成都大熊猫生态园项目四期可行性方案书

目录
第一章项目概论 (1)
一、项目概况 (1)
二、项目建设目标 (1)
三、可行性研究报告的研究范围和编制依据 (1)
三、可行性研究报告的主要内容 (2)
第二章项目业主简介 (9)
一、业主简介 (9)
二、股东介绍 (10)
第三章项目区概况 (13)
一、区域位置 (13)
二、地形地貌 (13)
三、气候特点 (13)
四、行政区划与人口 (14)
五、城市综合实力 (14)
六、社会经济情况 (15)
七、旅游资源 (15)
第四章项目的提出和建设的必要性 (17)
一、项目的提出 (17)
二、项目建设的必要性 (20)
第五章第五章项目建设条件 (26)
一、项目区域地理位置及自然条件 (26)
二、区域社会经济发展状况 (30)
三、区域城市规划 (32)
四、区域旅游产业发展规划 (32)
五、项目提出的时机 (33)
第六章项目市场分析 (35)
一、成都市场旅游市场概况 (35)
二、成都市旅游业态分析 (36)
三、成都市旅游消费分析 (39)
四、区域旅游市场预测 (39)
五、本项目的市场规模预测 (40)
六、市场营销战略分析 (45)
第七章第四章项目内容和规模 (51)
一、项目概念规划简介 (51)
二、项目建设内容 (52)
三、建设规模 (54)
第八章项目建设方案 (56)
一、总平面规划 (56)
二、专项方案分析 (56)
三、建设方案编制依据 (60)
四、单体建筑建设方案 (61)
五、建筑结构 (66)
六、基础设施及公用工程 (66)
第九章环境保护 (69)
一、概况 (69)
二、采用的环保标准 (69)
三、环境质量现状 (69)
四、主要污染源与污染物 (69)
五、环境保护措施 (69)
六、环境影响评价 (69)
第十章项目运营管理方案 (69)
第十一章投资估算及资金来源 (69)
一、投资估算 (69)
二、投资估算方法： (69)
三、估算范围： (69)
四、投资估算说明： (69)
第十二章财务评价 (69)
一、财务评价依据 (69)
二、基础数据 (69)
三、销售收入估算 (69)
四、经营成本估算 (69)
五、财务指标计算 (69)
六、财务评价结论 (69)
第十三章建设期资金来源及贷款清偿 (69)
一、建设期间资金来源 (69)
二、还款期 (69)
三、贷款利息 (69)
四、贷款偿还资金来源 (69)
五、贷款清偿能力分析 (69)
第十四章 (69)
第一章项目概论
一、项目概况
（一）项目名称：成都大熊猫生态园项目四期
（二）项目业主：成都文旅大熊猫文化产业发展有限责任公司
（三）项目性质：旅游服务设施建设
（四）建设地点：蜀龙大道与熊猫大道交汇处，位于大熊猫繁育基地的东侧
二、项目建设目标
以活体大熊猫科研、观赏和虚拟大熊猫自然历史文化主题展示相结合的主题乐园；融生态、环保、体验、互动、参与、感受为一体的世界级的大熊猫主题文化旅游目的地；展示和提升成都形象的舞台，熊猫品牌战略的实施平台，中国的大猫名片。

三、可行性研究报告的研究范围和编制依据
（一）研究范围
我公司受本项目业主委托，对成都大熊猫生态园项目四期进行可行性研究，主要研究内容包括建设的必要性、主要建设内容及工程量、投资估算、还贷测算等。

（二）可行性研究报告的编制依据
1、《市国资委关于同意成都文化旅游发展集团公司投资整理1000亩大熊猫生态园旅游配套设施用地的批复》（成国资规〔2008〕107号）；
2、《关于对成都市申请解决大熊猫国际生态旅游项目用地请示的办理意见》（川国土资函〔2008〕284号）；
3、《研究大熊猫生态园四期项目规划建设工作的会议纪要》（成府阅〔2008〕177号）；
4、成发改审批（2008）989号《成都市发展和改革委员会关于成都大熊猫生态园项目(四期)项目建议书的批复》；
5、成都市城市建设总体规划；
6、成都市风景名胜体系规划
7、其他相关资料。

