成都甲级写字楼分布
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㎡，由天堂岛海洋乐园、新天府中央广场、新世纪艺术中心三大板块组成。项目 总分两期开发，产品形态主要包括写字楼和商业。
3.61新世纪环球中心—产品形态
写字楼
总建面70万方，纯甲级 写字楼，均价约14000 元/平米，主推面积 200m2、300m2、 500m2，目前可售房源 约20余套。
商 业
包含30万方高端商业 卖场，两家超五星洲 际酒店、总府皇冠假 日酒店及海洋乐园。
3.66蜀都中心写字楼产品配置
大堂：500平米，挑高8.7米，双电梯厅 大堂 配置：电梯厅净宽3米，面积36平米； 公共走廊净宽1.8米，净高2.6米。 电梯：10台电梯 ，高低分区运行，平均 电梯 候梯时间不超过35秒，设2台地下室至 大堂短程电梯。 空调：中央空调分户计量系统 ，节能减 空调 排。 建筑结构：层高3.6米，净高2.8米，采用 建筑结构 无梁楼盖结构，办公空间无柱设计。 车位：1400个车位与错时车位使用系统 。 车位
3.63区域其他在售写字楼项目
蜀都中心
总建面12万平 米，已推出套 1073套，销售 435套；均价 14700元；户 型面积100400平米。
海洋中心
170米超甲写 字楼，总建面 9万平米，42 层，24层空中 服务中心，城 南精英圈层沟 通平台。
福年广场
总建面26万平 米，已推出套 303套，已销 售77套；均价 16000元；户 型面积135191平米，最 畅销户型为 140平米。
经过5年左右的发展，天府新城作为新的商务区已被市场接受，区域内已经形成一定的 商务氛围。 市场未来供应量虽然庞大，但除去大型机构自用部分与政府招商色彩较浓的“孵化园 型”写字楼，市场化、零售型写字楼尚有一定发展空间。 新希望大厦、蜀都中心、凯旋广场、香年广场、福年广场等系列零售型甲级写字楼的旺 销，表明区域甲级写字楼已得到客户的认同 区域写字楼的同质性较强，临月牙湖有利于项目打造产品的差异化。 项目写字楼的开发有助于体现项目的形象和档次。
2007-2008年城南三环外办公楼成交面积段比例 2007-2008年城南三环外办公楼成交面积段比例
1% 1% 2% 4% 50以下 50-100 100-150 150-200 200-300 300-400 400-500 500-1000 1000以上
6% 7% 6% 57% 15%
2010-2011年 月城南三环外办公楼成交面积段比例 2010-2011年5月城南三环外办公楼成交面积段比例 三环外
3.62新希望国际商务大厦
项目概况 项目概况：项目总占地面积16667平米， 概况 包括A区两座5A甲写和B区Moco无间隔弹 性商务楼，总建筑面积28万平米，一期约 6.7万平米，其中写字楼约4.6万平米，商 业约9000平米，地上26层，建筑总高度 99.9m。容积率6.6，建筑密度43%。 开发商： 开发商：四川新希望房地产开发有限公司 物业公司 ：成都锦官新城物业管理有限责 任公司
10617
销售面积( 万平米) 销售面积 ( 万平米 )
10408 10520 11333 13439
销售均价( 销售均价 ( 元 / 平米 )
9.6
9353
8269
8676
12288
3.7
2.2
1.5
1.2
1.17
1.14
0.94
0.07
场 广 年 福
心 中 球 环 纪 世 新 蜀 都 中
心 广 旋 凯
7673 9.5 9745 7.5 8432 6.9 4.4 7552
销售面积 ( 万平米 )
7613
销售均价( 平米) 销售均价 ( 元 / 平米 )
9581 7846
2.4
0.74
0.58
新希望大厦
新世纪环球中心
美年广场
凯旋广场
中国水电大厦
蜀都中心
中航城市广场
区域主要写字楼2011 年成交情况 区域主要写字楼 2011年成交情况 2011
场 大 望 希 新
厦 广 年 香
场 广 市 城 航 中
场 中 望 希 方 东
心 广 年 美
场
备注：数据来源于成都房管局备案数据；2011年数据统计时间段为1-6月。
