重庆东原D7项目二、三、四期 前期定位报告

教育
商业
医疗
景观
发展前景
结论
本项目要点
靠近江北科技 实验小学；二0 三中学；地块 旁规划学校用 地。缺乏高档 幼儿园和中学 配套教育体系 不够完整。但 可享观音桥附 近教育配套。 有利
鸿恩寺森林公 园、石门公园、 距离江北商圈约 1公里范围 花卉园等，缺 3.5公里，周边 内普通医院 乏水体景观， 农贸市场、重客 及门诊部分 地块落差大视 隆、重百超市、 布均衡（江 野开阔，项目 餐饮等生活配套 陵医院、骑 西部老建筑密 齐全。元佳广场 士医院）， 集，区域形象 3万方商业配套， 距离沙区西 较差。二期、 项目自身配置22 南医院、肿 三期内部景观 万方商业综合体。 瘤医院等近。 资源缺乏。四 三期临集中商业。 期景观相对较 好 生活配套完善 有利 有利
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立地篇：项目概况
• 地块基本情况概述 • 项目规划用地指标 • 地块属性详细解析
态势篇：市场环境分析 定位篇：市场定位结论
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地块基本情况——区位：位于江北区大石坝鸿恩寺板块，周边配套完善，离观音 桥和沙坪坝商圈近，众多名企打造，未来城市中心的休闲居住区，发展潜力巨大。
冉家坝
观音桥
229
240.36
四期南地块临公园噪音
小、离尘不离城、利于改 善类住宅。 四期北地块临近车站利
221
于办公、商业。
二期地块条件：1、2栋地势高，景观全享，优势明显；3、4栋地势 低景观处劣 势且噪音干扰大。二期高于四期20-50米，可共享四期景观。
地块属性：
紧邻规划中的轻轨站 百万方项目独立组团 轻轨线道路噪音干扰 地块高差大视野开阔 地块狭长规划难度大 紧邻规划的市政广场
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项目规划用地指标
项目开发用地指标表 地块位置 用地面积 建筑面积 江北区大石坝组团K分区K021/02、K02-2/02、K01-2/02、 K04-2/02、J17宗地(长安一厂B 厂区) 233785.65 ≤1000736.85 ㎡
用地性质
容积率
C2 R2
4.0-5.0 K01-2/02 公共厕所、垃圾收集点 K04-2/02 门诊所、农贸市场、体育活动场 地、老年人活动站、托幼（8 班）、公共厕所、垃圾收集点、 社区服务站、居委会、开闭所
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一、区域房地产市场分析
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主要竞争区域划分：
以内环高速为界限，环线以内为重 庆主城中心区域
以嘉陵江为界限截取项目所在北部 区域作为重点研究区域
将北部区域按照功能定位、区域环 境划分为12个独立板块
截取项目辐射五公里范围内六个重 点板块
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区域09年1月-10年4月住宅成交市场：成交住宅61769套，以普通高层产品为主， 市场容量大，均价平稳上涨，房交会成交集中，形成三个波峰。
区域住宅2009年1月-2010年4月市场量价关系
9000 8071
7605 7500
8460
8272
9000 8000
7000 6000
7169
6118
6862
6770
7087
6000
5150
5547 4977 5244 4468 3841
5486
5783 5815 5406 5234 4145
5729
Ⅰ Ⅱ Ⅲ
Ⅳ1
树立项目形象 实现现金流 沉淀优良资产 高溢价重利润 丰富项目业态
站 前 广 场
Ⅲ
Ⅳ2
Ⅰ Ⅱ
二期用 地范围
Ⅳ2
Ⅳ1
说明：此图为项目整体概念规划。
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立地篇：项目概况 态势篇：市场环境分析

区域竞争市场分析 项目竞争市场分析 高档高层市场分析 目标客户需求分析



定位篇：市场定位结论
建筑密度
45% 45% 50% 40%
绿地率
25% 25% 25% 25%
其它控制要求
公共厕所、垃圾收集点
K04-2/02
168191.40
R2
4
672765.6
40%
30%
门诊所、农贸市场、体育活动 场地、老年人活动站、托幼 （8班）、公共厕所、垃圾收 集点、社区服务站、居委会、 开闭所
233785.65
劣势：
