(项目管理)项目白皮书

第五章：开发商沟通工作
督促开发商报契税；
产生费用报账
特殊销售资源销售政策请示
认筹、开盘等大型活动开发商财务、办公室、物业、工程部的配合
相关部门工作的配合
同物业公司活动的配合、组织；
价格表销控表、促销办法呈报、签批；
合同条款、补充协议确定；
产品的修改、设计、图纸报批；
营销费用呈报、签批；
重要推广、物料设计、活动方案、个案（新设计户外、新定logo等未列入计划的工作）的上报、签批；
一、项目会议安排
会议类型
会议时间
参会人员及主题
会议主持
每日
会议
早例会
8：30-9：40
项目全体工作人员
项目总监或经理
晚例会
18：30-21：50
项目全体工作人员
项目总监或经理
每周会议
项目周例会
周二18：30-21：00
项目全体工作人员
项目总监或经理
项目周计划会
周五晚
项目班子成员及置业顾问代表制定周工作计划
所有置业顾问、投资顾问
业务助理
中午12：00-14：00、晚上18：00-21：00
检查值班、值日情况
业务助理
项目经理
随时
检查当日轮排及调休情况
业务助理
项目经理
随时
负责节水、节电、门窗、电源、安全检查
行政助理
项目经理
下班前
来访本、来电本、合同登记本、回访本等所有客户资料归类存放检查
案场秘书
行政助理
早例会
案场秘书
行政助理
10：00前
更新信息栏中的信息（包括恒辉快报、通知、市场资讯等）
行政专员
行政助理
8：30
检查项目人员仪容仪表及考勤情况
行政助理
行政助理
早例会
公布当日的大定过期、需签约、按揭办理等情况
业务助理
项目经理
8：30前
更新项目目标任务倒计时及差距
行政专员
行政助理
22：00前
交当天来访白描、成交白描
开发商董事长或总经理、营销部；公司董事长或总经理、项目总监、项目经理、主要策划、设计人员
项目总监
临时会议
阶段性销售问题专题会议
项目班子成员或邀请公司董事长、总经理、副总等
项目总监或经理
动员、演练会
认筹、开盘或其他大型活动前
所有参与认筹、开盘或活动的人员
活动总指挥
按揭协调会
开发商财务、银行、中介、按揭人员
第六章：项目岗位职责……………………………………………………………14
第七章：项目图书馆………………………………………………………………41
第八章：项目必读…………………………………………………………………43
第九章：项目薪酬标准……………………………………………………………44
第十章：项目制度补充……………………………………………………………48
一、项目会议安排……………………………………………………………6
二、公司会议安排………………………………………………………………7
三、开发商会议安排……………………………………………………………7
四、日常行政工作………………………………………………………………7
第五章：开发商沟通工作…………………………………………………………12
四、日常行政工作
1、每日工作
时间
工作内容
执行人
责任人
备注
8：20-8：30
打扫案场卫生及广场卫生
项目值日人员
行政助理
22：30前
通过短信向董事长及总经理、开发商董事长汇报当日销售情况
案场秘书
行政助理
20：00-22：30
向公司呈报日报表
案场秘书
行政助理
8：30前
以电子邮件形式向开发商发送前一天日报表
2.每年1月中旬各与公司签订《目标任务责任书》；
3.每年1月份制定并上交管理人员《自我超越A计划》；
4.每年腊月20-26之间参加公司年度春节晚会；
5.每年1-2月（春节后上班第一周）参加公司管理人员述职大会；
6.每年1月底参加公司年度表彰大会；
7.每年7月上旬总结上半年工作总结和下半年工作计划并参加公司年中总结大会；
当日阶段性销售任务制定、公布、奖罚落实；
业务助理
项目经理
随时
关注案场来访、回访客户情况及当天成交、签约情况；
业务助理
项目经理
当日
批阅销售员前一日的白描，
业务助理
项目经理
当日
输入前一日来访来电情况及来访、成交白描；
信息专员
行政助理
随时
及时将需要入档的档案归类、整理
行政专员
行政助理
晚例会
将工作计划督查表交项目经理，项目经理将工作完成情况在晚例会上进行总结、评估
向公司报周销售报表；
案场秘书
行政助理
周一
统计上周销售员来访率、回访率及成交率、排名
信息专员
行政助理
周一
统计上周客户分析（客户来访渠道、获知途径、差异化分析等）
