XX地产公司管理建议书

2、存货管理 由于房地产公司的特殊性，公司存货主要是两方面：⑴未完工项目 的开发成本；⑵已完工交付项目，但未销售的完工开发产品。在审计
过程中，我们注意到，公司在存货管理方面存在以下问题： 1) 未按成本对象分产品类型分别核算
成本管理部门在编制各项目目标成本及动态成本时，均未分产品类 型进行成本预算；财务在核算时，也未按成本对象分产品类型分别核 算。开发成本不分期、分产品类型核算，将会出现以下问题：⑴成本 预算不精确，不利于项目之间、分期开发产品之间进行成本信息的比 较、分析；⑵各期、各产品类型成本无法分配，或分配不准确，导致 完成产品成本结转不准确，会计信息的可靠性降低；⑶财务参与项目 定价缺乏针对性，很难从税务筹划的角度对定价的合理性做出分析； ⑷不利于项目的税务清算，根据成都市税务部门目前采用的税务清算 标准，对于不能准确区分成本核算对象的成本，一律采用按建筑面积 进行分配的方法分配各产品类型的成本。将导致售价高的产品少分配 成本、售价低的产品多分配成本，多缴土地增值税。
科目 一级 二级明细 三级明细 四级明细
核算
代码 科目 科目(及代
科目
科目
项目
码)
1131 应收账款 按开发项目 具体苑或栋或 期
按房号
1151 预付账款 按开发项目 具体苑或栋或 期
按合同单位及合同代 码
1294 内部往来 按往来单位 按币别
2121 应付账款 按开发项目 具体苑或栋或
按合同单位及合同代
题的通知》（国税函[2010]201号）：“房地产开发企业建造、开发的开 发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工） 备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包 括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使 用，应视为开发产品已经完工。”
因此，对于XX置地“城南晶座”、“空港晶座”项目无论从财务角度 或者税务角度，都达到了收入确认条件，应及时确认收入。我们了解 到，公司未及时确认收入的原因，除部分税务方面的考虑外，还与公 司未明确收入确认标准有关。
二、会计工作机构、人员职责及内部稽核制度
公司财务部门建立有相应岗位的工作职责，公司建有ERP管理平台 辅助内部流程审批，但由于财务管理制度的缺失，公司对各类业务会 计处理程序（包括各类业务内部控制要求、会计信息传递程序、处理 环节，以及相应凭证、账簿、报表的编制、流转和归档等），缺乏明 确规范，致使公司在例如：现金盘点、银行余额调节表编制、固定资 产盘点、报表审核、上报等方面，未发挥应有的控制、稽核，而更多 的依赖内部审计机构进行监督、控制。
2) 银行存款管理：在本次审计的四家公司，银行账户超过40个，其中 有些账户余额很小，且很少使用。银行账户过多，管理难度加大， 且不利于统筹资金使用；另利通公司，由于历史遗留原因，设有按
揭保证金账户，且由于时间较长，而公司又未及时清理、对账，导 致银行对账单余额与公司账面余额存在较大较异。 建议：⑴对于各公司现有的银行账户进行清理，对于余额较少，且 确实不用的银行账户作销户处理；⑵对于保证金账户进行清理，与银 行进行对账，核实余额。对于保证期限已到的保证金账户，及时销 户。
加核算项目、明细，成本核算缺乏规范、统一，无法正确有效的进行
各项目之间的成本分析、比较，不利于项目开发成本的控制。
建议：
公司财务部门牵头，联合成本管理部门，加强成本管理，制订开成
本核算制度（或指引），规范集团房地产开发企业成本核算，正确计
算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
根据国家税务总局下发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办
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时满足下列条件的，才能予以确认： （一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； （二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有
对已售出的商品实施有效控制； （三）收入的金额能够可靠地计量； （四）相关的经济利益很可能流入企业； （五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。” 另，国家税务总局《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问
