高端客户住宅需求偏好研究.pptx
高端客户住宅需求偏好研究(ppt42张)
典型群体分析：
欧美人
人口特征：
大多数是外派到中国，一般都拥有比较高的管理职位， 享有公司提供的住房津贴 三口之家，多小孩 客户层次较东南亚人更高
购房特征 ：
重视家庭需求，尤其是小孩的需求优先 会所设施齐全，是其重要的社交场所 生活便利，家乐福、英文招牌的西餐厅必不可少 要求有国际学校，重视中文和英文的教育，小孩今 后能够适应本国的文化氛围
最高层级 房屋是体现自 己被认可和尊 重的内心情感 需要的媒介
——媒体关注度——
最重要的信息获取渠道 信赖感：口碑好的楼盘在居住 品质上更令人信赖
1、口碑传 递
认同感：被同一层次的人认可 的楼盘可以满足高端客户重视自 己受到认可的需要 美誉度：可以很好的提高产品 或品牌的美誉度
2、小众媒 体
类 别 墅
人 文 历 史
城 市 地 位
高 尔 夫 资 源
自 然 景 观
——资源类型别墅分析——
资源型别墅——
资源型别墅就是项目所处的区域中具有得天独厚的资源条件，包括自 然景观资源、人文历史资源、城市地域资源以及高尔夫资源等。具备 此类资源的别墅产品具有一定的稀缺性，并且已经为大众所认可。
另：非资源类别墅指项目自身所处区位并无可依托的资源条件的别墅产品。
居住指标
品质外观 优质物业 管理 高素质居 住群体
土地指标
价值指标
具备群体区 隔力的房屋 总价 长期保值的 租金收益
配套成熟的 中心城区 稀缺资源 公认的高档 区块或社区
上海高端物业主 要分布 MARKET POSITIONING
国际社区：古北、碧云、联洋、华漕
配套成熟中心区：徐家汇、静安南京西路、卢湾新 天地、长宁中山公园、黄埔人民广场等 自然资源区：滨江、佘山、西郊、淀山湖、苏州河 沿岸 新兴高端板块：世博板块、张江、新江湾城
高端住宅(公寓类)设计研究42页PPT
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
高端住宅(公寓类)设计研究
21、静念园林好，人间良可辞。 22、步步寻往迹，有处特依依。 23、望云惭高鸟，临木愧游鱼。 24、结庐在人境，而无车马喧；问君 何能尔 ？心远 地自偏 。 25、人生归有道，衣食固其端。
▪
谢谢！
42
豪宅客户分析
豪宅客户分析 The document was finally revised on 2021豪宅客户分析尊贵型豪宅客户尊贵型豪宅客户在22个价值观的要素点中，自然、品质、家庭安全环保等方面的得分较高，在价格敏感、时尚等方面的得分较低，体现了他们追求自然、闲适的价值观。
1 生活习惯——重视生活品质，注重休闲。
2 生活态度——倾向于自然、轻松、简单的生活方式。
3 消费取向——消费时更希望得到身份和地位的认同。
尊贵型：追求自然、闲适——豪宅对尊贵型豪宅客户来说是事业成功的标志，是释放工作压力获得独立自由的私密空间和独享心灵宁静的场所，也是体现他们生活品味、情趣、情调的地方。
大多为企业家、名人或者事业有成的生意人士享受型豪宅客户享受型豪宅客户在22个价值观要素中的得分比较平均，得分较高的是服务、注重细节，而在时尚方面的得分较低。
但是总体而言，这类客户在所有的价值观要素上的得分都要高于平均得分，体现了这类追求品质的价值观。
1 生活习惯——认为会所、自家庭院和大露台是享受生活的地方。
2 生活态度——倾向于轻松的、休闲的生活，希望与家人共度时光。
3 消费取向——更喜欢那些能够切实提高生活质量的产品。
享受型：注重服务、细节——享受型的豪宅客户更多的是享受生活的场所，是和家人共度时光的地方，同时也是体现自身品味、身份的场所。
享受型豪宅客户注重生活的品质，房屋对其而言更多的是享受生活的场所。