四、可行性研究报告的主要内容
（一）项目建设的背景
1、成都市旅游场的现状
成都——“天府之国”、中国最佳旅游城市、稀世珍宝大熊猫的故乡。

通过近几年的旅游统计数据分析，成都市的旅游市场有：旅游业发展迅速，前景广阔、缺乏具有直接吸引力的旅游亮点、旅游产业单一，需要打造旅游复合产业链等特点。

2、熊猫基地的现状
成都市大熊猫繁育研究基地——繁育研究大熊猫的的科研机构，保护拯救和饲养繁育大熊猫，展示、宣传和保护大熊猫的基地，在海内外都具有较高声誉。

熊猫基地现状有：持续增长，游客消费能力强、客源依赖性强、产品单一、功能单一、缺乏配套设施、留客时间段、缺乏回头客等特点。

3、大熊猫无可比拟的文化价值
大熊猫是世界上最珍贵的动物之一，是人类与自然和谐相处的标志，也是人类和平友好的使者和吉祥友谊的象征。

大熊猫具有世界级的影响力和极其丰富的精神内涵，拥有无可比拟的文化价值。

4、大熊猫品牌和四川省成都市的旅游品牌
四川是大熊猫的发现地和最要的栖息地，四川省委、省政府和成都市委、市政府十分重视发展大熊猫文化产业，提出实施“大熊猫品牌战略”，提升“天下四川，熊猫故乡”的旅游品牌形象，集中全力打造国际一流的生态旅游目的地。

大熊猫生态园四期项目是根据省、市政府实施“大熊猫品牌战略”的部署，在充分利用和挖掘大熊猫资源的基础上，规划建设的综合性生态旅游项目。

（二）项目特色和定位
1、项目的必要性
（1）本项目的建设是是四川省、成都市旅游市场发展的需要；
（2）本项目的建设是将熊猫基地现有资源基础完善和优化的需要；
（3）本项目的建设是四川省、成都市缔造熊猫产业、提升熊猫品牌的需要；（4）本项目的建设是四川省、成都市文化旅游形象平台提升的需要；
（5）本项目的建设是四川省、成都市国际形象提升的需要；
（6）本项目的建设是四川省、成都市扩大内需，促进区域经济持续发展的需要。

2、项目特色具有不可替代性
（1）本项目是以大熊猫为资源载体，根据省、市政府实施“大熊猫品牌战略”的部署，在充分利用和挖掘大熊猫资源的基础上，规划建设的综合性生态旅游项目。

（2）本项目以生态环保为基础，并力争成为西南乃至国内第一个CDM项目的生态旅游主题公园。

（三）项目市场分析
大熊猫生态园四期工程和前三期有不同的规划思路，在旅游业态上有新的拓展。

大熊猫生态园四期定位于虚拟大熊猫的自然和文化主题展示，并建成为生态、环保、体验、互动、参与、感受大熊猫主题文化旅游目的地。

与前期（大熊猫繁育研究基地）以大熊猫保护、科研以及观光、科普旅游为主的园区功能和旅游业态互为补充，因此，大熊猫生态园四期具有更为广阔的市场空间。

1、本项目旅游环境容量分析
本项目合理的空间容量为1～1.2万人/日。

旅游设施容量1万人次/日左右，旅游设施合理容量为6000～7000人次/日。

2、游客数量预测
本项目旅游环境容量合理值为6000人，最大容量为1万人/日，按照全不均匀系数为0.5，全年平均5000人/日（小于合理容量），预测全年游客数量为180万人左右。

（四）项目内容和规模
1、规划分区
大熊猫生态园四期在平面上按功能分为六个区，即：免费开放区、儿童游乐区、主题游乐区、大剧院、配套设施区、二期建设区。

2、分区内的建设内容
（1）、免费开放区-熊猫小镇
免费开放区规划位于项目用地南侧，大部分沿熊猫大道布置，主要建筑和景点有：大型入口广场、熊猫大道与蜀龙大道交汇处的停车场、公交站等交通设施；
分别通往儿童游乐区、大剧院、主题游乐区的入口；用地西南侧沿人工湖布置的多个主题餐厅、主题购物区和湖滨景观等。

