山西灵石星泰项目营销推广思路提报

澳大利亚的移民属性造就了他对艺术的不懈追求， 才有了现代感十足的艺术建筑；
帆船酒店用他的造型和位置告诉世人：享受是追 求财富的原动力；
这是CCTV为了改变在中国人心目中的形象而做 出的最大努力；
香港就像中银大厦的外形那样：锐利而不断进取；
永远的明珠——无论过去、现在还是未来；
太原估计是全中国双子建筑最多的城市了· · ·
项目是由清华大学建筑设计 研究有限公司规划设计。项 目工程规划分成五期进行， 建成后总建筑面积约25万㎡， 其中地上建筑面积约19万㎡， 地下建筑面积约6万㎡。
星泰天地广场
项目自身有太多特点可以承载灵石的形象
县城中央的稀缺之地
灵石首座城市综合体
天星集团强大的本土影响力
良好的工程形象
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特点
超强开发团队
好处
卖点提炼 城市综合体 •配套齐全 •增值空间巨大 •产品投资性强
城市中央地带
•交通方便 •增值空间巨大 •价值感强
超强开发团队
•质量有保证
奢华标杆户型 •体现尊荣身份
•工期有保证
•价值感强 •口碑良好
•生活品质提升
播种·宣传
地段 优势 规划 优势
核心 竞争力
开发 优势
用地段吸引 眼球 用规划制造 热点 用开发取得 信任 用产品提升 品质
SWOT分析
根据4象限交叉得出4大战略
项目战略组合
这么多的战略中究竟哪个才是决定成败的核心
战略组 合
规避战略
领先战略
防御战略
以城市综 合体形象 规避正面 竞争
以地段和 形象提升 品质、淡 化产品
突出团队， 树立项目 领先品牌
突出地段 和城市综 合体的领 先概念
以商业形 象弥补规 模的不足
优化产品， 提高产品 力
规划
写字间在灵石刚刚起步，还没有形成规范 化的市场，因此去化前景无法预测，如果 将这一部分列为核心，则风险不可控。
HOPSCA的魅力
商业部分由于市场已经规范，投资前景良 好，可拓展的空间巨大，具备承载核心竞 争力的潜力。
核心竞争力的提炼
因此，我们的核心竞争力需要从地段和规划中去挖掘
城市 中央
灵石中央①25万方②城市聚合体③
使开发团队 的协作性、 团队能力都 有本质的提 高。
高可达性
空间连续性
高密度、集约性 特征 特征
内外部联系完整性
整体统一性
巨大的社会效应
功能复合性
巨大的升值潜力
土地使用均衡性
HOPSCA
HOPSCA理念倡导者
同样是大太原经济圈的县域经济体，灵石在城市建设方面 已经大大落后于汾阳孝义
聚 宝 盈 通
万泰 国际 商城
城市聚合体领跑者
城市综合体是时代的产物，是不可逆转的潮流
HOTEL 酒店
APARTMENT 公寓
OFFICE 办公
HOPSCA
CONVENTION 会议中心
SHOPPINGMALL 购物中心
PARK 公园
每一个城市综合体都是经济发展的造 物。 当城市发展的一定阶段的时候，势必 要打破住宅与商业的严格界限，进而 产生一种集多种功能为一体的建筑类 型，在国外，这种建筑集群叫 “HOPSCA”；在中国，叫“城市综 合体”
城市聚合体领跑者
巴黎拉德芳斯
拉德芳斯（法语：La Défense）是巴黎都会区首要的 中心商务区，位于巴黎城西的上塞纳省，邻近塞纳河畔 纳伊。其涵盖的市镇包括库尔贝瓦以及皮托和南泰尔的 一部分。作为欧洲最完善的商务区，拉德芳斯是法国经 济繁荣的象征。它拥有巴黎都会区中最多的摩天大厦， 除此之外地标建筑新凯旋门即座落于此，办公场地约 300万平方米，各类企业1500家。建区50年以来，拉 德芳斯不再局限于商务领域的开拓，而是将工作居住休 闲三者融合，环境优先的拉德芳斯也正在成为一个宜居 区域。而85%的员工依靠公交上下班，亦证明了欧洲第 一商务区交通方面的便利条件。
世界上知名的城市综合体有很多
城市聚合体领跑者
世界上知名的城市综合体有很多
香港太古广场