3.52历史成交的从销售面积段看，500以上大面积销售占比从08年前的72%下降 到8%，300以下小面积从08年前18%上升到72%，表明本区域已经从大中企业带 动阶段，进入到中小成长性企业跟进阶段，也表明区域投资者认可度提升。
1
。。。
8
3.5从成交量上看，城南三环外写字楼市场的量和价均在2010年得到突破， 受主城区住宅限购影响，写字楼的成交量和成交均价在2011年上半年持续 攀升，预计全年成交量将在50万平米以上
城南三环外写字楼年度成交情况
34.6 6727 6508 6376 10.3 8332
销售面积( 万平米) 销售面积 ( 万平米 ) 销售均价( 销售均价 ( 元 / 平米 )
3.66航兴国际广场写字楼产品配置
产品配置
大堂：15米挑高大堂。 大堂 电梯：每栋7部芬兰通力电梯 ， 电梯 最高3m/s梯速， 空调：水环热泵中央空调分户 空调 计量系统 ，节能减排。 层高：4米 层高 车位：457个 车位 户型区间：210-480平米，可 户型区间 组合成整层（1400平米）贯 通 均价：11000元 均价
10251 8332 8121 10066
2011 31%
2010 27%
2009 11%
2007
2008
2009
2010
2011
2011城南写字楼各面积段量价情况 2011城南写字楼各面积段量价情况
成交金额 8ห้องสมุดไป่ตู้000 60000 40000 20000 0 50以下 50-100 100-150 150-200 200-300 300-400 400-500 500-1000 1000以上 10599 7140 10862 10505 10345 成交单价 12155 10002 9574 9659 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
3.4项目所在的区域总部基地内，零售类写字楼约有23个，还有 17个项目未上市，开发量约250万平米，年供应量约50万平米
零售类写字楼 自持类写字楼 24. 中国水电大厦 25. OCC大厦 26. 重庆国际信托 27. 华西证券 28. 迈普项目 29. 通威大厦 30. 中信广场 31. 中石化 32. 中节能 33. 中石油 34. 中兴通讯 35. 安捷伦 36. 鼎能电力 37. 赛门铁克 38. 长虹 39. 凌阳成芯大厦 目前在售或售罄 1. 新希望国际 2. 蜀都中心 3. 福年广场 4. 香年广场 5. 航兴国际广场 6. 凯旋广场 7 未来供应： 7. 保利广场 8. 美年广场 9. 东方希望中心 10. 无国界 11. 海洋中心 12. 复城国际 13. 世豪广场 14. 希顿国际广场 15. 兴铂仕项目 16. 瑞泰华项目 17. 泰然项目 18. 茂源投资项目 19. 高投项目 20. 富润项目 21. 领地国际广场 22. ICON创世纪广场 23. 城上城项目 。。。
成都现有写字楼分布
成都未来写字楼供应
3.2城南写字楼开发的困惑：600万平米的写字楼体量，如 何去化？
谁办公？
谁购买？
3.3天府新城，不仅仅是成都的科技城南，更是西南地区的CBD，世界 500强企业、系列“中”字头企业、民营企业的总部等均选择天府新城
政府、金 融城、国 企
区域总 部基地 金融后台 服务中心
总建面9.5万平 米，户型整层 贯通，210平 米到1400平米 之间自由整 合。
凯旋广场
3栋，总建面 10.9万平米， 写字楼仅剩1套 2楼300平米户 型，目前一口 价10000元； 乙级写字楼最 畅销
3.65海洋中心写字楼产品配置
大堂：280m2入户大堂； 电梯：30秒可至顶层高速电梯系统； 车位：1090个车位； 建筑结构：总42层，楼体总高170米； 商务配套：24层空中客服中心； 每隔四层12-15米挑高空中花园； 4000平米Mega Fit运动会所； 港式主题商业街；
香年广场
总建面9.2万平 米，已推出套 484套，已销 售214套；均 价13000元； 户型面积64450平米，最 畅销户型为64 平米。
3.64区域在售或即将上市写字楼项目
复城国际 总建面7万 平，5A甲级 写字楼+甲级 写字楼，预 计8月开盘
世豪广场
写字楼加酒店 约20万平米体 量。
