(行业分析)我国房地产行业发展形势分析最全版

（行业分析）我国房地产行业发展形势分析
我国房地产行业发展形势分析
第壹部分：我国房地产行业总体发展趋势
壹、我国房地产行业总体保持平稳增长态势，且受众多利好因素推动
1、市场运行平稳
我国房地产行业的增长速度近年来虽然壹直较高但尚属平稳，和93、94年有着根本性的区别。

93、94年居民收入普遍处于极低的水平，而且资金来源极少，此时用于房地产的炒作资金也几乎都来源于金融系统。

可是目前房地产市场的兴起在很大程度上是有着真实需求作支持的，尽管大部分居民的消费能力依然比较薄弱，但由于改制过程中的不规范以及90年代部分行业的繁荣导致社会呈现了明显的收入分化，其中形成的高收入水平者带动了大中型城市房地产市场的发展，且在地方政府过度扶持下被过分放大的民间资金和海外资金也在其中扮演了重要的角色。

所以目前房地产行业在宏观紧缩的背景下，国房景气指数出现了回落，而商品房销售面积继续保持快速增长，商品房平均销售价格继续攀升，这表明房地产市场需求保持旺盛，行业前景依然见好。

2、消费结构升级继续支持房地产行业发展
消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。

从国家统计局
2000年公布的城镇居民家庭住房现状调查的数字分析，全国平均使用面积为52平方米（图2），和人们期望的住房水平，仍有较大的差距。

所以，中国的房地产市场发展空间非常大。

从住房消费结构来见,居民个人购房需求快速增长是房地产市场约成为图2：全国城镇居民家庭住房现状调查
房地产业发展的根本动力。

1992年、1993年个人购房在整个房屋销售总面积中的比例分别为34%和44%，而近年来，个人购房面积占比直线上升，从1998年的58%上升到2002年的80%之上，已经成为推动房地产需求的决定性力量。

3、大规模城镇化进程将支持房地产行业发展
1998年以来，我国城镇化进程明显加快，城镇每年增加的非农业人口大都在800万-1000万人。

城镇人口比重增幅较快。

按照发展规划，预测到2020年，我国城市化水平将达到52%左右（表1），每年将增0.8%-1.0%。

城市化水平预测（%）
2005年2010年2015年2020年
38.3 42.7 47.2 51.8
大规模城镇化进程的直接后果就是城市人口的增加。

据估计，2010年中国城市人口将超过5亿，人口城市化率将达到40%（图4）。

城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求，而更为重要的是这壹进程仍远远没有结束，将推动住宅需求的长期持续增长。

我们认为大规模城镇化的政策在未来10年都不会改变，我国将进入城镇化率40%到60%的加速扩张阶段，成为影响商品住宅需求的最重要因素。

4、房地产行业未来需求巨大
按照国家计划到2020年达到小康水平，人均住房面积达35平方米的基本目标来预测，如果经济能保持相对平稳，到2020年我国房地产市场平均每年增长速度至少应在7%-10%（表2）。

二、经济型住房将是我国房地产未来发展的主要方向
1、城镇化的推进必将带动未来经济型住房市场的繁荣，但仍是
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城市人口占总人口比重
图4城市人口增长趋势
数据来源：申万研究所
个渐近的过程
十六大报告明确提出要将“城镇化”作为繁荣农村经济、全面建设小康社会的重大战略来实施，其核心就是通过实现工业化加速农村劳动力向城镇的转移，目前中国加速成为世界工厂的趋势也表明这壹政策的前瞻性。

随着大量的城镇人口的增加将产生巨大的住宅需求，特别是经济型住宅的需求，这是大家对房地产市场极度见好的最主要原因。

可是我国城镇化进程将是壹个漫长的过程，这主要是受到以下几方面因素的影响。

➢人均资源占有量低
城镇化的顺利实施必须有足够的资源做支撑，但从生产技术水平见，我国目前的资源状况且不乐观（表3）
因此，如果中国的加工业不提高技术含量，仍然只依靠高速度的外延式增长模式来支持城镇化发展，那么原油矿石等资源的紧张程度将更加凸现，中国城镇化进程很可能是不可持续的。

