碧桂园项目投资测算的基本逻辑

收入
成本
费用
税金
成本
费用都包括哪些？
土地成本 建造成本
管理费用
企业行政管理部门为组
销织管和管费理＝生产经营活动 销而（售发集生团收的、入各区×项域销）费用管费率
销售费用
三营四销活线动：、5销%售人员佣 一金二等 线：3%
财务费用 计入成本中的贷款利息
利润
收入
成本
费用
税金
收入
成本
费用
税金如何计算？
【营业税及附加】
成就共享金额=（净利润－年化自有资金×30%）×20%（区域主导）
计提 条件
【金额的要求】
回笼资金＞自有资金投入+ 年化自有资金收益（30%）
【时间的要求】 自有资金投入需一年内全额回笼
利润
现金流
利润
赚多少钱？
现金流
何时回钱？
利润
收入 成本 费用 税金
利润
收入
成本
费用
税金
收入如何确定？
量
销售收入
财税系列课程 基金
收
买地
贷款
开工
楼款 楼款 楼款
开盘
税金缴纳与关注点？ 罗梓月《拿地过程中 相关税务问题交》楼
管理费用
税金 （预征及清算）
支
成本构成、支付节奏？
彭镜懂《开土地发款成2本测
建造 成本
建造 成本
建造 成本
算和土地支款付1》
还贷 支出
融销资售方费式用与成本？
冯兆辉《融资成本与
财务费用 费用》
管理费用
企业经营主要业务应土负地担成的营本业税、消费税、城市维护
销建设售税收、资入源税和教育费附加等
销售费用
建造成本
缴税金额＝销售收入×5.7%
（财务费用）
营业税及附加 土地增值税 企业所得税
利润
收入
成本
费用
税金
收入
成本
费用
税金如何计算？
【土地对增 有值偿税转让】国有土地土使地用成权及本地上建筑物和管其理他费附着用物
成就共享奖励金额=（净利润－年化自有资金×30%）×20%（区域主导）
净利润＝收入 — 成本 — 费用 — 税金
多收
少支
合理定价 提高去化
成本管理 费用减免 税务筹划
成就共享奖励金额=（净利润－年化自有资金×30%）×20%（区域主导）
快收 晚支
开发节奏、提前预售、减少监管 融资（财务成本）
分期付款 延后付款
管理费用
土地成本
销售收入
销售费用
建造成本
（财务费用）
营业税及附加 土地增值税 企业所得税
利润
收入
成本
费用
税金
收入
成本
费用
税金如何计算？
【企业对所 我得国税企业】和经营单土位地的成生产本经营所得和其管他理所费得征用收
销的一售种收税。入
销售费用
建造成本
缴税金额＝利润总额×25%
（财务费用）
营业税及附加 土地增值税 企业所得税
价
地有多大？ 能盖多少？ 容积率、建筑密度、限高 能卖多少？ 可售面积、公建配套
项目定位 产品结构 价格预判：竞品降价、同质产品积存等
利润 收入
销售收入
收入
成本
费用
税金
成本都包括哪些？
开发成本
土地成本 建造成本
有票、无票
前期工程 建安成本 基础设施 公共配套 贷款利息 开发间接费
利润 收入
销售收入
销的单售位收和个入人征收的一种税。
销售费用
建造成本
增值额＝销售收入－扣除项目
（财务费用）
扣除项目＝(土地成本＋建造成本)×1.3+相关税金（营业税）
增值率=增值额÷扣除项目
营业税及附加 土地增值税 企业所得税
利润
收入
成本
费用
税金
收入
成本
费用
税金如何计算？
应纳税额=增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数
利润
基本 要素
收入－成本－费用－税金 静态
≥8%/10%
成就 共享
回笼资金＞自有资金投入+ 年化自有资金收益（30%）
现金流
贷款收入、还贷支出 动态
确保资金一年运转两次
自有资金投入需一年内全额回笼
净利润 土地总价
现金流
钱是何时支出、收回的
现金流入=销售收入+贷款收入 现金流出=成本+费用+税金+还贷支出
基金
贷款
收
楼款 楼款 楼款
买地
开工
Baidu Nhomakorabea
开盘
交楼
管理费用
税金 （预征及清算）
支
土地款2
建造 成本
建造 成本
建造 成本
销售费用
还贷 支出
土地款1
财务费用
现金流
钱是何时支出、收回的
现金流入=销售收入+贷款收入 现金流出=成本+费用+税金+还贷支出
利润 收入
收入 成本
成本
费用
费用
税金 税金
销售收入
土地成本 建造成本
管理费用
营业税
销售费用 利润总额 土增税
（财务费用）
所得税
毛利润
净利润=利润总额－所得税 =收入－成本－销管费－营业税－土增税－所得税
净利润
利润
收入
成本
费用
税金
净利润 净利率 土地获利倍数
净利润 销售收入
劳斯莱斯：≥10% 一二线：≥8%