多为各类企业的高层领导，归国华侨、外籍人士标签型豪宅客户标签型豪宅客户在22个价值点中，得分较高的是彰显身份、价格敏感、自然、简约低调，而其他价值点的得分与平均值相近，体现了这类客户注重身份的价值观。
1 生活习惯——比较喜欢去酒吧、高尔夫、健身房等场所。
2 生活态度——倾向于有个性的、充满激情的生活。
3 消费取向——倾向于品牌消费，多数人喜欢奢侈品。
标签型：注重身份认同——豪宅对标签型豪宅客户而言是身份的体现，是体现他们财富的地方。
某市高端住宅项目分析报告(PPT 65张)
要是以御景，兰卡威，紫荆城等大项目以观望为主，而有几家是分期开发，在10年已开卖部份销售较
好，压力较小，其中御景豪庭开盘晚，量大，销售较困难。
6
楼盘1 宁江大院
项目基本概况
基本经济技术指标
项目位置
开发商 建筑类别 占地面积
都江堰市一环路与蒲阳路交汇处
都江堰桥都地产 多层,小高层 108532平方米（163亩）
都江堰市高端住宅项目分析报告
2013-8-19
1
目录
一．区域市场概况 1. 研究范围及分析项目选取原则 2. 产品及客户说明 3. 销售情况及价格 二．个案分析 1. 基本概况 2. 产品情况及户型配比 3. 销售情况 4. 主力户型分析
2
本报告研究范围主要集中为都江堰市区在售代表楼盘，地理范围为都江堰一 环至二环辐射区域，都汶高速以内
楼盘
产品情况及户型配比
53
楼盘
销售情况
54
楼盘
主力户型分析
55
楼盘
主力户型分析
56
楼盘2 钱江美域
项目基本概况
基本经济技术指标
项目位置 开发商 建筑类别 都江堰市内二环与蒲阳路交汇处 都江堰钱江银通置业有限公司 板楼 小高层
占地面积
建筑面积 容积率 面积区间 价格水平 绿化率 总户数 车位数 装修程度 开盘时间 交房时间
销售情况
14
楼盘
主力户型分析
15
楼盘
主力户型分析
16
楼盘
项目基本概况
17
楼盘
产品情况及户型配比
18
楼盘
销售情况
19
楼盘
主力户型分析
20
楼盘
主力户型分析
西安别墅市场需求分析报告(ppt 48页)
17.02%
10.64%
6.38%
0.00%
周边环境和 文化氛围
考虑因素 70.21%
价格 23.40%
服务品质和 绿化率和中
物业管理
心景观
21.28%
21.28%
交通 19.15%
造型 17.02%
配套 10.64%
升值空间和 投资价值
6.38%
消费者购买别墅考虑的主要因素依次是：周边环境和文化氛围、价格、 服务品质和物业管理、绿化率和中心景观、交通、造型、配套、升值空间 和投资价值。
Page 6
数据来源：品位俱乐部、新兰德分析 N=180 我们正在影响着一群最具影响力的人
3、消费者对别墅购买目的分析 8.33% 4.17%
87.50% 自住 投资 其他
从图中可以看出：消费者购买别墅的目的最主要的是自住，其次是投资。
品位杂志
Page 7
数据来源：品位俱乐部、新兰德分析 N=180 我们正在影响着一群最具影响力的人
在购买面积方面，200-300平米的需求量占一半，300-400平米的占 33.33%，200平米以下于400平米的占6.25%，其他占4.17%。
品位杂志
Page 9
数据来源：品位俱乐部、新兰德分析 N=180 我们正在影响着一群最具影响力的人
6、消费者喜欢的别墅风格分析
1age 11
数据来源：品位俱乐部、新兰德分析 N=180 我们正在影响着一群最具影响力的人
8、消费者购买别墅所考虑的主要因素分析
80.00% 70.00%
70.21%
60.00%
50.00%
40.00% 30.00% 20.00% 10.00%
23.40%
豪宅客户研究概念篇图表@优秀
豪宅客户研究概念篇(图表)豪宅客户概念界定及典型特征豪宅客户的概念界定关于豪宅客户的概念有各种界定的方法，如狭义定义为购买过各地豪宅的真实客户，该定义强调客户现实的购买行为；又如理解为有豪宅购买意向且有足够购买能力的客户，该定义强调的是客户的有效购买需求。
