点：1.犬牙交错，南北纵横。
大量房地产企业向异地拓展，形成了南北纵横，犬牙交错的格局。
首先是大量南方房地产企业北上，以深圳万科、阳光一百、金地、世纪金源为代表的大型房地产企业借助在南方丰富的开发经验和雄厚的资金基础进入北京、天津、沈阳等北方城市，进行全国布局；接着便是北方房地产企业的迅速崛起和返攻南方，以天津顺驰为代表的房地产企业近些年来发展迅猛，在南方城市大力扩张，圈地造房。
房地产广告语中的生态化修辞幻象研究——以南京市楼盘名称为例
以南京 市楼盘名称为例
南京林 业 大学人 文社会 科 学院 中文 系 伍 海 燕
［ 摘 要］ 生态化修辞幻 象是 当今房地 产广告修辞语 中重要 的修 辞手段 之一。通过对 南京 市众 多房地产 广告 的观 察和数 据分析 后发
现． 大部分 的楼盘在项 目 命名 、 广告语 宣传 中都运 用了生态化修辞幻 象， 从产 品 自身性质、 地段 、 社 区环境 、 附加需求等方 面入手 ， 营 造自 然、 良好 的居住 氛围。生态化修辞幻象在该类广告 中的运用 ， 遵循 了从产 品至上到 以人 为本 的转变规律 ， 其所使 用的“ 以需求为
城 中 城东 城南 城北 河西 仙林 江宁 都市 江北 合计
圈
山水 幻象 １ ０
１ ９
８
２ ４
２ ５
１ ０ ７ ０ ４ ２ ４ ９ ２ ５ ７
生物 幻象 ６ 自然 幻象 ６ 综 合 幻象 ｌ ２
７ Ｏ ９
１ ０ ９ １ ５
１ ９
１ ６
５ ４ ３
１ ３ ｌ ５ Βιβλιοθήκη ０ １ ０ ８ ３ ０
３ ９ １ ２ ５ １ ３ ８ ４ ２ ６ １ ７ ５
１ ６ ｌ ３ １ ８ ２ ２
在对南 京市各 片区内 的楼盘 名称分析过后 ， 我们不难发 现生态环 境修饰 的楼盘 名称 出现频率最高 。近几年国 内品牌开发商在给 自己楼 盘命名时多采取 以下生态 化修辞幻象的手法 ， 如： 万科 （ 万科金域蓝湾 、 万科金 域缇香 、 万科 金色半 山） 、 中海（ 中海凤 凰熙岸 、 中海万 锦熙岸 ） 、 保利 （ 保利梧桐语 、 保 利罗兰香谷 ） 、 恒大 （ 恒大绿洲 、 恒大雅苑 ） 、 碧桂 园 采（ 碧桂 园如山湖城 、 碧桂园城市花园 、 碧桂 园凤凰城 ） 等 。这些 品牌 开 发商 的项 目之所 以受到市 场的热捧 ， 不 光在于他们可靠 的产品质量 和 值得信赖 的品牌实力 ； 精工雕琢 的楼盘名称也是功不可没的 。
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2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
碧桂园
万科
数据来源：碧桂园控股有限公司年报
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【碧桂园的成本之道】3：碧桂园业务涉及行业上游的建材、设计、施工，行业 下游的装修、家具家电、物管、酒店会所运营，全产业链布局，内部化交易控制 成本
1. 在产业布局上，碧桂园产业涵盖了上游的建材，施工，下游的物业、家具家电、装修等，在供 应链上全产业布局以缩减房地产开发成本；
2. 随着碧桂园房地产规模的扩张，其相关产业公司也得到十足发展，如旗下鸿业管桩已成为行业 内前三甲企业，腾越建筑成为最大民营建筑工程企业。
2013年前三季度房地产销售额前十名
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
公司名称
万科地产 绿地集团 中海地产 保利地产 恒大地产
碧桂园 万达集团 华润置地 世茂房地产 绿城中国
销售金额 (亿元) 1285 1012.0 900.1 895.5 746.2 647 580.0 497.0 481.5 433.0
1、碧桂园布局城市主要以中部、北部省份三四线城市；发达城市远郊、都市圈为主，如南京周 边； 2、马来西亚市场上市项目碧桂园金海湾2013年8月开盘以来，认购实现93.8亿
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【运营分析1】：碧桂园在08年后销售额保持稳定增长，同时因其低价跑量战
略选择，销售面积增长率高于我司，价格远低于我司
2007年
2008年
2009年 2010年 碧桂园 万科
3.8% 2.1%
2011年
3.7% 2.0%
2012年
毛利率（扣除主营业务税金及附加）
60.00% 40.00% 20.00%
46.09% 44.71%
30.38%
27.94%
26.2262%.02%
32.3269%.61%
34.52% 28.94%
碧桂园南京区域研究
南京万科营销管理部
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报告结构： 一、碧桂园企业运营研究 二、碧桂园南京区域发展历程 三、碧桂园南京区域营销研究 四、碧桂园模式风险分析
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一、碧桂园企业运营研究
碧桂园集团发展历程，千亿俱乐部新成员 低地价，低成本，高费用，高净利 碧桂园的成本之道 碧桂园模式小结
1、08年以后，销售额年均增长率约43%，略低 于我司的48%； 2、08年碧桂园全国性布局初步完成后，销售面 积大幅提升，提升速度高于我司； 3、碧桂园销售均价随着其布局战略选择， 2009年价格大幅度下降。2010年，集团逐步转 变市场“注重吸纳优质的土地进行储备”，价 格稳步提升。
【运营分析2】：碧桂园整体ROE高于我司，财务相对保守，整体周转率在我司
根据其内部消息，2013年10月6日，碧桂园集团总裁莫斌内部通知认购金额超千亿，达到1095亿。
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【集团布局】：2008开始全国布局，进入城市超过100个，2011年正式进军海 外市场
Step1、完成自身发展体系摸索 1992年，教育地产模式 1994年，引入五星级服务 1998年，开发顺德碧桂园，建立标准
截自碧桂园集团2012年年报