规划容积率高，建筑密度大。 三期紧邻商业，对住宅有一定影响。 二、三期用地狭长，不利于景观打造。 二、三期临路面长，存在噪音干扰。 地块内景观资源缺乏，景观打造成本高。 四期地块四周高中间低，视野受限。 地块分期高差大，不利于整体规划。
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地块分期战略定位条件：
+254.04
2 3
市政 广场 景观
4 5
+249.27
+250.03
一期
高架桥噪音干扰
四期(南)地块条件分析：地形规整，四周高中间低，高差处理难度相对较大；最 临近鸿恩寺公园，离主路远噪音干扰小，最利于景观打造和高品质实现。
市政 广场 景观
一期
+252.47
北侧低于一期、二期，东侧低 于公园，南侧高于学校用地， 地块内部北侧偏高，其他部分 已平整。
鸿恩寺
冉家坝—5分钟
沙坪坝
沙坪坝—5分钟
本区域达到各区域中心驾车时间
机场—30分钟
观音桥—5分钟
教育配套 商业生活配套 配套设施 交通配套 娱乐休闲配套 医疗配套
用地周边一公里半径内：江北科技实验小学；二0三中学；地块旁规划学校用地。 距离江北商圈约3.5公里，周边农贸市场、重客隆、重百超市、餐饮等生活配套齐全。 110、114、115、120、148、181、801等18条公交线路通达主城各区，规划立体式交通路网。 主城最大（1020亩)的鸿恩寺森林公园、石门公园、花卉园等，东侧3公里为方特科幻乐园。 1公里范围内普通医院及门诊部分布均衡（江陵医院、骑士医院），距离沙区西南医院、肿瘤医院等近。
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地块基本情况——交通：当前公共交通发达，18条公交线路直达主城各区，私 家车出行路网不完善，规划红岩村大桥、南北干道、轻轨5号线使交通系统完善。
现有道路：城市主干道红石路 （红旗河沟——石门），城市道路， 18条公交线路可直达主城各区； 规划道路：南北快速干道（冉家 坝——杨家坪）、红岩村大桥、观 鸿大道、轻轨5号线，2012年以后 立体式交通网络降逐渐完善，拉近 与观音桥、渝中区、杨家坪的距离。 客户情况：本区域人口密集，老 工业企业众多（前卫仪表厂、江陵 厂、长安厂、川东石油局等），属 重点旧城改造区域；便捷的交通对 周边区域客户吸引力强，如沙坪坝 区、渝中区等。随立体交通路网形 成可能吸引主城各区客户。 至 渝 中 区 轻轨5号线站点 （规划） 经石门大桥 至沙坪坝
所在片区是未 来城市中心休 闲住宅区，观 音桥商圈的拓 展区域，中心 居住区，是依 托CBD同时为 CBD提供必要 的补充 。
对首置有利 对首置不利 对首改有利 对首改不利 对再改有利 对再改不利 对TOP有利 对TOP不利
有利
有利
有利 中学距离近
基本配套完善
有利
有利
有利
有利 车行交通便利 缺乏知名教育
27.75
28.31
0.50
30.40
30.81
30.89
0.26
35.76
20
37.22
38.97
0.54
0.53
0.54
0.55
0.4
0.2 0.0
09’2
1000736.85
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项目地形条件分析
北高南低、东高西低。
分期落差大、每期内部 相对平整。 一期用地平整北临商业 中心、西临市政广场。 二期地势北部落差大，
254.25 251.20
250.30
243.89
252.72
西临路。
三期和四期北地势平坦、 临路性强利于商业。
246
260.09
0.72
0.76
51.49
50
67.49
60
1.10

1.2 1.0 0.8
0.6
0.86
44.26
36.58
33.66
32.40
31.08
23.74
19.73
21.01
16.26
11.84
10.08
5.91
0 09’1
8.43
11.58
13.17
0.23
0.31
17.08
10
19.02
22.25
24.47
有利
四期临公园 二、三期内部 资源缺乏
有利
土地属性 中等，交 通便捷， 可快速到 达主城各 区，离城 市成熟区 域较近， 相对市中 心居住密 度低，地 块所在区 域居住氛 围良好。
有利 当前通达性弱 缺乏高档教育 优质资源缺乏
有利
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地块规划条件：二期、三期对首置、首改有利，四期有条件做首改、再改
成交均价
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区域09年1月-10年4月住宅市场情况：08年积压大量库存，09年以来区域市场 一直处于供不应求态势，各项目均热销，全年批售比仅0.63。