航兴国际广 场
3.66福年广场写字楼产品配置
大堂：12米挑高大堂； 大堂 电梯：12部电梯 ，高区5部专 电梯 属电梯； 空调：中央空调分户计量系统 ， 空调 节能减排； 建筑结构：5.4米层高LOFT空 建筑结构 间； 车位：1300余个车位； 车位
3.66香年广场写字楼产品配置
产品配置
大堂： 大堂：1000平米双层挑高10.2米大堂； 电梯：每栋设置10台电梯，最高4m/s梯速，高低分区运 电梯 行，平均候梯时间不超过35秒； 空调：水环热泵中央空调分户计量系统 ，节能减排； 空调 层高：3.6米； 层高 车位：2006个 ； 车位 产品配套： 产品配套：5A智能化系统、商务餐厅、员工餐厅、多 功能会议中心；
3.66复城国际写字楼产品配置
产品规模：5A甲级写字楼+甲级写字楼，总建面 产品规模 7万平米； 产品配套：办公空间中引入空中花园，融入绿色 产品配套 理念； 商务配套：7.2万平米的大型综合商业 商务配套 配套，提高商务空间价值； 建筑结构：以“流水鹅卵石”为设计灵感，呈现 建筑结构 独特“弧线塔 楼式”立面； 车位：1800个； 车位
3.61新世纪环球中心畅销原因：气势恢宏的项目规划、适 中的面积分割
产品概况
产品规模：总建面约70万平米，甲级写字楼； 主推户型： 200m2、300m2、500m2； 价格区间：14000-15000元/平米； 目前可售房源：约20余套； 产品配套：大型中央空调； 车位：地上5600个，地下5400个；
LOGO
写字楼、 写字楼、公寓体量推导
供应情况
成交情况
机会分析
客户分析
产品分析
3.1城南写字楼分布：根据对现有写字楼项目和地块的不完全统计，城 南将在未来5-10年有33座甲级写字楼、600万平米供应量
城南CBD区域写字楼 中国水电大厦 新希望国际 海洋中心 蜀都中心 福年广场 香年广场 美年广场 航兴国际广场 凯旋广场 东方希望中心 OCC大厦 无国界 保利广场 复城国际 世豪广场 希顿国际广场 。。。
3.82市场判断：城南3环外，比例提升快，均价略高于全市均 价，表明是区域成长期，在这一阶段，把握品质，抓住价位 满足要求的150-400主流面积段。
城南三环外办公成交在全市占比
2007 11% 2008 20% 6508 5923 7681 6376 6727 6606
城南与全市办公楼均价走势
城南三环外成交均价 市区成交均价
3.62新希望国际畅销原因：产品的灵活性+较低的价格
产品配置
大堂：550平米、9.7米挑高； 大堂 电梯：8部三菱电梯 ，2部消防电梯 ， 电梯 电梯轿箱2.8米高，梯速4m/s。 3.1 米开间的电梯厅，2米宽公共走道，走 道净高2.4米以上； 空调：中央空调，其中1～3层采用全 空调 空气系统， 4～25层采用风机盘管加 新风； 层高：层高3.7米，净高2.8米； 层高 车位：1160个 ； 车位 户型区间：170-280平米，可组合成 户型区间 整层（2000平米）贯通； 均价：10年成交均价7673，11年成交均价10408 均价
3.7区域内写字楼的目标客户企业
IT类企 业
• 网络、电子、微电子、服务贸易、西南区域分销总部、专业服务等
会展服 务类
• 贸易、快速消费品、广告、印刷包装、咨询、市场调查、信息管理 与服务等
• 金融、咨询、法律服务等
领馆服 务类
• 四川民营企业区域总部、各国企相关企业等
其他类
3.8市场判断：随着天府新城的发展，区域零售型甲级写字楼 的市场已经成熟
1% 7% 9% 11% 4% 14% 7% 50以下 50-100 100-150 150-200 200-300 300-400 400-500 500-1000 1000以上
26%
21%
3.61新世纪环球中心—CBD中央商务区
项目概况： 项目概况 项目位于高新区天府大道北段，总占地1300亩，总建面约176万
10251 25.3
6.43
8.57
2007
2008
2009
2010
2011
备注：数据来源于成都房管局备案数据；2011年数据统计时间段为1-6月。
3.51从个案上看，新世纪环球中心10-11年销售17.1万平米，新希望国际 商务大厦销售11万平米，为区域成交量最大的写字楼
