成都房产律师解读：四川省高院房屋租赁合同纠纷裁判规则_New

成都房产律师解读：四川省高院房屋租赁合同纠纷裁判规则

主要争议焦点

依据互联网公布的2013年至2016年间四川省高级人民法院审理的房屋租赁合同纠纷案件进行整理可见，争议焦点最多的是解除合同，其次是装修损失、支付违约金、经济损失、房屋占有使用费等。我们主要以解除合同、装修损失、经济损失、优先承租权、优先购买权等争议焦点进行法律分析。

（一）解除除合同

1、承租人以出租人存在一般违约行为抗辩拖欠租金，出租人能否以合同约定的“承租人逾期XX日支付租金，出租人可以解除合同”之条款直接解除合同？

出租人观点

承租人逾期交纳租金之后，经出租人数次催收，承租人仍拒绝交纳租金的行为构成根本性违约。承租人逾期支付租金的违约行为符合合同约定的解除条件。承租人观点

承租人未交纳租金系基出租人存在违约行为，导致无法正常经营。其是履行抗辩权，在抗辩事由消除后，承租人自愿履行合同义务，不会导致合同目的无法实现。

裁判观点

出租人与承租人签订的《租房协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。在协议中，双方明确约定“承租人逾期XX日支付租金，出租人可以解除合同”，是对合同解除权所附条件的规定，此条件一旦成就，出租人即取得解除权。出租人的违约行为仅并非对合同根本义务的违反，合同也并未约定承租人据此享有不交租金的权利。因此，出租人主张解除合同的请求符合合同约定。<（2015）川民申字第1466号>

【法律依据：《合同法》第93条第2款：“当事人协商一致，可以解除合同。条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《合同法》第227条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。】

法律分析

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。按期支付租金是承租人的根本义务，租金也是租赁房屋的价值体现，承租人能否按期支付租金直接关系到出租人的收益权，因此，承租人应当按期支付租金。即使合同未约定逾期支付租金的约定解除权，则出租人仍可依据《合同法》第227条之规定行使解除权。

裁判启示

对于出租人而言，为保障其收益的权利，应当在合同中约定逾期支付租金的解除权；对于承租人而言，为避免出租人的违约行为损害自身利益，应当在合同中约定拒绝交纳租金的情形。

2、承租人违反合同约定擅自转租，出租人是否能够解除合同以及主张转租合同无效？

出租人观点

承租人擅自转租违反合同约定“必须甲方在场并同意”的限制性条款，已构成根本违约，因此，出租人有权解除合同并主张转租合同无效。

承租人观点

出租人主张解除租赁合同以及转租合同无效，已经超过了六个月，应当认定出租人已丧失解除权；且次承租人的租金由出租人收取无合同约定以及法律依据。裁判观点

第一，承租人在未征得出租人同意的情况下擅自转租，并收取转租房屋租金，违反了其与出租人租赁合同的约定，属违约行为。出租人在得知承租人擅自转租后六个月内已经向法院提起诉讼，其请求解除租赁合同以及请求认定承租人与次承租人签订的转租合同无效，依法应予支持。第二，承租人擅自转租属于违约行为，虽然双方合同中未约定违约责任，但因转租的违约行为产生了收益，承租人不能因违约行为获得收益，因此认定转租租金应交给出租人所有并无不当。

【法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应

当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。】

法律分析

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。因此，承租人在转租房屋时，应及时征得出租人的同意，而出租人也应对于承租人的转租行为及时给予反馈，以避免可能出现的法律风险。<（2014）川民申字第1626号>

裁判启示

第一，对于出租人而言，承租人违反合同约定擅自转租，出租人应当在知晓转租行为的六个月内主张解除租赁合同和请求认定转租合同无效。

第二，对于承租人而言，在转租房屋时应当事前在合同中约定转租权或者在事后取得出租人的追认；且在取得出租人同意转租的情况下，承租人可以在租赁合同中约定转租合同期限超过租赁合同期限时，超过部分仍然有效。

3、出租人违反合同约定隐瞒房屋抵押、查封之事实，承租人能否解除合同？

出租人观点

出租人在租赁房屋时已将房产证交给承租人查看，该房产证上有明确的房屋抵押信息。承租人在承租前知晓抵押事实，出租人已尽到了通知义务，且承租人一直在使用房屋，承租人的权利并未受影响。

承租人观点

租赁合同签订之前出租人已将该出租房屋进行抵押，且已被法院查封，出租人未将此情况告知承租人，后因抵押权人行使抵押权导致无法继续履行租赁合同，致使承租人的合同目的无法实现，出租人的行为已构成根本性违约，承租人享有合同解除权。

裁判观点

承租人签订租赁合同的目的在于使用涉案房屋。是否设立抵押或者查封，直接关系到承租人能否正常使用涉案房屋，属于重大事项，出租人应以明确的方式履行告知义务。对于重大事项的告知义务属于租赁合同中出租人的基本义务，当事人不能通过特别约定予以免除。现出租人并未提供充分证据证明其已经明确告知承租人涉案房屋存在抵押或者查封之事实。出租人虽然向承租人提供过《房屋产权证》，但并未明确地将涉案房屋设定抵押的事实告知承租人，因此，出租人未履行告知义务的行为构成违约。

【法律依据：最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条明确规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。】

法律分析

承租人租赁房屋之目的在于使用房屋进行收益，出租人应当将案涉房屋的抵押、查封等信息告知承租人，若因抵押权人行使抵押权而无法继续使用案涉房屋，则出租人可能丧失继续履行涉案房屋租赁合同中的义务的能力，因此，承租人不继续支付租金系行使不安抗辩权，并不构成违约。

裁判启示

第一，对于出租人而言，出租人应当将案涉房屋的抵押、查封信息告知于承租人，以便承租人作出是否租赁案涉房屋的意思表示，且上述告知义务应当以书面形式为宜（直接在合同中声明抵押事实之条款），避免“口说无凭”之法律风险。

第二，对于承租人而言，可以在租赁合同中约定其享有的合同解除权情形以及出租人的告知义务，例如，出租人违反约定的相关义务和承诺，导致承租人无法继续使用出租房屋或对承租人正常经营活动造成影响和妨害的；承租人有权停止支付租金，直到承租人满足本合同继续履行的条件；若该情形累计持续超过X个月，乙方有权单方解除本合同，并要求出租人承担违约责任”。在本合同