旅游地产投融资模式分析

本文四部分

1. 旅游地产投融资渠道

2. 旅游地产投融资模式分析

3. 旅游地产投融资模式比较

4. 创新旅游地产投融资模式

一、旅游房地产投融资渠道分析

可以这样理解旅游地产投融资：旅游投融资=投资+融资，可以说，旅游投融资是一个交错复杂的体系，按照渠道的不同进行分类如下：

1.银行贷款

银行贷款属于间接融资，它是旅游房地产投融资最主要的方式，旅游房地产银行贷款是指旅游房地产的开发、经营、以及消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等，其中土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地以及开发的相关机构。

银行贷款在旅游房地产投融资中所占比重较大，尤其是旅游房地产贷款在银行中长期贷款的比例份额逐步增加，致使银行的流动性风险加剧，从而使银行积累了较高的风险。一旦银行贷款的门槛抬高，银行信贷政策加剧，缩小贷款规模，旅游房地产业的发展必将受到影响，因此一旦旅游房地产投融资对于银行的依存度过高，十分不利于旅游房地产的发展。

2.股份制公司上市发行股票

股份有限公司上市发行股票是一种吸引认购者投资以筹措公司自有资本的手段，是

股份有限公司筹措资本的一种方式。华侨城控股股份有限公司便是成功通过上市发

行股票筹措资金的企业之一。然而在我国上市发行股票的公司必须达到相应的标准

及要求，我国《公司法》明确规定只有股份有限公司才能发行股票，而有限责任公司是不能发行股票的。

公司的治理水平与管理层质量、公司的竞争力、财务状况、赢利性、安全性、流动

性等都直接影响和决定股票的发行与质量。这对于一些旅游房地产企业来说这些条

件过于苛刻，同时通过发行股票也增加了筹资的成本，因此大多数旅游房地产企业

都会慎重考虑上市。

3.发行企业债券

企业债券是企业依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的债券。企业债券

的发行主体是股份公司，但也可以是非股份公司的企业发行债券。

企业债券的发行必须符合相应的法律法规，必须达到相应的标准;同时企业发行的

债券能否有效筹措到相应的资金，终究还是取决于企业偿还能力，历年的盈利能力

以及企业的名誉，并且其发行成本很高，对于很多旅游房地产企业来说都不是一种

有效的筹资方式。

4.利用海外投资基金

近年来，我国旅游房地产浪潮掀起，很多海外的投资基金十分看好我国旅游市场以

及对人民币升值的预期，也纷纷进入中国，对我国旅游房地产业跃跃欲试。摩根士

丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”等争先登录中国，它们或者利用

股份投资我国旅游房地产，或者独立开发旅游房地产。海外投资基金的利用不仅为

我国旅游房地产市场输入大量资金，更为我国旅游房地产带来新的投融资理念。但

是利用海外资金，由于国情差别，政策的不稳定性突出，资金存在退出风险等因素，

致使其无法成为我国旅游房地产投融资的主要方式之一。

二、旅游房地产投融资模式分析

旅游房地产是一种资本密集型产业，资金的充足与否直接影响着旅游房地产的发展，因此旅游房地产的投融资对旅游房地产的成功与否起着至关重要的作用。按照投资主体的不同进行分析，借鉴相应房地产投融资模式的经验，将旅游房地产投融资模式分为三类：自筹模式、合作模式和BOT模式三种。

（一）自筹模式

自筹模式是指一些资金较为雄厚，有经济实力或募集资金能力强大的大型企业通过自身现有资金或者通过各种方式扩大自有资金进行融资从而投资房地

产开发建设的一种模式。这些企业自身融资的方式有多种，主要包括内部融资

以及外部融资方式两种方式，其中内部融资主要包括抵押贷款等各种银行贷款，

预收购房定金和房款等。其中上市公司还可以进行贴现股票等多种方式。而外

部融资主要包括发行企业债券，银行贷款，房地产投资信托，利用海外资金，

向其它金融及增发融资等方式。机构贷款，上市公司还可以进行上市融资，包

括首次公开发行上市融资，配股以及增发融资等等方式。

自筹模式通常是资金实力雄厚的企业或公司，可以较轻松拿到地理位置优越，自然环境良好的土地，或者自身拥有土地，对于资金的需求不像其他的旅

游房地产那么大，或者管理，开发建设技术过硬。因而采用自筹模式进行旅游

房地产投融资。自筹模式较适合旅游居住型房地产投融资。

自筹模式是企业自身独立进行旅游房地产投融资，其投融资风险较大，但可以独享收益。对于一些大型企业或者资金雄厚的企业而言是一种不错的投融

资模式，然而采取自筹模式的企业也要注意充分利用各种金融工具，有针对性

地广开融资渠道，保证资金链的畅通，尽可能减少风险，从而更好地获得旅游

房地产高额投融资收益。

（二）合作模式

合作模式，主要是指两家或两家以上企业通过合作的方式，共同开发旅游房地

产，这些企业可以是上市公司，也可以是非上市公司，它们通过合资，入股，

共同设立股份公司，或者项目合作等方式合作，双方共同提供资金，技术，管

理，土地等多种方式进行合作，共同开发旅游房产，风险共担，收益共享的一

种投融资模式。

合作模式有多种，主要有以下几种方式：

①一方提供理想的土地，另一方提供强大的金融运作能力或者雄厚的自有资

金实力。一方面，由于随着土地实现完全市场化的公开供给，土地供应量

开始逐渐减少，而旅游房地产需要大量的土地进行开发，导致一些企业取

得土地的成本逐渐增加，或难以拿到较为理想的土地。另一方面，一些企

业虽然有着理想的土地却没有充足的资金进一步运转开放，而那些具备强

大金融运作能力以及雄厚自由资金实力的企业却难以拿到理想土地。于是

手中有理想土地却没有进一步开发能力的企业与有资金却难以拿到理想土

地的企业进行合作，成为一种独特的合作投融资模式。

②一方提供雄厚资金，另一方主要提供开发，技术，管理，房地产开发的操

作实力以及深厚的社会关系等。这一模式主要存在于一些有着雄厚资金实

力或者募集资金能力的大型企业，由于其发展重点有限，没有专业的开发

管理技术，或没有足够的人力资源进行旅游房地产投融资。而另一些企业