2018-2019年旅游地产行业研究报告

资源优势，不可复制的先天优势资源
产品优势，多样化的居住和娱乐设施 开发优势，规模化效应，降低了风险
资源依赖型旅游地产的分类及特点
旅游度假地产组成元素
A 特 色 主 题 E 高 档 公 寓
B 高 端 酒 店
C 主 题 商 业
D 精 品 别 墅
资源依赖型旅游地产的分类及特点
案例选取纬度：

主要分类


滨湖类度假项目开发，主要依托现有的湖景资源 滨海类度假项目开发，主要依托海体资源 温泉度假项目的开发，主要依托温泉资源

山体类度假项目开发，主要依托山势的资源
……
资源依赖型旅游地产的分类及特点
主要特征：


依托资源的开发，对自然资源依赖型大
离主城区有一定的距离，交通体系发达
综合旅游度假区
三亚福湾
规划理念：地块窄长垂直于海岸线，海岸线短，无海景资源优势；受地块形 状影响，建筑整体沿地块内部主交通动线呈兵营式排布，方式单一，影响舒 适感
占地约100,000平方米 度假酒店式 海景公寓 建筑面积约100,000平方米 公寓套数共约1700套 每套面积约48—104平方米 一 期 度假独院泳池 平层别墅 •度假独院泳池平层别墅，占地约270,000平方米 ， 建筑面积约65,000平方米 •连排别墅共约570套，每套别墅包括私家院落和 私家泳池，每套面积约68—137平方米.
2018-2019年旅游地产行 业研究报告
专题研究方向
第一部分：资源依赖型旅游地产的分类及特点
第二部分：相关案例研究及借鉴意义
资源依赖型旅游地产的分类及特点
模式定义：

主要是指大型旅游度假项目，依托自然资源为核心进行开发的
模式，也是目前国内旅游地产最主要的开发模式
主要特点：

资源条件优良 景观塑造成本较低
博鳌区域 海南省
东和福湾 雅居乐清水湾 富力湾 红磡香水湾 香水湾1号 半山半岛
三亚区域
三亚福湾
项目基本能信息：位于三亚海棠湾，项目地块整体形状窄长且垂直于海岸线，
海岸线短，海景资源有限，海景公寓产品部分在主地块最南端，户型面积较小， 适合度假产品。
位置 占地面积 建筑面积 容积率 销售均价 物业费水准 开发商 物业管理公司
五星级酒店 二 期 商业街等配套设施
总建筑面积约40,000平方米
总建筑面积约30,000平方米
三亚福湾
建筑特色：开发商善于西班牙、意大利式风格建筑及园林的打造，使项目现 场同周边项目实现区隔，具备极强的秒杀客户能力
•建筑风格：项目别墅 建筑为西班牙风格， 细节处理精致，风情 感强烈 •园林风格：园林设计 方为贝尔高林，园林 整体处理精细，层次 感强，各节点小品丰
•海棠湾未来规划为“一点、一带、三区、六片、五 楔”的总体结构； •将划分为三大功能区，分别是滨海多元社区、湿地
滨海多元化社区
生态保护区和综合旅游度假区；
•区域开发时序安排为由南向北逐次推进； •起步区的开发以旅游度假为主，建成包括游艇港、
度假酒店、度假公寓、度假别墅等度假休闲项目在内
的高端旅游产品汇集区域；
富，展示区整体效果
出彩，现场杀客力极 强。
三亚福湾
项目亮点：户型整体偏小但强调度假功能，低总价高附加值的MINI泳池别墅 成为项目最大的卖点之一
2#68平米海景洋房
• 5.5米面宽带SPA池倾斜露台设计最大化景观资源； • 卫浴间干湿分区，且面宽达3.3米，舒适度高； • 整体空间不方正，应用有死角，斜向露台设计影响 通风采光效果z
项目定位高端，产品丰富细腻，定位于高端客群，
Байду номын сангаас
且销售手法张扬，取得了非常不错的销售业绩
三亚半山半岛
区域背景：半山半岛项目最大化的利用了绝对稀缺的优势资源，有效放大至
最大化
•位于三亚鹿回头半岛，整体性极强； 自 然 资 源 •双面携小东海和鹿回头湾，具备海景资源； •沙滩优质且背山面海； •距市区及机场较近，交通优势极佳；


旅游项目的比重偏多，住宅项目比重少
阶段性明显，开发周期长，服务要求高
发展趋势：

产品线日趋丰富，产品不再是一成不变的面向大众，需要创新产品类型 产品形态多样化，产品线丰富，功能分区清晰，产品形态同样要求多样 产品档次高端化，高端产品能提升项目品牌的知名度，增加项目的盈利
核心优势：
三亚半山半岛
基本信息：半山半岛目前是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目
位置 占地面积 建筑面积 容积率 销售均价 物业费水准 开发商 物业管理公司
海南省三亚市小东海鹿回头半岛，毗邻鹿 回头公园，距市区和大东海3千米。 1377319.56平方米 1000000平方米 约1.0 49000元/㎡ 公寓：4.5元/平方米，别墅：6元/平方米 三亚鹿回头旅游区开发有限公司 世邦魏理仕
L1 泳池别墅 68-75平米
• 整体布局方正，功能设计紧凑，空间利用度高； • 小面积类别墅产品附加泳池、露天庭院设计； • 多数功能空间为室外面积，不计入建筑面积，降 低了总价，实用度极高。
三亚福湾
MINI泳池别墅产品
三亚福湾
样板示范区打造
三亚福湾
借鉴意义
西班牙、意大利风格，风格迥异的建筑形式，吸引了客户的关注力； Mini别墅，65平米，强调了度假的功能和细节的处理，控制总价； 示范样板区的精心打造，强调体验式营销；
海棠湾东线高速土福湾出口 1,000,500平方米 500,250平方米 0.5 公寓: 48000元/平米;别墅: 50000元/平米 4.80元/平方米·月 海南海兴房地产开发总公司 海南东和酒店管理有限公司
三亚福湾
区域背景：定位“国家海岸”———国际休闲度假区、世界级的旅游度假天 堂的海棠湾，是三亚市五大名湾唯一未经开发的处女地。
中国海南省 中国杭州 亚太滨海岛屿国家
专题研究方向
第一部分：资源依赖型旅游地产运作模式及特点
第二部分：相关案例研究及借鉴意义
相关案例研究及借鉴意义
第一纬度：中国滨海旅游度假项目最多的地方，海南省，集 中在三亚和博鳌区域
宝莲城 千舟湾 卡森·亚洲湾 博鳌经典
博鳌湾 凯莱温泉假日 鹏博项目 中信·山钦湾 香槟郡博 鳌皇家海域
•政府希望鹿回头半岛超越亚龙湾打造成三亚唯一的六星级区域； •吸引一系列高端酒店入驻，包括悦榕庄、世界酒店No.1的洲际 酒店亚洲旗舰店； •全亚洲最优秀的高尔夫球场——鹿回头高尔夫球场（国际18洞， 政 府 主 导