房地产企业发展模式如何转型(DOC)

房地产企业发展模式如何转型

1、立体城市来袭：冯仑呼吁地产商停止圈地

来源于《福布斯》中文版

“谁说庄稼一定要种在地里，在层楼上种的西红柿一点都不比种在庄稼地里的差，可能还更好吃。”北京万通立体之城投资有限公司董事长冯仑“99 楼养猪，100 楼看病”的立体城市梦想，在怀胎3 年之后终于呱呱坠地。9 月25日，冯仑和陕西西咸新区管委会主任的手握在了一起，总投资300 亿元人民币的西咸立体城市项目正式签约，全球设计招标同时启动。

两天之后，冯仑再下一城，温州立体城市签订投资意向协议, 总投资额210 亿元人民币。加上2011 年底签订投资意向的成都立体城市（总投资额500 亿元人民币），曾经被称为“白日梦”的立体城市已经花开三处。

“这个孩子已经生出来，拍了一巴掌能哭，是活着的。”进入实际操作阶段的西咸项目在冯仑眼中的意义尤其重大。立体城市概念是个不折不扣的新生儿。在1-2 平方公里的范围内营建可供10 万-30 万人栖居的城市，这与其说是建房子不如说是在建立一个社会。“我们是做城市，顺带做地产。”立体城市将具备所有城市主要的功能，居民的生活、工作、娱乐、就医、学习等各种需求将在1-2 平方公里的范围内集约完成。

在成都项目中，635 万平方米的建筑面积中，住宅建筑面积为49%，非住宅面积为。其中涉及的居委会、警察局等公共服务就有50 多种，这远远超越了传统房地产项目的范畴，已经是在打造一个小社会。

“在新加坡，按照城市建成区来看，一平方公里可以容纳四五万人生活，多的甚至10 万，还很舒适。而在北京，一平方公里才容纳三四千人生活（密度最大的西城区约2.4 万人/ 平方公里），摊大饼式的发展，让市民平均每天有4 个钟头花在路上，造成了资源的严重浪费。”冯仑想用立体城市解决中国城市化的最重要挑战，第一个就是摊大饼模式造成的土地的浪费和低效使用，“如果科学规划，中国可以用2% 的国土面积，解决14 亿人的城市化。”据统计，中国的城市化比例大约为51% 左右。

集约化的土地利用，可以克服第二个大城市病，也就是如何更加节能环保。按照冯仑的立体城市构想，这种模式与同等规模的传统城市相比，使用1/7 的土地，节约58% 的用水，节约40% 的能耗，减少60% 的碳排放，减少2/3 的垃圾填埋，节省出的6/7 土地用于生态绿化。

基于这样的观念，冯仑2009 年萌发了立体城市的构想，成立了独立于万通控股之外的北京万通立体之城投资有限公司（以下简称“万通立体之城”），并将自己的精力放在这个计划上。

万通立体之城公司的业务并不是盖房子，而是建立起一个城市操作系统，这个系统包括研发设计、融资管理、产业驱动、资产运营和城市管理五大核心部分组成。

当这些要素匹配上不同的土地面积、承载人口、建筑目的等具体要求就可以搭建一个城市构建模型，实现快速复制。

凭空打造一个城市系统难度颇大，除了盖房子是冯仑的老本行之外，挑战几乎无处不在：怎么吸引人们在这里生活，导入的产业应该垂直还是平铺式布局，有没有办法让30 层以下在住人的同时上面的60 层还在施工，高密度居住的时候人们会产生怎样的心理问题？这一系列的问题，让立体城市在三年胎教期中投入了超过1 亿元人民币的研发费用。

卖地、修马路、搬政府、盖新区的中国城市化传统路径正在误入歧途，形成了一个个鄂尔多斯康巴什新区那样的鬼城，遍地住宅楼，但不知道区域产业、商业如何形成，渺无人气。“这不是城市化，这叫房地产化，从历史上看，西方近现代城市化都是由于产业集聚，带来了人口、商业，最后形成了城市的规划、发展。城市化一定要坚持产业主导。”冯仑说。

因而形成产业是打造城市的关键一环。先培养一个产业链，吸引相关产业从业者入住，如果一半居民是在附近就业的，交通就不会变成问题。“产业带动就业，就业带动商业，商业带动城市居住和繁荣。这个逻辑不是房地产逻辑，这是个城市逻辑。”

在万通立体之城的研究之中，医疗、立体农业是能够支撑产业链的理想产业。这里的医疗、教育产业链条并非满足立体城市内部需求，而是覆盖整个地区。万通立体城市的医疗产业并非指医药产业，而是包括医院、养老、保健等需求的服务产业，会包括专科医院、综合医院、普通平民医院多种形态。

