变现能力分析

变现能力分析

根据《房地产抵押估价指导意见》，变现能力分析是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。包括抵押房地产的通用性、独立使用性或可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时可能实现的价格与评估的市场价格的差异程度，变现时间的长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。一般来说，处于繁华区域的商业用房，综合用房和配套程度高，适宜居住，周边有良好的教育设施，交通方便的居住用房易于变现，工业厂房，要看其是否为特殊的厂房，比如化工，生物制剂等，这类厂房有一定的特殊要求，此类厂房变现较差；工业厂房还要衡量是否在工业聚集度比较高的开发区，如果在聚集度较高的开发区，一般变现容易；总的来说，价值大的房地产，所需资金多，不易变现；开发程度低的房地产，不易变现。变现的费用主要有拍卖的佣金，销售不动产的营业税及其附加，交易过户的税费（手续费，契税等），此外还有土地增值税，个人（企业）销售不动产的所得税等。