信息专员
行政助理
周一
组织大扫除
行政助理
项目经理
周二、四
到公司报账
行政专员
行政助理
每周一次
将项目成交白描报公司客户资源部
信息专员
行政助理
每周一次
行政专员
行政助理
与开发商财务核对上月代理费并结算
公司财务
项目总监
向开发商呈报按揭下账情况表
按揭专员
行政助理
20日
向公司上报月度营销方案、25日经公司讨论后定稿交开发商
项目经理
项目经理
27日
制定下月目标任务及提成办法
班子成员
项目总监
28日
月目标任务上报公司销售中心
项目经理
项目总监
29日
销售中心审核后上报总部运营中心审批，1日前反馈至项目，项目向销售员公布
项目经理
项目经理
周日晚20：00前
向项目经理上报《项目周督查工作总结》
督察专员
行政助理
每周日
周目标任务完成情况、按揭下账情况、签约情况、办证进度、营销费用总结、等梳理
项目经理
项目经理
每周日
销售动态数据梳理（含剩余房源情况，销售均价，热销滞销房源面积、位置等）；
班子成员
项目总监
每周一
检查并公布项目基金使用情况
恒辉地产顾问机构
项
目
工
作
白
皮
书
河南恒辉房地产顾问有限公司
2008年1月编制
第一章：项目组织结构图…………………………………………………………3
第二章：项目人员定岗编制………………………………………………………4
第三章：项目部职责………………………………………………………………5
第四章：项目日常必做工作………………………………………………………6
9.节约用电、用水，维护案场的公共财产、安全；
10.不得议论、诋毁、抱怨开发公司及本项目；
11.不得泄露客户资料、销售信息资料、项目优惠政策等涉及项目的相关信息；
12.不得炒房、倒房、不得利用职务之便从事如装修业务介绍等相关联行业的业务介绍；
13.不得鼓励客户向开发商要销控房源、优惠、提供开发商电话号码；
二、公司会议安排
会议类型
会议时间
参会人员及主题
会议主持
公司周工作会议
每周一早8：00-16：00
项目管理层
公司行政总监
公司的民主生活会
每月一次
项目部分人员
公司行政总监
置业顾问经验交流大会
每月第一周周四
项目管理层及置业顾问、投资顾问
公司销售总监
公司月计划会
项目班子成员
公司行政总监
三、开发商会议
每周项目经理（或项目总监）参加开发商周工作会议
信息专员
行政助理
29
下月媒体计划、媒体安排、报广设计、物料设计制作、渠道落实、推广工作推进落实
推广专员
业务助理
26日前
负责下月媒体定版
推广专员
业务助理
29日
本月销售动态数据梳理（含剩余房源情况，销售均价，热销滞销房源面积、位置等）；
班子成员
项目总监
随时
关注项目成员思想动态，与所有员工谈话
项目经理
项目经理
督查专员
行政助理
随时
检查销售物料缺失及需添补情况
业务助理
项目经理
下班前
上交次日工作计划，由督查专员收集并监督落实工作
班子成员
项目总监
随时
要掌握项目销售动态数据（含当日及本月大定数、合同数、可售房源、销售均价、滞销热销房源情况、库存房源的面积、数量、单价，每个置业顾问的来访成交情况等）
班子成员
项目总监
项目总监或经理
培训会
每周至少一次
需要培训的所有成员
培训人
每月会议
项目月工作会议
2日18：00-21：00
项目全体成员
项目总监
月度方案讨论会
16日
班子成员及置业顾问代表、策划师、设计师、推广专员、渠道专员
项目总监
民主生活会
每月一次
员工代表
项目总监或经理
推广方案、促销方案、营销费用预算讨论沟通会
每月28日前
随时
推广工作推进（含报广、派单、短信、路演等）
推广专员
业务助理
22：00前
项目新闻、恒辉每日之星向公司品牌部报送
新闻专员
行政助理
2、每周工作
时间
工作内容
执行人
责任人
备注
周日晚00：00前
向公司报周工作总结计划
行政专员
行政助理
周五下午18：00
前向开发商报周工作总结计划
行政专员
行政助理
周日晚00：00前
案场秘书
行政助理
26日
将下月价格调整建议报公司市场部，由市场部29日前审核并确定下月新价格表及销控表
业务助理
项目经理
1日
向开发商财务上报本月新价格表及销控表
案场秘书
业务助理
1日
向公司财务部上报上月按揭逾期及大定逾期情况，项目上进行总结归纳，提出解决、预防办法
行政助理
项目经理
组织保洁将案场沙发清洗一次