易居认为豪宅客户是非常特殊的一个群体，仅从经济能力和购买需求两个方面来界定是远远不够的。
图1-1- 1 豪宅客户概念界定图豪宅客户是一群拥有相当财富、身份和地位的高端人士，是处于金字塔最顶端的那部分人群。
他们或者是拥有雄厚的经济资源，或者是占据独特的知识资源，再或者是占有广泛的社会资源，并将这些资源为自己所用，不断创造更多的物质财富。
作为社会的中坚力量，这些客户还拥有特质化的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位，他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求，不仅仅体现在物质层面上，更追求物质与精神的统一、前瞻性的生活理念、及功能多元化等，体现在对健康、人文内涵、环保、生态环境、私密性、服务等方面的特别关注。
此外，豪宅客户对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活的需求也有较高的要求。
综上，易居定义的豪宅客户是一类拥有丰富经济、社会、知识资源，对居住生活环境有超高要求，同时对精神层面也有较高追求的群体。
豪宅客户基本特征分析从行业上看，豪宅客户从事的行业以服务业和制造业为主；在来源地分布上看，豪宅客户以外省外国人士居多，本地客户所占比例均偏低；在年龄上，比较倾向中青年，35-45岁之间的人是主力购买人群。
行业特征——服务业的发展造就了大量富豪虽然豪宅客户多以从事服务业为主，但是，地域性经济发展的特点也使得各地的豪宅客户分布的行业有所差异。
北京、上海、深圳分别代表了中国三个重点发展的经济圈，环渤海经济圈、长三角经济圈和珠三角经济圈，其经济、产业发展特征差异显著。
在各地豪宅客户分布的行业呈现出地域性特征的同时，我们也发现了一些共性：即这些豪宅客户大多来自服务行业。
某房地产高端客户研究分析ppt
3
报告撰写
将所有研究成 果总结汇总，形 成最终报告
历时：0.5天
星河湾意向客户与认购客户年龄
星河湾实际认购客户年龄集中在36-45岁之间，占56%，低于意向客户同年龄段比例2个百 分点；而35岁以下客户实际认购比例则高出6个百分点，整体客群年龄分布呈现年轻化的 趋势。46-50岁客户比例也较意向客户下降4个百分点。
安徽
0.43% 1.72% —
—
— 0.86% —
—
—
— 0.86% — 0.43% —
—
4.31%
北京
0.43% 0.86% 0.86% 0.86% 0.43% — 0.43% 0.43% —
— 1.72% 0.43% —
—
—
6.47%
广东
— 0.86% 1.29% 0.43% 0.43% —
—
— 0.86% — 0.43% —
—
—
—
4.31%
河南
0.86% 0.43% 0.43% —
—
—
—
—
— 0.43% —
—
—
—
—
2.16%
黑龙江 0.43% 0.86% 0.43% —
—
—
— 0.43% —
—
—
—
—
—
—
2.16%
江苏
0.86% 0.86% —
— 0.86% —
— 0.43% — 1.29% 0.43% —
—
—
—
4.74%
厅三卫 厅三卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅五卫 厅五卫 厅五卫
B2
高端住宅项目策划报告ppt课件
07年房地产政策影响
新政对市场的影响
1)新政对普通收入家庭改善型置业者有较大影响; 2)对于富裕型家庭改善型置业影响不大,一次性付款的比例会增加; 3)对于投资客有较大抑制作用; 4)短期内成交量会下降,但由于刚性需求足,房价仍呈上升趋势.