香港太古广场（Pacific Place），位于香港金钟金钟道88号及皇后大道东1号， 是香港一个综合性商业物业。太古广场共分三期，有两座办公大楼、三间五星 级酒店、服务式住宅、商场、会议中心及停车场等，面积超逾五百万平方呎， 是香港最优越的购物商场之一。商场采用全天候式设计，楼高五层(连地库)， 其地下一楼及二楼为香港西武、马沙与连卡佛三间大型连锁百货公司及多家名 牌专门店。此外商场内设有行人天桥连接金钟廊与统一中心，亦有地下行人通 道连接地下铁路金钟站及太古广场第三期，交通十分方便。商场另设有行人电 梯连接香港公园。
城市聚合体领跑者
商业
写字间
住宅
城市综合体 【HOPSCA】
城市配套服务商
城市综合体的最大特点就是它始终立足于为整个城市服务
住宅是为了满足目标人群的居住需求；商业是为了满足目标人群的投资需求。而城 市综合体的出现则是为了满足城市对集约型建筑群的需求。 城市正在变得越来越大，传统的单一商业中心已经无法满足城市人口对便捷生活的 追求。大型城市已经发展出商业中心、城市副中心与区域商业中心相结合的思路。
核心竞争力
城市 综合 体
规模 效应
A播种·宣传
播种·宣传
首先，我们要找到我们的宣传方向
我们需要被仰视
播种·宣传
很多企业在宣传的时候没有区分清楚“特点”与“好处”
客户不会为你的【特点】买单 只会为你的【好处】掏钱
特点
好处
播种·宣传
要将“特点”全面的转化为能给客户带来看得见的“好处”
城市综合体
城市中央地带 奢华标杆户型
产品 优势
播种·宣传
首先，我们要将核心竞争力中的概念和载体进行分离
灵石中央 25万方
核心价值概念
城市聚合体
概念载体
播种·宣传
城市聚合体由商业、住宅及写字间构成
写字楼部分
住宅部分
住宅部分
播种·宣传
产品成长率
但是，项目的重点到底是什么？
市场占有率不高，但是 成长性很好，可以成长 为明星产品。
婴儿产品
项目定位高度
定位高度决定了我们以什么样的姿态进入市场
灵石形象之作 城市聚合体领跑者 城市配套服务商 HOPSCA理念倡导者
灵石形象之作
用我们的项目来为灵石代言
灵石的经济发展速度很快，但是受限于 河道、丘陵地形的限制，城市的建设并 未体现出统一而科学的规划，造成现在 的灵石县城看起来布局较为凌乱，同时 商业网点分散，跟不上城市化的脚步。 虽然近年在政府的不断努力下，出现了 类似存山·启明城这样的大体量规划， 但是始终无法彻底改变城市的规划格局。 这时，就需要一个规划合理、布局科学、 理念先进的综合型项目来承担起代表灵 石形象的重任。
不是我们选择了灵石，而是灵石选择了我们
HOPSCA理念倡导者
星泰天地广场将会是灵石HOPSCA概念的一个代表
树立品牌 赚取合理 利润
通过本项目 的运作，树 立天星集团 的开发品牌。
提高开发 能力
锻炼开发 团队
用最短的时 间获得最高 的效益，而 不是获取最 高的账面利 润。 不断提高企 业的管理水 平和开发能 力。
WEEKNESS：（劣势）
1、体量较小，规模化不足； 2、点板结合，舒适度稍差； 3、周边环境对住宅的支撑不足
OPPORTUNITY：（机会） 1、商业前景较为乐观； 2、本土企业，消费者认知度高 3、综合性价比高，去化难度降 低。
THREAT：（威胁） 1、市场接近饱和，竞争激烈； 2、产品力稍弱，优势不明显。
灵石地产的方向
由于土地的日益减少和周边居民的需求不断增长，灵石的 房地产业正在进入一个快速增长的阶段，城市化进程加速
项目鸟瞰
SWOT分析
STRENGTH：（优势） 1、地处县城中心地段； 2、背山面水，风水绝佳； 3、强力的开发团队，品牌保证 4、城市综合体设计思路，产品 线丰富； 5、资金充足，开发节奏稳定； 6、立面及绿化档次较高。
星 宇 国 际
沃 尔 玛 中 央 华 庭
星泰 天地 广场
孝汾
天 福 广 场
灵石
华美 新天 地
义乌 博览 城
项目定位
灵石首席城市形象建筑集群
城市的高度·取决于建筑的气度
核心竞争力的提炼
作为一个形象建筑集群，我们项目的最大卖点到底是什么
地Βιβλιοθήκη Baidu优势 规划优势 开发优势 产品优势
核心 卖点
核心竞争力的提炼
作为一个形象建筑集群，我们项目的最大卖点到底是什么
地 段 规 划 开 发 产 品
县城中央，具备唯一性
竞争力指数：★★★★★
城市综合体，具备唯一性
竞争力指数：★★★★★
规模不具备唯一性
竞争力指数：★★★☆☆
