邻里中心项目策划工作建议书框架及标准格式

其次，在建设“和谐生态新家园”的思路引导下，我市预备兴建的 邻里中心将定位于现代化的邻里中心、人性化的邻里中心、三满意的邻 里中心。即居民在邻里中心就近方便，廉价物美，服务多样，生活质量 提高而满意；经营者因为配制合理，经营盈利而满意；政府因为社区商 业结构合理，业态结构布局结构升级优化，可以有效促进新家园和社区 区域内的繁荣，区貌改观而满意。
第二，与全行业基本建设投资相比，社区服务业投资明显不足。 第三，与国外成熟的企业化运作模式相比，我市目前的社区服务业 主体大多脱离市场机制，效率较低。 第四，以上问题造成远离市中心商业及文化、教育、卫生中心的社 区居民购物难、上学难、看病难、交通难、办事难、享受文化娱乐的机 会少等现实问题，许多社区处于上班时一座空城、下班后无处可去，除 单纯的住宿功能外，居民其他需求都只能在社区外实现，无形中加大了 居民生活的经济成本和社会成本。这种状况从长期来看，不仅阻碍了房 地产市场的潜在增值能力，更不利于和谐生态新家园的实现。
业氛围越来越浓。邻里中心的经验就是：功能定位在先，开发建设加后 续管理。
连锁的性质决定了邻里中心具有良好的发展预期，这对招商非常有 利。其次，招商的对象以战略合作伙伴为主，如肯德基、柯达、华润 等。这些加盟商家本身具有很强的品牌意识，与邻里中心品牌的叠加， 将形成强大的前行优势。其三，在管理内涵上，强调投资者与经营者的 分离。当投资者不会操作的时候，经营权交给邻里中心来运作。承诺投 资者高于银行利率的回报，保证资产永远不会流失。这就形成了邻里中 心的一大特征：管理始终存在。第四，在邻里中心里边，居民所需要的 各类商业非常齐全，基本上一业一店，没有了一个业态业种多家店竞争 的情况，商家效益自然也都不错。
低社区居民生活和社会发展的经济成本和社会成本，提升社区综合服务 水平，促进和谐社会建设。
（2）建投公司层面 为什么应由建投公司牵头专门设立“天津市社区服务发展有限公司”
建投公司的宗旨和企业目标与“邻里中心”建设的匹配：经济 性与公益性的融合 建投公司的优势：“新家园”项目建设土地平整后业务的自然 延伸 建投公司可持续发展的需求：投资建设与实业运营的相互支撑
新加坡的邻里中心建设及运营模式
苏州工业园区邻里中心发展有限公司的经验
邻里中心进行商业地产开发新尝试即连锁开发、只租不售。经营模 式是集中化管理、分散化经营，不是商品组织者，而是商户的组织者， 但又与商业街、市场不同，业态的先进性、商户的定位层次高于一般的 社区商业街和市场，因此，管理运作是通过客户管理、营销管理、质量 管理、服务管理、物业配套管理等方面体现。
作为邻里中心的经营者，苏州工业园区邻里中心发展有限公司基本可 以将邻里中心的建设投资控制在3500元/平米，建设周期控制在1年内。 每个邻里中心建成后即成立独立运营、管理的单位，进行日常管理。邻 里中心的品牌和管理质量保持相同的水品。
（2） 以“邻里中心”方式提供社区服务的优势 “邻里中心”的基本特征和定位，能够使社区服务的市场化和公益 性有机融合，避免了单纯政府行为或开发商主导的局限性，为全方位满 足居民生活需求和社区和谐发展提供了一个高效的平台。 首先，邻里中心一般具有以下基本特征：
规划在先，有序发展。在新家园或大型社区通过科学规划集中建设 的邻里中心避免了重复建设，资源浪费和恶性竞争，有利于实现便 民服务于区贸区容高度统一。 配套完善，服务功能齐全。除了12项必备功能以外，可以向中介、 旅游、家政、房产、法律等方面服务业的深化功能，并能做到各种 低、中、高层面的服务都能够统合在邻里中心。 商业服务与公益服务有机结合。邻里中心不仅提供购物、餐饮、休 闲、娱乐服务，还有文化、教育、体育、卫生、医疗等方面的活 动，如语言培训、音乐培训中心、读书阅览室、健身俱乐部、室外 健身设施，以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方面的服务。
第二部分 项目背景
1、 简述天津建设投资公司的性质、业务范围、组织架构和发展战 略