管理建议书
XX（2012）建字第 号
四川XX置地有限责任公司管理当局： 我们接受委托对贵 公司（简称“XX”）及与贵 公司有关联关系的四
川利通实业发展发展有限公司（简称“利通”）、四川佳兆港投资有限 公司（简称“佳兆港”）、四川中弘投资管理有限责任公司（简称“中 弘”）等四家公司基于《企业会计准则》为核算基础而编制的2012年9 月30日的清产核资报表（以下称为清产核资报表）进行审计。我们的 责任是根据我们的审计，对清产核资报表发表审计意见。我们提供的 这份管理建议书是我们基于为贵公司服务的目的，根据审计过程中发 现的内部控制问题提出的。因为我们主要从事的是贵公司清产核资报 表的审计，所实施的审计范围是有限的，不可能全面了解贵公司所有 的内部控制，所以，管理建议书中包括的内部控制重大缺陷，仅是我 们注意到的，不应被视为对内部控制发表的鉴证意见，所提建议不具 有强制性和公证性。
公司也未制订会计核算管理规范（或指引），目前各公司在核算 时，会计科目的设置随意性较大，且未分项目、分期进行核算，使得 各公司披露的会计信息缺乏统一标准。各公司报表项目不统一，质量 较差。会计核算规范（或指引），重点规范公司在确认、计量、记 录、报告方面的规范性、一贯性。会计核算规范（或指引）的建立， 能有力的保证会计核算规范、标准、统一，提高信息披露的可靠性、 可比性。
3) POS在途资金管理：公司对POS刷卡收款，缺乏有效管理，存在POS 刷卡资金到账不及时，对不上账的情况。 建议：公司应建立相应的现场收款管理制度，制订有效的管控手
段，要求现场收款员在每笔收款时，在开具的收款收据上都要注明收 款方式（现金多少、POS机多少），并建立收款台账，逐笔录入。在每 日下班前，现场收款员将当日与收款收据核对无误的收款台账发回公 司出纳。由公司出纳根据收款台账明与网银回款情况进行核对。对于 差异，及时与银行进行核实，确保POS机回款及时到账。
在审计过程中，我们了解了贵公司内部控制中有关会计制度、会计 工作机构和人员职责、财产管理制度、内部审计制度等有关方面的情 况，并作了分析研究。现将我们发现的内部控制方面的某些问题及改 进建议提供给你们，希望引起你们的注意，以便完善内部控制。
一、关于会计制度方面问题的评价及建议 贵公司的会计核算基本上能够反映经济业务，基本上遵守了国家有 关会计制度的规定，会计凭证及账务处理等方面基本符合有关要求。 但在审计中我们也发现了下列问题： 1、公司未建立完善、规范的财务管理制度，及会计核算管理规范 （或指引） 公司财务部门虽然制订了各岗位的岗位职责、日常审核通过ERP系 统，有规范的审批流程，但是未建立有完善、规范的财务管理制度。
建议：公司在健全、完善财务管理制度的基础上，根据财务管控和 公司管理的需要，对财务各流程、业务处理程序进行检查、梳理，建 立必要的工作规范、指引，形成制度、规范、指引、控制表格的财务 管控体系，规范业务的发生。
三、财产管理制度 1、资金管理 公司在资金管理方面存在以下问题： 1) 现金管理：公司对现金实行分账核算，集中保管，在本次审计的四 家公司，期末库存现金余额高达32万余元。大量的现金存放于公司 存在隐患，不利于资金的安全，也不符合现金有关管理规定的原 则；同时，由于各家公司账面都有现金，使得管理难度加大，且不 便于资金集中使用，提高使用效率。 建议：⑴选择一家业务发生比较大的公司（利通、XX），作为现金 管理的主体，所有现金的支取只允许通过这家；⑵对于项目销售收 款，尽可能提前通知客户通过银行卡刷卡支付；确实情况特殊的，当 天收到的现金，要求当天必须存到银行；当天不能存入银行的，在次 日必须存到银行。
4) 职工借款管理：公司职工借款存在长期挂账、报账不及时。费用不 及时报销则不能准确、如实、客观地反映当期的收益。如果隔年再 入账的话，在审计时会从费用中剔除，增加利润，补缴企业所得 税。 建议：公司应建立备用金管理制度，规定职工借款“前款未清，后
款不借”，并在会计期末进行检查；对于发生的公共交际支出，因未 取得票据的而不能报销的情形，建议以后该类型支出，不要由个人经 办，而由各部门上报需求，综合部汇总、报批后统一采办卡、券等， 或者由广告公司代开发票。
期
2131 预收账款 按开发项目 具体苑或栋或期
…… ……
……
……
……
码 按房号 ……
2、未建立开发成本核算制度（或指引）
由于房地产开发的专业性，财务人员在进行成本核算过程中，由于
缺乏相关的成本专业知识，无法合理确定成本计算对象，无法正确归
