房地产抵押贷款中存在的风险

题，也就是说银行此时未必能够收回全部本息。
我们前面所有的讨论都是在下列假设和限制条件下进行 的：(1)从贷款发生至处置抵押物完成，房地产市场价格 平稳；(2)在此期间，银行贷款
利率未作调整；(3)诉讼时法院能够及时送达法律文书， 无需公告；(4)被告对一审判决放弃上诉；(5)拍卖能够一 次成交，无流拍；(6)竞买人愿意接受在市场价格下扣除 拍卖手续费的成交价格
十五条第一款明确指出：“在存在不确定因素的情况下， 房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨 慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未 来可能发生的风险和损失，不高估市场
价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在报告中作出必要的 风险提示。”
三、不良贷款可能导致银行不能全额收回本息
假没有一宗房地产抵押贷款，房屋建筑面积为120平方米，房地
能够全额收回贷款本金及利息。 从时间上来说，从借款人开始违约到银行通过诉讼拍卖抵押物收回资金，最快也需要15个月的时间。 具体过程为：
如果银行是通过司法
诉讼、拍卖的过程收回贷款本息的过程，处置成本一般包含诉讼、拍卖、 过户等部分。
1、诉讼成本
至第4个月起诉时，贷款本金为70万元，拖欠利息为70万元×7．11％／ 12×
＋3217．32元＝15400．48元
2、评估和拍卖成本
拍卖抵押物时，需先行对其进行评估；拍卖抵押物时，拍卖行 向委托方和竞买人分别收取5％的手续费，所以，竞买人能够
接受的最高价格为 100万元／(1＋5％)＝952381元。 (1)评估费100万元×0．5％＝5000元 (2)拍卖手续费952381元×5％＝47619．05
完！转载请注明出处，谢谢！
温江会计培训 ty9916htvv
，政府管理部门给予了高度的关注，建设部等部委印发 的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管 理有关问题的通知》和《房地产抵押估价指导意见》赋 予了房地产估价机构和房地产估价师很大
的信任存在的风险，有助于我们谨慎地进 行房地产抵押评估。
；(7)竞买人买入房屋无需贷款；(8)未考虑银行在贷款债 务清算中的人力成本以及律师费用等等。
如果出现上述假设和限制条件以外的情况，则随着利率 的调高，特别是时间周期的增加，该
笔贷款的资金成本将快速增加。
经计算，在其他条件不变的情况下，假如该笔不良贷款 的处置周期达到25个月，那么银行的资金成本就会达到 82．8万元，处置后已经没有剩余资金了，此时，
4＝16590元，罚息为725．87元(见本文资金成本表)，合计诉 讼金额为700000＋16590＋725．87＝717315．87元。
(1)诉讼费
717315．8
7元×1％＋5010元＝12183．16元 (2)执行费 717315．87元×O．1％＋2500元＝3217．32元 合计诉讼成本为： 12183．16元
元 合计评估和拍卖成本为： 5000元＋47619．05元×2＝100238．1元 3、过户成本 拍卖成交后，借款人作为卖出方，按规定需承担相应费用，由于是
在五年以内出售，还需缴纳营业税等。 (1)出售营业税等 952381元×5．5775％＝53119．05元 (2)交易合同印花税 952381元×0．05％
一、估价师应了解房地产抵押贷款的风险
房地产抵押贷款，对中国的银行业来说，应该是—块风险较小的优 质资产。
但由于目前中国银行业的运作和监管机制尚不完善，个人财务信用
体制尚不到位，所以房地产抵押贷款仍隐含着一定的风 险。这种风险在房地产价格快速上升时并不明显，但当 房地产价格出现回落时就会显著起来。
为规避和防范房地产抵押贷款中可能产生的风险
产价值为100万元，贷款70万元，贷款年限为10年，利率 执行基准利率7．11％，以等额本息还款法还款，每月还 款8167．32元。借款人从一开始主观上就毫无还款意愿， 银行立即发现了这
一情况并果断处置。
虽然银行作为抵押权人，可以要求处置抵押物，以处置所得 款项扣除处置过程中产生的诸如诉讼、拍卖、过户等成本后 优先受偿，但是按照现行处置程序的处理结果，银行未必
由上表可知，在最短的处置周期15个月的情况下
，该笔贷款的资金成本已经达到770923元，处置后的剩 余金额为830466元－770923元＝59543元。
按照《最高人民法院关于执行设定抵押的房屋的规定》， 法院裁定拍卖后
，银行作为申请执行人，还需为被执行人及其扶养家属
提供临时住房。而且一旦需要拍卖，上述须由银行提供 临时住房的情况发生的机率很大，则不足6万元的处置剩 余金额是否足够提供临时住房就成了问
银行已无法提供临时住房，意味着无论如何都不能全额收回 本息了。
经过认真分析对抵押物的处置过程及处置成本，我们认为， 在房地产市场相对平稳的情况下，要避免房地产抵押贷款中 的资金损
失，在逾期发生后，及时处置是最为紧迫的，一旦必须 通过诉讼拍卖抵押物来实现债务变现，则极限时间周期 不能超过25个月。
二、从银行角度分析房地产抵押贷款风险产生的部分缘由
1、目前国内尚未建立完善的个人财产登记制度与个人税 收登记制度，银行因而很难从整体上把握借款人的资产 与负债状况，从而作出恰当的信贷决策；
2、国内失信惩戒制度尚不完善，借款
人提供的虚假证明文件已经司空见惯，对主动做假或协 助做假的行为尚缺乏有力的惩戒措施；
3、个人住房贷款业务陷入恶性竞争的怪圈，在不能提供 更多优质服务的情况下，银行为争夺客户资源
纷纷降低贷款门槛，造成借款人素质良莠不齐；
4、个人住房贷款还款时间周期长，借款人可能因失业、离婚、 意外伤害等原因失去还款能力与还款意愿。
综合考虑上述情况，银行常通过
控制贷款成数来控制风险，对于一般借款人，贷款金额 不超过房地产价值(或评估价值)的70％。即便如此，银行 也并非完全没有风险，仍存在潜在的不确定因素。因此， 《房地产抵押估价指导意见》第
＝476．19元 (3)交易费 120×2．5元／＝300元 合计过户成本为： 53119．05元＋476．19元＋300元＝53895．24元 具体
列表如下：
处置成本就超过了16．95万元，达到了抵押物价值的17％!扣除处置成 本，尚余100万元－169533．82元＝830466元。但这并非银行能够优先 受偿的金
额，随着处置的过程延长，银行贷款的资金成本也不断 增加。假设借款人从贷款发放起就拒绝还款，则资金的 成本变化如下(罚息按照贷款利率的150％计算)：
至第n个月，本金为70万元；
利息为70万元×(7．11％／12)×n；罚息为8167．32元 ×(7．11％×150％／12)×(1＋2＋……＋n)。