需要回答的典型问题是： 建投公司的理念、战略目标、主要业务是什么？ 公司想取得一个怎样的市场和产品（服务）领域？ 公司的背景如何？它是一个什么性质的合法实体？ 公司所有者的组成？拥有者的中期目标和长期目标是什么？ 公司的长期目标是什么？关键性的成功因素是什么？ 准备用怎样的战略去达到这些目标？ 公司的重要里程碑是什么？用一个表格显示出达到它们所需完成的 任务。
对于加盟商家，提供相对低廉的承租价格，仅仅是在开发成本的基础 上加一点物业费，给他们较大的发展空间。在准确的功能定位基础上， 这些商家大多能获得稳定的收益，因此乐于与投资者建立战略合作关 系。 此外还应处理好管理者与经营者的关系。尽管加盟商家有很多是知 名品牌，但不能排除也有少部分缺乏品牌意识的小企业。管理公司应该 起到指导、帮助、监督、制约的作用，以维持加盟品牌的整体水平。
同时，随着人民生活水平的不断提高，以及新城建设和旧城改造的 深入，我国城市居民所需要的居家服务已经不再局限于传统的家政服务 以及老人护理服务等方面。诸如社区化房产服务、社区化电视和互联网 信息服务、社区化养老服务、社区化儿童照顾服务、社区化文化娱乐休 闲服务、社区化保健服务以及居家司法和投资咨询服务等，越来越受到 广大居民的欢迎。可以说，社区服务业的发展空间十分巨大，社会服务 业的各种细分产业需要在社区层面上进行服务方式转换以应对居民需 求，并实现新的经济增长。
第一部分 策划概要
这部分是策划报告的精髓，包括项目的商业价值、产品和服务、目 标市场、核心的运营和管理手段、资金需求和计划，以及预期的投资回 报等。
这部分内容应尽量描述清晰、客观、逻辑性强，这样可以让甲方在 短时间内能够充分理解该策划的价值所在。该部分是在后面所有工作完 成后的一种高度总结和概括性的内容，需要在前面工作完成后进行。
3. 分析、阐述实施该项目的目的和意义
（1） 政府层面 贯彻国家《“十一五”社区服务体系发展规划》的要求
2007年5月14日，国家发展改革委、民政部联合印发《“十一 五”社区服务体系发展规划》（发改社会〔2007〕975号）中有如下内
容：
《“十一五”社区服务体系发展规划》的制定是为了适应我国经济 社会发展的需要和满足居民群众日益增长的服务需求。随着市场经济发 展和城镇化进程的加快，社区在经济社会发展中的地位越来越重要，社 区已成为各类社会群体的聚集点，各种社会矛盾的交汇点，各项方针政 策的落脚点，居民群众对社区服务提出的需求越来越多，要求越来越 高，特别是面对城镇1亿以上的流动人口、5000多万退休职工、2200多 万困难群众和1400多万下岗失业人员，社区服务的压力不断加大，加快 完善社区服务体系已成为满足社区居民社区服务需求和促进社会和谐的 紧迫任务。
因此，为了推动社区服务的社会化改革，需要加强培育社区服务业 的市场机制,推动社区服务业按市场机制独立运营。
单纯的房地产开发商的局限性
以往以房地产开发商为主体的社区商业服务开发模式多为底商商铺 租售，这种方式的缺陷在于：
一方பைடு நூலகம்，各种商业设施像“天女散花”，功能单一、规模较小且位 置分散，居民的感觉是好像到处有商铺，但到处买不全。
有力推动天津市新家园建设的顺利进行
邻里中心作为社区商业服务的载体，能够有效克服分散式商业设施 的局限，打造新商圈，聚集商气人气，促进区域性繁荣。邻里中心的规 划建设将大幅提升房地产的潜在价值，有力推动天津市新家园建设的顺 利进行。
形成推动社会和谐的微观机制
邻里中心独特的将商业服务与公益服务有机结合的优势，将有效降
2、 简述项目背景，天津十大新家园和大寺新家园的情况 1.分析目前十大新家园的开发状况和拥有的资源情况。
简述天津市政府对十大新家园的整体定位，以及部分实施中的新家 园规划和建设情况，包括新家园面积、规划人口，周边的重要设施和交 通情况。分析环外十大新家园的建设为居住环境和人文环境带来的影 响。
2.具体分析大寺新家园的情况，包括策划、规划、实施等方面。 3、 分析邻里中心项目对建投公司发展战略的影响和社会效益，明