（2）、儿童游乐区－欢乐岛
欢乐岛位于项目用地东南侧面濒临人工湖的半岛内，与大熊猫繁育研究基地相邻。

欢乐岛主要针对儿童及亲子游客，提供生动活波，富有童趣，与自然、科技亲密接触游乐节目。

（3）、主题游乐区－梦幻庄园
主题游乐区是大小熊猫生态园的核心部分，位于项目用地中部，占地约为整个四期占地的1/2。

区内主要提供新奇、激情、体验式样的游乐节目，适于青年及家庭游玩。

（4）、大剧院
大剧院是大熊猫生态园四期的又一标志性建筑之一，也是全园最大体量建筑。

大剧院以上演大型歌舞剧、马戏及各类演出为主，为现代化多功能剧院。

（5）、配套服务区
主要位于项目用地北侧的坡地上，包括一个三星级旅店、哈哈营地（户外营地）、管理中心以及储藏室等管理用房。

（6）、二期建设区
建设内容包括用地东北角山坡预留地上的一个五星级酒店，主题游乐区内预留地内的大屏幕影院、动物表演场；分布在建设用地外围的是户外餐饮区和艺术长廊等。

除上述建设内容外，还将建设绿化、道路、管网、供配电等基础设施。

3、建设规模
大熊猫生态园项目四期主要经济技术指标
（五）环境保护
本项目紧邻大熊猫繁殖研究基地，并与其相互呼应，是大熊猫生态园的“动”区，项目致力于建设国际级的生态文化旅游区，将执行最严格的国家环保标准，尽可能减少对周边环境特别是对熊猫繁育和栖息环境的影响，创造于自然和谐共生的绿色、环保经营理念，实现园区的可持续发展。

（六）建设进度计划
本项目建设期4.5年，从2009年7月至2014年12月。

2009年7月前完成前期立项、可研、环评、融资和招投标等工作，2009年7月，项目动工。

其中一期实施部分为欢乐岛、熊猫小镇和梦幻庄园，在2011年7月前完成土建安装并试运行。

2013年12月前完成二期主要建筑的土建安装，并试运行。

2014年12月前，完成所有建设内容，并通过竣工验收，全部正式开放。

（七）投资估算
本项目估算总投资89161.29万元。

包括：
1、第一部分工程建设费用（工程直接费用）56922.05万元；
2、第二部分工程建设其他费用13002.84万元；
3、本项目只估算基本预备费，基本预备费按第一部分工程建设费用的10％估算，计5692.21万元。

4、建设期利息
项目拟申请银行贷款58000万元。

还款期不超过10年，宽限期3.5年，按现行利率计算，建设期利息为13544.19万元。

（八）财务评价
1、本项目主要财务评价指标为：所得税前投资利税率14.99％，所得税后投资净利率11.24％；全部投资所得税后财务内部收益率15.88％，所得税后静态投资回收期8.54年，项目在财务上可行，根据敏感性分析，项目具有较强的抗风险能力。

根据项目拟定的融资方式和资金偿还渠道，项目建设资金贷款本息偿还有足够的保证。

（Ic=10％）回收期含建设期。

2、不确定性分析
1、敏感性分析：销售收入的提高和降低是最为敏感的因素，如果销售收入降低10％，则所得税后内部收益率为12.55％。

2、盈亏平衡分析：说明项目销售收入达到19593.8万元以上，即相当于预测的43.4％，在相同消费水平下，接待游客数量约为78.12万人时，企业即可保本，盈亏平衡点较低，说明项目的抗风险较强。

（九）建设期资金来源及贷款清偿
1、资金来源
本项目估算总投资为89161.29万元，其主要来源为：业主自筹，建设期业主自筹资金31161万元，占总投资的34.94％；银行借款58000万元，约占总投资的65.05%。