以医疗产业支撑一个10 万人的城镇例子早已有之。在美国罗切斯特的梅奥地区以世界顶级水平的医疗技术闻名全球。这个10 万人的城市有3 万人为医疗产业服务，每年门诊量60 余万人次，加上体验、观光人群，每年接待超过100 万人次。而成都辐射了四川1 亿人口，西安则可以辐射整个西北地区，两地医疗产业又都缺口颇大。目前立体城市已有多家意向合作方，包括美国贝勒、梅奥、丹麦DDH 养老护理院、丹麦国家基金、英国BOBARTH 康复中心等。

除了能够创造足够多的就业之外，产业是否能够长期生存是选择的重要标准，例如新兴的电子商务产业就未必符合立体城市的需求

此外产业的选择还要考虑对其他产业的带动作用。“我们考察发现，一个医疗中心在美国能带动14 个酒店。我们现在不要求这么多，带动三五个就很好了。”

而之所以选择立体农业，除了以上优点之外，更是和成都、西安建立“田园城市”的诉求相吻合。同时刘永好的新希望集团在农业上的经验与资源则会让在空中养鸡、种菜的立体农业实现起来容易很多。“刘永好养鸭全世界最多，养鸡中国最多，他做这个专业。”冯仑说。

立体城市并不直接运营相关产业，而是采用类似百货商场的招商模式。万通立体之城提供规划和物业，由专业公司来投资运营。“你到西安做一个医院，要从头去征地、买地，多少钱来折腾？现在你只是来运营管理，所以肯定是比原来回报更高。当然，前期租金要付。”立体城市盈利模式的具体细节冯仑表示不方便透露，但是基本逻辑是提供基础设施建设，而通过招租赚钱，“就是做了一个接线板，剩下的各个产业，你把插头往上插就是。但是插了你得付钱。”只是这个接线板颇为复杂，需要能够对接商场、住宅楼、医院、学校等等诸多设施。

立体城市的投资人颇为强大。除了三个大股东冯仑、新希望集团刘永好、鼎天资产管理董事长王兵之外，还有红杉资本沈南鹏、易居中国董事长周忻，以及诺亚财富总裁汪静波等。“我和刘永好是在地头进行操作；周忻是房地产业的人，反应是最快的，最容易听懂的，帮投资人做专业判断；汪静波是做财务安排；沈南鹏是算回报与风险的，各有各的分工。”冯仑看来，这样的老江湖们早已将可能遇到的困难算得清清楚楚，盈利模式基本没有问题。

除了项目的直接盈利之外，对万通隐含着另一层好处。立体城市的顺利推进，意味着万通将拥有巨大的土地储备，仅成都和西咸两个项目的建筑面积已经超过1,000 万平方米。这会让冯仑旗下的万通地产公司在一定程度上不必再担心土地问题。

“现在有十多个地方政府在跟我们接洽，今年还会有一个谈下来，明年至少还会有两到三个地方。明年会有一个开工，后年可能有三个开工。”冯仑对立体城市的发展颇为满意。

对于地方政府而言，立体城市的好处显而易见：集约化设计少卖了地，平均每平方公里投资额加大；产业的引进不仅增加当地就业人口，而且扩大了税收来源。

但崭新的立体城市模式依然面临着教育市场的问题。“这么高密度的房子能舒服吗？在99 楼养猪，100 楼生孩子能行吗？”在冯仑看来这样的问题有些想当然，其实并不存在，“香港700 万人口，只开发了150 平方公里的面积，每平方公里万多人。新加坡每平方公里3 万人以上，个别密的地方都超过10 万。”

“如果你没去100 楼生过孩子永远不理解。”冯仑打算“以体验战胜经验”，做一个以立体城市为背景的网游，可以做出来灾难版、爱情版、战争版不同版本。“你不知道住在里面什么样，玩了游戏就知道了。”他甚至设想玩家在网游赚取的积分可以当作虚拟货币，在现实的立体城市中买房、看病、停车的时候可以抵用。

“我们对传统房地产会起一个遏阻效应，”冯仑期望立体城市能够对传统房地产带来革命性变化，“我期望他们在参与城市化的过程中，停下来盲目圈地的脚步，做房地产不一定要买这么多地。给中国的城市化贡献一个理性、科学和持续发展的、新的、积极力量，这才应该是我们作为地产商的终极成功，也应该是我们对城市的承诺。”

2、新政策导向与房产创新机遇