区域主要写字楼 2010年成交情况 2010 年成交情况
3.61新世纪环球中心—产品形态
写字楼
总建面70万方，纯甲级 写字楼，均价约14000 元/平米，主推面积 200m2、300m2、 500m2，目前可售房源 约20余套。
商 业
包含30万方高端商业 卖场，两家超五星洲 际酒店、总府皇冠假 日酒店及海洋乐园。
3.66蜀都中心写字楼产品配置
大堂：500平米，挑高8.7米，双电梯厅 大堂 配置：电梯厅净宽3米，面积36平米； 公共走廊净宽1.8米，净高2.6米。 电梯：10台电梯 ，高低分区运行，平均 电梯 候梯时间不超过35秒，设2台地下室至 大堂短程电梯。 空调：中央空调分户计量系统 ，节能减 空调 排。 建筑结构：层高3.6米，净高2.8米，采用 建筑结构 无梁楼盖结构，办公空间无柱设计。 车位：1400个车位与错时车位使用系统 。 车位
3.63区域其他在售写字楼项目
蜀都中心
总建面12万平 米，已推出套 1073套，销售 435套；均价 14700元；户 型面积100400平米。
海洋中心
170米超甲写 字楼，总建面 9万平米，42 层，24层空中 服务中心，城 南精英圈层沟 通平台。
福年广场
总建面26万平 米，已推出套 303套，已销 售77套；均价 16000元；户 型面积135191平米，最 畅销户型为 140平米。
经过5年左右的发展，天府新城作为新的商务区已被市场接受，区域内已经形成一定的 商务氛围。 市场未来供应量虽然庞大，但除去大型机构自用部分与政府招商色彩较浓的“孵化园 型”写字楼，市场化、零售型写字楼尚有一定发展空间。 新希望大厦、蜀都中心、凯旋广场、香年广场、福年广场等系列零售型甲级写字楼的旺 销，表明区域甲级写字楼已得到客户的认同 区域写字楼的同质性较强，临月牙湖有利于项目打造产品的差异化。 项目写字楼的开发有助于体现项目的形象和档次。
2007-2008年城南三环外办公楼成交面积段比例 2007-2008年城南三环外办公楼成交面积段比例
1% 1% 2% 4% 50以下 50-100 100-150 150-200 200-300 300-400 400-500 500-1000 1000以上
6% 7% 6% 57% 15%
2010-2011年 月城南三环外办公楼成交面积段比例 2010-2011年5月城南三环外办公楼成交面积段比例 三环外
3.62新希望国际商务大厦
项目概况 项目概况：项目总占地面积16667平米， 概况 包括A区两座5A甲写和B区Moco无间隔弹 性商务楼，总建筑面积28万平米，一期约 6.7万平米，其中写字楼约4.6万平米，商 业约9000平米，地上26层，建筑总高度 99.9m。容积率6.6，建筑密度43%。 开发商： 开发商：四川新希望房地产开发有限公司 物业公司 ：成都锦官新城物业管理有限责 任公司
10617
销售面积( 万平米) 销售面积 ( 万平米 )
10408 10520 11333 13439
销售均价( 销售均价 ( 元 / 平米 )
9.6
9353
8269
8676
12288
3.7
2.2
1.5
1.2
1.17
1.14
0.94
0.07
场 广 年 福
心 中 球 环 纪 世 新 蜀 都 中
心 广 旋 凯
7673 9.5 9745 7.5 8432 6.9 4.4 7552
销售面积 ( 万平米 )
7613
销售均价( 平米) 销售均价 ( 元 / 平米 )
9581 7846
2.4
0.74
0.58
新希望大厦
新世纪环球中心
美年广场
凯旋广场
中国水电大厦
蜀都中心
中航城市广场
区域主要写字楼2011 年成交情况 区域主要写字楼 2011年成交情况 2011
场 大 望 希 新
厦 广 年 香
场 广 市 城 航 中
场 中 望 希 方 东
心 广 年 美
场
备注：数据来源于成都房管局备案数据；2011年数据统计时间段为1-6月。
3.52历史成交的从销售面积段看，500以上大面积销售占比从08年前的72%下降 到8%，300以下小面积从08年前18%上升到72%，表明本区域已经从大中企业带 动阶段，进入到中小成长性企业跟进阶段，也表明区域投资者认可度提升。
