房地产项目投资经济分析 资金和收益测算表 预算和分析模型
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房地产项目盈亏平衡分析
（一） 销售收入 1 2 3 4 5 6 7 8 9 GIFT MITEL 合院 联排 双拼 独栋 商业 会所 政府接待中心
覆盖率
——
（二） 开发成本 地价 10 土地 土地契税 成本 拆迁补偿安置费 小计 11 12 前期 勘察、设计费 建安工程费 大配套 小配套 电力配套 13
配套 采暖配套 92元 /㎡ *设计建筑面积 费用 人防异地建设费 40 元 /㎡*建筑面积 自来水配套 燃气配套 小计 25元 /㎡ *设计建筑面积 60 元 /㎡ *设计建筑面积
正常情况 单价（元/㎡）
3,929.48 3,200.00 3,100.00 4,500.00 4,200.00 5,500.00 7,000.00
经济技术指标： 用地面积
容积率 236000 平方米 0.44
总额（元）
377,112,000.00 76,160,000.00 13,950,000.00 49,680,000.00 80,262,000.00 130,460,000.00 26,600,000.00
（四） 税费 10 11 12 营业税 城市建设维护税 印花税
4000 元 / 平方米 6000 元 / 平方米 982 元 / 平方米
（五） 公用设施专用基金 （六） 税前利润 （七） 所得税 （八） 税后利润 （九） 成本利润率
注：一、表中的单位价格与总额之间的 换算关系是： 1 、销售收入、税前利润、所得税、税 后利润使用可售面积 2 、其余项目使用计容积率面积 二、按照经验，用计容积率面积除以 0.8 推算项目的总建筑面积 三、车位个数 = 不计容积率建筑面积 /35 四、为了便于计算，综合建安成本不包 含已建成物业已经发生的建筑成本 五、地价中包含中介费 80 万
收益法测算表(房地产)1
22.00
元/㎡
对类似房屋的开发成本、 税金、利润等调查了解后
（7） 保险费用
重置价格（1100元/㎡）×0.2%
（8） 税金及其附加费
(一)×11.51%
（9）
土地收益金（划拨土 地）
0×12
2.20 元/㎡
包括房产税+营业税+教育 30.24 元/㎡ 附加费+城市建设维护费+
防洪费和教育经费等
0.00 元/㎡
（15） 楼面地价
(14)/35.4
108.98 元/㎡ 1076 元/㎡ 72 元/㎡ 2 元/㎡
六
本次估价房地产单价 （四）+（15）
七
本次估价房地产的收 益价值（元）
(五)×建筑面积(35.4㎡)
3146 元/㎡ 111368 元
2
限后，剩余土地使用年限
土地价格
1100.00 元/㎡
（11） 房屋年净收益
(10)×8.34%
91.74 元/㎡
（12） 土地年净收益
（三）—（11）
建筑物达到耐用年限 （13） 44年后剩余土地使用 (12）/6.34%×[1-1/(1+6.34%)^16]
年期16年的土地价值 16年的土地价值折现 （14） 到估价时点的土地价 (13）/(1+6.34%)^44 值
序号
项目名称 （单位：元/㎡）
收益法测算表（房地产）
计算公式
计算结果 单位
一
年有效毛收入
(2)+(3)-(4)
6286.50 元/㎡
计算说明
（1） 月毛租金收入
550.00 元/㎡
估价对象所在区域范围内 市场调查结果
地产公司项目投资测算模型(下载后应有多个工作表)
商业类物业 及其他
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
其 中
请在本项目有的物业类型后面标注"Y"
物业类型
本项目物业类型
独栋别墅 双拼别墅 联排/叠加
住宅类物业
多层(洋房) 小高层 高层 超高层 社区商业 综合商业 办公 酒店 配套设施(会所) 配套设施(学校、幼托等) 其它(物业及设备用房) 地下车库（一层） 地下车库（二层） 地下室（一层） 地下室（二层） 设备用房 车位
【填写说明】 本表主要填写的内容为: (1)项目的基本信息 (2)项目所在城市,板块的房地产市场的基本情况以及项目自身的定位考虑 .
