滨江新城项目的建设背景及必要

一建设项目的背景
2007年12月14日，经报请国务院同意，国家发改委正式批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会综合配套改革试验区。

长沙市成立大河西先导区，进行国际招标。

全面落实科学发展观，坚持统筹城乡发展的基本方略，以体制机制创新为动力，实行生态优先，环境优先；以现代科学技术为手段，大力推进新型工业化、新型城镇化、农业现代化，促进资源集约利用，促进城市集约发展，提升区域整体竞争力，建设生态宜居城市、文明和谐城市。

大河西先导区依托自身产业基础与优势，承担起两型示范、高科技中心、先进制造、城乡统筹等功能。

重点发展高端产业，发挥辐射带动作用；大力调整产业结构，促进产业升级，创新经济发展模式，同时积极促进城乡统筹发展。

具体而言，要大力发展两型产业(软件制造、文化创意产业)、高新技术产业(新材料、生物医药产业)、先进制造业(工程机械)和现代农业等，同时加快传统产业的两型化改造，提高产业门槛，限制资源消耗、环境污染的产业。

规划大河西先导区的产业布局为“三圈一带一核心”的整体结构。

1、2011年在以“限贷”、“限购”为核心的房地产市场政策调控下，长沙商品房市场供销双降，二手房市场持续低迷，房价开始出现实质性的松动。

总的来看，调整、回归是2011房地产市场发展的主要特征。

2011年长沙市完成房地产开发投资886.92亿元，同比增长29.6%。

商品房施工面积7670.96万㎡，同比增长14.7%，其中新开工面积2328.38万㎡，同比增长1.1%；竣工面积1451.77万㎡，同比增长4.3%。

2011年长沙市累计批准预售2020.62万㎡，同比减少19.8%；实现商品房销售面积1497.89万㎡，销售金额880.99亿元，同比分别增长-10.9%、18.7%。

2012年一季度长沙房地产开发投资206.51亿元，增长28.1%。

商品房销售面积下降4 1.6%；住宅销售额下降37.1%。

预计“十二五”期间，随着长沙市城市建设步伐的加快，城市改造和拆迁力度将进一步加大，这将会产生进一步的被动房产需求。

预计到2015年长沙市城镇化率将达到70%左右，全市房地产将处于快速发展时期。

城镇
居民人均住房建筑面积为29.27平方米，预计到2015年，达到35平方米。

新增城镇人口住房需求及改善性需求将继续推动长沙市房地产业的发展。

预计“十二五”期间，长沙市房地产开发投资计划力争达到3000亿元，年均投资计划完成600亿元；其中住宅开发投资计划达到2250亿元，年均投资计划完成450亿元，占整个房地产开发投资的75%。

预计长沙市2 011-2015年商品房竣工面积计划为7966万平方米，年均竣工面积1593.2万平方米，其中住房竣工面积计划为6116万平方米，年均竣工面积1223.2万平方米。

十二五期间，长沙的楼市至少还有超过一亿平方米以上的消费潜力，消费市场巨大。

2、房地产调控政策
（一）国家最新房地产政策1月16日，天津启动“十二五”保障房建设规划
1月16日，天津市第十五届人代会第四次会议召开，表示“十二五”期间，天津将新建40万套保障性住房。

比“十一五”时期增长20%，其中，2011年，天津将全面实施“建设三种住房、发放三种补贴”规划，扩大住房保障政策覆盖面。

全年将新建保障性住房1200万平方米、19万套，向8.5万户中低收入住房困难家庭发放租房补贴，更好地满足广大中低收入家庭的住房需求。

（二）国家最新房地产政策1月17日，银监会召开召开2011年工作会议，强调继续实施差别化房贷政策
1月17日，银监会召开召开2011年工作会议，强调2011年将重点防范信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险四大风险，坚决守住风险底线。

对平台贷款，要严格控制增量风险，并按照既定部署加快存量分类处置。

要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查。

会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。

继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁
止监管套利。

规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。

（三）1月20日，央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

（四）1月24日，北京市发改委表示，将严控东西城旧城区新增住宅项目
1月24日，北京市发改委主任张工表示2011年市政府固定资产投资将安排347亿元，同比增长9%，超过半数投向郊区。

严格控制东西城旧城区新增住宅开发项目及大型公建项目，要促进新城居住、产业及公共服务配套协调发展。

政府财政投资重点向轨道交通建设、核心区交通缓解、重点新城和重点产业功能区建设、保障民生和改善生态环境等领域倾斜。

（五）1月25日，合肥颁布实施“限购令”
1月25日，合肥首部住房限购令正式出台。

即日起，无论是本地还是外地居民家庭，只能在合肥新购一套商品住房，有效期为一年。

但对于新购多少商铺没有限制。

也由此拉开了其他各地出台限购政策的大幕。

（六）1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》
1月26日，国务院办公室下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，也就是新“国八条”。