碧桂园在售项目主要分布于广东、湖南、湖北、江苏、安徽、辽宁、内蒙古、黑龙江、广西、 海南、山东等省三四线城市
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【碧桂园的成本之道】2：参与土地一级开发，同时全方位配套提升产品及区域 价值，优化项目同时满足政府需求，进一步获取地价优惠
1、与政府保持顺畅沟通，进入土地一级开发，包括建设市政道路、水厂、燃气站、污水处理站 等，通过参与土地前期开发与规划，降低土地价格；
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 碧桂园 万科
【运营分析3】：碧桂园管理费率和营销费率都远高于我司，但毛利率高于我司 保证其净利率，开发成本控制优于我司
营销费率
6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00%
5.22%
2.28% 1.75%
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【碧桂园集团】：港股上市，“千亿俱乐部”新成员，我司重点竞争对手之一
1992年，成立于广东顺德
2006年，成为中国房地产行业驰名商标企 业之一 2007年，香港联交所主板上市
2013年前三季度，销售额达到647亿元
2013年前三季度，碧桂园已完成全年620亿元人民币 的销售目标，合约销售额达到647亿元
碧
桂 园
规模复制
同一时间段，碧桂园项目均为同一批次产品，及大提升了设计、施 工、销售的效率，而且通过规模经营降低成本。
项
目 运
项目复制
强调大公共景观营造，忽略细节化的组团景观设计；物业采取高低搭 配，定制化的物业形态定位。
营 总
垂直一体化
全面覆盖设计，施工，绿化，装修，部分建材，物业服务，酒店经营 每个环节，很少外包，获取价值链每一环节利润，借此实现低成本和 快速开发。
34% 31%
权益乘数
6 4
1.939.14515382464824.5838.4576830286771720.9239.5065584815775436.2732.7999252402741034.5246.6936062164179630.5431.6604196179745096
1
2
0 2012年
万科碧桂园2007-2012年销售额（亿元）
1500 1000
500
1081
1215
1412
523
479
634
167
147
165
246
332
400
0 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
碧桂园 万科
万科碧桂园2007-2012年销售面积（万㎡）
1400.0 1200.0 1000.0
大范围推广精装后，开始优于我司
30% 20% 10%
ROE净资产收益率
17% 7%
15% 11%
18%16%
21% 16%
20% 17%
0% 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
碧桂园 万科
30% 20% 10%
24% 14%
净利率
13% 9%
13%11%
17%14%
17% 13%
投 工 域 域营 造 人域
资 程 办 采销 价 力财
拓 技 公 购管 合 资务
展 术 室 部理 约 源部
部部
部 部部
说明：区域营销管理部、采购部、造价合约部、人力资源部、财务部、市政配套部（隶属工程技 术部）采用矩阵管理模式，实行区域与集团总部对应只能部门双重考核
公司管控模式
土地获取
设计
工程
采购
营销
16% 12%
0% 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
碧桂园 万科
40% 30%
35%37%
总资产周转率
38% 31%
35% 29%
37% 28%
20%
10%
0% 2008年 2009年 2010年 2011年
碧桂园 万科 数据来源：碧桂园控股有限公司年报
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【碧桂园的成本之道】1：布局三四线城市，获取大面积廉价土地
1. 整体布局避开一二线市场，选择的土地大多在车行距离城市中心半小时以内的郊区和三四线城市； 2. 项目面积大，占地都在千亩以上，建筑面积过百万平方米项目30个。（2012年碧桂园118个项目
总建筑面积8223.8万㎡，项目均面积69.7万㎡，其中总建面超过100万㎡项目30个）
结
集中采购 建立强势集中采购体系，逐渐削减向单一供应商采购总额比例。
碧桂园集团要求，在拿到土地使用权后一周内开工,立即进行50%以上土地面积的开发。
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【碧桂园的成本之道】5：集团-区域公司-项目公司，集团相对集权，资金集中 管控，物资统一采购，运营一体化
区域公司
区区
区 区区
域 域 区 区域 域 域区
36.62% 25.97%
0.00%
2007年
2008年பைடு நூலகம்
2009年
2010年
数据来源：碧桂园控股有限公司年报 碧桂园 万科
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2011年
2012年
毛利率高于我司，保 证了其在营销费用和 管理费用较高的条件 下的净利润实现
碧桂园的成本之道： 低土地成本+全产业链布局+大规模复制
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房地产上游产业
腾 博 碧广 碧
越 意 桂东 桂
建 建 园鸿 园
筑 筑 园业 万
工 设 林管 博
程 计 绿桩 石
有 院 化有 材
限 有 有限 工
公 限 限公 程
司 公 公司 有
司司
限
公
司
碧桂 园房 地产 开发 有限 公司
房地产下游产业
广碧广肇 广碧碧 清 江
东桂东庆 州桂桂 源 口
碧园升市市园园 自 自
800.0 600.0 400.0 200.0
0.0
1295.6
1075.3 897.7
613.7
557.0
663.6 492.9
261.1 214.8 348.9