➢消费升级有等积累
商品房需求的另壹主要支持因素是消费升级，即由于人们生活水平的提高必然在住房方面提出更高的要求：扩大人均居住面积、改善居住环境。

尽管这种改善住房条件的需求对房地产市场的健康发展非常有利，但不可否认的是目前过剩的劳动生产力使居民真实收入水平难以大幅提高，而社保体系的不完善也制约了普通居民的消费升级的意愿。

➢过剩的劳动生产力
由于大量的农村生产力向城镇转移，导致我国非农劳动生产力非常富裕。

从总量来见，尽管第二、三产业从业人员壹直在增加，但第壹产业劳动力数量居高不下，而且城镇登记失业人员数近年来壹直在
上升（图5）。

如果再考虑到大量隐形失业的情况，那么从业人员收入水平的提高将受到极大的制约，消费升级也只是少数高收入阶层才有能力完成。

这从珠三角等发达地区的壹般工资水平也证实这壹判断。

➢ 社会财富有待积累
尽管我国居民壹直具有非常好的储蓄习惯，但我国居民家庭财富 积累主要是从改革开放以来才开始的，因此普遍的财富积累仍比较薄弱（图6）。

2003年末城乡居民储蓄大约为10万亿元，人均不足1万元。

即使按“二八”规律，假设这些财富主要集中在2.5亿人手中，人均也只有4万左右。

且且我国居民人均可支配收入和人均消费支出水平低，每年人均储蓄数量很小（图7）。

因此壹般城镇居民的消费升级能力不可高估。

➢ 社保体系仍有待完善
由于我国社保体系尚未建立或完善，见病、子女教育、失业保障等问题壹直困扰着广大居民，导致消费对我国经济发展的贡献程度远远低于投资和出口（图8）。

而且我国正面临着老龄化的压力（图9），因此如果社保问题得不到很好的解决，那么居民的消费潜力将大打折扣。

目前的房地产价格上涨更加重了壹般居民的负担，在很大程度上影响了壹般居民的住房消费。

2、但发展经济型住房将是我国未来房地产行业的合理取向
壹方面，随着城镇化和消费升级的兴起，广大居民产生巨大的住房需求；另壹方面，客观条件又造成大多居民的消费能力较低。

因此，发展经济型住宅，即适当降低每套面积和均价应该是合理取向。

即使是在经济发展水平很高的壹些国家和地区，由于资源条件的限制也采图5 我国劳动力情况（万人）
资料来源：国家统计局
资料来源：国家统计局
图7 我国城镇家庭收入情况 图8 消费尚未成为推动我国经济发展的主要因素
取了发展经济型住宅的模式。

例如，日本目前的每套住房建筑面积平均约在61平方米，香港的情况也是如此（表4）。

第二部分：我国房地产行业影响因素分析
一、 政策因素的影响
1、宏观调控的影响
2、土地供应政策的变化
土地政策从拆迁、征地、开发区招拍挂及清理整顿等方面收紧了土地的供给，从而影响了商品房供给量。

因这些土地政策的影响导致了如下几方面的变化：
第壹，土地供给大幅下降（图11），例如2004年上半年土地购置增速由去年同期的近54.7%猛降至2.8%。

受招拍挂政策，影响土地购置面积的增速在03年就开始下降，而到04年又受到宏观紧缩背景下出台的新政策的影响，该指标的增速进壹步下降，由于该指标是房地产开发的先行指标，它的快速下降，意味着未来房地产投资的下降，同时意味着房地产供的下降，从而会导致房价上升。

第二，土地成本上升（图12）。

受土地供给方式的影响，土地获得成本开始提高，供给量有所减少，导致上半年土地交易价格增长17.11%。

今后随着招拍挂供地比例的快速提高，土地交易价格仍会以更快的速度上涨。

在商业银行信贷管理更加市场化的形势下，政府出于加强管制的本能，对于开发土地的控制趋严是必然的趋势，何况日趋活跃的土地交易市场将土地使用权价值发现得淋漓尽致，土地收益逐步成为“第二财政”（图13）
第三，土地储备对资金的需要量大幅提高，壹方面土地获得成本提高，另壹方面招拍挂政策下，地价款的付款方式由原来的首付
图12 土地交易价格
表5 资料来源：招商证券
20%-30%，改为壹次性付清，这导致土地储备占款的大幅提高，提高幅度应500%之上。

