中国住宅产业化发展研究.

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日本住宅产业界各类生产企业概况
分类 综合 性企 业 经 营 范 围 从事住宅设计、 施工、构配件和 部品制造等 构配件生产供应 玻璃生产销售 专 业 化 企 业 铝材生产加工 厨房器具生产 卫生器具生产 住宅电器生产 卷帘门生产 住宅建造 ××工务店 (home Builder) 日(英)文名称 ××ハウス或 ××ホーム等 (House Maker) 最大企业 (例子) 积水房屋 大和房屋工业 米撒瓦住宅 大建工业 旭销子 掏思忒母 塔卡拉标准 东陶机器 松下电工 三和卷帘门 木下工务店 资 产
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六、住宅产业的形成与发展
１、现代住宅产业的概念
• “住宅产业”一词1968年起源于日本 • 指以解决居民居住问题为目的而进行 开发、建设、经营、管理和服务的产 业。它贯穿了住宅寿命期的全过程， 是跨越第二、三产业的产业链
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２、住宅产业的特点




住宅产业提供最基本的居住生存条件。 住宅产业是创造人生的产业。 住宅产业是投入大、涉及面极广的产业。 住宅产业的生产活动具有流动性、单件性、综 合性、手工操作为主等特点； 住宅产业技术水平低，发展较慢，具有巨大的 技术进步潜力； 住宅产业具有很强的带动性，并且这种带动属 于“内需带动型”； 住宅产业区域性很强； 住宅产业是以政府的政策为后盾的产业。
9.8
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我国住房问题仍很严峻
城市中有400万户居民人均居住面积不足 4 m2 有1300万对新婚夫妇需要住房 住宅套户比仅为66% ，远未实现1996年 联合国“人居Ⅱ”大会伊斯坦布尔宣言 提出的“人人享有适当的住房”的目标
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启动住房消费是拉动国民经济增长 的需要
• 我国出现了通货紧缩的趋势 • 消费不旺阻碍了国民经济的增长 • 住房、汽车、旅游、教育将成为消费 热点 • 住宅产业、汽车业、信息产业、轨道 交通业是四大新兴产业
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世界银行的观点
• 对近40个国家的住宅投资进行研究 • 住宅投资随人均国民生产总值的增加而 增加，直到人均国民生总值达到8000至 10000美元以上时才进入存量型发展阶 段 • 目前我国人均国民生产总值约为900美 元，住宅建设还将长期处于增量型发展 阶段
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我国住宅产业的现状十分落后
• • • • • 仍是粗放型、劳动密集型产业 科技进步贡献率仅为25.4% 劳动生产率约为发达国家的1/5 住宅能耗为发达国家的3～4倍 住宅部品规格不统一，品种少、 性能差、不耐用 • 住宅质量通病多，居民不满意
哈尔滨工业大学管理学院
建设经济管理研究所 李忠富博士
敬请提出宝贵意见
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内容目录
一、什么是住宅产业化 二、国外住宅产业化的发展状况 三、中国实现住宅产业化的必要性、目的和意义 四、实现住宅产业化的基本条件与可行性分析 五、住宅产业化对国民经济及相关产业发展的影响 六、住宅产业的形成与发展 七、住宅产业集团的组建和运营 八、发展住宅产业化的关键 九、住宅产业化的发展目标与途径 十、住宅产业化发展可能遇到的问题 十一、 推进住宅产业化的政策 十二、推进住宅产业化发展的对策 结束语
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国家的提法
• • • • • 标准化设计 系列化开发 集约化生产 商品化供应 社会化服务
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二、国外住宅产业化的发展状况

欧洲 美国 日本


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九十年代日本工业化住宅占住宅总数的比例（单位：户）
年份 项目 竣工住宅总数 其中装配化住宅数量 装配化住宅比例 其中工业化住宅数量 工业化住宅比例 独立式住宅 其 中 其 中 木 结 构 钢 结 构 钢砼结构 木 结 构 钢 结 构 钢砼结构 公司数 型式数 1991 年 1,342,977 380,384 28.3％ 253,265 18.9％ 116,618 33,255 80,504 2,859 136,647 20,214 114,138 2,285 24 74 1992 年 1,419,752 387,870 27.3％ 264,942 18.7％ 114,993 33,229 78,516 3,248 149,949 20,161 127,311 2,477 23 71 1993 年 1,509,787 392,978 26.0％ 261,439 17.3％ 125,133 36,246 86,015 2,872 136,306 16,682 116,862 2,761 21 70 1994 年 1,560,620 391,566 25.1％ 247,313 15.8％ 137,543 38,574 96,025 2,944 109,770 12.251 95,893 1,626 21 73
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四、实现住宅产业化的基本条件 与可行性分析
1、发展住宅产业化的基本条件