要求：
1、各城合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

2、多渠道筹集保障性住房房源；扩大住房保障制度覆盖面；加强保障性住房管理，健全准入退出机制；增加公共租赁住房供应。

3、国家最新房地产政策个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

4、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为。

5、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；竞地单位和个人须说明资金来源并提供相应证明；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。

6、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。

7、未如期确定并公布年度新建住房价格控制目标、房价上涨幅度控制目标或未完成保障性安居工程目标任务的地区须要向国务院作出报告，并接受问责；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

8、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。

对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

（七）1月28日，上海、重庆颁布房产税改革实施细则
上海的房产税试点方案明确，对在沪居民家庭新购且属第二套及以上的住房和非在沪居民家庭新购住房（即“应税住房”）征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。

试点初期，暂以应税市场交易价格的70%计算缴纳。

市场交易单价低于上海上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

对于免征面积，方案明确，上海居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，计算征收房产税。

3、长沙市投资环境分析
一、经济环境
（一）GDP保持较快增速，经济势头良好
图1 长沙市历年GDP走势
自2003年以来，长沙GDP一直稳定增长GDP增长幅度稳定在14%以上的水平，根据长沙市统计局11月份的初步预计，长沙2010年将全市实现地区生产总值（GDP）总量将达4450亿元左右，比上年增长15.5%。

在国家政策的扶持下，长沙经济实现快速发展，随着长株潭两型社会实验区的建设，长沙经济有望实现新的跨越式发展。

（二）固定资产投资增幅较大，城市化进程加速图
图2 长沙市历年固定资产投资走势
2010年长沙固定资产投资继续保持较快速度增长，截止10年11月，固定资产累计投资达3055亿元。

随着2010年经济的继续回暖，长沙地铁1、2号线的开工建设，南湖路过江隧道、城际轻轨、火车北站片区整改等大型项目的相继开工建设，长沙固定资产投资总额不断增长，累计投资总额高达3055亿元，同比增长32.10%。

长沙城市建设正进入一个快速发展的时代。

（三）社会零售总额同比增加，但增幅有所放缓图3 长沙市历年社会零售总额走势
从2004年开始，长沙社会消费品进入快速增长阶段， 2010年长沙社会消费品零售总额累计达到1708亿元，增长12.59%。

随着经济的迅速发展，长沙社会消费品零售市场逐渐进入缓慢上升通道。

在国家家电下乡，节能补贴等政策的带动下，长沙社会消费品零售总额增速将有进一步上涨。

（一）市场刚需释放，房地产投资额增幅较大
图1 长沙市历年房地产投资额走势图
截止2010年11月房地产开发投资累计624.31亿元，同比增长36.50%，房地产市场经过2009年的艰难前行，到2010年进入了一个快速发展阶段，由于市场的强大需求，尤其是广大刚性购房者的需求，开发商在这一年纷纷加大投资力度，角逐长沙市场，供应量和成交量都有较大幅度的增加，市场一度出现供不应求的局面。

（二）商品房成交活跃，竣工速度加快
截止2010年11月，长沙市新开工面积2142.25万㎡，竣工面积691.92万㎡，施工面积6500.88万㎡；从历年变化来看，10年的各项数据都创了历史之最，主要受09年与10年政府大规模的棚户区改造；同时10年刚需的大量释放，市场回暖，使各开发企业也加快了竣工的步伐。

图2 长沙市历年施工面积、新开工面积、竣工面积走势图
二项目建设的必要
1、规划的需要
谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！
截至2010年底，我国城镇人口为7.07亿人，城镇化水平为52.68%，正处于加速期。

比照发达国家70%的城市化率及发展趋势，中国的城市化进程还有预计30年的高速成长空间。

中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。

随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。

2、功能完善的需要
9.城市综合体开发建设的一些主要瓶颈
9.1融资渠道缺乏，资金链紧张
城市综合体的开发建设受宏观经济基本面的影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈，但由于我国金融体制的不健全，管理机制的限制导致了融资渠道和产品的缺失，造成了开发资金链紧张。

9.2缺乏高品质的城市综合体
与国外的城市综合体相比，我国的城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促，开发周期短，后期运营管理水平滞后等问题。