一期2005年底开盘 二期2008年中开盘
芜湖县城区
独别300-500㎡ 双拼250-260㎡
南陵县城区 排屋250㎡左右
独别1.2-1.3万/㎡ 排屋3000-4000元/㎡
排屋4500元/㎡
75-650万元
115万元左右
独栋销售二套，排屋销 售40%。
2005年初销售，周期 长 排屋销售速度慢
芜湖开发新区
新政对开发商的影响
加大了打击囤积土地的力度,对于开发商的融资能力要求增高; 对于靠“捂地”等市场升温带来利润最大化的市场已一去不返，开发商的利润获取将转而依靠专业化高效运作项 目能力、融资能力和土地取得能力的提升。
新政对本项目的影响
本项目属于别墅高端物业，置业型目标客户所受影响较小，因此影响甚微。
年8月22日起上调金融机构 构一年期存款基准利率上调
中 国 人 民 银 行 决 定 从 2007
年8月15日起，上调存款类
金融机构人民币存款准备
现行 金率0.5个百分点，这是央
行在年内第6次动用这一货
人民币存贷款基准利率。金
融机构一年期存款基准利率 上调0.27个百分点，由现行 的3.33%提高到 3.60%；一 年期贷款基准利率上调0.18 个百分点，由现行的6.84%
◆别墅产品不含独栋的项目
高端客户住宅需求偏好
高端客户住宅需求偏好汇报人：日期:•高端客户概述•高端客户住宅需求偏好研究•高端客户住宅的地理位置偏好•高端客户住宅的建筑风格偏好•高端客户住宅的配套设施偏好•高端客户住宅的价格与品质偏好•高端客户住宅需求偏好的市场机会与挑战•结论与展望目录高端客户概述01定义高端客户通常是指具有高净值资产的个人或家庭，他们在购房、投资、旅游等方面具有较高的消费能力。
2. 高教育背景高端客户通常具备较高的教育背景，包括学历、专业知识和技能等。
特点高端客户通常具备以下特点3. 高社会地位高端客户通常在社会地位、职业和声誉等方面具有较高的水平。
1. 高收入高端客户的收入水平较高，通常在行业或地区中处于领先水平。
4. 高品味高端客户在生活方式、文化素养和审美观念等方面具有较高的品味。
定义与特点提高市场竞争力掌握高端客户需求偏好的企业可以更好地满足市场需求，提高市场占有率和竞争力。
指导产品研发和设计了解高端客户需求偏好的企业可以针对性地研发和设计符合市场需求的产品，提高产品的附加值和市场认可度。
了解客户需求通过研究高端客户的偏好，可以深入了解他们的需求和期望，为提供个性化的产品和服务提供依据。
高端客户需求偏好研究的重要性随着经济的发展和城市化进程的加速，高端客户群体不断扩大，对住宅的需求持续增长。
持续增长高端客户对住宅品质的要求不断提高，包括建筑质量、室内装修和配套设施等方面。
品质化高端住宅项目通常以社区的形式出现，提供全方位的生活体验和服务，包括会所、幼儿园、商业街等。
社区化高端客户对住宅的生态环境和绿色低碳的要求越来越高，注重节能减排、绿色建筑等方面。
生态环保高端客户住宅市场的发展趋势高端客户住宅需求02偏好研究采用问卷调查和访谈的方式，针对高端客户群体进行调研，收集客户对住宅需求偏好的数据。
研究方法问卷调查和访谈数据，结合房地产开发商、物业管理公司等提供的客户数据，进行综合分析。
数据来源研究方法与数据来源住宅类型高端客户偏爱大户型住宅，特别是别墅、复式等高端住宅，追求宽敞舒适的生活空间。
上海高端客户住宅需求偏好研究
研究范围
本研究将覆盖上海地区的高端客户 群体，包括但不限于企业家、高管 、明星等。
VS
研究将涉及高端客户对住宅的地理 位置、户型设计、装修风格、配套 设施等方面的需求偏好。
02
上海高端客户群体特征分 析
人口统计特征
年龄分布
上海高端客户主要集中在30-50岁之间，这 部分人群正处于事业成功和家庭稳定的阶段 ，对住宅需求较为强烈。
上海高端客户住宅需求偏好 研究
