中国房地产市场组织结构研究(一)

中国房地产市场组织结构研究(一)

中国房地产市场由于其对于我国国民经济的影响巨大，理论界对于房地产市场给予了极大的关注，房地产市场中各方面的问题都已被广泛的讨论过，其中中国房地产市场的组织结构也是讨论的一个重点。对于该问题学者们也是各抒己见，一种观点认为中国房地产市场竞争性较强，认为我国房地产业集中度低，与规模经济要求相差甚远，资源利用效率低，再加上进入房地产行业不存在很强的进入壁垒，由此导致很多专业水平低，以前从来没有从事过房地产业的企业，利用多种渠道得到资格认证，进行房地产开发，致使产业内部竞争激烈。另一种观点则认为中国房地产市场垄断的特征较明显，认为目前中国房地产业表现出来的是典型的寡头垄断特征，在这两年已经迅速地通过兼并、整合出现了几个大的寡头企业，而他们之间就是我们目前中国房地产市场上的喊价领袖。他们的背后又和地方政府层层连接并和银行密切的关联，这是典型的寡头垄断。探讨了房地产产品的供求的特点，其认为由于房地产产品的供求范围主要限于本地。中国房地产市场具有鲜明的本地性特征，在这种情况下，任何全国性的甚至是地区性的房地产业集中度指标统计都是没有实际意义的，当然，用其所推导出的产业分散化和过度竞争的结论也就难以经得起推敲。事实上，由于中国房地产市场的本地特征，所以，房地产业的垄断性较强，房地产企业拥有着较强的市场力量。则进一步细化了中国房地产市场结构，

其运用“哈佛学派”的“结构-行为-绩效”框架实证分析得出：首先，从全国的角度来看，中国房地产企业数量众多，普遍存在规模偏小、竞争实力较弱的问题。其次，从区域的角度来看，中国房地产业属于区域性寡头垄断行业，区域内具有垄断地位的房地产企业一般有很大的市场势力。

笔者较认同后一种观点，目前中国房地产市场在全国范围内来说企业数目较多，企业对于全国市场的控制能力也较弱，而在局部的区域市场则表现为被少数企业所垄断。在此概念基础之上本文拟从房地产行业的特征出发结合房地产行业发展背景分析房地产企业最优的行为选择，进一步揭示中国房地产市场内企业间的关系是怎样的，并将对于前期中国房地产市场中出现的经济现象作出解释，提出相关宏观调控建议。

一、房地产企业竞争方式分析

（一）竞争是为取得未来优势供给能力

竞争的内容是相当广泛的而且不仅仅是静态分析中通常提到的价格竞争。哈耶克区分了完全竞争状态与动态竞争过程的区别，认为竞争分析的静态框架不能反映现实的竞争状况。“竞争从其本质上说，是一种

动态过程，但其主要特点却被以静态分析为基础的假设抹杀了”。

哈耶克的竞争强调竞争者之间各种生产能力、服务方式的竞争，而不仅仅单纯是价格竞争。“竞争在很大程度上是信誉和善意的竞争”。

熊彼特用“创造性毁灭”的过程来解释资本主义的发展。资本主义的竞争特征不是由价格起支配作用的竞争决定的，而是由创新、技术突破决定的。“开动和保持资本主义发动机运动的根本推动力，来自资本主义企业创造的新消费品、新生产方法或运输方法、新中国房地产市场、新产业组织形式。”创造性毁灭是实现新结合，不断地从内部更新经济结构的过程。“产业突变……不断地从内部使这个经济结构革命化，不断地破坏旧结构，不断地创造新结构。这个创造性破坏的过程，就是资本主义的本质性事实”。

“创造性毁灭”过程进行的是成本和质量改善的竞争，而不是价格竞争。“在迥然不同于教科书所说的资本主义现实中，有价值的不是那种竞争，而是新产品、新技术、新供应来源、新组织形式（如巨大规模的控制机构）的竞争，也就是占有成本上或质量上决定性优势的竞争，这种竞争打击的不是现有企业的利润边际和产量，而是它们的基础和它们的生命。”

价格竞争不是竞争的唯一内容，也不是实现企业做强做大这一目标的必然采用的手段。一次性降价获得的超额利润绝不是其终极目标，也不可能总是通过突袭式的降价投机获利，因为竞争对手会对该企业的行为做出反应，同时也会受到自身成本的约束。降价的目的在于获取利润，取得的超额利润会被用来维持竞争优势或扩大竞争优势，例如扩大自身产品与其他产品的差异性，或者扩大规模以实现更低的生产成本。也就是说主动降价的动力在于获得更多利润或者驱逐竞争者，而这一目的能否实现取决于未来它的竞争优势是否能保持和扩大，如果降价短期内获得的利润不能帮助其获得以上目标，甚至有损企业竞争力的情况下，降价只能被视为一种短视行为。被动降价是为了维持中国房地产市场份额以确保生存。

理论上通常状况下如果一个行业中多于一个企业时，无论是垄断竞争或者是寡头垄断，都会认为存在竞争，企业也会主动加入竞争行列。但是竞争理论忽略了一个问题，那就是为什么要参与竞争，是不是竞争是必然的。在回答这个问题之前有必要梳理一下竞争的目的与手段。当然竞争的首要目的是为了生存，然后在生存的基础上取得发展，进而谋取垄断的地位，当前竞争的目的在于不断地取得竞争优势，例如规模经济、低成本、产品质量提高、技术创新、组织创新等等，在此将其统称为优势供给能力。在动态的竞争中，垄断是不断受到挑战的，只要行业中存在超额利润，就存在潜在竞争者，而这些潜在的竞争者

能否成为实在的中国房地产市场份额占有者，主要是看取决于他们是否相对于在位者具有某一方面的优势生产能力。而在位者之所以不断扩大生产规模，不断创新的目的在于不断取得更高的优势供给能力，让其优势生产能力达到潜在竞争者无法企及的高度。