集和分配开发成本及费用。导致在实际核算过程中，财务人员随意增
建议： 由财务部门牵头，拟订完善、规范的财务管理制度和财务核算管理 规范（或指引），指导各公司的财务管理工作和财务核算工作。统一 各公司会计科目表，只允许在确定的、统一的规则下进行增减，并严 格执行。同时建议，公司组织各个部门对公司的各项制度进行梳理， 并定期进行制度的维护和更新，以适应公司业务发展和管理需求。 相关会计科目（部分）设置可参考如下：
财务管理制度是公司从事财务活动的基本行为规范。它的缺夫，将会 导致：⑴各类业务会计处理程序（包括各类业务内部控制要求、会计 信息传递程序、处理环节，以及相应凭证、账簿、报表的编制、流转 和归档）过程不清晰，质量无法控制。⑵会计核算和信息报告质量不 高，不规范、不统一，缺乏可靠性、相关性、可理解性、可比性。
4、未按《企业会计准则》要求对符合条件的借款费用资本化 XX、佳兆港两家公司都有为项目建设而借入的专门借款，而公司 在进行核算时，未对该部分专门借款的借款费用进行资本化处理，而 是直接计入当期费用；另外，各关联公司之间的一般借款的借款费用 也未进行资本化处理。 根据《企业会计准则第17号——借款费用》，“第四条 企业发生的 借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的， 应当予以资本化，计入相关资产成本。” 另，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》“第三十七条 企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能 达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间 发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本， 并依照本条例的规定扣除” ，“第二十八条 企业发生的支出应当区分 收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除；资本性 支出应当分期扣除或者计入有关资产成本，不得在发生当期直接扣 除。” 《税收征管法》“第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销 毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或 者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或 者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不 缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以 上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。” 公司目前对于专门借款产生的借款费用直接费用化处理既不符合会 计准则的规定，也存在很大的税务风险。 建议：公司对于借款费用，应严格按照《企业会计准则第17号—— 借款费用》的要求进行会计处理，使会计核算更加准确，会计信息披 露更加合理、可靠，也可以降低可能存在的税务风险。
建议： 公司可以参考其他上市房地产公司的房产销售收入确认条件，结合 公司实际，制订公司的收入确认标准。 例：万科股份收入确认标准，“房地产销售在房产完工并验收合 格，签订了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证 明时(通常收到销售合同金额20%或以上之定金或/及已确认余下房款的 付款安排)确认销售收入的实现。” 保利地产收入确认标准，“房地产销售在房产完工并验收合格，达 到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产 的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排) 确认销售收入的实现。”
法》（国税发[2009]31号）文的相关规定。
成本核算对象的具体设置参见下图：
××项目
在建一期
住宅
商铺
在建二期
写字楼
……
……
拟开发土地
待分摊成本
3、未按《企业会计准则》要求确认收入 XX置地“城南晶座”、“空港晶座”已有部分房屋已交付，但财务未 确认收入，虚列“预收账款”。 根据《企业会计准则第14号——收入》，“第四条 销售商品收入同