【项目基本信息】
项目名称 xx住宅开发项目 单位 常见取值(如与常见取值 不同请说明) 取值说明
备注
假设各期建设期（从开工到竣工交付）为两年
项目类型 项目所在区域 土地性质 总占地面积 建设用地面积 带征地面积 容积率 绿化率 地上可建面积 土地每亩单价 股权收购溢价折合每亩单价 我方收购股权比例 契税、拍卖佣金等费率 开发间接费率 不可预见费率 管理费用率 销售费用率 相 关 取 值 营业税及附加率 普通住宅土地增值税预征率 非普通住宅土地增值税预征率 商业土地增值税预征率 所得税核定销售毛利率 所得税率 可售地下车库是否分摊土地 成本 地下车库入住一年内实现销 售比例 贷款利率 授信额度(贷款上限) 贷款年限 100.00% 3.00% 2.70% 3.00% 0.00% 3.00% 5.55% 1.50% 2.00% 5.00% 15.00% 25.00% N 80.00% 8.00% 2 万元 年 最高不超过按开发成本前八项及溢价之和的40％计算的金额 项目竣工入住前应还清贷款 30%-50% 可售地下车库面积计入容积率的，须分摊土地成本 参考取值：成熟地段50%，不成熟地段30%。车库的长期租售收入暂忽 略不计 1-5%, 5-20%, 3% 3% 3% 0-3% 3% 5.55% 1-3%, 各地各产品预征率不同，一般为1-5%,根据具体情况调整 车库是2 各地各产品预征率不同，一般为1-5%,根据具体情况调整 各地所得税核定销售毛利率，一般为5%-20%根据具体情况调整， 合作开发时我方收取的项目管理费，视为我方现金流入 0.00 0% 平方米 亩 亩 可入帐的地价 重庆 综合 亩 平方米 亩 平方米 亩 平方米
房地产项目成本测算、投资分析表(实用表格,含分析数据)
建筑面积 建筑面积
0.00 0.00 0.00 0.00
1300 1300 1300 1300
1300
1300 1300
20.66 1.50 13.69 12.15
80.5
23.00 7.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
21.08 16.71 6.24 2.69 0.20 1.78 1.58 0.00 0.00 10.47
82.91 32.50 8.45 3.90
可售单方
1999.83 153.08 137.70 15.38
982.75 637.75 Leabharlann 50.00 65.00 30.00
单元数 户数 户数 建筑面积 0.4 1300 650
单元数
电梯厅数
单元数
楼梯间面积
建筑面积
1300 500
建筑面积 1.3 1300 80
总包给排水 钢塑管 PPR管材 UPVC管材 ◆ 室内采暖 ◆ 室内燃气 ◆ 室内电气工程 ◆ 2 设备及安装费 ◆ 通风空调系统 ◆ 电梯供货及安装 ◆ 发电机供货及安装 ◆ 消防系统 水消防系统 电消防系统 气体灭火系统
楼梯间数量 户数 底层户数 户数
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
建筑面积
33.80 0.00 0.00 0.00 33.80
78.52 0.00 0.00 0.00 0.00 65.00 13.52 0.00 0.00
260.00
260.00 604.00
500.00 104.00
楼梯栏杆 阳台栏杆 私家花园栏杆 空调板装饰
◆ 5 室内装修 ◆ 厨房装修 ◆ 卫生间装修 ◆ 厅房装修 ◆ 阳台露台地面 ◆ 四 主体安装工程费 1 室内水暖气电 ◆ 室内给排水
0.00 0.00 0.00 0.00
1300 1300 1300 1300
1300
1300 1300
20.66 1.50 13.69 12.15
80.5
23.00 7.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
21.08 16.71 6.24 2.69 0.20 1.78 1.58 0.00 0.00 10.47
82.91 32.50 8.45 3.90
可售单方
1999.83 153.08 137.70 15.38
982.75 637.75 Leabharlann 50.00 65.00 30.00
单元数 户数 户数 建筑面积 0.4 1300 650
单元数
电梯厅数
单元数
楼梯间面积
建筑面积
1300 500
建筑面积 1.3 1300 80
总包给排水 钢塑管 PPR管材 UPVC管材 ◆ 室内采暖 ◆ 室内燃气 ◆ 室内电气工程 ◆ 2 设备及安装费 ◆ 通风空调系统 ◆ 电梯供货及安装 ◆ 发电机供货及安装 ◆ 消防系统 水消防系统 电消防系统 气体灭火系统
楼梯间数量 户数 底层户数 户数
