产业地产运营模式研究

产业服务 小时全天候提供 “全程无忧管家式服务”，多样化的服务解决了
各类型企业的入驻难题
生活服务
企业服务
园区服务
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产业地产涉及较大规模的资本流动，为避免公司受制于资本短缺
资本运作 和融资成本过高的桎梏，华夏幸福基业积极谋求多样化的融资手
段，保证项目资金链的良好运作
企业上市
债权融资
股权融资
华夏幸福基业的固安工业园模式带给我们的思考：
务全案管理
全案解决
规模效应
>大体量、大规模、 资源聚合
特点
>租售运营并举，持 续经营、持有增值
持续经营
>产品服务持续升级、 区域内最优秀的作品
引领升级
复合多元
>聚合多功能 >满足多需求
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政府给予联东更多的优惠政策和扶持，联东则以自身的实力解决
政企联合 政府面临的问题，实现双赢
政府角色
政府角核色心
事实上，相当于联东的进入为政府解决了许多问题，相应的政府会给予更多的政策与优惠
3 产业地产运营模式的核心要素
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团队操作项目附件
Paபைடு நூலகம்t 2.1
区域运营模式—华夏幸福基业
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华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新
企业简介 城运营商，经过多年的产业发展和资本运作，公司的规模已经超
过1000亿元
➢ 业务形态：华夏幸福强调“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的开发理念， 围绕人的需求、以提升人的幸福感为前提打造产业新城，建设智慧生态、宜居宜业的 幸福城市，创造出一条以人为本的新型城镇化之路
Part 2.2
自主开发持续运营模式—联东U
联东集团—中国产业园区专业运营商
作为产业地产的定义者和引领者，联东u谷是如何运营的？
创办于1991年，注册资金6.2亿，下辖20多家子 布局环渤海经济圈、长三角经济圈、东北亚经济圈三大
入园企业超过230 中国规模最大、产品系列最全、入驻客户最多的产业园区领军
的全程管理和控制
产业地产 运营模式
从工业地产到产业地产，就是从建造厂房写字楼到在 园区中强调产业运营和产业服务
产业地产商要做空间服务商、时间合伙人；产业地产不 仅要提供空间服务，更要在企业发展的各个时间段充当 同甘共苦的合伙人，与入驻企业共成长，让企业在每个 发展阶段都如鱼得水
产业地产运营的实质是资本运作，是通过职业经理人的专业能力成 功运营一个产业地产项目，由此产生未来可持续增长的现金流后， 在中长期内对项目的资本退出、再融资、转基金持有或REITs上市 等资本运作
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华夏幸福操作的典型项目为固安产业新城（固安工业园）项目，
典型项目 由此形成公司“园区+地产”运营模式，成功实现了公司转型
3
华夏幸福基业公司逐渐接手固安工业园开发，通过与地方政府签
土地运营 订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜 模式 从土地整理阶段开始介入园区开发
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华夏幸福基业采用区域阶段开发模式，优先开发园区内基础设施
开发模式 逐步跟进园区开发和产业导入，区域繁荣后开展住宅、商业等传
统物业的开发，形成功能完善的产业新城
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招商引资 （1/2）
针对中小型企业，园区内有一定的厂房、办公研发空间满足企 业入驻；针对大型企业或是对企业园区需求的企业，工业园可 以出让一部分土地给企业自行建设
完善了自身的客户资源管理系统，孕育了一批500余人的专业招
产业地产的运营模式涵盖了从前期准备到后期产业运作、产业服务平台落地的 全流程，产业地产商通过产业运营和多元化产业服务获取持续增长的收益
前期准备
工程建设
园区综合服 务建设
招商引资
搭建服务平 台
产业地产运营模式的分类：
区域运营
自主开发持续经营 产业地产运营模式
第三方运营
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产业地产运营模式概况
2 产业地产运营模式及案例研究
招商引资 商引资团队，搭建起六大体系环环相扣的成熟完整招商引资产业 （2/2） 链，保证了固安工业园招商的成功
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工业园运营商与政府的盈利紧密挂钩，形成政企双向利益链，相
互联动，保证各个阶段内企业均能实现收入，保证业务结构实现
盈利模式 短中长期收益与现金流平衡发展
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目前固安工业园园区投资服务部下设 24 小时服务指挥中心，24
➢ 公司简介：华夏幸福基业成立于 1998 年,拥有房地产开发经营业务一 级资质,早前致力于河北省内的 城市 住宅开发
➢ 运营模式转变：2002 年开始运营固 安工业园区后,逐渐向工业园区域运 开发商转型,目前已 形成“园区+地 的独特运营模式
➢ 主营业务：在园区开发方面,公司主 业务内容包括对开发区域进 行前期 划、基础设施投资建设与管理、市 公用设施建设与管理、土地整理、 业发展服务 (招商引资服务)、物业 理、厂房建设租赁等。在房地产开 方面,公司目前已经形成以孔 雀城、 大卫城、华夏系列等完备产品系列
联东自主开发，以持续经营和持有增值模式对产业园区进行运营
自主开发持续经营模式：在当地产业园中拿一块有一定规模的土地，进行整体开发和招商，以总部办公、研
中试、生产厂房等产业载体，吸引企业入驻办公和生产经营，并围绕企业需求提供一系列的配套及增值服务，进 行持续经营和持有增值
>全链条解决方案， 涵盖从定位至运营服
产业地产运营模式研究
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产业地产运营模式概况
2 产业地产运营模式案例研究
3 产业地产运营模式的核心要素
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团队操作项目附件
产业地产的运营模式是什么？听听别人怎么说……
提供产业发展平符台合的开整发体商开背发景和及持其续发运展营目的标解决方案，实现从投 资选址、产品定位、规划设计、建设施工、招商推广和运营服务
公司丰富的资本储备；能够保证垫付运营园区初 期的土地整备、基础设施建设的高额投入
高端专业化运作；在运营过程中的开发、招商等 环节都能高效、低成本的实现公司目标
难以复制的地方
产业地产的运营需要更多的政府资源、资金及具备前瞻性的公司发展、园区发展规划基础，后续运营产业地产的 时候，需要通盘考虑运营链的各个环节，突出运营商自身优势，规避不利因素，以实现成功开发
值得借鉴的地方
良好的委托运营模式，保证了企业的利益，降低了 政府的投资风险，实现政企双赢
具有远见的区域运营规划，为企业在区域内的进一 步发展铺路，形成了区域独占优势
充分调用多种形式的资本运作手段，采用多元融资 方式，降低了资金成本，保证了运营初期的投入
具备较强的政府资源，通过政府层面保证企业可 以在运营初期就在区域内占据土地等方面的优势