本项目资本金率为34.94％。

2、贷款清偿能力分析
在还款期内需偿还银行贷款本息共计69110万元，在还款期内可用于偿还贷款本息的资金总额为91138万元，还款期内最低偿债备付率135％。

能够满足贷款偿还要求。

（十）可行性研究报告结论
本项目具有良好的经济效益和社会效益，本项目的建设是必要的、可行的。

第二章项目业主简介
一、业主简介
（一）公司名称：成都文旅大熊猫文化产业发展有限责任公司
（二）公司类型：有限责任公司
（三）注册资本：（人民币）2亿元
（四）公司经营范围：文化、旅游、娱乐项目的投资、开发、建设、经营；文化旅游纪念品产品的开发、经营和批发零售；酒店、餐饮业的投资和经营；会务代理、物业管理、旅行咨询等相关服务管理业务；大熊猫繁育研究、科普教育、园林绿化等(需要国家许可经营的，凭资质经营)
（五）公司经营期限：二〇〇四年四月二日至二〇二四年四月一日
公司由成都文旅集团单独出资设立，为文旅集团所属的国有独资公司。

成都文旅大熊猫文化产业发展有限责任公司的宗旨：以缔造大熊猫乐园、推广大熊猫品牌为使命；以国宝大熊猫的品牌资源为载体，通过投资、开发、创新手段，整合成都大熊猫品牌文化旅游资源，运用资本化、市场化的经营运作，促进成都大熊猫文化旅游产业的快速发展，创造良好的经济效益和社会效益。

本公司的前身为原大熊猫生态发展有限公司。

根据市委、市府的决策，大熊猫生态发展有限公司于2006年整体划转归属成都文旅集团。

2006年12月，本公司完成了工商变更登记，公司正式更改为现名成都文旅大熊猫文化产业发展有
限责任公司。

本公司现有包括管理团队在内的员工总数为17人，分为三部一室：总经理办公室、财务部、企划发展部和项目管理部。

截止于2008年7月底，我公司已经完成了大熊猫生态园三期建设的全部工程项目，累计实现投资总额逾4个亿。

本公司作为大熊猫生态园建设项目的业主，根据成都市委、市府和成都文旅集团的决策，目前正在积极筹划和推进大熊猫生态园四期建设项目，预计投资8.5亿。

期望通过该项目的投资建设，实现大熊猫从资源变资本的转化，使大熊猫真正成为成都市的文化旅游名片，使大熊猫文化旅游品牌成为国际知名文化旅游品牌，成为成都推进国际化旅游业大发展和灾后成都文化旅游恢复重建的新的重要支撑点，使该主题园区成为成都市的标志性文化主题旅游亮点，吸引更多的国际和国内游客到成都旅游。

二、股东介绍
成都大熊猫文化产业发展有限责任公司由成都文旅集团单独出资设立。

成都文化旅游发展集团有限责任公司（以下简称“成都文旅集团”）成立于2007年3月，是为深化文化旅游体制改革，优化文化旅游资源配置，推动文化旅游产业发展，经成都市委、市政府批准，市国资委授权，按照现代企业制度要求建立的自主经营、独立核算的国有独资公司。

成都文旅集团主要承担成都文化与旅游资源的优化配置和拓展开发；文化与旅游营销；重大文化与旅游基础设施的建设与运营；探索国有文化与旅游资源所有权和经营权分离模式，推进全市文化旅游资源集约化、规模化经营，努力实
现国有资产保值增值。

成都文旅集团现设七大职能部门：董事办、总经办、营销中心、战略发展部、规划建设部、人力资源部、财务部。

现已形成全资、控股、参股、委托经营公司和机构14个：成都市兴文投资有限公司、成都文旅大熊猫文化产业发展有限责任公司、成都文旅营销管理有限责任公司、成都少城建设发展有限责任公司、成都西岭雪山景区管理有限公司、成都万邦东西方文化旅游发展有限公司、成都市灯会办公室、成都工业文明博物馆。

成都文旅集团成立以来，致力于成都文化与旅游营销，创造性地开展了各种营销活动：携手百事可乐公司共同在大中国区推出了“百事可乐成都印象罐”项目，向全球推介成都及周边的十大景区及文化特征；携手携程旅行网向全球发行成都PASS，运用实物和虚拟手段集中介绍成都文化旅游形象和产品；携手国航、川航、荷航、全日空、澳航、泰东方及德国途易、法国安塞尔、美国可可假期、香港捷旅、台湾雄狮等航空公司和旅行商，拓展面向全球市场渠道，搭建面向全球营销网络体系，推荐成都文化和旅游；携手九寨、峨嵋、贡嘎山三大景区，组建了“旅游目的地营销联盟”，首次在国内打破条块界限，整合成都及周边旅游资源，共同向全国、全球进行整合营销，在全国乃至世界范围内掀起一股体验“西藏门户熊猫城”、“天府之国熊猫城”休闲生活方式的热潮。

