房地产开发全流程(总10页)

房地产开发全流程(总10页)第一部分：房地产开发流程第一章：房地产开发总流程注： 1 工程施工阶段是指从打桩开始到交房结束的整个运作过程（高层按地上25层、地下两层考虑，小高层按地下一层、地上13层考虑，多层按6层考虑。

主体施工：框架结构按8天/层考虑，砖混按10天/层考虑）2项目从拿地到交房入住的总周期为：高层建筑为1110天，小高层建筑为910天，多层建筑为670天3本总流程汇总了房地产开发的12个关键节点，详细流程参加《全流程》9070高层78015第二章：房地产项目开发全流程发展中心/开发部设计管理工程管理成本控制招标采购策划营销计划管理物业管理目的：为规范房地产开发全流程的工作程序，明确房地产开发各个工作环节的逻辑关系、先后顺序，使每个有关职能部门都明确自己的工作介入点、介入时紧前和紧后关系，减少工作环节、避免重复工作，特制定本流程适用范围：本流程适用于房地产公司所有项目开发的流程节奏把控 定义：《房地产项目开发全流程》：是指项目从签订土地出让协议（招拍挂、取得土地使用权）至完成项目开发移交至业主为止的整个工作流程工作程序：详见《工作流程说明》项目初级计划 概念设计招标/拍卖取得土地使用权投资估算项目及产品定位开发设想提供建设项目选址意见书方案设计任务书建筑方案设计审查意见书土地拆迁拉围墙、地质勘探营销策划成本测算方案设计地勘、文堪单位招标编制项目运营计划初稿设计单位招标建设用地规划许可证建筑初步设计审查意见通知书国土使用证初步设计任务书初步设计、景观方案设计编制项目工程计划目标成本制定项目工程招标计划编制项目运营计划完成销售部选址销售部选址 销售部设计销售部施工管理销售指标确定施工图审查备案建筑工程规划许可证施工许可证建筑施工图设计基础施工图三通一平甲供（指）材招标方案监理单位确定总包单位确定销售推广方案销售准备（售房附图、销售道具、销售附图、售房合同配置标准）项目班子配置项目初级计划 完成施工图设计、景观设计基础工程施工 销售培训确定分包单位 基础工程验收 主体结构施工 砌体工程施工 主体结构验收 门窗、栏杆、精装修一般装修工程外墙保温、防水景观道路室外配套管网 外架拆除设计变更装修材料的选样及封样成本施工过程控制计划签证变更审核 隐蔽工程收方开放产权测量 预售许可证定价开盘招标工作阶段性总结 招标评价 进度款审核成本过程控制总结回顾分项验收（消防、人防、规划、防雷、档案、环评）施工过程提前介入销售管理 （强销期、持续期、 尾盘）业主开放日项目施工阶段运营管理 （计划、控制、调整、考核）运营管理总结、考核物业检查及接管过程招标采购招标工作总结 招标评价 向物业移交 交房准备（交房方案、交房附图） 交房交房后的整改竣工备案综合竣工验收竣工结算物业管理商业经营支持性文件：无相关记录： 无二 房地产开发全流程（网络计划样本）（一） 工 作 类别制定目标成本投资估算 成本测算、 编制工程计划 甲供（指）才招标方案 三通一平 设计单位招标 地勘、文堪单位招标 拉围墙、地质勘探 工程招标计划 监理、总承包单位确定 临建搭设工程类施工图设计（有关 全套可 概念设计 方案设计 初步设计、景观方案设计 部门口头确定） 完成 景观设计完成技术类 行性 调 查 结束 项目选址 方案设计审查 建设用地规划 建筑初步设计审查 施工图审 建筑工程形 签订土地协议 意见书 意见书 许可证 意见通知书 查备案 规划许可证 施工许可证 发展类 成报 按实际时间告土地拆迁 国土使用证售楼部选址 销售目标 销售准备（售房附图 道产品定位 营销策划 售楼部设计 售楼部施工 确定 销售方案推广 具合同 配置标准） 营销类时间（网络计划样本）（二）工 作类别施工过程中技术管控（设计变更、装修材料选样及封样等）技术类预售 许可证 发展中心/开发部做好正常的政府职能部门的沟通工作发展类成本阶段性 成本施工过程中计划控制、工程进度款审核 、施工过程中的招标采购 控制总结保温、防水 门窗 外架 室外管网 土方工程施工 桩基工程 基础工程 五层结顶 主体封顶 砌体工程 装修工程 栏杆 拆除 配套工程工程类水、电、智能化等安装工程业主 产权测量销售培训 开放1 定价 开盘 销售管理（强销期、持续期）营销类1 2 6 5 4 3 11 813 18 17 7 14 12 9 21 10 15 19 16 20 22 24 26 28 25 23 29 30 31 33 35 3640 3748 34 3244 38 39 41 42 43 464745 27 49时间（网络计划样本）（三）工 作 类 别分项验收（消防、人防、 综合竣工验收 规划、档案、环评 竣工备案 发展类成本控制工作总结 竣工结算根据物业 景观道路 工程资料准备 移交物业 反馈整改 配合交房 交房后整改工程类交房准备（交房物业验收 方案、交房附图） 交房 业主投诉处理 进入物业管理程序 物业类业主开放2 销售收尾、配合交房工作营销类时间说明：为了更加直观的了解房地产开发的整个程序，清楚地反应开发过程中每个环节之间的逻辑关系，特制定了该网络关系图。