2023-11-02
目录
• 研究背景和目的 • 上海高端客户群体特征分析 • 上海高端客户住宅需求偏好研究 • 上海高端客户住宅需求偏好与市场供应匹配度分
析 • 研究结论与建议
01
研究背景和目的
研究背景
上海作为中国最大的经济中心之一，聚集了大量 的高端客户。
随着经济的发展和人民生活水平的提高，高端客 户对住宅的需求也在不断变化。
03
上海高端客户住宅需求偏 好研究
地理位置偏好
靠近商业中心
上海的高端客户通常偏好选择靠近商业中心的住宅，如陆家嘴、 南京路等繁华地段，这些区域的商业配套设施完善，生活便利。
靠近名校
高端客户往往重视子女的教育，因此他们倾向于选择靠近名校的 住宅区域，如黄浦区、静安区等，这些区域拥有优质的教育资源 。
了解高端客户的需求偏好对于房地产开发商、设 计师以及相关行业都非常重要。
研究目的
01
通过对上海高端客户住宅需求 偏好的研究，为房地产开发商 、设计师以及相关行业提供参 考。
02
了解高端客户对住宅的关注点 ，为房地产开发商提供市场分 析依据。
03
了解高端客户的生活方式和需 求，为设计师提供设计灵感和 方向。
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1000万 800万 物
业
价 600万 格
500万
富豪级 富贵级
300万 300万
富裕级
30万-100万
购买力 100万-300万
300万以上
别墅价格范围
公寓价格范围
——产品类型与高端客户居住体悟——
初级体悟
成熟体悟
标签/体验
别 别墅相对公寓式全新居住体验 墅 对别墅没有清晰的产品需求
视别墅为进入高端阶层的标签
上海高端客户 住宅需求偏好模型
研究目的
了解客户从
哪里来？
探究客户
购买的目的
挖掘客户
核心价值关注 点
剖析客户
真正需求
溯源客户
获知楼盘信息 途径
媒体如何投放? 广告如何诉求? 说辞如何定制？
2
引 子
高端物业是
什么样 的？
上海的高端物业
在哪里？
高端物业三大特征
土地指标
配套成熟的 中心城区
稀缺资源 公认的高档
区块或社区
居住指标
品质外观 优质物业 管理 高素质居 住群体
价值指标
具备群体区 隔力的房屋 总价 长期保值的 租金收益
国际社区：古北、碧云、联洋、华漕
配套成熟中心区：徐家汇、静安南京西路、卢湾新 天地、长宁中山公园、黄埔人民广场等
自然资源区：滨江、佘山、西郊、淀山湖、苏州河 沿岸
新兴高端板块：世博板块、张江、新江湾城
/
代表项目
客户特征
世茂山庄 上海紫园
随着大量的星级娱乐设施进驻、这里发展趋向成 熟，成为上海名副其实的顶级富人区，别墅总价
1000万-1.5亿不等。
绿洲江南园 海源别墅
受佘山板块挤压，区域发展缓慢，形象档次不高， 特别由于上海退界淀山湖300米的要求，许多别墅
无法真正利用资源湖景资源，目前别墅在7001000万不等。
另：非资源类别墅指项目自身所处区位并无可依托的资源条件的别墅产品。
——资源类别墅板块分布——
西郊板块
依托资源：西郊国宾馆
淀山湖板块
依托资源：淀山湖、大淀湖
代表项目：西郊一品园
代表项目：绿洲江南园、海源别墅
佘山板块
天马花苑 依托资源：国家森林公园 高尔夫别墅代表代表项目：世茂山庄、上海紫园
高尔夫别墅代表 汤臣高尔夫别墅
传统信息媒体（电视广告和报纸 广告）和房产中介
第一财经频道的地产节目是消 费者比较多提及的电视节目 东方早报/外滩画报/周末画报
——上海高端客户职业特征——
七大代表
职业
外企外籍高管 欧美留学归国创业人士 财力雄厚的港台商人 外企高管、高级白领/金领 国企高管 高薪律师、会计师和高级知识分子 中小企业主
——媒体关注度——
1、口碑传 递
2、小众媒 体
3、大众 媒体
最重要的信息获取渠道
