某项目涉税筹划方案

“XX项目（一期）”项目涉税筹划方案

1.目的：在目标综合税负率下、税法的框架、合理的节奏下取得项目整体税务效益、规避税务风险

2.原则：长远的风险规避和控制，用足政策，达成目标税负

3.方案概述：具体容分成四个部分：组织架构保障、五个层面、三大主要手段、综合税收效益管控

4.项目现状分析

4.1现状决定方向与重点

当前，无论是一线城市还是二三线城市，房地产都是税务监管的重点对象，历年都是稽查的重点行业，税收筹划正常空间几乎没有；但三线城市的征管还是比较随意化，税务人员对房地产行业的专业素质参差不齐；税种方面，土地增值税和企业所得税因技术层面原因导致税企双方存在较大分歧，这种现状决定了税务筹划的重点和方向为以下三个方面：税企协调、土地增值税、企业所得税，同时，土地增值税的筹划成果决定企业所得税筹划的效果。

4.2项目地税务征管及政策现状

征管方式：土地增值税按2%（住宅）与3%（商业）预征，企业所得税按核定征收（3.75%，<15%×25%>）。

预计两年税源情况（预计2013年4月起），所辖区我司项目为最大项目，2012年主要压力在建安营业税及附加与项目土地使用税；2013年一季度纳税压力预计在预缴方面，二季度及以后将按常规纳税。

税务人员及机构情况，属XX区地税局XX局管理，不涉及国税，专管员（XXX）上岗不久预计在项目纳税期暂不会调动。

4.3项目纳税现状及土地增值税预计（截止至2012年7月31日，营业税及附加、土地增值税、企业所得税均未缴纳，个税、印花税合计入库约16万元）未筹划状态下土地增值税预计42992.58万元，计算过程如下：

a.预计总销售收入为181434.24万元

b.预计总开发成本42556.67万元

土地成本 4285.40万元

开发前期费用 2997.69万元

主体工程及安装 29882.24万元

基础设施（管网+园林） 5168.53万元

配套设施 222.81万元

c.可扣除费用（按税务规定如不能提供足额的利息凭证，本项按第“b项”×10%计算约4255.67万元，明显低于预计数据，故不采纳）11804.04万元营销费用 3671.00万元

开发间接费（不含财务费用）3489.36万元

财务费用（暂按项目所需贷款为基数计算）4643.68万元

d.税费及附加10550.32万元

营业税及附加 10160.32万元

土地使用税（77亩.31万/年×4年）约120.00万元

个税（按历史数据1万/月×36个月+已纳个税）约50万元

印花税 110.00万元

其他政府性收费（防洪资金等） 110万元

e.加计扣除（按税法规定为开发成本×20%）8511.33万元

f.预计土地增值税额42979.59万元

增值额 108011.90万元增值额=销售收入181434.24－扣除项目73442.36（即：开发成本42556.67+可扣除费用11804.04+税费及附加10550.32+加计扣除8511.33）=108011.90万元

增值率 147% 增值率=增值额÷扣除项目=108011.90÷73442.36=147%

适用土地增值税税率（按税率表）50%，速算扣除率15%

土地增值税额=（增值额108011.90×税率50%）-（扣除项目73442.36×速算扣除率15%）=42992.58万元

5.具体方案（五大层面、三大手段）

5.1组织架构保障层面：总裁/财务总监负责高端税企协调，集团财务经理为筹划总负责人，并协调中层税企协调，中介机构沟通与督导，中欣房产财务经理负责具体措施执行及对沟通，项目会计负责按方案执行账务处理，其他相关部门配合（成控、人事、行政等）

5.2 股权层面（主要是避免个人股东的个人所得税被核定征收，目前个人股份比例为10%，力争在该项目取得第一笔销售收入前改变股权构成，具体方案结合集团整体情况另行制订法人治理结构调整方案）5.3 经营层面

5.3.1销售策略（以土地增值税为重点）：

5.3.1.1土地增值税与价格临界点：经测试土地增值税与价格临界点（免税临界点定价系数1.67012，高收益最低定价系数1.82014），即当销售单价（成交单价）与抵扣项目（符合税务规定的开发成本与土地，不含流转税和管理费用）之比为1.67012时，土地增值税增值率为20%以，不需缴纳土地增值税；当销售单价与抵扣项目之比为1.82014时涨价在扣除土地增值税后的获利最大，低于或高于此指标都会因为缴纳土地增值税而获利减少，故公司在项目销售定价时应考虑此因素。

目前一期预计综合均价为13044.17元/㎡（销售收入/可售面积），根据以上预测扣除项目（土地与开发成本）为2332.49元/㎡（总建筑面积），两者之比为5.59238远远高于临界点，故价格有很大的折扣空间，成本有很大的筹划空间，待具体定价时，财务再根据价格及变动后的成本，根据临界点提出建议。

5.3.1.2总体销售额策略建议：根据上述测算当销售额为88130.83（扣除额×1.2）万元时，土地增值税增值额为20%，此时，土地增值税为0，多出部分销售额（93303万元）可以按以下方面规划，其一，注册关联性或可控的商业运营公司，将部分商业物业及车库车位以合约形式交其管理与销售，在总体增值额不变情况下，摊薄单环节增值额，从而降低土地增值税；其二，将预计滞销的物业持有转变为融资资产，或者，先期做按揭中转抵押物，达到兼顾融资与税务筹划的双重目的。

5.3.2成本与费用策略

a．假定销售价格无折扣，按综合当前预征率 2.04%反推算成本费用总额（即土地增值税为3705万元情况下的成本费用总额，税率为最低档30%无速算扣除），即扣除额约为169084.24万元（销售收入-3705÷30%），在可扣除额中成本的筹划空间最大，假定其他费用与土地成本不变，则“假定预征率下的成本总额”为【（扣除额169084.24-<土地成本+可扣除费用+税费>×1.2）÷1.2】114263.78万元，约为目标成本的3倍，此数据说明，在销售价格不变，收入不做筹划拆分情况下，成本费用均可以筹划至市场最高水平和税务费用扣除政策的最高限度（此为成本筹划的科学原则与宗旨）。

b．根据同行业销售状况结合税务要求的清算规则，假定整体销售收入实现率为85%的情况下，按照“a条”的测算原理，假定预征率下的成本总额”为111764.51为目标成本的2.9倍，结论与上述相同。

c.费用的策略：首先优先进入“开发间接费用”，企业所得税方面主要在半年度配比平衡与年度配比平衡时使用，筹划重点是“广告费用足额开支”与“工资成本转移”

故，总体成本费用筹划无上限方面的风险。

5.3.3招投标与合同策略：利用中欣建筑平台，凡属不涉及到受中欣建筑资质限制的工程支出，一律由中欣建筑总包再分包，同时资金流配合（所有相关款项先以工程款付到中欣建筑，再由中欣建筑以材料设备款付出），中欣建筑和供应商/合作伙伴按合约价结算，XX项目项目与中欣建筑按定额及市场最高价结算（含税和管理费）。

5.4财务技术层面及手段