物业管理费催缴方法.pptx

四、物业管理的相关法律、法规还不完善
物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业，它的综 合性就决定了在其运作的过程中会出现各种各样的问题，而 且大都很复杂。在业主和物业管理公司发生的争议中，大多 数都是因为没有相关的法规依据。如果有相关的法律、法规 对物业管理公司和业主双方面进行约束，明确双方在法律上 的权利和义务，尽快提高物管收费率也大有所望了。
物业管理费 de 催缴方
法
朗悦湾服务团队 2013年1月份
物业管理的概念
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施 设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的 环境卫生和秩序的活动。概括一句话，即物业管理是：立 足于服务、崇尚于管理、起源于市场、生存系于收费。
认识不够还体现在一些旧的公房和房改房小区，很多人住 了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多 的费用，很多人无法接受，就不交。有的回迁户甚至出现 多年不交物业费的情况。
业主对物业管理服务了解甚少，不能从全局理解物业管理是 有偿服务行为
对物业管理的熟悉只是停留在理论的层面上。少数业主甚至 认为 : 物业管理企业的工作除了保洁、保安、绿化外，自己 的房屋（物业）存在的一切问题，包括建筑的质量问题，也 全部应由物业管理企业负责。所以，一旦房屋出现建筑质量 问题，就将责任全部推到物业管理企业身上，并以此作为有 力的“借口”，进而少交、欠交物业费。他们不十分清楚这 些问题是由开发商、施工单位或因自己装修不当等各种原因 造成的 ; 居住过程中，出现类似的问题，其责任的主体不是 物业管理企业，也不属于物业管理企业实际工作职责范围。
二、是业主对物业管理的认识不够
由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区 域内的全体业主而不是某一家，某一户，物业公司不会因 为少数业主不交物业服务费就停止服务活动，所以一些贪 图小利的业主就“逃费”、“躲费”，他们不交费，仍然 可以享受到和其他业主一样的服务，这样很容易使更多的 业主效仿他们的做法，长此以往就会形成这样的恶性循环： 业主欠费---物业公司亏损---服务质量下降---业主长期拒交 费。
三、是开发商越权承诺，物业公司长期受苦
开发商为了将房屋尽快售完便采取免、减或打折物业服务费等一 系列优惠政策吸引更多的客户，而从严格意义上讲开发商的承诺 已经越权了。业主入住后发现当初的承诺无人兑现或者是自己花 了一辈子积蓄所买的房子却没有达到合同要求，由于业主对物业 管理还不了解，不知道物业公司和开发商是“各司其职”，所以 把一切怨气都发到物业管理公司身上，而他们表达不满的最通常 和最可能的方式就是拒交物业服务费。据有关调查，由于业主对 开发商不履行售房时的承诺而对物业管理公司不满的小区中，大 约有47%的业主在入住后，采用拒交物业服务费和水、电费等方 式表达自己的不满。当前，许多物业公司和开发商之间存在着纷 繁复杂的关系，一些物业管理公司本身便是开发商的下属公司， 或者二者同属于一家企业集团。一旦开发商销售时的承诺没有兑 现，或房屋质量存在某些问题，业主得不到满意答复，物业便很 可能受到牵连。
来自百度文库
五 物业管理企业服务不到位
因为物业为了降低人员成本，招聘的人员素质不高，所以 就难以保证提供优质的服务，很多业主拒交物业服务费的 理由是对服务不满意。例如：某小区业主称：“我家里屋 顶漏水，让物业来修理，可是物业始终不来修，这样的服 务水平交物业费太冤枉了。”类似这种情况的还不在少数。 由于物业缺乏优质的服务，导致业主用拒付费用来对抗。
物业管理作为一种新型的房屋管理模式，以其专业化、规 范化、市场化的特征。但是由于物业管理在中国起步晚， 总体上还处在一个开创、摸索的阶段，在实际发展过程中 出现了许多问题，其中最大、最难的问题就是收费难。
物业管理公司对管理区域内的业主提供保安、保洁、
绿化、维修、公共设备设施的日常运行维护和其他业主所
需要的服务，收取物业服务费是理所应当的事，但实际情
况却恰恰相反。
赢利，是每一个企业生存和发展的最基本的条件。而物业管 理企业也是一个企业，这一点首先要得到业主们的认同。做 为一个微利的服务性行业，是否能保证正常运作，为业主提 供高质量的服务，主要依赖于向业主收取物业服务费。许多 物业管理公司因为收费困难而处在亏损状态。收费难问题已 经直接影响到我国整个物业管理的发展。收费难，毋庸置疑 是当前物业管理亟待解决的一个棘手问题。那么为什么有那 么多业主不交费，物业收费难在何处？怎样才能提高物业管 理收费率呢？就以上问题做出如下分析。
既然知道了收费难的原因，那么,下一步我们就研究如何提高 物业管理收费率。针对上述原因采取相应的措施：
首先是加强物业管理公司的服务质量，提高其专业化、规范 化的水平；其次加强物业管理知识的宣传，让业主明白物业 管理的真正含义，使业主树立现代的消费观念和消费意识； 再次，物管公司一定要认真与开发商进行房屋交接，严格按 照接管理验收程序执行，把问题要弄清楚，并妥善解决，以 免给日后的管理服务工作埋下隐患；最后要呼吁有关部门尽 快出台更合理、更完善、更切合实际的物业管理具体法规、 和办法，规范物管公司和业主的行为。最重要的是如何解决 物业管理企业与业主间矛盾的相关规定。其实这些相应的措 施与办法大家都很清楚，关键是如何实施，具体怎么做才能 达到提高物业服务费收缴率，这里我想举一实例说明。
一、是物业管理公司向业主提供的服务与向业主收取的管理 费不成正比。
由于物业管理在中国起步较晚，物业管理在专业化、规范 化等方面做得还不够完善，所以这些物业管理公司提供的 服务自然就不够专业，不够规范，不能让业主满意。业主 认为物管公司提供的服务“物无所值”就以拒交物业服务 费来表示心中的不满。还有一些物业管理公司不在管理服 务上下功夫，它的管理和服务已经无法满足业主的需求了， 还是“不思进取”，但管理费却照收不误，直至激起民愤 拒交物业服务费。
《物业服务收费管理办法》规定物业服务成本或者物业服 务支出由以下板块构成：
1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其他费用。