信赖感：口碑好的楼盘在居住 品质上更令人信赖
认同感：被同一层次的人认可 的楼盘可以满足高端客户重视自 己受到认可的需要
美誉度：可以很好的提高产品 或品牌的美誉度
高端群体接受度较高的渠道
财经类报刊（上海楼市）、家 居杂志或直投杂志 信息到达率较高 可以提升产品或品牌的形象
淀山湖板块 佘山板块
新江湾城
华漕
西郊板块
古北
碧云
成熟中 心区
浦东滨江 联 洋 张江Fra bibliotek世博板块
目录：
目
录
一、高端客户细分维度 二、高端客户细分解析
——可能细分的维度——
购买力
不同购买力的群体关注的产品总价层次不同
产品类型 公寓：关注公寓的群体通常较为关注生活/工作/社交的便利性
别墅：关注别墅的群体通常关注自然环境
——别墅类型与高端客户居住体悟——
初级体悟 非资源型别墅
成熟体悟 资源型别墅
经
济
类
型
别
别
墅
墅
人城 文市 历地 史位
高 尔 夫 资 源
自 然 景 观
——资源类型别墅分析——
资源型别墅——
资源型别墅就是项目所处的区域中具有得天独厚的资源条件，包括自 然景观资源、人文历史资源、城市地域资源以及高尔夫资源等。具备 此类资源的别墅产品具有一定的稀缺性，并且已经为大众所认可。
世纪公园板块
依托资源：浦东金融中心、国际社区 代表项目：九间堂、御翠园
——资源类别墅板块特征——
资源类 资源名称 别
自然景观
佘山国家 森林公园
淀山湖 大淀湖
人文历史 西郊国宾馆
城市地位
浦东金融中 心国际社区
定位
高尔夫球 高尔夫球场 场
代表板 块
佘山板 块
朱家角 淀山湖
板块
西郊别 墅板块
世纪公 园板块
不同来源地的客户置业标准有较大不同，比如外籍群体更关注家人（尤其是小孩和妻子） 的需求；上海本地人相对外地人，具有更强的地缘情结和区域偏好。
职业 在一个城市中，由于产业结构等因素，有一些主力职业类型可以代表这个城市的高端人群。
——上海高端客户购买力模型——
根据《上海客户分类研究模型》，目前上海高端客户购买力如下：
——上海高端客户来源地特征——
东南亚人
香港人
以外企高管为主
高级白领为主
多数重视工作的便捷 性
暂时居住，关注转手 的难易程度
重视工作便捷
檀宫 西郊一品园
西郊赋予的特殊人文价值使得该区域成为隐秘的 富豪区，上海传统富豪喜欢居住于此，由于该区 域发展成熟后续项目较少。别墅总价在1000-8000
万左右
九间堂 御翠园
位于城市中心城区，土地资源缺乏赋予项目较高 的价值，别墅产品多样性，总价在1600-6000万不
等
颖奕博园别 墅
汤臣高尔夫 天马花苑
尊贵/享受
熟悉别墅生活方式，有清晰的别墅 生活理论
有明确的高端别墅的居住需求，对 别墅的设计要求精细
便利/改善
公 目前正处于事业奋斗期，关注工作/ 寓 生活便利
功能驱动 受高端房产某方面功能的吸引 （大面积/复式）进入高端市场
舒适/享受
有明确的高端公寓置业标准
偏好市区公寓带来的便利（工作/购 物/娱乐等）
高端住宅居住体悟 居住过高端住宅并有成熟体悟的群体，往往是高端市场的意见领袖，他们有明确的
需求和自成体系的衡量标准 对高端住宅体验少的群体，往往以中端房产的标准衡量高端房产，并有可能成为成
熟型群体的跟随者 房屋态度
购买什么样的住宅，代表了购买者的一种生活态度 来源地
客户一方面会受来源地的物业标准影响选择房产并参考房价，另一方面也受到本地市场影 响而逐渐改变。
分布比较分散，虽然靠近景观资源旁，但更多依 托自身标准高尔夫球场给人的档次感，上海高尔 夫球场较少因而显出其资源稀缺性，别墅总价在
1000万左右。
——房屋态度——
便利 求异
舒适 享受
阶层 符号 财富
基本层次
房屋是满 足便利生 活的场所
升级层次
房屋是提 高自己生 活品质的 场所
最高层级
房屋是体现自 己被认可和尊 重的内心情感 需要的媒介