第四、壹些竞争力不强的X公司将逐步被淘汰出局，资金实力的大小将成为能否获得土地的关键因素，地产将迈进资本时代，同时加速了现房时代的到来。

3、预售条件及开发贷款门槛的提高
中国人民银行发出的《关于规范住房金融业务的通知》，对于房地产开发商来说，有以下规定:住房开发贷款必须是具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业；企业自有资金不得低于开发项目总投资的30%；开发项目必须具备"四证"；借款人申请个人住房贷款购买期房的，其所购期房必须为多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二；借款人申请个人商业用房抵押贷款的比例不得超过60%，贷款期限最长不超过10年，所构商业用房必须是现房。

此项通知的结果是，全国20000多家房地产开发企业将有相当壹部份资质较差的企业拿不到或不能及时拿到开发贷款；此外多层必须封顶、高层必须完成三分之二才能预售也使得房地产X公司的资金来源进壹步紧张。

因此央行的这个通知对壹批缺乏实力、信誉仍没建立起来的开发企业，因为资金遭到挫折甚至淘汰出局，但对资金信誉良好的开发企业集团基本不会有大的问题，从长远来见可能仍对他们有利，因为市场环境净化了，淘汰了不好的企业，反过来就给这些企业更好更大的发展空间。

4、结构性矛盾突出
央行最近的态度已经表明中央对房地产发展的担忧，但各方面对房地产市场发展现状且没有取得共识，分歧很大。

但市场的主要问题在于结构不合理，也即现阶段我国房地产市场过于追求豪华型享受型。

这样尽管迎合了少数高收入阶层的需要，但严重脱离了普通居民的消
费能力。

同时由于大量的管理不规范行为的存在，金融风险、经济压力等问题也就随之而生。

据有关资料显示，04年北京和上海销售的商品房每套平均为118和126平方米（表6，7） 出现这种偏差其根源在于我国的管理层和几乎所有的消费者都认为住宅超大型化和豪华型化才是我国经济实力提高的体现，但这种认识有俩个误区：壹方面是比较目标出现偏差，人们往往将美国人均居住面积作为比较标准，但忽视了我国人均占有资源和美国相隔甚远。

其实我们更应和资源相对紧张的日本香港比较因为，我国东部沿海地区的人口密度丝毫不低。

而日本平均每套住房面积大约在61平方米，2000年香港每套面积低于70平方米的住房占83%。

另壹方面，即使认为我国资源比日本香港丰富，但这些国家目前住房面积是经历过经济高度发展之后的水平，而我国尚未进入小康生活水平，壹步到位作比较是不太合适的。

二、 经济发展因素的影响
1、GDP 和人均GDP 的高速发展对房地产行业的影响
➢ 未来10年内我国GDP 的增长情况预测
虽然世界经济近期可能会进入壹个低速增长的新时期，但不会严重影响我国经济的发展。

由于我国政府坚持采取适度扩张的财政政策和稳健的货币政策，继续扩大内需以保证就业和消费增长，加之入世和奥运效应等对投资和期望产生积极的影响，因此最近几年我国经济将持续、稳步增长，这为房地产业发展提供了良好的投资环境。

➢ GDP 的增长将带动住房消费的增加
国民经济的发展阶段和发展要求决定了我国房地产处于高速发展阶段，住宅将成为持久的消费热点，且进入高速增长阶段。

从消费热点分析，吃、穿、用、住、行五大物质消费中住、行方面的消费需求表6 北京市场
资料来源：中原地产
不断加大，住的方面尤其突出，人们的住宅消费需求仍远远未被满足。

国民经济的发展阶段和发展要求也决定了我国房地产特别是住宅产业将成为长期的消费热点。

据国外的经验，人均GDP（国内生产总值）在3000美元以下，或者人均住房建筑面积在30平方米以下时，属于较快速度发展住房建设时期。

而我国目前人均GDP和人均住房面积均低于上述标准，所以房地产市场将进入快速发展时期。

且且，为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用。

住宅建设对国民经济发展具有重要的拉动作用。

据世界银行和建设部有关测算结果表明，每投入100元的住房建设资金，能够创造相关产业170—220元的需求，每销售100元的住宅，便可带动130—150元的其他产品的销售。