成都文旅集团成立以来，致力于探索国有文化与旅游资源所在权和经营权分离模式，并抓好重大文化与旅游基础设施的建设和运营，创造性地开展了各种工作：打造成都宽窄巷子历史文化街区，使其成为以旅游、休闲为主，具有鲜明地域特色和浓郁巴蜀文化氛围的符合型文化商业街区及具有“老成都底片、新都市客厅”内涵的“老成都原真生活体验区”：高标准进行规划，高水平引进合作者，力争将西岭雪山建成南中国最具特色的滑雪圣地和运动休闲度假区；以现有的大
熊猫繁育研究基地为核心，建设成都大熊猫国际生态旅游度假区，强势推广大熊猫品牌；引导战略投资者和各种社会投资者投入文化、旅游景区开发，建设都江堰龙池、西区国际度假旅游区；整合现有文化、旅游资源、设施，调整布局、集中安排，规划和建设一批具有成都特色的博物馆、艺术馆、大剧院等各类文化、旅游基础设施；管理成都市灯会办公室，增添文旅内涵；委托经营成都工业文明博物馆，探索一种将文博类国有资产的可经营性资源剥离出来统一管理经营的模式，以实现国有资产的规模化、专业化经营，并发挥其最大作用。

第三章项目区概况
一、区域位置
成都市地处四川省中部，东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，南面与眉山市相连，西南与雅安市、西北与阿坝藏族自治州接壤。

成都市的地理位置介于东经102度54分～104度53分，北纬30度05分～31度26分之间，在平面直角坐标上。

全市东西最大横距192公里，南北最大纵距166公里，总面积为12390平方公里，占全省总面积的2.55%。

2006年底，成都市市区面积为2176平方公里，其中建成区面积396.90平方公里。

二、地形地貌
成都地处四川盆地西部边缘，地势由西北向东南倾斜。

西部以深丘和山地为主，海拔大多在1000米～3000米之间，平原、丘陵、山区面积分别占全市幅员面积的40.1％、27.6％、32.3％。

三、气候特点
成都地处我国的亚热带季风气候区，热量充足，雨量丰富，四季分明，雨热同期。

除西北边缘部分山地以外，成都大部分地区表现出的气候特点是：夏无酷暑，冬少冰雪，气候温和，夏长冬短，无霜期长，秋雨和夜雨较多，风速小，湿度大，云雾多，日照少。

年平均温度在15.2℃～16.6℃左右。

年无霜期大于337天。

年总降水量为900毫米～1300毫米，雨量主要集中在7月～8月。

年总日照时数1042小时～1412小时，年日照率为28%。

年平均风速1.3米／秒。

年平均
相对湿度82%；年平均气压956.1毫帕。

四、行政区划与人口
成都市是四川省省会，也是全国15个副省级城市之一。

2007年，成都市辖有锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、青白江区、龙泉驿区、新都区、温江区9个区；都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市4个县级市；金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县6个县。

此外，成都市还设有在管理和统计上实行单列的成都高新技术产业开发区。

2007年末，全市户籍人口1112.3万人，常住人口1257.9万人。

平均人口密度为每平方公里1015人。

五、城市综合实力
解放以后，特别是实行改革开放政策以来,成都市的国民经济和各项社会事业得到长足发展，城市综合实力显著增强，成都市在全省、西南、全国的地位得到明显提高。

成都市是四川省省会，历史文化名城，重要的科学文化中心；为全国15个计划单列城市之一；西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽；被列入全国率先建立社会主义市场经济体制试点城市、金融对外开放城市、行政副省级城市；在省会城市中第一个被命名的国家卫生城市；是“中国优秀旅游城市”；是国家级经济技术开发区，出口加工区试点；全国城市环境综合整治“优秀城市”称号；是建设国家软件产业基地的城市之一；是“极力推荐台商投资城市”之一；在“城市的综合实力”“最具竞争力城市”的排行榜中双居前十位；是“CCTV城市中国·十大最具经济活力城市” 、“国家环境保护模范城市” 、“中国最佳旅游城市”、“国家园林城市”、“水环境治理优秀范例城市”和“中国服务外包基地城市” 。