1
。。。
8
3.5从成交量上看，城南三环外写字楼市场的量和价均在2010年得到突破， 受主城区住宅限购影响，写字楼的成交量和成交均价在2011年上半年持续 攀升，预计全年成交量将在50万平米以上
城南三环外写字楼年度成交情况
34.6 6727 6508 6376 10.3 8332
销售面积( 万平米) 销售面积 ( 万平米 ) 销售均价( 销售均价 ( 元 / 平米 )
3.66航兴国际广场写字楼产品配置
产品配置
大堂：15米挑高大堂。 大堂 电梯：每栋7部芬兰通力电梯 ， 电梯 最高3m/s梯速， 空调：水环热泵中央空调分户 空调 计量系统 ，节能减排。 层高：4米 层高 车位：457个 车位 户型区间：210-480平米，可 户型区间 组合成整层（1400平米）贯 通 均价：11000元 均价
10251 8332 8121 10066
2011 31%
2010 27%
2009 11%
2007
2008
2009
2010
2011
2011城南写字楼各面积段量价情况 2011城南写字楼各面积段量价情况
成交金额 8ห้องสมุดไป่ตู้000 60000 40000 20000 0 50以下 50-100 100-150 150-200 200-300 300-400 400-500 500-1000 1000以上 10599 7140 10862 10505 10345 成交单价 12155 10002 9574 9659 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
3.4项目所在的区域总部基地内，零售类写字楼约有23个，还有 17个项目未上市，开发量约250万平米，年供应量约50万平米
零售类写字楼 自持类写字楼 24. 中国水电大厦 25. OCC大厦 26. 重庆国际信托 27. 华西证券 28. 迈普项目 29. 通威大厦 30. 中信广场 31. 中石化 32. 中节能 33. 中石油 34. 中兴通讯 35. 安捷伦 36. 鼎能电力 37. 赛门铁克 38. 长虹 39. 凌阳成芯大厦 目前在售或售罄 1. 新希望国际 2. 蜀都中心 3. 福年广场 4. 香年广场 5. 航兴国际广场 6. 凯旋广场 7 未来供应： 7. 保利广场 8. 美年广场 9. 东方希望中心 10. 无国界 11. 海洋中心 12. 复城国际 13. 世豪广场 14. 希顿国际广场 15. 兴铂仕项目 16. 瑞泰华项目 17. 泰然项目 18. 茂源投资项目 19. 高投项目 20. 富润项目 21. 领地国际广场 22. ICON创世纪广场 23. 城上城项目 。。。
成都现有写字楼分布
成都未来写字楼供应
3.2城南写字楼开发的困惑：600万平米的写字楼体量，如 何去化？
谁办公？
谁购买？
3.3天府新城，不仅仅是成都的科技城南，更是西南地区的CBD，世界 500强企业、系列“中”字头企业、民营企业的总部等均选择天府新城
政府、金 融城、国 企
区域总 部基地 金融后台 服务中心
总建面9.5万平 米，户型整层 贯通，210平 米到1400平米 之间自由整 合。
凯旋广场
3栋，总建面 10.9万平米， 写字楼仅剩1套 2楼300平米户 型，目前一口 价10000元； 乙级写字楼最 畅销
3.65海洋中心写字楼产品配置
大堂：280m2入户大堂； 电梯：30秒可至顶层高速电梯系统； 车位：1090个车位； 建筑结构：总42层，楼体总高170米； 商务配套：24层空中客服中心； 每隔四层12-15米挑高空中花园； 4000平米Mega Fit运动会所； 港式主题商业街；
香年广场
总建面9.2万平 米，已推出套 484套，已销 售214套；均 价13000元； 户型面积64450平米，最 畅销户型为64 平米。
3.64区域在售或即将上市写字楼项目
复城国际 总建面7万 平，5A甲级 写字楼+甲级 写字楼，预 计8月开盘
世豪广场
写字楼加酒店 约20万平米体 量。
航兴国际广 场
3.66福年广场写字楼产品配置
大堂：12米挑高大堂； 大堂 电梯：12部电梯 ，高区5部专 电梯 属电梯； 空调：中央空调分户计量系统 ， 空调 节能减排； 建筑结构：5.4米层高LOFT空 建筑结构 间； 车位：1300余个车位； 车位