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
建筑面积
33.80 0.00 0.00 0.00 33.80
78.52 0.00 0.00 0.00 0.00 65.00 13.52 0.00 0.00
260.00
260.00 604.00
500.00 104.00
楼梯栏杆 阳台栏杆 私家花园栏杆 空调板装饰
◆ 5 室内装修 ◆ 厨房装修 ◆ 卫生间装修 ◆ 厅房装修 ◆ 阳台露台地面 ◆ 四 主体安装工程费 1 室内水暖气电 ◆ 室内给排水
房地产项目投资收益分析模版
9.82%
6.50%
非普通住宅
0 -
0 -
非住宅
256,212,000.00 31,787,389.83 7,783,663.86 -
105,987,374.82 2,623,706.92 -
148,182,135.43 2,497,816.25 4,954,997.29 6,904,532.72
14,357,346.26 29,636,427.09 14,347,872.00 49,227,351.95
23.78% 14,768,205.58
5.76% 64,556,440.73
25.20% 16,139,110.18 45,255,187.77
17.66% 48,417,330.55
18.90%
9,802,183.75
24,399,900.00
19,444,902.71
34,000,000.00
27,095,467.28
70,699,900.00
56,342,553.74
138,353,165.86 108,716,738.78
53,533,838.40
39,185,966.40
3,131,983.48 -46,095,368.47
土地增值税税率(土地增 17 值税/销售收入) 18 税前利润 19 税前利润率 20 企业所得税(25%) 21 小计(税收) 22 综合税率 23 税后利润 24 税后利润率
25 合并溢价：
26 扣除溢价后净利润
27 归属集团利润
项目盈利测算表
金额
普通住宅
955,961,400.00 699,749,400.00
1986.25
2024版房地产开发投资测算表完整版
资金使用计划
根据资金筹措计划和资金使用计划，建立现金流预测模型，对项目开发过程中的现金流情况进行动态监控和预测。
现金流预测模型
现报率分析结果，为投资者提供决策建议，包括是否投资、投资额度、投资期限等。
投资决策建议
根据销售收入预测、利润预测和现金流预测结果，计算项目的投资回报率，以评估项目的盈利能力和投资效益。
地质勘察费
招投标代理费
临时设施费
01
02
04
03
建设期间所需的临时设施，如临时办公室、工地围墙等费用。
包括规划方案设计、初步设计、施工图设计等阶段的费用。
委托招标代理机构进行招投标的费用。
前期工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等工程的费用。
建筑工程费
包括设备、管道等安装工程的费用。
安装工程费
基础设施建设费
社区服务中心建设费
建设社区服务中心的费用。
如垃圾收集站、消防设施等其他公共配套设施的建设费用。
其他公共配套设施建设费
建设物业管理用房的费用。
物业管理用房建设费
建设公共厕所的费用。
公共厕所建设费
公共配套设施建设费
05
融资成本测算
测算结果
根据以上参数，计算银行贷款利息。
还款方式
根据银行政策和项目现金流情况，选择适合的还款方式，如等额本息、等额本金等。
信托收益率
根据项目的回款周期和信托公司政策，确定信托期限。
信托期限
根据项目的风险情况和信托公司政策，确定还款保障措施，如抵押、担保等。
还款保障措施
02
01
03
04
05
信托融资成本
其他融资成本
租赁融资成本
根据资金筹措计划和资金使用计划，建立现金流预测模型，对项目开发过程中的现金流情况进行动态监控和预测。
现金流预测模型
现报率分析结果，为投资者提供决策建议，包括是否投资、投资额度、投资期限等。
投资决策建议
根据销售收入预测、利润预测和现金流预测结果，计算项目的投资回报率，以评估项目的盈利能力和投资效益。
地质勘察费
招投标代理费
临时设施费
01
02
04
03
建设期间所需的临时设施，如临时办公室、工地围墙等费用。
包括规划方案设计、初步设计、施工图设计等阶段的费用。
委托招标代理机构进行招投标的费用。
前期工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等工程的费用。
建筑工程费
包括设备、管道等安装工程的费用。
安装工程费
基础设施建设费
社区服务中心建设费
建设社区服务中心的费用。
如垃圾收集站、消防设施等其他公共配套设施的建设费用。
其他公共配套设施建设费