区域住宅2009年1月-2010年4月市场供求关系
80 70
1.45
1.6 1.4
0.83 40
0.84
36.08
30
37.65
0.62
50.36
4822
5000
4500
3957
3332
3838
3349
3550 2630
4000 3000 2000
1000
3000 1773
1500
2320
1440
0
0
09’1
09’2
09’3
09’4
09’5
09’6
09’7
09’8
09’9 09’10 09’11 09’12 10’1
10’2
10’3
10’4
成交套数
冉 家 坝 方 向
至观音桥10分 钟
红岩村大桥 （规划）
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地块基本情况——周边：土地平整完毕，视野开阔，二期、三期临路存在噪音干 扰，四期临公园条件最优，西、北为老住宅区，东、南与其他新项目联动性强。
石韵桂园 （高层） 恋恋上层 恋恋上层
骑士医院
元佳广场 江陵医院
本项目
首创项目 首创项目
大石坝老居民区 华润中央公园用地
规划解读
9070
容积率 二期≥4.89 四期大于或 等于2.8 三期大于等 于5
覆盖率
内部景观 二、三期狭 长内部景观 资源差 四期地块规 整，景观占 优
限高
结论
本项目要点
实际不受90/70限 制
%
无限高
对首置有利
对首置不利 对首改有利 对首改不利 对再改有利 对再改不利 对TOP有利 对TOP不利 有利 有利 不利 有利
有利
二期有利
有利
有利
有利
四期有利
有利
规划条件对首置、首 改类产品有利。
四期有利 不利
四期有利 二、三期不 利 有利
不利
不利
不利
不利
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地块条件优劣势分析：
优势：
规模优势，100万方城市综合体。 紧邻规划市政广场，配套完善。 周边居民区多，居住氛围浓厚。 临路性好，路网发达，易于组织交通。 临主干道面利于商业聚集人气。 临鸿恩寺公园，区域未来发展潜力巨大。 四期离路远，离公园近，利于高档产品。
+240.36
+251.2 +235.62 +234.22
+210.22
+203.93 +242.48
高架桥噪音干扰
地块属性解析：二、三期最适合首置、首改，四期最适合首改、普通再改
土地属性解 读
交通
便利交通，现有 红石路,规划南北 干道、红岩村大 桥、轨道5号线， 将项目与沙坪坝\ 渝中\渝北\九龙 坡等区联系在一 起,目前18条公交 线路经过项目,自 驾车15分钟可达 各大商业中心； 四期离车站较远。 公交系统发达
约14米高差 约15米高差 4
四期
+221.12 +211.32 +200.12
高架桥噪音干扰
三期地块条件分析：条形地块，北临商业，南临路噪音干扰大，不利布置景观， 4、5栋距离市政广场较近，景观占优。与一期高差小，部分可享一期中庭。
三期内部高差小，可以通过土 石方平整，与一期高差较小， 北面商业楼层低，视野开阔， 南临路有一定噪音干扰。 1
重庆东原D7项目二、三、四期
前期定位报告
二0一0年六月
定位原则及前提条件：
充分考虑地块地形条件 充分考虑集团战略要求 充分考虑价值最大化 充分考虑市场竞争环境 充分考虑品牌价值塑造
实行产品分期、 差异化定位
充分考虑各类客户需求
定位思路
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目
录
立地篇：项目概况 态势篇：市场环境分析 定位篇：市场定位结论
公共配套 设施
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项目规划详细用地指标：
地块编号
J17-1/02 K01-2/02 K02-2/02 K02-1/02
占地面积 (m2)
14845.57 21901.72 6587.30 22259.66
用地性质
R2 C2 R2 C2 C2 R2 C2
容积率
5 5 5 5
建筑面积 (m2)
74227.85 109508.60 32936.50 111298.30
1、2号楼地势较高，距离高架 桥较远，北向广场及一期中庭 景观、四期小高层景观
市政 广场 景观
1 2 3
+251.2 +235.62
一期中 庭景观
二期与四期有20-50米的地势高 差，可共享四期景观。
3、4号楼地势低，3号楼相对 2号楼地势有约14米的高差， 4号楼与3号楼有15米高差， 距离高架桥较近，噪音干扰大