3.66香年广场写字楼产品配置
产品配置
大堂： 大堂：1000平米双层挑高10.2米大堂； 电梯：每栋设置10台电梯，最高4m/s梯速，高低分区运 电梯 行，平均候梯时间不超过35秒； 空调：水环热泵中央空调分户计量系统 ，节能减排； 空调 层高：3.6米； 层高 车位：2006个 ； 车位 产品配套： 产品配套：5A智能化系统、商务餐厅、员工餐厅、多 功能会议中心；
3.66复城国际写字楼产品配置
产品规模：5A甲级写字楼+甲级写字楼，总建面 产品规模 7万平米； 产品配套：办公空间中引入空中花园，融入绿色 产品配套 理念； 商务配套：7.2万平米的大型综合商业 商务配套 配套，提高商务空间价值； 建筑结构：以“流水鹅卵石”为设计灵感，呈现 建筑结构 独特“弧线塔 楼式”立面； 车位：1800个； 车位
3.61新世纪环球中心畅销原因：气势恢宏的项目规划、适 中的面积分割
产品概况
产品规模：总建面约70万平米，甲级写字楼； 主推户型： 200m2、300m2、500m2； 价格区间：14000-15000元/平米； 目前可售房源：约20余套； 产品配套：大型中央空调； 车位：地上5600个，地下5400个；
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写字楼、 写字楼、公寓体量推导
供应情况
成交情况
机会分析
客户分析
产品分析
3.1城南写字楼分布：根据对现有写字楼项目和地块的不完全统计，城 南将在未来5-10年有33座甲级写字楼、600万平米供应量
城南CBD区域写字楼 中国水电大厦 新希望国际 海洋中心 蜀都中心 福年广场 香年广场 美年广场 航兴国际广场 凯旋广场 东方希望中心 OCC大厦 无国界 保利广场 复城国际 世豪广场 希顿国际广场 。。。
3.82市场判断：城南3环外，比例提升快，均价略高于全市均 价，表明是区域成长期，在这一阶段，把握品质，抓住价位 满足要求的150-400主流面积段。
城南三环外办公成交在全市占比
2007 11% 2008 20% 6508 5923 7681 6376 6727 6606
城南与全市办公楼均价走势
城南三环外成交均价 市区成交均价
3.62新希望国际畅销原因：产品的灵活性+较低的价格
产品配置
大堂：550平米、9.7米挑高； 大堂 电梯：8部三菱电梯 ，2部消防电梯 ， 电梯 电梯轿箱2.8米高，梯速4m/s。 3.1 米开间的电梯厅，2米宽公共走道，走 道净高2.4米以上； 空调：中央空调，其中1～3层采用全 空调 空气系统， 4～25层采用风机盘管加 新风； 层高：层高3.7米，净高2.8米； 层高 车位：1160个 ； 车位 户型区间：170-280平米，可组合成 户型区间 整层（2000平米）贯通； 均价：10年成交均价7673，11年成交均价10408 均价
3.7区域内写字楼的目标客户企业
IT类企 业
• 网络、电子、微电子、服务贸易、西南区域分销总部、专业服务等
会展服 务类
• 贸易、快速消费品、广告、印刷包装、咨询、市场调查、信息管理 与服务等
• 金融、咨询、法律服务等
领馆服 务类
• 四川民营企业区域总部、各国企相关企业等
其他类
3.8市场判断：随着天府新城的发展，区域零售型甲级写字楼 的市场已经成熟
1% 7% 9% 11% 4% 14% 7% 50以下 50-100 100-150 150-200 200-300 300-400 400-500 500-1000 1000以上
26%
21%
3.61新世纪环球中心—CBD中央商务区
项目概况： 项目概况 项目位于高新区天府大道北段，总占地1300亩，总建面约176万
10251 25.3
6.43
8.57
2007
2008
2009
2010
2011
备注：数据来源于成都房管局备案数据；2011年数据统计时间段为1-6月。
3.51从个案上看，新世纪环球中心10-11年销售17.1万平米，新希望国际 商务大厦销售11万平米，为区域成交量最大的写字楼
区域主要写字楼 2010年成交情况 2010 年成交情况