建设物业管理用房的费用。
物业管理用房建设费
建设公共厕所的费用。
公共厕所建设费
公共配套设施建设费
05
融资成本测算
测算结果
根据以上参数，计算银行贷款利息。
还款方式
根据银行政策和项目现金流情况，选择适合的还款方式，如等额本息、等额本金等。
信托收益率
根据项目的回款周期和信托公司政策，确定信托期限。
信托期限
根据项目的风险情况和信托公司政策，确定还款保障措施，如抵押、担保等。
还款保障措施
02
01
03
04
05
信托融资成本
其他融资成本
租赁融资成本
房产项目投资估算及经济效益分析(全模板)
附表7:
ห้องสมุดไป่ตู้
现金流量表（全部投资）
单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 4 5 6 季度 项目 现金流入 销售收入 出租收入 其他收入 现金流出 建设期开发成本 经营期当期成本 销售费用 销售税费 所得税 净现金流量 累计净现金流量 净现值 累计净现值 计算指标： 财务内部收益率= 财务净现值（I=8%)= 动态投资回收期（年）= 31.19% 22,839 3.75 22,839.10 3,640.73 6,189.25 5,780.67 36,260.07 -29,787.35 -29,787.35 -29,787.35 -29,787.35 -807.39 -30,594.74 -792.00 -30,579.35 -798.47 -31,393.21 -768.33 -31,347.68 -2,494.46 -33,887.67 -2,354.56 -33,702.24 -2,324.61 -36,212.28 -2,152.41 -35,854.65 2,024.66 -34,187.61 1,838.96 -34,015.68 71.07 120.82 142.14 241.64 267.59 454.90 373.03 5,329.68 -28,857.93 4,748.60 -29,267.08 321.43 546.43 491.07 4,853.71 -24,004.21 4,242.11 -25,024.97 339.20 576.64 587.53 7,473.69 -16,530.53 6,407.48 -18,617.49 85,097.69 69,487.04 29,787.35 29,787.35 807.39 807.39 798.47 798.47 2,494.46 2,494.46 4,693.62 4,501.73 2,713.35 2,329.57 3,589.99 2,494.46 5,860.66 4,501.73 3,832.94 2,329.57 合计 121,357.76 121,357.76 1 2 3 4 5 2,369.01 2,369.01 6 4,738.02 4,738.02 7 8,919.67 8,919.67 8 10,714.37 10,714.37 9 11,306.62 11,306.62
房地产项目投资估算及财务分析模型
房地产项目投资估算及财务分析模型在构建房地产项目投资估算及财务分析模型时，需要考虑以下关键要素：1.投资规模：确定投资项目的规模，包括土地购置成本、建筑物建设成本、雇佣人员费用等。
2.租金收入：预测项目的租金收入，包括出租率、租金水平和租期等。
这可以通过市场研究和竞争对手分析来确定。
3.运营成本：考虑项目的运营成本，包括物业管理费用、维护费用、税费等。
这些成本会影响项目的盈利能力。
4.贷款利率和期限：如果项目需要贷款，需要考虑贷款利率和期限。
这些因素会直接影响项目的资金成本和还款能力。
5.折现率：在财务分析模型中，需要使用一个折现率来评估项目的净现值和内部收益率。
这个折现率可以根据市场利率和风险水平来确定。
基于以上要素，可以采用财务指标来评估房地产投资项目的潜在盈利能力和风险。
一些常用的财务指标包括：1.净现值（NPV）：计算项目的现金流入和现金流出，通过将未来的现金流量折现回当前值，来评估项目的净现值。
如果NPV大于零，说明项目是有利可图的。
2.内部收益率（IRR）：IRR是使项目的净现值等于零的折现率。
如果IRR大于项目的资金成本，说明项目是有利可图的。
3. 收支平衡点（Break-even Point）：收支平衡点是指项目需要达到的收入水平，以覆盖其全部成本。
通过计算收支平衡点，可以评估项目的盈利能力。
4. 投资回收期（Payback Period）：投资回收期是指项目投资成本回收所需的时间。
较短的投资回收期通常被认为是较理想的投资选择。
以上是房地产项目投资估算及财务分析模型的基本信息和财务指标。
通过使用这些模型和指标，投资者可以更全面地评估房地产项目的潜在盈利能力和风险，从而做出更明智的投资决策。