1 2．较高的社会经济发展水平 3．较高的技术水平与管理水平 4．良好的从业人员素质


5．良好的社会协作关系
6．良好的市场环境
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2、中国住宅产业化的条件分析

1．有利条件
• 居民对住宅有充足的市场需求
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一、什么是住宅产业化

“住宅产业化是采用社会化大生产的方式进行住宅 生产和经营的组织形式。具体说住宅产业化就是 以住宅市场需求为导向，以建材、轻工等行业为 依托，以工厂化生产各种住宅构配件、成品、半 成品，然后现场装配为基础，以人才科技为手段， 通过将住宅生产全过程的设计、构配件生产、施 工建造、销售和售后服务等诸环节联结为一个完 整的产业系统，从而实现住宅产供销一体化的生 产经营组织形式。”
(亿日元)
表 1-2
人 数
(人)
年销售额
(百万日元)
利 润
(百万日元)
1,801.06 1,041.83 130.92 131.50 904.64 624.17 246.17 355.67 1,012.3 229.52 105.00
14,244 12,793 1,972 2,974 8,838 10,489 4,156 11,644 19,477 3,884 937
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４、住宅产业形成的标志

有自身独有的主体 有自身独立的技术 产值比重较大 社会化大生产特征显著 对相关产业带动作用明显
目前我国住宅产业有些方面已经达到产业发展成 熟的程度（主要是量的方面），有些方面则距离产 业成熟还有较大差距（主要是质的方面），因此可 以说我国的住宅产业还处于发展的初级阶段，还远 未成熟。
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产业化的三大特征
•资金和技术的高度集中 •大规模生产 •社会化供应
4
住宅产业化的含义

1、住宅建筑标准化 2、住宅建筑工业化
–构配件部品生产工厂化 –现场安装机械化 –组织管理科学化

3、生产经营 一体化
–纵向一体化 –横向一体化 –混合一体化
பைடு நூலகம்

4、协作服务社会化
–住宅生产集中化 –专业化协作 –社会服务体系化
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城镇住宅建设统计
年份 建设投资 (亿元) 竣工面积 (万平米) 城市人均居住 面积（平米）
1973
1983 1988
39.21
193.75 578.77
3752
14090 23950
3.6
4.6 6.3
1993 1998
1999
1904.09 4310.81
30382 47600
7.5 9.3
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五、住宅产业化对国民经济及相 关产业发展的影响分析
1、住宅产业化对社会经济总体影响分析
住宅产业化实现了住宅的集约化生产、规模化经营，优化各种资源
的配置，可以以较少的投入，实现住宅建设数量与质量的高产出，以大 量优质适价的住宅满足居民的需要，提高住宅建设的劳动生产率，提高
住宅建设各方的经济效益，有助于实现住宅建设的目标，会增强住宅建
1,350,000 1,200,000 280,000 232,000 880,000 600,000 145,000 455,000 1,040,000 108,500 62,191
86,000 78,000 14,000 8,300 15,000 39,000 10,900 21,500 55,000 5,000 —
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以上的有利条件与不利条件并存，表明中国实 现住宅产业化不可能立即实现，其发展进程也 不会一帆风顺，发展过程中必须要考虑中国的 国情，从实际出发，积极推进，稳妥发展，并 且要区别不同地区采取不同的政策和策略。有 些地区经济发达、人口密集、工业基础好、技 术管理水平高、气候适宜，适合优先发展，有 些地区还未到时机，因此中国发展住宅产业化 将会体现多层次、序列性、区域性。具体适合 与否要以拟发展项目的技术经济分析为准。但 从长远看，今后十年左右时间（二○○五～二 ○一五年）将是住宅产业化向纵深发展并大面 积推广时期。
资料来源：根据文献[64]整理。
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三、中国实现住宅产业化的必要 性、目的和意义
1、实现住宅产业化的必要性