尽管硬件设施与国外同类项目相比差距不大甚至超过国外水平，但在软性环境方面，缺少人性化的文化内涵，在管理、运营和品牌塑造上存在不足，缺少与周边城市的互动，这大大降低了城市综合体开发所具有的综合经济价值，降低了价值升值空间，导致了经济资源的流失。

9.3缺乏成熟的配套环境
作为一项系统工程，城市综合体的开发建设要求了产业链上下游相关行业和产业的发展水平与之匹配。

同时，要求相关金融环境、商业环境、消费能力等的匹配。

但国内相关的制度、法规及运营管理不尽完善；经济环境和金融环境尚欠成熟。

这些瓶颈制约了城市综合体发展所需要的资金、市场、运营管理等方面支持，制约了城市综合体的良性发展，制约了城市综合体在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高
9.4第三产业特别是现代服务业的发展水平不高
城市综合体是以相对发达的第三产业特别是现代服务业为经济基础。

但国内与城市综合体密切相关的现代服务业发展水平不高。

这主要是由当前的经济发展模式决定的。

与城市化水平高度发达的西方发达国家通过高消费率来拉动经济增长不同，处于工业化和城市化加速发展阶段的中国经济增长模式是以出口和基础设施投资来拉动的，这导致了高水平的投资率和低水平的消费率。

1、统一的土地利用格局尚未建立。

由于先导区成立时间短、规划范围广、协调难道大、区划调整遗留问题多等因素，先导区还未形成统一的土地利用局面，在体制上难以做到集约节约用地。

2、集约节约用地共识仍未形成。

节约集约用地目前很大程度上还停留在文件上和试点区上，尚未成为全社会的共识，尚未成为企业和个人的自觉行为。

没有用地者的自觉遵守、主动参与，节约集约用地只能是各级政府及国土部门一厢情愿的事。

3、集约节约利用总体水平仍然偏低。

长沙市土地集约节约利用水平在全省各市州中居较高水平，但是和国内发达城市相比，集约利用水平还存在着较大的差距。

以单位建成区土地GDP产出为例，长沙仅分别为上海、深圳、武汉的43%、30.2%和61.4%。

就大河西先导区而言，集约用地水平与河东有较大差距，2005年，芙蓉区单位建设用地二、三产业GDP为731.10万元/公顷，用地产出率最高；其次是雨花区，用地产出率为454.86万元/公顷；而宁乡县用地产出率只有38.91万元/公顷，为全市最低水平，粗放经营观念在先导区仍然普遍存在。

4、闲置和低效利用土地现象较为突出。

过去几年，为了加快城市建设，促进经济发展，各地或多或少实行了以地融资的政策，开发区为了招商引资等，造成了部分土地的无效扩张，影响了土地资源利用效率的整体提升。

5、农村建设用地数量大、利用粗放，用地浪费严重。

由于历史原因和南方居住的特点，长沙农村人均建设用地规模明显偏大，一户多宅或一家多户的情况较为普遍，农村土地管理措施的不到位，使农村成为土地利用效率最为低下的重点环节，而先导区的城市化水平比河东低，节约集约利用问题也最为严重。

先导区各类公共设施现有规模较小、档次较低，与经济社会发展的要求还有差距，广大农村地区基础设施建设滞后。

各类公共设施用地普遍偏紧，与其相应的配套设施不完备，这些都在一定程度上制约了各类公共设施的
发展和完善。

同时，公共设施的规划和建设缺乏宏观调控，发展不均衡、分布不够合理的现象仍然存在，致使两极分化效应明显。

居住用地开发与公共设施建设的联系不够紧密，公共设施开发有些滞后，居住小区内公共设施规划建设管理水平还有待提高。

附图表1 河西河东经济发展基本状况比较1
附表2 长沙河西河东行政效能比较调查问卷统计表
附图表3 河西河东经济发展基本状况比较
芙蓉区雨花区天心区开福区岳麓区望城县宁乡县381800 4.3‰50260 9.51‰429104 415800 1.3‰416715 5.34‰
396500 521500 6.28% 421136 416085 431013 5.56‰
27.05 65.29 26 26.26
31.42 19.3% 31.62 31.01
320.8 323.5 324.9 321.1 322.2 221.9 222.4 18000 40% 21038 68% 21000 63% 14994
21800 21% 22244 5.7% 22436 20054
27461 25977 26424 26619 23131 9912 10148
193.17 17.0% 163.33 17.0% 100.26 17.7% 146.7 17.1% 61.88 16.3%
230.46 19.3% 195.32 19.6% 122.86 22.5% 181.1 23.6% 73.2 18.3%
284.4 23.4％237.5 21.6％151.6 23.4％225.5 24.5％88.6 21.1％34.7 15.9％84.6 22.8。