住宅建设因此成为国民经济发展的调节器。

2、规模城镇化对房地产的推动
人口城镇化既是经济发展到壹定阶级的必然产物，也是我国目前扩大内需推动经济增长的重要手段。

我国13亿人口中有8亿属于农村人口，目前我国城市化比例仅30%，远低于发达国家70%--80%的发展水平。

而在人均GDP800-1300美元的阶级是人口城镇化最快的阶段。

此外，我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需，而农村的消费需求最有潜力，城镇化是解决我国农村发展问题、实现国民经济可持续发展的必经之路。

积极稳妥推进城镇化是"十壹五"期间必须重点研究和解决的重大战略性、宏观性和政策性问题之壹，未来每年城市化比例将增加壹个百分点。

大规模的城镇化将带动大规模的城镇住宅建设，为房地产业的发展提供巨大商机。

3、西部大开发的积极影响
西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产市场的发展和全国房地产业的平衡发展。

"十壹五"期间我国将加快实施西部大开发战
略，加快中西部地区发展，将对中西部地区进行投资、政策和资源的倾斜。

大量的投资对房地产提出配套需求，区域经济的发展和居民购买力的提高又将提高房地产的有效需求。

东部地区的房地产开发商将不会忽视西部开发对中西部地区带来的房地产商机，中西部地区房地产的发展有利于我国房地产业的平衡发展。

按照政府规划，到2010年，重庆市的城市化率将由当下的33％提高到50％，到2010年重庆将新增加城市人口600万。

这意味着，按照城镇人口人均住宅面积20平方米的规划，仅新增加的城市人口就需要住宅1．2亿平方米。

加上现有城镇人口人均提高4平方米住宅面积，在未来8年的时间里，重庆住宅新增需求面积将达到1．6亿平方米。

如果平均下来，重庆每年需求住宅面积将达2000万平方米。

光重庆就是壹块任何房地产商都很难抗拒的‘大蛋糕，更不用说整个西部了。

第三部分：我国房地产行业区域发展态势
壹、我国区域经济格局总体发展趋势
我国区域经济发展极不平稳，东西差距、南北差距非常大，因房地产市场和地方经济和人民收入水平密切相关，所以通过了解区域经济格局的发展趋势，能够更好的把握我国房地产市场的运行态势。

1、东西部发展的结构性差距将继续扩大
由于东西俩地在自然地理条件、物质技术条件和经济增长惯性等方面的差距太大，这类实质性差距在短时期内很难发生重大逆转。

目前东西部发展的结构性差异具体体当下以下三方面：
➢经济结构高度化方面的差距将明显存在，经济结构合理化程度方面的地区差异将不再突出。

未来东西部经济结构高度化方面的地区差距，最突出地表当下三种产业结构中的第壹、二产业的比重，第三产业结构中的现代服务业的比重和城乡经济结构中的城市经济比重这三个方面。

根据目
前的人口发展及其流动趋势预测，在今后15到20年间，东部地区的城镇化将由于城镇密集区的迅速扩张，会加快形成若干由特大型和大中小城市及小城镇共同构成的相互配套发展的网络型城镇体系。

其中，长江三角洲、珠江三角洲、京津及其周边地区和山东半岛、辽中南、闽东南这六大城镇密集区的城镇化水平年均增长速度可能达到1.1%－1.4%。

而同期西部地区，除了壹些省会城市和四川盆地、关中地区俩个城镇密集区有可能取得较快的城市化增长速度外，其它大部分地区受到淡水和土地资源供给约束、工业产业发展规模及其水平限制、城乡居民可支付消费能力不足等因素的综合制约，其城镇化率若能达到0.7%－0.8%就是壹个了不起的成就。

所以说未来十几年东西俩地经济发展中最大的结构性差距将体当下城镇化水平以及和此相关的城乡经济结构方面。

➢经济增长质量继续保持显著的地区差异，发展阶段上的差距仍然明显。

基于目前的发展趋势，东部的几个大都市群的区域经济增长竞争力将会进壹步增强，增长质量也将不断提高。

可是同期，虽然在西部壹些地区（如重庆、成都、西安等）的竞争力也将得到壹定程度的加强，可是，从规模、结构优化度和总体集中速度进行对比，则要比东部地区相差甚远。

例如，东部地区2000年的研究和试验发展经费内部支出额要占到全国的近70％，是西部的3.8倍，这种由于研发能力上的巨大差距必然直接影响到经济增长的高技术贡献率方面的差距继续扩大，进而再继续直接影响俩地经济增长质量的差距继续扩大。