该网络关系图是以流程形式表现的，没有标注时间节点。

时间关系在各有关中心文件的编辑中再行详细阐述三 房地产开发全流程说明步骤 是否为重点控制点工作重点描述 时限 重要输入 重要输出流程编号责权事项编号相关表格模板1发展中心/开发部已经对目标地块签订土地出让协议，且在营销策划中心的配合下编制完毕并通过审核审批的《可行性研究报告》、通过计委审查后并立项《可行性研究报告》2 ZD 营销策划中心（与代理商合作）做市场调查分析、进行产品定位，发展中心/开发部提供定位所需的前期有关资料。

出具《项目定位策划报告》，并按责权体系审核审批通过 《可行性研究报告》《项目定位策划报告》3 设计管理中心根据《项目定位策划报告》给设计院下达《概念设计任务书》进行概念设计，确定项目的楼体分配、容积率、绿化面积等，并通过有关部门的研究、讨论，按责权体系审核、审批。

招标采购中心组织确定后的设计单位《概念设计任务书》 概念设计成果4 成本管理中心根据概念设计成果组织编制《项目投资估算表》，对整个项目成本、利润进行初步分析《项目投资估算表》5 ZD 发展中心/开发部负责沟通规划部门办理《项目选址意见书》计委审查进行项目立项国土资源局通过土地利用总体规划和土地供应方式审查 建委办理《投资开发项目建设条件意见书》环保部门办理生产性项目环《项目选址意见书》50 51 54 56 52 55 5362 6063 66 58 67 57 61 59 64 65编制《房地产开发流程计划》作业指引（各个项目）1.目的1-1目的：明确公司个项目开发流程计划的编制、审核、发布流程，确保项目运作的计划性、科学性、严谨性1-2作用：通过流程计划的实施，使项目中上百个环节高效地有序地协调地工作，达到预定的目标。

当项目完成后，这张记录着历次实际进度前锋线和调整痕迹的流程计划可以对整个项目的进度管理作出评价，也可以检讨原计划编制的科学性和准确性，为今后的计划管理提供依据。

2.适用范围本指引适用于房地产公司新项目开发的全流程编制工作3.定义（暂无）4.职责地产事业部总经理：负责批准计划和批准计划调整。

主管岗位：计划管理中心负责人与工程管理中心负责人、总监协商一致的前提下负责落实在项目前期策划阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。

负责工程师：在与设计管理中心、成本管理中心协商一致的前提下负责落实在项目实施阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。

协管岗位工程管理中心负责人，总监：分别向计划管理中心提供分管范围内的进度目标和调整意见。

主办岗位营销策划负责在标准流程计划的基础上按本项目的个性特点编制网络计划，并根据负责人、总监的意见修改完善。

项目经理：在计划实施过程中，根据具体情况提出调整意见，经各有关负责人、总监批示后报总经理批准。

5. 程序5-1 根据公司通用的计划模板、标准图式、项目目标要求，计划管理中心在土地中标后十天内组织完成编制《**项目开发流程计划》。

公司负责人和工程总监的主办交接界限为规划方案定稿之后。

并负责定期检查和调整（半年计划调整、一年计划调整），遇紧急情况可以随时检查调整。

5-2 计划编制建议使用双代号座标网络计划，以更加直观的体现各个环节之间的逻辑关系5-2-1编制网络计划的要素是：5-2-1-1 工作要素事件的内容称为工作，也就是按需要的粗细程度拆分而成的消耗时间或同时也消耗资源的一个子项目或子任务。

在座标双代号网络计划中，采用一根连线和左右两个圆圈来表示某一项工作。

圆圈中的编号从左向右依此排列。

整个计划中编号不容许重复，所以某号到某号就能代表某一项特定的工作。

5-2-1-2 时间要素在网络计划的顶端设计一排以一个日历天为单位的横座标，称为时间坐标轴。

它的起始原点对应着第一项工作的开始日期，它的终点对应着最后一项工作的结束日期。

也可以把原点设计为零，依此以天数后续，那么时间座标轴的最后刻度就表示为项目的负责人期天数。

一项工作从开始到完成需要的合理时间称为该工作的持续时间。

在网络图中以连线的长度来表示，其起始端对应着该项工作在时间座标上的开始日期，结尾端对应着该项工作在时间座标上的结束日期。

两各相邻圆圈之间的时间段称为时距。

在关键路线上，时距和工作的持续时间是相等的。

在非关键路线上，工作的持续时间小于时距。

也就是说在时距里存在一定数量的可利用的时间空间，这段机动时间称之为该项工作的自由时差。

在网络图上用波形线表示并对应着时间座标。

如何合理利用这段自由时差往往是在优化网络计划时最先考虑的潜力所在。

5-2-1-3 逻辑要素左侧的工作必须完成后才有条件去完成右侧相邻的工作。

同一垂直面内的工作必须同步完成，它们之间没有先后依赖的关系。

持续时间和时距相同的工作称为关键工作，自始至终全部由关键工作连接起来的路线，也就是线路上总的工作持续时间最长的线路称之为关键线路。

各项工作的次序位置和连线表示着工作相互之间的逻辑关系，这是网络计划的精髓所在。

如果逻辑出现错误，网络计划也就从根本上失去了可操作性。

5-2-1-4 责任要素相关的工作可以列在对应部门和岗位的水平线上，使每个部门和岗位清楚地了解自己在整个项目中要按怎样的顺序做哪些工作，每件工作从什么时候必须开始，到什么时候必须结束，其中有没有机动的时间，和其他工作有怎样的相互制约的逻辑关系，等等。

便于部门和岗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。

便于上级的检查和职责考核。

5-2-2 编制网络计划的要点5-2-2-1 定目标工期和计划工期根据对计划执行的信心程度，将目标工期适当压缩后作为计划工期，以便给实施过程中的调整留有余地。