房地产项目投资分析-一些表格-模板参考
--
( 二) 前期工程费估算表
序号 1
1.1 1.2 1.3
2 2.1 2.2
3
项目 规划、设计、可研费
规划费 设计费 可研费 水文、地质勘察费 测绘费 勘探费 策划费
合计
（三）建安工程费
表 3-3
金额（万元）
表 4-4
序号 1 2 3 4 5 6
建安项目 沿街商业建筑土建
民用建筑 地下车库 水电设备 内部装修
投资计划与资金筹措
表 4-10
序号 1 2
2.1 2.2 2.3
项目 开发投资 资金筹措 自有资金 借贷资金 预售资金再投入
合计 ( 万元 )
前
中
后
四、项目销收入的测算 本项目以 ** 市同类 ** 房可比案例，参照 ** 市房地产物业平均价格
水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑 1-3 层 商铺连卖， 其中 1-2 层，建议售价 **** 元 /m2, 三层建议售价 **** 元 /m2, （均价 **** 元/m2）。地下停车场，建议售价 * 万元 / 车位。
--
（四）基础设施费
表 4-5
序号
项目
单方造价 ( 元 /m2)
基础设施 ( 含道路、绿化、 配电房、化粪池、室外管网 )
130
总造价 ( 万元 )
（五）开发期税费估算表
表 4-6
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
项目 固定资产投资方向调节税
配套费 质检费 建筑管理费 卫评费 环评费 墙改基金 绿化费 白蚁防治费 土地使用费 再就业基金 教育专项基金 编标费 招标费 规划许可工本费 土地证工本费 施工许可证 合计
房地产投资项目经济分析与测算表格运用(PPT)
1 释义
1.3房地产投资分析常用指标 由于房地产投资数额巨大，期限长，我们在进行投资分析时，常采用 静态评价、动态评价和不确定性分析，反映房地产投资效益的指标有： ➢利润（利润总额、净利润） ➢利润率（成本利润率、销售利润率）
1 释义
1.3房地产投资分析常用指标 由于房地产投资数额巨大，期限长，我们在进行投资分析时，常采用 静态评价、动态评价和不确定性分析，反映房地产投资效益的指标有： ➢利润 ➢利润率 ➢净现值 ➢内部收益率 ➢投资回收期
盈亏平衡分析是指收入、成本、利润等均和销售的建
筑面积呈线性关系的盈亏平衡分析。在房地产投资分析中 一般用来计算土地费用和售价两个变量的可承受范围（极 限地价和保本售价）。
成
本
利润
（
收
入 ）
变动成本
固定成本
0
x0
面积
不确定性分析
1 盈亏平衡分析 2 敏感性分析
除了盈亏平衡分析外，还要对项目进行敏感性分析， 就是分析经济效果指标对其影响因素的敏感程度大小。步 骤如下：
静态评价
1 项目投资估算 2 项目产出估算 3 项目效益分析
3 动态评价分析
对房地产开发项目的投资分析时，考虑资金时间价值的方法，称 为动态评价，计算的指称为动态指标。动态指标比较全面的反映项目 投资活动计算期的经济效益，使评价更符合实际，常用的动态评价指 标有净现值、内部收益率、投资回收期等。
1 释义
1.2房地产投资分类
按投资经营方式划分，房地产投资可以分为： ➢出售型房地产投资 ➢经营型房地产投资 ➢混合型房地产投资
1 释义
1.3房地产投资分析的任务
房地产投资分析需解决哪些问题？
1 释义
1.3房地产投资分析的任务
2024年度干货分享丨房地产项目的投资测算附表格明细
04
建设成本测算
16
前期工程费用计算
01
土地购置费用
包括土地使用权出让金、土地征收 补偿费用等。
地质勘察费用
用于地质勘探、土壤测试等。
03
2024/3/23
02
规划设计费用
涵盖规划编制、建筑设计、景观设 计等费用。
临时设施费用
包括临时道路、临时用电、临时用 水等费用。
04
17
建筑安装工程费用计算
01
基础设施建设费
包括道路、供水、供电、排水、 通讯等基础设施的建设费用。
03
工程建设其他费用
包括勘察设计费、监理费、质检 费等。
2024/3/23
02
公共配套设施费
包括学校、医院、公园等公共配 套设施的建设费用。
04
预备费
用于应对不可预见因素和价格波 动，通常为土地开发费用的5%-
10%。
15
2024/3/23
建议与措施
针对项目存在的问题和风险，提出相 应的建议和措施，如优化设计方案、 加强成本控制、调整定价策略等。
31
感谢您的观看
THANKS
2024/3/23
32
建设成本控制
分析建设成本的控制情况 ，提出降低成本的建议
利润率水平
分析项目的利润率水平， 判断项目的盈利能力
投资回报率水平
分析项目的投资回报率水 平，判断项目的投资价值
和风险
2024/3/23
30
项目可行性判断及建议
2024/3/23