二十一世纪初中国社会经济状况与住宅需 求形势分析 住宅成为消费热点和经济增长点对住宅建 设的要求 住宅建设与可持续发展 现有的住宅生产供给状况分析
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二十年来住宅建设稳步增长
1998年建成城镇住宅4.7亿m2，农村 住宅8.1亿m2 城镇居民人均居住面积由1978年3.6 m2提高到1999年的9.8 m2 农村“50年代盖土房，60年代盖草 房，70年代盖瓦房，80年代盖楼房， 90年代盖洋房”
• 社会经济条件已经可以为住宅产业化提供经济与 技术基础

2．不利条件
• 住宅尚未成为居民真正的消费热点
• 住宅建筑科技水平不高
• 标准化、工业化体系尚未形成
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当前实现住宅产业化的有利条件
• 住房体制改革将为住宅产业发展提供广 阔的市场条件 • 国务院体制改革为打破条块分割，实现 产业结构调整和重组创造了机遇 • 一批住宅产业集团正在形成和崛起 • 国家鼓励住宅消费，必将促使商品住宅 的质量和性能迅速提高
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2、实现住宅产业化的目的和意义

可以优化资源配置，减少中间环节，提高住 宅建设的劳动生产率 可以加速提高住宅建设的速度和质量，相对 降低住宅的生产成本 有利于带动经济全面快速发展 促进住宅建设相关领域技术与管理水平的提 高，提高生产效率和经济效益 减少对熟练技术工人的依赖。适应将来劳动 力不足的状况。
设对国民经济的推动作用，有助于住宅成为居民消费热点和国民经济新 的增长点。国外的发展已经证明，住宅产业化通常发生在经济即将起飞 的时期，而且对经济的腾飞具有重大的推进作用。住宅产业化将调整和 优化建筑、建材等相关行业的产业结构和产品结构，提高相关行业的技 术水平，增加产品的技术含量，使经济在较高的技术与管理水平上稳定 健康协调发展。因此住宅产业化不仅能够加速经济增长，更重要的是可
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５、住宅产业的发展

(1)住宅产业发展的序列性 (2)住宅产业的区域优先发展 (3)住宅产业结构重组、专业化分工协作加强
一体化生产经营 投资 设计 构配件 制造 现场装 配施工 维修 原材料采购供应 用户
住宅产业组织结构发展目标
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住宅产业结构调整演变
住宅产业发展过程中，将导致住宅产业结构重组和专业 化分工协作加强。即随着住宅产业化的发展，住宅产业 将向综合化和专业化两个方向发展，即实力强大的企业 会逐步组建为集设计、部品制造、部品采购、住宅建筑 施工、销售和售后服务一体化生产经营，具有集团性质 的综合性的住宅产业集团，而专业性较强的分部分项工 程施工、装饰工程、建筑设备部品生产供应、商品混凝 土、机械设备租赁等要向着专业化、社会化、商品化方 向发展。大规模、综合性的住宅产业集团数量极少，大 量的是专业化的、为住宅产业集团提供部品或服务的中 小企业。大、中、小企业形成正金字塔形。各企业之间 以产品为纽带，以服务为宗旨，形成分工明确、互相配 合，长期合作、休戚相关的联合体，从而使住宅产业真 正成为一个整体性强、关联度大的产业。
以提高经济增长的质量和水平。近期对人口就业不会有太大影响。
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2、住宅产业化对相关产业的影响分析 住宅产业化将使住宅相关领域各行业发展水平、 规模、结构的变化，促使这些产业向规模化、集约 化、专业化与综合化相结合的方向发展，并产生出 一些新兴行业。

房地产业
建筑业 建材业 住宅装修业 设备、部品制造业
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３、住宅产业的构成和形成
其它相关行业 房屋投资开发业 住宅产业 住宅开发公司
住 宅 产 业 集 团
房屋建设业 房屋设备与 部品制造行业 房屋流通业 房屋消费服务业
住宅投融资部门 住宅规划设计部门 住宅施工建造企业
住宅室内外装修公司 住宅建材企业 住宅设备生产企业 住宅构配件生产企业 住宅评估机构 住宅中介服务机构 住宅物业管理企业 住宅室内维修改造企业 住宅产业构成范围示意图
表 1-1
1995 年 1,484,652 407,527 27.5％ 249,124 16.8％ 146,598 41,428 102,206 2,964 102,526 10,288 90,913 1,325 21 78
低层共同住宅 其 中
工业化住 宅认定
资料来源：日本建筑中心，《日本的工业化住宅》，1997 年