邻里中心借着苏州市“创建全国消费放心城市”的东风，努力从公 司管理向客户管理延伸，不断加强诚信宣传和制度实施，提高客户在管 理及经营层面的素质，成为苏州市“创建全国消费放心城市先行点”， 还是园区唯一一家全省“正版正货承诺单位”。
和普通商业中心必须建在有人气的地方不同，每个邻里中心都是创 建在没人入住的新社区。依靠邻里中心的集聚效应，人气从无到有，商
“邻里中心项目策划”工作建议书
本工作建议书采用了项目商业计划书的思路，以及项目可行性研究 的评价方法，将建设项目和服务内容试作一种特殊的产品和服务，进行 研究和评价。主要有以下10个部分。
第一部分 策划概要 第二部分 项目背景 第三部分 社区服务中心模式 第四部分 行业和市场分析 第五部分 项目建设方法 第六部分 项目推广策略 第七部分 公司设置和管理策划 第八部分 资金需求和融资方案 第九部分 机会和风险 第十部分 路线研究
单纯政府行为的局限性
长期以来，我国以政府为主导的社区建设内容大多局限在社会、文 化、环境、政治等方面，忽视了社区商业经济的发展。不管是2000年的 中办、国办颁布的23号文件，还是2001年民政部颁发的社区建设示范活 动指导纲要，关于中国当前的城市社区建设的内容的规定基本上排除了 社区经济建设，认为这是市场经济调节的范畴，不是政府和社会建设的 内容。不过，在社区服务中又强调了社区服务的产业化和面向下岗职工 的再就业服务。这就造成了一种矛盾的局面。
另一方面，当商业物业的产权或使用权归于零散的商家之后，房地
产开发商就失去了控制能力。而商家往往急功近利，往往是感觉什么赚 钱就一拥而上、恶性竞争，一旦赔钱就纷纷推出，造成频繁更换经营业 态或废业闭店，失去了原先社区规划中商业中心的功能定位。
第三，最重要的是，社区服务中许多必不可少的公益性设施，如学 校、医院、社区活动中心等，房地产开发商或普通商家是不会承担的。 这些配套设施的缺乏往往会严重影响社区居民的生活和健康发展。
第三部分 社区服务中心模式
本项目的直接产品为社区服务设施，间接产品为完善的、人本的社 区服务平台。
本部分主要通过借鉴国内外社区服务管理案例的经验，阐述“邻里 中心”服务内容、功能、业态、规模，以模块的方式做出邻里中心的建 设和管理标准，找到实施邻里中心项目的真正价值和盈利点。
一、国内外社区服务管理经验借鉴
坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，贯彻落实科学 发展观，坚持以建设和谐社区，推进社会主义和谐社会建设为目标；坚 持以人为本，以不断满足社区居民的物质、文化、生活需要为出发点； 坚持服务主体多元化，充分发挥政府、社区居委会、民间组织、驻社区 单位、企业及居民个人在社区服务中的作用；坚持整合社区资源，健全 服务网络，拓宽服务领域，优化服务结构，创新服务方式，提高服务质 量，强化服务功能，加快发展步伐，使社区服务体系在促进社会和谐、 提高生活质量、扩大社会就业、化解社会矛盾、增强社会凝聚力，建立 新型社会保障体系等方面发挥更加重要的作用。
“十一五”期间，发展社区服务体系的总体目标是：到2010年，在 全国城镇逐步建成与社会主义市场经济体制相适应，符合我国基本国 情，与当地经济社会发展水平相协调，立足街道、社区，以社区综合服 务设施为主体、各类专项服务设施相配套的社区服务设施网络，形成多 方参与、责权明晰、配置合理、和谐有序、可持续发展的运行机制，初 步建立起覆盖社区全体成员、服务主体多元、服务功能完善、服务质量 和管理水平较高的社区服务体系。”
确该项目给建投公司发展带来的效益。 1. 从土地开发的创新角度论述邻里中心项目对建投公司发展的
影响 是土地整理和开发的延伸，九通一平加服务。 2. 从完善配套服务设施角度，避免重蹈已建成区域不成功之覆
辙角度论述邻里中心的社会效益。 （1）现存新家园或大型社区存在的问题 城市社区服务是城市社区建设的核心内容。社区服务是在特定的社 会历史条件下产生和发展的，其固有的和实践中产生的问题逐渐积累和 暴露，妨碍了社区的健康发展。 第一，与国内外先进水平相比，我市社区服务业发展滞后。