项目可行性判断
根据投资测算结果和关键指标分析， 判断项目是否可行
控制投资风险
投资测算可以帮助投资者识 别项目潜在的风险点，并制 定相应的风险控制措施，降 低投资风险。
地产项目经济测算静态分析相应表格(粗算)
表格三 项目 （一）、开发成本 1、土地成本 1.1土地出让费 1.2土地契税 1.3用地管理费 2、前期工程费 2.1规划设计费 2.2可行性研究费 2.3地质、水文勘察费 2.4报建费 2.5三通一平费
指标 214000 1.68 279400 3--5
单位 平米 —— 平米 年
静态投资额测算
计算依据 1-6之和 1.1-1.3项之和 八万元/亩 按土地出让费*4%计算 按土地出让费*0.5%计算 2.1-2.5项之和 总建筑面积*18元/㎡计算 建安工程费*0.2% 建安工程费*0.5% 总建筑面积*300元/㎡计 算 建安工程费*0.5%
ห้องสมุดไป่ตู้
6519.9
866.8 1036.8 40.7 26.6 55.9 55.9 92.2 4345
1231.3 12624.38
1231.3 5113.28 6279.8
（三）、投资总额
（一）、（二）之和
75422.42
表格四 项目 四、投资回报额 五、投资回报率 计算依据 销售额-投资额 回报额/投资额
地产项目经济测算静态分析相应表
表格一 开发产品
项目 住宅 商业 酒店
建筑面积（平米） 136700 135000 7720 合计
表格二
价格预期（元/平 米） 3200元/平米 6000元/平米 4000元/平米
总价（万元）
43744 81000 3088 127832
项目规模
项 目 占地面积 容积率 总建筑面积 动态投资回收期
单位
总价（万元）
62798.04 ——
269亩
2248.84
2152 86.08 10.76
—— ——
9348 ——
指标 214000 1.68 279400 3--5
单位 平米 —— 平米 年
静态投资额测算
计算依据 1-6之和 1.1-1.3项之和 八万元/亩 按土地出让费*4%计算 按土地出让费*0.5%计算 2.1-2.5项之和 总建筑面积*18元/㎡计算 建安工程费*0.2% 建安工程费*0.5% 总建筑面积*300元/㎡计 算 建安工程费*0.5%
ห้องสมุดไป่ตู้
6519.9
866.8 1036.8 40.7 26.6 55.9 55.9 92.2 4345
1231.3 12624.38
1231.3 5113.28 6279.8
（三）、投资总额
（一）、（二）之和
75422.42
表格四 项目 四、投资回报额 五、投资回报率 计算依据 销售额-投资额 回报额/投资额
地产项目经济测算静态分析相应表
表格一 开发产品
项目 住宅 商业 酒店
建筑面积（平米） 136700 135000 7720 合计
表格二
价格预期（元/平 米） 3200元/平米 6000元/平米 4000元/平米
总价（万元）
43744 81000 3088 127832
项目规模
项 目 占地面积 容积率 总建筑面积 动态投资回收期
单位
总价（万元）
62798.04 ——
269亩
2248.84
2152 86.08 10.76
—— ——
9348 ——
房地产项目经济测算分析(含实例测算)
说明
土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等
销售物业建造成本
根据自有物业开发量乘以建造单价得出
相关费用
自有物业开发过程中产生的不可预见费用，一般取自有 物业建安成本的5% 销售过程支出费用，一般取总销售额的2.8%计算
一般取土地总成本及自有物业建安成本的2%计算
可参考银行同期贷款利率6.55%
建安成本取值参考
建造成本 （元/平米）
高端
住宅 品质
改善
高档
办公
中档
前期费用
200～250
150～200
100～150
200～250
150～200
土建工程
1500～2000
1500～2000
1500～2000
1500～2000
1500～2000
装修工程
另见装修标准
1000～1200
800～1000
房地产项目经济测算分析
2021/6/13
交流内容
-第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过
第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
2021/6/13
房地产开发项目的核心评价指标
项目的评价
在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润 率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