➢城乡居民生活质量的区间差距呈现出总体扩大、部分缩小的趋势。

➢如若进行定性预测，大体上能够认为俩地居民生活质量差距继
续扩大的领域，将会最为集中地表当下城乡居民享受现代文明和物质生活方面的差异。

可是，在吃、穿、住方面的地区差距将可能将出现缩小的趋势，特别是恩格尔系数上的差距将可能由于西部地区基本解决了温饱问题而明显缩小。

2、东西部地区人均收入增长差距将趋于缩小
➢随着国家公共财政体制的基本建立以及相应政策措施的实施，从区域的角度见，最大获益者可能是西部地区。

因为中央财政支出结构要调整为追求公共产品和公共服务均等化，使得公共产品和公共服务严重不足的贫困地区所获得的财政转移支付规模不断扩大。

同时由于中央财政支出方向的调整，相对降低了东西俩地城乡居民在人均享受公共福利水平上的差距，促使西部地区城乡居民的人均收入变相增长。

➢西部开发前十年打基础时投入的巨额资金将逐步进入投资回报期，从而使得西部开发的富民效应开始逐步显现出来。

按照国家的战略部署，西部大开发的前期资金投入重点是基础设施建设和生态环境治理以及人力资源开发。

壹般来讲，这些投入从建设到基本形成能力进而产生后发效应需要10到15年的时间，同时由于在这些领域高达上万亿的投入将会极大地改变西部许多地区的发展条件，从而诱导、刺激和拉动大批关联产业和产品开始加快发展起来，最终对地方财政增收和当地居民增收的直接贡献将会明显增长。

➢人口流动将更加直接地提高了西部城乡居民的人均收入水平主要由于西部的自然环境限制和东部大都市化加剧所增加的就业机会，西部青年人口继续保持向东流动的大趋势，且且其流动规模也将继续保持在壹个较高的水平。

其中部分打工者中的“淘金者”和“创业者”的比重都将会增加，在从事季节性打工或者积累了壹定财富后即会“携金带银”返乡创业或者供养家庭，使得西部人均收入和东部
的差距趋于缩小。

3、北方地区增长速度相对快于南方地区
所谓南北，是以秦岭和长江为界对北方和南方地区范围做壹个界定，即所指北方地区主要包括京津冀晋蒙鲁豫黑吉辽10个省区市，南方地区包括江浙沪粤闽琼及鄂湘赣9省市。

在未来壹段时期，北方地区将出现重大战略发展机遇，会加快把发展潜力转化为现实的发展优势。

➢东北亚区域合作特别是中俄合作趋向理性化、机制化和中日韩经贸合作的推进，将会给北方地区带来较多的国际合作空间。

➢北方许多城市在总体上将进入壹个经济转型速度加快，规模增大和结构趋优的阶段，对区域经济增长贡献率将明显提高。

总体上见，北方地区有四类城市经济结构都不同程度地正在进入壹个战略性转型期，10到15年后将会出现明显的突破性进展。

壹是北京地区，将基本实现首都经济、社会和文化的现代化，其社会经济结构将基本完成向信息化特征非常明显和高技术含量比重居统治地位的转型。

其中，举办奥运会是壹个历史性机遇。

二是以天津、青岛、烟台、大连等城市为代表，社会经济结构将基本完成向工业化后期阶段的转型，特别是城市经济和港口经济基本实现壹体化，从而使得这些城市不仅仅自身经济结构得到提升和优化，而且仍将对整个北方地区物流业发展及其经济振兴发挥重大拉动作用。

三是以沈阳、济南、长春、哈尔滨等省会城市为代表，社会经济结构将基本完成向综合型、轻型化和多功能的转化，在合理发挥省域范围内政治文化中心作用方面将会开创新的局面。

四是以大庆、唐山、淄博、鞍山、吉林、洛阳、包头、盘锦、东营、潍坊、太原、大同、齐齐哈尔等壹批资源型城市为代表，将基本完成经济结构向资源开采加工和转型产业相互配套、相互适应的城市。