户型等产品力竞争优势不明显
竞争力指数：★★★☆☆
核心竞争力的提炼
因此，我们的核心竞争力需要从地段和规划中去挖掘
世界上知名的城市综合体有很多
城市聚合体领跑者
纽约洛克菲勒中心
洛克菲勒中心是一个由19栋商业大楼组成的建筑群，占地22英亩 （acre）， 在曼哈顿的中城， 洛克菲勒中心 东西向，从48街到51街，占了三个街区，南北向，从第五大道到的 七大道，更占了三个纵向街区，在全世界大都会中间这样庞大的建筑 群，除了皇宫之外，恐怕很少见了。这个建筑群是由洛克菲勒家族投 资兴建的，位置是曼哈顿的中心的中心。这个建筑在1987年被美国 政府定为“国家历史地标” （NationalHistoricLandmark），这是 全世界最大的私人拥有的建筑群，也是标志着现代主义建筑、标志资 本主义的地标物，其意义的重大，早就超过建筑本身了。
地产开发的时代背景
地产开发不是独立于城市存在的，而是伴随着城市的发展 而发展的
北京的天通苑：8平方公里，600万平方米
上海的汤臣一品：110000/平方米的单价
广州的星河湾：奢华配套与奢华圈层
灵石现在有什么？
灵石现状
决定一个城市发展的不外乎经济、文化、环境等几个方面
经济：GDP160.5亿元，人均可支配收入22259.9元，全国排名204···
灵石的灵魂
灵石人需要被认可，需要被关注
灵石需要自己的形象建筑
经济实力的提升带给灵石人自信的同时也产生了对资源的依赖
城市的转型用什么来体现？
星泰天地广场
项目总占地约4.7万㎡，约合 71亩，其中住宅地块面积为 3.2万平方米（合48.0466 亩），商业办公地块面积为 1.5万平方米（合23.4408 亩）。
明星产品
市场占有率高，成长性 很好，可以成长为现金 牛产品。
产品占有率
市场占有率低，成长性 低，应当抛弃的产品系 列。
瘦狗产品
现金牛产品
波士顿矩阵分析
市场占有率高，成长性 偏低，短期厚利产品， 长期获利乏力。
播种·宣传
产品成长率
商业和写字间将是项目的重点
城市中央地块，由于配套完善人流集中， 对于城市居民会形成“地价昂贵，必属豪 宅”的中央效应
地段
由于城市中央的商业往往很发达，因 此对于城市居民来和投资者来说都是 理想的投资地段，具备城市磁场效应
核心竞争力的提炼
因此，我们的核心竞争力需要从地段和规划中去挖掘
住宅部分由于竞争激烈，且本项目体量比 起竞品楼盘不具备优势，因此住宅部分无 法成为竞争力的核心。
山西灵石星泰天地广场
营销推广思路方案提报
——全心全力 静候花开
灵石简介
灵石的经济非常富有活力，并且在不断的增长中
灵石县位于山西省中部，晋中盆地南端， 距省会太原市150公里，北临介休市，南 接霍州，东靠沁源，西连交口、孝义，有 “燕冀之御、秦蜀之经”之称。全县总面 积1206平方公里，东西宽53.5公里，南北 长39公里。总人口26.1万人（2011年）， 辖6镇6乡291个行政村，13个居委会。境 内群山起伏，沟壑纵横，大运公路、南同 蒲铁路沿汾河并行而下，是山西南北交通 运输之要冲。灵石也是山西省重要的能源 化工基地，中国最具投资潜力和特色魅力 城市之一。 2011年中国中小城市科学发展评测百强， 灵石列第98位，介休列第91位； 2012年中国中小城市科学发展评测百强， 灵石列第96位，介休未上榜。
区域中心 区域中心
副中心1 副中心2 副中心3
区域中心 区域中心
区域中心 区域中心 区域中心区域中心
城市配套服务商
城市综合体在城市中的重要性越来越大，分散经营的商业、 娱乐、餐饮的魅力正在慢慢失去
灵石，需要一个真正意义上的城市综合体来承载这座城市的瑰 丽形象，改变经济发展的节奏，推动商业格局的现代化进程。
文化：静升古镇、王家大院···
环境：汾河、静升河、绵山景区· · ·
灵石现在缺什么？
悉尼大剧院、迪拜帆船大酒店、香港中银大厦、中央电视 台、东方明珠电视塔、太原湖滨广场
城市形象
城市形象是一个城市灵魂的具象表现
城市也有灵魂吗？
北京的大气与政治氛围；上海的小资与金融氛围；广州的商业与生活氛围； 深圳的节奏与商业氛围··· 这些都是每个中国人耳熟能详的城市特点，也就是这个城市的灵魂！