简装 800~1500
一般房地产项目的评价分析过程
相关费用及税金计算
项目
比率
开发不可预见费 销售费用 管理费用 财务费用 营业税金 土地增值税 税前利润 所得税 税后利润
5% 2.8% 2% 6.55% 5.55%
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营业收入 付现营业成本
税金及附加 营业利润 销售费用
管理费用 财务费用
利润总额 所得税
净利润
毛利率
销售净利率
总投资收益率
净资产收益率
单位：万 元人民币
1
2
3
4
5
6
7
**年
**年 **年
**年 **年
**年
**年
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#DIV/0! #DIV/0!
#DIV/0! #DIV/0!
（一）资本金或投资款归还：
归还**股东投资款 上缴**股东利润（分配股利或支付
资本金利息） …
（二）经营（或购置资产）流出
土地费用 前期工程费
城市基础设施配套费
基础设施费
建安工程费 配套设施费
公共公摊费
不可预见费
销售费用
管理费用
其他税金
企业所得税 购置资产流出
1 **年
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2 **年
-
3 **年
-
4 **年
-
单位：万
元人民币
5
6
**年
**年
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7 **年
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（三）借款支出 归还借款本金
其中:归还**股东借款本金 归还银行借款本金 归还其他借款本金
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归还借款利息 其中:归还**股东借款利息 归还银行借款利息 归还其他借款利息 …
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#DIV/0! #DIV/0!
#DIV/0! #DIV/0!
#DIV/0! #DIV/0!
#DIV/0! #DIV/0!
#DIV/0! #DIV/0!
8 **年
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9 **年
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10 **年
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合计
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年均
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8
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年
六、静态投资回收期(投资方**股东）
年
七、静态投资回报率(全项目）
#DIV/0!
八、静态投资回报率(投资方**股东）
#DIV/0!
九、全项目内部报酬率IRR
#NUM!
十、投资方**股东内部报酬率IRR
#NUM!
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***项目利润测算表
项目单位名称：
项目年
收支项目
日历年
9
10
**年 **年 **年 合计 年均
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#DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0!
期末资金余额 所得税率 息税前折旧摊销前收益EBITDA 经营净现金流 三、项目总投资自由现金流
项目总投资自由现金流累计 四、投资方**股东投入和回收资金净额 投资方**股东投入和回收资金净额累计
五、静态投资回收期(全项目）
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***项目现金流量及
投资收益测算表
项目单位名称：
项目年
收支项目
日历年
期初资金余额
一、现金流入：
（一）资本金或投资款流入：
**股东投资流入
其他投资流入
…
（二）经营（或处置资产）流入 经营收入（含销售收入及其他经营收
入） 处置资产流入
…
（三）借款流入
**股东借款流入
银行借款流入
其他借款流入
…
二、现金流出：