六、社会经济情况
2007年，全市实现地区生产总值3324.4亿元，比上年增长15.3%。

农业生产平稳发展，全市实现农业总产值402.09亿元，比上年增长5.8%。

工业经济保持快速增长势头，全市工业实现增加值1173.4亿元，比上年增长22.3%，对经济增长的贡献率由上年的47.6%提高到49.0%，带动经济增长7.5个百分点。

全社会固定资产投资完成2394.7亿元，比上年增长26.1%。

全年实现社会消费品零售总额1357.2亿元，比上年增长17.5%。

全年实现进出口总额95.2亿美元，比上年增长36.9%。

其中出口总额57.1亿美元，增长37.9%；进口总额38.1亿美元，增长35.3%。

2007年，“中心城区旧城改造”完成投资16.4亿元，“中心城区水环境综合整治工程”完成投资2.6亿元。

全市城镇单位在岗职工平均工资为26606元，比上年增长17.9%。

城市居民人均可支配收入14849元，增长16.1%。

农村居民人均纯收入5642元，增长15.0%，其中工资性收入2381元，增长14.4%。

七、旅游资源
成都市旅游资源丰富，名胜古迹中外驰名。

全市现有人文景观172处，其中尤以武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王庙、青城山最具特色。

有全国重点文物保护单位和四川省文物保护单位19处。

有世界唯一的建在大城市的大熊猫繁育研究基地。

成都市地处由剑门蜀道、九寨沟、峨嵋山、长江三峡等地组成的四川旅游环和全国旅游环的联络点上，还是内地前往西藏的主要通道，旅游地理位置十分优越。

憨态可掬的大熊猫不仅是中国的国宝，还被视为和平与友谊的象征而成了世界人民的共同财富。

大熊猫主要分布在川、陕、甘三省，目前的野生大熊猫总数约1000余只，其中80%以上分布在四川境内，成都市郊的都江堰、崇州、大邑、彭州都有少量大熊猫出没。

成都大熊猫繁育研究基地是为保护和拯救大熊猫这一濒危物种而建立的生态型繁育研究基地，也是目前世界上唯一建在大城市的大熊猫繁育研究基地。

基地绿树成荫，翠竹葱茏，流水潺潺，气候凉爽，有设施齐全的研究中心、现代化产房、兽医院和大熊猫博物馆。

第四章项目的提出和建设的必要性
一、项目的提出
（一）项目建设的背景
1、成都市旅游场的现状
成都市的旅游市场成都——“天府之国”、中国最佳旅游城市、稀世珍宝大熊猫的故乡。

通过近几年的旅游统计数据分析，成都市的旅游市场有如下特点：（1）旅游业发展迅速，前景广阔
随着社会经济的迅速发展，对外开放、对外宣传不断增加，来成都旅游的国内外游客不断上升，旅游业发展态势良好，旅游业已经成为成都市国民经济的重要产业。

境外游客数量不断上升，并伴随着开放和宣传的程度持续增长，成都有望成为国际性的旅游城市。

（2）缺乏具有直接吸引力的旅游亮点
成都市内缺乏吸引游客的旅游亮点。

来成都的旅游者选择成都本市景点游览的比例很低，长期在1%左右。

游客更多的是通过成都便利的交通，作为前往四川省和西藏省等大西部景区的旅途中转站。

（3）旅游产业单一，需要打造旅游复合产业链
成都市旅游产业链条还需以观光旅游、文化旅游、多样化的休闲旅游为主进一步打造，以形成一条上下贯通，连续有序的旅游产业链条。

2、熊猫基地的现状
成都市大熊猫繁育研究基地——繁育研究大熊猫的的科研机构，保护拯救和饲养繁育大熊猫，展示、宣传和保护大熊猫的基地，在海内外都具有较高声誉。