3、负责本项目重点、难点、棘手问题协调解决（如：客户闹事、客户投诉）
4、负责项目团队建设、人力资源建设（如：销售员谈心、梳理心态）
5、参加开发商的例会及高层沟通会议，与开发商的有效对接
行政专员
行政助理
召开至少两次项目推广会议
项目经理
项目总监
每月1日
车辆保养、油卡充值、项目公交卡充值
行政专员
行政助理
31日前
将需转正人员、需调薪人员、缺岗人员的申请报公司人力资源部。
行政专员
行政助理
2日
总结上月成交客户分析及退定、按揭逾期下账分析
行政助理
项目经理
2日
置业顾问来访、回访、成交、排名情况统计
项目总监
项目总监
27日
制定下月促销方案并由公司总经理或董事长、开发商总经理或董事长签字交开发公司营销部和财务部
项目经理
项目总监
1日
向公司推广部上报上月营销费用报表
推广专员
行政助理
28日
向公司提交下月营销费用预算表
推广专员
行政助理
31日晚上0Hale Waihona Puke Baidu：00前
向公司项目管理中心上报月报表
案场秘书
行政助理
1日
向开发商财务上报上月销售报表
补充附件……………………………………………………………………………54
第一章：项目组织结构图
第二章：人员编制定岗
部门
岗位
编制
部门
岗位
编制
兼
项目总监
1人
项目经理
1人
业务助理
1人
行政助理
1人
销售部
销售部经理
1人
行政部
督察专员
1人
置业顾问
根据项目情况定
行政专员
1人
投资顾问
根据项目情况定
信息专员
1人
储备人员
14.不得以任何理由、任何借口收取客户现金，不得以任何理由接受客户吃请或者接受客户礼物及好处费；
15.不得在公共场所拉扯、嬉笑谩骂；
16.熟知、熟记、遵守《置业顾问标准化作业手册》。
17.熟知、熟记本项目所有产品信息（如户型、面积、楼层、热销滞销房源、价格、商业、物业类型、车库、地下室）；
第四章：项目日常必做工作
测绘报告、预售证、房产证、土地证、工程变更等办理过程中的协调沟通工作；
第六章：项目岗位职责
项目总监岗位职责描述
职位名称
项目总监
所属部门
项目部
直属上级
业务副总经理
直接下属
项目总经理、销售经理、
晋升方向
副总经理
轮转岗位
岗位职责:
1、及时发现并解决项目销售中存在的问题（如：滞销、慢销、不销）
2、整体负责项目重大的营销节点活动推进组织（如：开盘、认筹）
行政专员
行政助理
3、每月工作
时间
工作内容
执行人
责任人
备注
每月1日
汇总上月项目考勤情况报公司人力资源部
行政专员
行政助理
1日
对项目物品进行盘点，对物品损坏情况进行统计维修
行政专员
行政助理
6日
计算上月提成报公司财务部
案场秘书
行政助理
2日
上报本月项目预算报公司财务部
行政专员
行政助理
5日
上报公司财务并公布项目台帐及项目基金使用情况
4人
案场秘书
1人
回访专员
1人
保安
4人
推广部
推广专员
1人
保洁
3人
渠道专员
1人
客服部
合同专员
1人
文案
1人
办证专员
1人
设计
1人
按揭专员
1人
第三章：项目部职责
1.认同并传达公司文化，不得乱发牢骚、不得散播消极思想；
2.有义务和责任完成公司及开发商下达的各项目标任务
3.严格按照代理合同控制营销费用并编制营销费用计划；
29
负责制定下月工作计划并安排、执行，督查专员负责监督
项目经理
项目经理
随时
进行市场调查
置业顾问或信息专员
项目经理
1日前
制定下月《项目管理人员调休安排表》
行政助理
项目经理
2日前
对置业顾问《满意度调查表》收集、统计、总结
行政助理
项目经理
4、每年工作
1.每年1月1号由秘书统计全年销售报表、剩余可售资源价值报表；
4.维护公司及开发商的利益、维护恒辉及项目品牌形象；
5.不得向开发商、公司、员工或客户欺骗、乱承诺、隐瞒相关信息；
6.严格遵守开发商、公司制定的各项规定及销售政策（价格、房源、销控）、销售流程；
7.不得抨击公司代理的其他项目或本项目的兄弟项目；
8.尊重开发商、尊重客户，不得与客户产生冲突（语言、行为、表情）；
将项目本周新设计制作的物料交客户资源部存档
推广专员
业务助理
每次会议后
公司会议精神传达
项目经理
项目总监
每周六
媒体安排、报广设计、物料设计制作、活动、促销呈报签批，推广工作计划并安排落实
推广专员
业务助理
每周六
培训工作安排、落实及下周培训计划制定
业务助理
项目经理
每周一次
“成交客户大讲堂”“未成交客户研究院”